¿Por qué las mejores acciones hoteleras son de tipo REIT, y no de aquellos que operan directamente los hoteles?

Los principales operadores hoteleros, como Marriott, Hilton y Hyatt, enfrentan el dilema típico de los inversores de valor: son acciones caras que operan en un entorno operativo difícil. Esta combinación crea una margen de seguridad muy reducido, lo que dificulta justificar los precios actuales de estas acciones basándose en los fundamentos a corto plazo.

El rendimiento de las principales empresas de la industria está sujeto a presiones. En el tercer trimestre…En general, la tasa de ocupación de los hoteles en Estados Unidos disminuyó en un 1.5% con respecto al año anterior.El crecimiento de la oferta superó al de la demanda. Mientras que las tarifas diarias promedio aumentaron solo ligeramente, los ingresos por habitación disponible disminuyeron en un 1.4%. Este es el problema fundamental: el ciclo actual se está estabilizando. Después de años de volatilidad, la industria está entrando en una fase más estable, pero menos rentable.La actividad de viaje se estabiliza.El crecimiento se mide de manera precisa. Para los operadores, esto significa un cambio hacia un modelo más disciplinado y centrado en las ganancias, en lugar de una expansión basada únicamente en el volumen de negocios.

Este escenario desafiante se refleja en el mercado de valores. Las empresas hoteleras públicas han quedado significativamente rezagadas con respecto al mercado en general. El Índice de Valores de Hoteles Baird, que sigue a las principales empresas hoteleras, también muestra una situación similar.Hasta finales de 2025, la tasa de crecimiento fue del 6% en el período actual.Esto representa un contraste marcado con el aumento del 16.4% del índice S&P 500. El rendimiento insuficiente fue aún más pronunciado para el subíndice relacionado con las marcas hoteleras; este subíndice ganó un 9%, pero aún así se quedó a más de 7 puntos porcentuales por detrás del índice S&P. Esta diferencia indica que los inversores consideran que no hay muchos factores que puedan impulsar el rendimiento de estas marcas en el corto plazo.

La situación para el año 2026 no es fácil de recuperar. Aunque existe optimismo en torno a eventos como la Copa del Mundo de la FIFA, el entorno operativo fundamental sigue siendo cauteloso. Los patrones de viajes corporativos cautelosos dificultan el crecimiento a corto plazo, y los costos siguen siendo elevados. Para un inversor de valor, esto significa que los precios actuales de las acciones probablemente ya reflejan el mejor escenario posible. La margen de seguridad –la distancia entre el precio y el valor intrínseco de una acción– es pequeña, especialmente cuando el ciclo económico se vuelve más estable.

La ventaja de los REITs: Asignación de capital y posibilidades competitivas.

Mientras que los operadores hoteleros luchan con el ciclo de baja demanda, un grupo selecto de REITs crean valor a través de un enfoque diferente. Su fortaleza radica en la asignación disciplinada de capital y en ventajas competitivas duraderas, que son más visibles y menos cíclicas que las características de los operadores tradicionales.

Apple Hospitality REIT (APLE) es un ejemplo de este enfoque. La empresa ha diseñado una estrategia clara para la asignación de capital. Vende sus hoteles a un precio que representa un rendimiento del 6.2%, un valor superior al del mercado actual, mientras que, al mismo tiempo, recompra sus propias acciones a un precio inferior. El cálculo es interesante: la empresa está transfiriendo valor de los compradores privados a los accionistas públicos, a un ritmo…48 millones de dólares hasta octubre de 2025.Esto no es simplemente una maniobra financiera; se trata de una muestra de confianza en el valor intrínseco del resto de su portafolio. La competencia en este sector es estructural. Con el 63% de sus 220 hoteles que no enfrentan ninguna competencia de nivel superior dentro de un radio de cinco millas, Apple Hospitality opera en un entorno de oferta históricamente favorable. Esto reduce el riesgo de pérdidas y permite que el portafolio pueda aprovechar las oportunidades cuando la demanda se fortalezca eventualmente.

Host Hotels & Resorts (HST) ofrece una oportunidad diferente, pero relacionada con la anterior. Algunos analistas consideran que esta empresa de inversión está subvaluada. La opinión general de los analistas sugiere que existe un potencial de valorización para esta empresa.Un aumento del 6.3% con respecto a los niveles recientes.Esta estructura se basa en un portafolio de activos de lujo. Aunque estos activos están más expuestos a los ciclos de viajes corporativos, benefician de la misma disciplina en cuanto a la distribución de los recursos. Lo importante para ambos REITs es pasar del riesgo operativo al riesgo de asignación de capital. Sus flujos de caja son más predecibles, y su capacidad para comprar sus acciones a un precio inferior al valor real de los activos les permite crear valor para los accionistas, de manera independiente de las tendencias trimestrales del RevPAR.

Para los inversores que buscan valor real, lo importante es que estos fondos de inversión no apuestan por una recuperación cíclica del mercado. En lugar de ello, aprovechan la situación actual de bajada cíclica del mercado. Al vender activos a tasas de retorno atractivas y utilizar los ingresos obtenidos para comprar de nuevo las acciones a un precio inferior, estos inversores generan valor adicional para los propietarios restantes. Este enfoque disciplinado, respaldado por una posición competitiva duradera y una oferta limitada de nuevos activos, permite un camino más predecible y menos volátil hacia el valor intrínseco del activo, en comparación con el modelo tradicional de operación de fondos de inversión.

