Los constructores de viviendas reducen los precios. Las entidades bancarias se preparan para el año 2026.

El mercado inmobiliario en los Estados Unidos en el año 2025 ha entrado en una fase de normalización, después de años de volatilidad. Esto se caracteriza por una inflación de precios extremas, escasez de viviendas y problemas relacionados con la asequibilidad de las propiedades. Aunque el precio medio de venta aumentó un 0.2% en comparación con el año anterior, alcanzando los 419.950 dólares por pie cuadrado, el precio por pie cuadrado disminuyó un 1.0%. Esto indica que la relación entre el valor de las propiedades y la oferta de viviendas está disminuyendo. El inventario de viviendas activas aumentó un 16.4%, hasta llegar a 757.763 viviendas. El Índice de Acción del Mercado, que fue de 33.5, indica que existe un mercado minorista, con una creciente presencia de compradores. Estos datos reflejan un mercado en transición, donde los desequilibrios estructurales están siendo corregidos. Para los inversores, este entorno requiere una reasignación estratégica de capital, aprovechando patrones históricos y anomalías actuales para identificar oportunidades en sectores que pueden tener un rendimiento positivo.

Lecciones históricas: Ciclos de auge, caída y recuperación

El mercado inmobiliario en los Estados Unidos ha seguido, históricamente, un patrón cíclico de expansión, corrección excesiva y recuperación posterior. Desde el año 2000 hasta el año 2025, se pueden identificar diferentes fases en las cuales el desempeño del sector inmobiliario variaba durante la fase de normalización.
1. 2001–2006: ExpansiónLas bajas tasas de interés y los préstamos de alto riesgo contribuyeron a un aumento del 55% en los precios de las viviendas. Los sectores de la construcción y los materiales para la construcción prosperaron, pero la sobreconstrucción especulativa sembró las semillas del colapso económico de 2008.
2. 2007–2011: RecesiónUn descenso del precio del 27% y 2.9 millones de casos de ejecución hipotecaria han devastado la industria de la construcción y los bienes raíces. Sin embargo, los bancos vieron oportunidades en los activos en dificultades y en un aumento de la restricción del crédito.
3. 2012–2019: RecuperaciónLas tasas de rentabilidad muy bajas y el aumento en la construcción de viviendas multifamiliares contribuyeron a un aumento del 58% en el rendimiento acumulado del Índice de Propiedades de NCREIF. La industria inmobiliaria y la construcción han recuperado su situación anterior, mientras que la demanda de materiales se ha estabilizado.
4. La perturbación causada por la pandemia en los años 2020–2022Un aumento del 40% en los precios y un incremento del 30-40% en los costos de construcción provocaron un auge a corto plazo. Sin embargo, surgieron problemas relacionados con la asequibilidad de los proyectos, ya que los costos se incrementaron significativamente.
5. Transición de 2023 a 2025Las altas tasas de interés hipotecario (6.23% a fecha de diciembre de 2025) y la falta de 1.2 millones de viviendas en los mercados costeros y del Sun Belt han llevado a una reducción del 40% en los precios de las propiedades en venta.

Anomalías actuales y rotación estratégica

El mercado inmobiliario del año 2025 está marcado por las diferencias regionales y las presiones específicas de cada sector. Mientras que las áreas costeras y turísticas como Santa Bárbara y Honolulú mantienen precios elevados, en mercados del Medio Oeste como Springfield, Misuri, y Saginaw, Míchigan, las casas se venden en menos de seis semanas. Esta fragmentación resalta la necesidad de estrategias locales para enfrentar estas situaciones.

Construcción y bienes raíces: Compresión de márgenes y concesiones en los precios
El Índice del Mercado Habitacional de diciembre de 2025, con un valor de 39, indica una disminución en la actividad de construcción. El 40% de los constructores ha reducido los precios, y el 67% ofrece incentivos a los clientes. La escasez de mano de obra y los costos anuales de productividad, que alcanzan los 10.800 millones de dólares, también contribuyen a aumentar las presiones sobre las margen de ganancia de las empresas constructoras. Para los inversores, las empresas constructoras con exceso de capital, como Lennar (LEN) y PulteGroup (PHM), enfrentan mayores riesgos. Los datos históricos muestran que, durante las fases de normalización, las acciones relacionadas con la construcción típicamente presentan resultados inferiores, ya que la demanda disminuye y el poder de fijación de precios también disminuye.

Banca: Normalización del crédito y calidad de los préstamos
Las entidades bancarias podrían beneficiarse de los recortes en las tasas de interés previstos por la Reserva Federal para el año 2026, ya que esto contribuirá a estabilizar la demanda de hipotecas. JPMorgan Chase y Wells Fargo, con sus sólidas capacidades en la emisión de hipotecas, podrán aprovechar la actividad de refinanciación y las oportunidades de préstamo para aquellos constructores que son resistentes a las condiciones financieras actuales. Durante la recuperación económica entre 2012 y 2019, las acciones de los bancos superaron las de las empresas de construcción en un 120 puntos básicos anualmente. Es probable que esta tendencia se repita cuando las condiciones crediticias se normalicen.

Materiales: Estabilización de las presiones de demanda y costos
El sector de los materiales enfrenta señales mixtas. Mientras que el gasto en la construcción sigue siendo de 2.2 billones de dólares, los altos costos de las materias primas y los cuellos de botella en la cadena de suministro han reducido las ganancias de las empresas del sector. Sin embargo, la tendencia hacia la renovación y remodelación de viviendas representa un factor positivo: en 2017, los propietarios de casas invirtieron un 50% más en reformas que en 2010. Los inversores deberían dar prioridad a las empresas que trabajan con materiales relacionados con el sector inmobiliario industrial, donde la demanda impulsada por el comercio electrónico sigue siendo sólida.

Estrategia de inversión: desde la construcción hasta el sector bancario

En el año 2026, es necesario realizar una reasignación estratégica de los recursos, pasando de la construcción a la banca. Los pasos clave para ello son los siguientes:
- Reducir la exposición a los desarrolladores inmobiliarios que operan con exceso de capital.Se trata de posiciones de corte en empresas que tienen un alto nivel de deuda y una limitada capacidad de fijación de precios.
- Aumente las asignaciones para servicios bancarios.Bancos objetivo que cuenten con carteras de préstamos diversificadas y experiencia en la emisión de hipotecas.
- Monitoreo regional de las tendencias en HMILos bancos con sobrepeso operan en mercados como el noreste (HMI 47), mientras que los bancos con bajo peso operan en el sur (ganancias moderadas).

Conclusión: Adaptarse a la nueva normalidad

La normalización del mercado inmobiliario en el año 2025 refleja un cambio más amplio hacia una mejor accesibilidad y un equilibrio en el lado de la oferta. Aunque la construcción y los negocios inmobiliarios enfrentan dificultades, el sector bancario puede beneficiarse de condiciones de crédito estables y préstamos selectivos. Al alinear sus carteras con los patrones históricos y las anomalías actuales, los inversores pueden manejar las condiciones difíciles del mercado inmobiliario y prepararse para la posible recuperación en el año 2026. A medida que el mercado evoluciona, la agilidad y la toma de decisiones basada en datos serán cruciales para superar las dificultades cíclicas.