¿Por qué las mejores acciones hoteleras son de tipo REIT, y no de aquellos que operan directamente los hoteles?

Los principales operadores hoteleros, como Marriott, Hilton y Hyatt, enfrentan el dilema típico de los inversores de valor: son acciones caras que operan en un entorno difícil. Esta combinación crea una margen de seguridad muy reducido, lo que dificulta justificar los precios actuales de estas acciones, basándose en los fundamentos a corto plazo.

El rendimiento de las principales empresas de la industria se encuentra bajo presión. En el tercer trimestre…En general, la ocupación de los hoteles en Estados Unidos disminuyó un 1.5% en comparación con el año anterior.Dado que el crecimiento de la oferta superó al de la demanda, las tarifas diarias promedio solo aumentaron ligeramente. Como resultado, los ingresos por habitación disponible disminuyeron en un 1.4%. Este es el problema fundamental: el ciclo actual está volviendo a la normalidad. Después de años de inestabilidad, la industria está entrando en una fase más estable, pero menos rentable.La actividad de viaje se estabiliza.El crecimiento se mide de manera precisa. Para los operadores, esto significa un cambio hacia un modelo más disciplinado y centrado en las márgenes de beneficio, en lugar de una expansión basada únicamente en el volumen de negocios.

Este escenario desafiante se refleja en el mercado de valores. Las empresas hoteleras públicas han quedado significativamente rezagadas con respecto al mercado en general. El Índice de Valores de Hoteles Baird, que cuenta con datos de las principales operadoras del sector, también muestra una situación similar.Hasta finales de 2025, la tasa de crecimiento fue del 6% en términos anuales.Esto representa un contraste marcado con el aumento del 16.4% que registró el índice S&P 500. La performance negativa fue aún más pronunciada para el subíndice relacionado con las marcas hoteleras, que aumentó en un 9%, pero aún así quedó a más de 7 puntos porcentuales detrás del índice S&P. Esta diferencia indica que los inversores consideran que hay pocos factores catalíticos a corto plazo relacionados con el modelo de operación de estas empresas.

La situación para el año 2026 no es fácil de recuperar. Aunque existe optimismo en torno a eventos como la Copa del Mundo de la FIFA, el entorno operativo básico sigue siendo cauteloso. Los patrones cautelosos de viajes corporativos dificultan el crecimiento a corto plazo, y los costos siguen siendo elevados. Para un inversor de valor, esto significa que los precios actuales de las acciones probablemente ya reflejan el mejor escenario posible. El margen de seguridad, es decir, la distancia entre el precio y el valor intrínseco de una empresa, es muy reducido, especialmente cuando el ciclo económico se vuelve más estable.

La ventaja del REIT: Asignación de capital y posibilidades competitivas

Mientras que los operadores hoteleros luchan con el ciclo de bajas rentabilidades, un grupo selecto de REITs logran crear valor mediante métodos diferentes. Su ventaja radica en la asignación disciplinada de capital y en las ventajas competitivas duraderas que son más visibles y menos cíclicas que las características propias de los operadores tradicionales.

Apple Hospitality REIT (APLE) es un ejemplo de este enfoque. La empresa ha diseñado una estrategia clara para la asignación de capital. Vende sus hoteles a un precio que representa un rendimiento del 6.2%, lo cual es un valor superior al de los hoteles en el mercado actual, teniendo en cuenta el entorno defensivo del sector. Al mismo tiempo, la empresa recompra sus propias acciones a un precio inferior al valor real de las mismas. La lógica detrás de esta estrategia es interesante: la empresa está transfiriendo valor de los compradores privados a los accionistas públicos, a un ritmo…48 millones de dólares desde el inicio del año, hasta octubre de 2025.Esto no es simplemente una maniobra financiera; se trata de una manifestación de confianza en el valor intrínseco de su cartera de hoteles restante. La competencia en este sector es estructuralmente limitada: el 63% de sus 220 hoteles no enfrenta ninguna competencia significativa dentro de un radio de cinco millas. Por lo tanto, Apple Hospitality opera en un entorno de oferta históricamente favorable. Esto reduce los riesgos de pérdida y permite que la cartera de hoteles genere ganancias significativas cuando la demanda aumente en el futuro.

Host Hotels & Resorts (HST) ofrece una oportunidad diferente, pero relacionada con la anterior. Algunos analistas consideran que este REIT está subvaluado en términos de precio. La opinión general de los analistas sugiere que existe un potencial valor para esta empresa.Un aumento del 6.3% con respecto a los niveles recientes.Esta estrategia se basa en una cartera de activos de lujo. Aunque estos activos están más expuestos a los ciclos de viajes corporativos, benefician de la misma disciplina en cuanto a la asignación del capital. Lo importante para ambos REITs es pasar del riesgo operativo al riesgo de asignación de capital. Sus flujos de caja son más predecibles, y su capacidad para comprar de nuevo las acciones a un precio inferior al valor real de los mismos, les permite crear valor para los accionistas, de manera independiente de las tendencias trimestrales del RevPAR.

La conclusión para el inversor de valor es que estos REITs no están apostando por una recuperación cíclica del mercado. En realidad, aprovechan la situación actual de baja en el mercado. Al vender activos a tasas de retorno atractivas y utilizar los ingresos obtenidos para comprar de nuevo las acciones a un precio inferior, están agregando valor para los propietarios restantes. Este enfoque disciplinado, respaldado por una posición competitiva duradera y una oferta limitada de nuevos activos, permite un camino más predecible y menos volátil hacia el valor intrínseco, en comparación con el modelo de operación tradicional.

