La vivienda como mercado en flujo: la demanda, no la oferta, es lo que determina los precios.

La tendencia principal del mercado es clara: los precios están aumentando, y lo hacen a un ritmo que supera con creces la capacidad de oferta de viviendas. El precio medio de una vivienda unifamiliar en el país alcanzó un nivel elevado.Cinco veces el ingreso medio por hogar en el año 2024.Se trata de un nivel que no se había visto desde la década de 1990. Este alto ratio precio-ingreso es una señal clara de que la asequibilidad está sujeta a grandes presiones.

Los datos indican que la demanda es el factor determinante, y no la oferta. La investigación muestra que…El crecimiento promedio de los ingresos “está estrechamente relacionado” con el aumento de los precios de las viviendas.Mientras que casi no existe ninguna relación entre el crecimiento de los ingresos y el aumento en la oferta de viviendas. Esta falta de conexión es muy importante. Esto significa que, a medida que los ingresos aumentan, eso se traduce directamente en precios más altos de las viviendas, pero no en una mayor cantidad de viviendas construidas.

El crecimiento de la oferta de bienes y servicios está superando en realidad el crecimiento de la población, incluso en los mercados más caros. El análisis confirma que…La oferta de viviendas creció más rápido que la población, incluso en mercados caros como San Francisco.Estas pruebas contradicen directamente la idea popular de que la escasez de viviendas es la causa principal de los altos precios. La corriente de dinero hacia el sector de la vivienda, motivada por el crecimiento de los ingresos, es la fuerza dominante en este contexto.

El Motor de Demanda: Los trabajadores con altos ingresos y la brecha en la asequibilidad

La medida fundamental relacionada con la asequibilidad de las viviendas ha empeorado significativamente. El pago de las hipotecas para una vivienda con precio promedio ahora representa una carga considerable.Más del 30% de la renta media de los hogaresLa proporción de demanda proveniente de hogares con ingresos más altos ha aumentado, pasando del 21% en el año 2019. Este creciente desequilibrio indica que la cantidad de demanda procedente de este grupo de hogares supera la capacidad de los compradores típicos para seguir el ritmo de esa demanda.

Cerrar esta brecha requeriría o un aumento significativo en los ingresos, o una disminución drástica en los costos de endeudamiento. Realtor.com calcula que para que la asequibilidad vuelva a los niveles del año 2019, sería necesario que el ingreso medio de los hogares aumentara en un 56%, hasta superar los 132,000 dólares, o que las tasas de interés hipotecarios bajaran a 2.65%, desde los actuales niveles cercanos a 6.15%. Ninguno de estos escenarios parece factible en el corto plazo, lo que haría que el mercado se mantuviera en un equilibrio de precios elevados.

La presión es más aguda para los compradores que son personas que compran por primera vez en los municipios con los precios más elevados. En el año 2024, la relación entre el precio y el ingreso para los compradores que son personas que compran por primera vez era…San José tenía una puntuación de 4.8.Es el mayor porcentaje entre los 60 municipios más importantes que se analizaron. Este alto nivel de demanda por parte de los profesionales con altos ingresos hace que los precios de las viviendas de nivel básico queden fuera del alcance del comprador promedio.

El punto de equilibrio en el suministro: ¿Por qué el suministro no es el problema?

La narrativa tradicional atribuye la alta cotización de los precios de las viviendas a la falta de viviendas disponibles. Los datos de flujo indican algo diferente: el número de viviendas vacías ha aumentado apenas.570,000 unidades en 20 años.Es un aumento leve que refleja una situación de mercado más estricta, y no una escasez de viviendas disponibles. Más importante aún, el número de viviendas en venta ha disminuido realmente; el número de viviendas disponibles para la venta ha caído casi medio millón de unidades desde el año 2005.

El crecimiento en la oferta está relacionado mecánicamente con la población, y no con los ingresos o las regulaciones. La investigación muestra que…El crecimiento de la oferta de viviendas tiene una relación positiva y estrecha con el crecimiento de la población.Mientras que casi no existe ninguna relación entre el crecimiento de los ingresos y esto. Esto significa que los constructores responden al número de empleados, no a las competencias entre los vendedores. La producción de nuevas unidades es una función de la expansión demográfica, no de alguna variable que pueda ser manipulada fácilmente para bajar los precios.

Incluso en los mercados más caros, la oferta supera a la demanda. El análisis confirma que…La oferta de viviendas creció más rápidamente que la población, incluso en mercados costosos como San Francisco.Esta es la contradicción clave. Si la oferta fuera el factor que limitara los precios, entonces los precios en estas áreas de alto crecimiento serían más bajos. Sin embargo, en realidad, los precios son más altos. Esto demuestra que la fuerza dominante es la demanda proveniente de quienes tienen altos ingresos, y no la falta de materiales para la construcción.

El futuro: los catalizadores y los riesgos

La tesis basada en la demanda es clara, pero su futuro depende de varios factores clave. El factor principal que hay que vigilar es si el aumento de los ingresos en ciertas áreas metropolitanas continúa superando el crecimiento de la oferta de viviendas locales, lo que llevaría a un aumento de los precios. La investigación muestra que…El crecimiento promedio de los ingresos “se relaciona de manera estrecha” con el aumento de los precios de las viviendas.Mientras que el suministro está relacionado con la población, si el crecimiento de los empleos en lugares como San Francisco o Austin es más rápido que el crecimiento de la población local, eso podría generar otra ola de presiones de precios. Esto confirma la teoría mencionada anteriormente.

Los cambios en las políticas fiscales, dirigidos a personas con altos ingresos o a quienes obtienen ganancias por la compra de propiedades, podrían representar un posible contrapeso. Si los legisladores introducen medidas que gravan directamente las compras de viviendas de lujo o que reduzcan las ventajas fiscales relacionadas con la posesión de propiedades, esto podría alterar la dinámica de la demanda de viviendas de alta calidad. Se trataría de una intervención directa en el flujo de dinero que pasa de las personas con altos ingresos hacia el sector inmobiliario. Este riesgo podría disminuir el crecimiento de los precios de las viviendas si se implementan tales medidas.

El riesgo estructural más importante es una sobreoferta de viviendas, lo cual contradice la idea de que existe una presión constante ejercida por la demanda. Este escenario está relacionado con el posible ralentamiento en el crecimiento de las familias. El Centro para la Política de Vivienda proyecta que el número de hogares en los Estados Unidos aumentará.Aproximadamente 860,000 personas cada año, entre los años 2025 y 2035.Este ritmo de crecimiento es mucho más lento que el observado en las últimas décadas. Si esta desaceleración conduce a un excedente a largo plazo de viviendas, podría romper la relación entre el aumento de los ingresos y la apreciación de los precios. Esto cambiaría la dinámica fundamental del mercado.