Valoración y rendimiento para los accionistas: el margen de seguridad

Para el inversor que busca valor real, la margen de seguridad es la diferencia entre el precio y el valor intrínseco de una empresa. En el panorama actual de los hoteles, ese “red de seguridad” es mucho más amplio para ciertos REITs, en comparación con los operadores tradicionales. Las pruebas indican una clara divergencia en cuanto a la valoración y las posibilidades de retorno en efectivo de cada empresa.

Apple Hospitality REIT se destaca por sus indicadores que indican una importante desventaja en comparación con otros compañías similares. Su precio de cotización es el promedio de los precios de venta.Ratio precio-ventas: 1.13Un nivel que indica que el mercado está valorizando sus activos de forma conservadora. Lo más importante es su rendimiento para los accionistas, que alcanza el 9.7%. Este rendimiento supera con creces el promedio del sector. Este rendimiento no se debe únicamente a dividendos pasivos; es el resultado directo de la estrategia de asignación de capital de la empresa: vender activos a un precio superior y utilizar los fondos obtenidos para recomprare sus propias acciones. Esto crea un ciclo poderoso de creación de valor para los propietarios restantes.

Compare esto con los operadores turísticos. El rendimiento reciente de sus acciones refleja altas expectativas, lo que reduce las posibilidades de errores. Los bajos rendimientos del sector en general resaltan este hecho. El Índice de Acciones de Hoteles Baird, que cuenta con información sobre los principales operadores turísticos…Hasta finales de 2025, el porcentaje de crecimiento fue del 6% en comparación con el año anterior.Se trata de una desempeño muy deficiente en comparación con el aumento del 16.4% registrado por el índice S&P 500. Esta diferencia no es algo temporal. Significa que el mercado ya ha tenido en cuenta el mejor escenario posible para una recuperación cíclica. El entorno operativo actual…Actividad de viaje establecida.Los costos elevados se consideran como el nivel de referencia.

En resumen, se trata de un entorno de inversión selectiva. El bajo rendimiento del sector en comparación con el S&P 500 evidencia que el mercado no recompensa igualmente a todos los participantes. Este entorno favorece a aquellos que tienen una estrategia disciplinada de asignación de capital, como Apple Hospitality, quienes pueden obtener retornos significativos al comprar sus propias acciones a un precio inferior al valor real de las mismas. Para el inversor paciente, la seguridad no radica en apostar por un ciclo más favorable, sino en identificar empresas que están generando valor, independientemente de la fase del ciclo económico.

Catalizadores y riesgos: Lo que hay que tener en cuenta en la tesis

La tesis de inversión relacionada con los REITs hoteleros depende de un conjunto específico de factores que reflejan la situación futura del mercado. El éxito de estas inversiones depende del seguimiento del ritmo y la calidad de la recuperación de la demanda, especialmente en los mercados históricamente más débiles. También es importante evaluar si las empresas pueden gestionar los costos cuando el ciclo económico se normalice.

En primer lugar, hay que buscar señales de una transformación más amplia en la industria. Los datos de julio de 2025 muestran una clara división regional.Nueva Orleans tiene una tasa de ocupación del 53.9%, mientras que Phoenix cuenta con un 55.3%.Se observa que estos mercados están significativamente rezagados en comparación con el promedio nacional. Una mejora sostenida en estos mercados es una señal clave de que la normalización está avanzando de manera uniforme. Por el contrario, si persiste la debilidad en estos mercados, eso confirmaría lo que se mencionó en las previsiones del sector: un rendimiento regional desigual. Esto cuestiona la tesis de que la disciplina en la oferta beneficia a todos los portafolios.

En segundo lugar, es necesario analizar los factores fundamentales que determinan el crecimiento de RevPAR y las tasas de ocupación. El camino hacia la estabilidad y el crecimiento positivo de la industria se logra a través de un crecimiento sostenible. Los datos trimestrales recientes muestran que…Un descenso del 1.4% en el RevPAR.Debido a que la oferta supera a la demanda. La medida clave que hay que observar es si esta tendencia se invierte. Un crecimiento positivo y sostenible del RevPAR sería una señal de que la industria está transicionando con éxito hacia un modelo más normalizado, centrado en las márgenes, en lugar de permanecer en un estado de estancamiento durante mucho tiempo.

Por último, se debe evaluar la gestión de los costos. Los altos costos laborales y operativos siguen siendo un problema importante.Viento en contra constanteLa capacidad de los REITs y de los operadores para proteger sus márgenes de ganancia, a medida que la demanda se estabilice, será determinante para la calidad de cualquier recuperación. Es aquí donde el beneficio de la asignación de capital del modelo REIT puede destacar. Al concentrarse en la venta de activos y en la recompra de acciones, pueden proteger los retornos de los accionistas de las fluctuaciones en los costos operativos, siempre y cuando puedan implementar su estrategia a precios atractivos.

En resumen, la tesis no trata sobre un aumento cíclico y dramático de las cantidades de capital invertido. Se trata más bien de una gestión disciplinada del capital durante los períodos de baja. Los factores que impulsan este proceso son los signos claros y mensurables de que la industria se está estabilizando, y de que las empresas gestionan su capital y costos de manera eficiente, con el objetivo de crear valor para los propietarios.