El “mercado de compradores de viviendas” es, en realidad, una forma de controlar los precios por parte de los compradores.

El suministro de viviendas en los Estados Unidos ha alcanzado un nivel alto por sexto año consecutivo. La forma en que se presenta la noticia es positiva: hay más propiedades nuevas disponibles para vender, y los compradores finalmente tienen más poder de negociación. Pero antes de considerar esto como “buenas noticias para todos”, tenga en cuenta el aspecto que los titulares de los medios ignoran. Lo que parece ser una oportunidad para los compradores, en realidad es lo contrario de lo que un inversor busca ver. Se trata de una situación relacionada con el poder de fijar precios, y actualmente está afectando negativamente a las empresas que construyen viviendas.

Primero, una cosa importante: realmente se trata de un mercado nuevo para los compradores, no es una ilusión relacionada con los ciclos de noticias. Los datos de agosto de Redfin muestran que el número de nuevas propiedades listadas aumentó a aproximadamente 393,000.El nivel más alto desde 2022.Y el número total de viviendas en venta supera los 1.5 millones, el más alto desde 2020. Tres de cada cinco viviendas en Estados Unidos…Se vendieron por debajo del precio original que pedían.Una acción que ha estado en circulación durante aproximadamente dieciocho meses. Se vendió en el mercado a tasas que volvieron a subir al 6.67%.El más alto en más de un año.Los compradores están aprovechando su suerte, y los vendedores están cediendo.

El aumento en el suministro es una historia de constructores, no de propietarios de viviendas.

Esa es la parte importante para los inversores: la mayor parte de esa oferta excesiva no provino de propietarios que decidieran vender sus propiedades. Fue todo creado por las empresas de construcción de viviendas.El auge de la pandemia: cuando las tasas de hipotecas estaban en niveles históricamente bajos.Y pasaron años trabajando en la construcción. Ahora, esas casas están terminadas pero en el momento equivocado: ya están listas, pero esperan a compradores que ya no pueden pagar el costo mensual del 6.67%.

Puede observarse la presión en los números de sentimiento. El Índice del Mercado de Viviendas de NAHB cayó a 34 en julio.El decimoquinto mes consecutivo con un valor por debajo de 40; la mayor extensión de pesimismo en el sector de la construcción desde 2012.Bajo esa presión,37% de los constructoresDijeron que estaban reduciendo los precios directamente, y casi dos tercios de ellos dependían de incentivos de venta. Las reducciones de precios y los incentivos son lo mismo, solo con otro nombre: una empresa que renuncia al poder de fijar precios para poder movilizar el inventario.

Ese es el mecanismo con el que debe enfrentarse un inversor que busca crecimiento en los dividendos. El poder de fijación de precios es la barrera que convierte la inflación en crecimiento de ingresos; una empresa que tiene que bajar los precios para gestionar sus inventarios no cuenta con ese poder. Para los constructores de viviendas, esa erosión del margen no es algo hipotético; se trata de las condiciones económicas operativas del trimestre actual.

No, esto no es 2008.

Vale la pena responder a la pregunta que plantea cada titular de noticias sobre viviendas: ¿es este el comienzo de una crisis? La evidencia indica que no. En la crisis de 2008, el tiempo necesario para proporcionar las viviendas era de aproximadamente diez meses; los constructores quedaron sin opción de vender sus propiedades, ya que habían pagado demasiado por ellas debido a condiciones financieras desfavorables. Hoy en día, el tiempo necesario para proporcionar las viviendas es de aproximadamente cuatro meses. Se trata de un mercado que antes ofrecía precios fijos, pero ahora ha recuperado su equilibrio, y no hay exceso de oferta. El precio medio de venta de Redfin siguió aumentando un 2.2% año tras año, hasta llegar a unos 398,600 dólares.El mes de agosto más alto registrado..

En otras palabras, los precios no están cayendo; el mercado se está recuperando hacia un estado de equilibrio después de años de escasez extrema.El inventario existente sigue estando por debajo de los niveles anteriores a la pandemia.La situación de suboferta a largo plazo que causó la escasez sigue siendo real. Lo que ha cambiado es la situación de oferta y demanda a corto plazo; y con ello, también lo es el poder de precios de quienes construyen.

Lo que significa para el caso de inversión del constructor

Esa distinción –la falta estructural de fondos, la pérdida del poder de fijación de precios cíclicos– es todo lo que hay sobre el aspecto de la acción. Los constructores ahora venden propiedades a precios baratos, solo en teoría. D.R. Horton, el mayor constructor de viviendas en los Estados Unidos, cotiza a un precio de aproximadamente 12.7 veces sus ganancias históricas; paga una tasa de dividendo cercana al 1.3%. Ha aumentado su dividendo durante once años consecutivos, de veinticuatro años consecutivos en los que paga dividendos. Su ratio de distribución de beneficios es de entre una quinta parte y dos quintas partes de las ganancias, y su balance es conservador: la deuda neta es de casi 5 mil millones de dólares, frente a 24 mil millones de dólares de capital propio, con un fuerte flujo de efectivo libre. Nada está roto aquí.

Pero entienda por qué es barato. La bajísima calidad del mercado refleja exactamente la erosión de los márgenes de beneficio que ahora se confirman en los datos sobre la vivienda. Comprar una acción de calidad cuando su rendimiento ha aumentado debido a la caída de los precios es una oportunidad clásica en el mercado de rentabilidad de acciones… siempre y cuando la presión cíclica sea temporal y el poder de fijación de precios vuelva a aparecer. Lo importante es que la inflación de costos en materias primas, mano de obra y otros insumos sea suficientemente baja, para que las reducciones de precios por parte de los constructores no sean absorbidas por sus propios costos.

Por eso, este título tan concurrido y adecuado para los compradores contiene una advertencia importante para los inversores. Es ideal para las familias que buscan obtener concesiones del vendedor. Para los accionistas, sin embargo, hay un riesgo de venta, ya que los vendedores son varios constructores de viviendas con inventario terminado y las casas construidas en el lado incorrecto de la situación económica durante la pandemia. El poder de fijar precios se está perdiendo en este mercado. Hasta que los indicadores clave –la actitud de los constructores, el número de nuevas viviendas construidas, los permisos– mejoren, la valoración baja es simplemente una señal de riesgo, no una razón para actuar rápidamente.

El mercado de compradores y la restricción en los márgenes de los constructores son lo mismo, pero en lados opuestos. Entienda en qué lado quiere estar.