Valoración y rendimiento para los accionistas: el margen de seguridad

Para el inversor que busca valor real, la margen de seguridad es la diferencia entre el precio y el valor intrínseco de una empresa. En el actual panorama hotelero, ese “red de seguridad” es mucho más amplio para ciertos REITs, en comparación con los operadores tradicionales. Las pruebas indican una clara diferencia en cuanto a la valuación y el potencial de retorno en efectivo de las empresas.

Apple Hospitality REIT se destaca por sus indicadores que indican una importante reducción en los costos de operación. Su precio de cotización está dentro del rango medio.Razón precio-ventas: 1.13Se trata de un nivel que indica que el mercado está fijando los precios de sus activos de manera conservadora. Lo más importante es su rendimiento para los accionistas, que alcanza el 9.7%. Este rendimiento supera con creces el promedio del sector. Este rendimiento no se debe únicamente a dividendos pasivos; es el resultado directo de la estrategia de asignación de capital de la empresa: vender activos a un precio superior y utilizar los ingresos obtenidos para recompra las acciones. Esto crea un ciclo poderoso de generación de valor para los propietarios restantes.

Compare esto con los operadores. El rendimiento reciente de sus acciones refleja altas expectativas, lo que significa que hay pocas posibilidades de errores. Los bajos rendimientos del sector en general resaltan este hecho. El Índice de Acciones de Hoteles Baird, que monitorea a los principales operadores,…Hasta finales de 2025, la tasa de crecimiento fue del 6% en comparación con el mismo período del año anterior.Se trata de una grave desempeño inferior al aumento del 16.4% registrado por el índice S&P 500. Esta diferencia no es algo temporal. Indica que el mercado ya ha tenido en cuenta el mejor escenario posible para una recuperación cíclica. El entorno operativo actual…Actividad de viaje establecida.Los costos elevados se consideran como el punto de referencia.

En resumen, se trata de un entorno de inversión selectivo. El bajo rendimiento del sector en comparación con el S&P 500 evidencia que el mercado no recompensa por igual a todos los participantes. Este sistema favorece a aquellos que son capaces de asignar capital de manera disciplinada, como Apple Hospitality, quienes pueden generar rendimientos significativos al comprar sus propias acciones a un precio inferior al valor real de las mismas. Para el inversor paciente, la ventaja de seguridad no radica en apostar por un ciclo económico mejor, sino en identificar compañías que están acumulando valor, independientemente de la fase del ciclo económico.

Catalizadores y riesgos: Lo que hay que tener en cuenta en la tesis

La tesis de inversión relacionada con los hoteles REITs depende de un conjunto específico de factores que reflejan las tendencias futuras. El éxito de estas inversiones depende del seguimiento del ritmo y la calidad de la recuperación de la demanda, especialmente en mercados que han sido más débiles en el pasado. También es importante evaluar si las empresas pueden manejar los costos a medida que el ciclo económico se normalice.

En primer lugar, hay que buscar signos de una transformación más amplia en la industria. Los datos de julio de 2025 muestran una clara división regional.Nueva Orleans tiene una tasa de ocupación del 53.9%, mientras que Phoenix tiene un 55.3%.Estos mercados están muy por detrás del promedio nacional. Un mejoramiento sostenido en estos mercados es una señal importante de que la normalización está avanzando de manera más uniforme. Por el contrario, si persiste la debilidad en estos mercados, eso confirmaría lo que se mencionó en las perspectivas de la industria: un rendimiento regional desigual. Esto pone en duda la tesis de que la disciplina en el suministro beneficia a todos los portafolios.

En segundo lugar, es necesario analizar los factores fundamentales que determinan el crecimiento de RevPAR y las tasas de ocupación. El camino hacia la consolidación del crecimiento positivo en esta industria se logra a través de un crecimiento estable y constante. Los datos trimestrales recientes muestran que…Disminución del 1.4% en el RevPAR.Debido a que la oferta supera a la demanda. La medida clave que hay que observar es si esta tendencia se invierte. Un crecimiento positivo y sostenible del RevPAR sería una prueba de que la industria está transitando con éxito hacia un modelo más normalizado, centrado en las márgenes, en lugar de seguir un período prolongado de estancamiento.

Por último, hay que evaluar la gestión de los costos. Los altos costos laborales y operativos siguen siendo un problema importante.Viento en contra constanteLa capacidad de los REITs y de los operadores para proteger sus márgenes de ganancia, a medida que la demanda se estabiliza, será lo que determinará la calidad de cualquier recuperación. Es aquí donde la ventaja en la asignación de capital del modelo de REITs puede destacar. Al concentrarse en la venta de activos y en el reembolso de las acciones, pueden asegurar que los retornos para los accionistas estén libres de los efectos de la inflación de los costos operativos, siempre y cuando puedan ejecutar su estrategia con valoraciones atractivas.

En resumen, la tesis no trata sobre un aumento cíclico y dramático en los valores de las empresas. Se trata más bien de una gestión disciplinada del capital durante períodos de baja. Los factores que impulsan este proceso son los indicios constantes y medibles de que la industria se está estabilizando, y de que las empresas gestionan su capital y costos de manera eficiente, con el objetivo de aumentar el valor para los propietarios.