Las propiedades en Hong Kong han perdido su racha de éxitos… Y los grandes desarrolladores no han perdido ni un solo proyecto.

Los precios de las viviendas en Hong Kong disminuyeron.0.5% en julio, poniendo fin a una serie de ganancias que duraron 13 meses.Eso se remonta al último período de crecimiento sostenido antes de la caída. El volumen de transacciones disminuyó en más del 40% en comparación con junio. Para un mercado que había pasado meses reconstruyendo su momentum, este retroceso fue abrupto.

Los titulares parecen indicar una reversión de situación. Pero la realidad operativa de los dos mayores desarrolladores inmobiliarios de Hong Kong cuenta una historia diferente: un escenario en el que los negocios continúan mejorando, incluso cuando la opinión pública vuelve a ser inestable.

La vieja historia.El mercado residencial de Hong Kong alcanzó su punto máximo en 2021, y posteriormente disminuyó durante tres años seguidos.15% en 2022, 7% en 2023, y otro 7.1% en 2024.Los precios fueronAproximadamente el 30% por debajo de sus niveles máximos para mediados de 2025.El mercado había descartado al sector como estructuralmente dañado: demografía envejecida, tasas de interés en los Estados Unidos y efectos negativos en China. Un precio tan bajo no era una buena oportunidad; era simplemente una reflección precisa del declive del sector.

¿Qué cambió?Dos medidas en 2024 rompieron la tendencia a la baja. El gobierno eliminó todos los impuestos que restringían el mercado: el Impuesto sobre Compras, el Impuesto sobre Viviendas Nuevas y el Impuesto Especial. Estos impuestos habían limitado la demanda desde 2012. En octubre, las reglas relacionadas con los préstamos hipotecarios se suavizaron: la relación entre el valor del préstamo y el valor de la vivienda se estandarizó en un 70%, y la relación entre deuda y servicios financieros se limitó al 50%. Al mismo tiempo, las reducciones en las tasas de interés en Estados Unidos comenzaron a afectar al sistema monetario vinculado de Hong Kong. Las tasas de interés hipotecarios disminuyeron de más del 5% a entre 3.25% y 3.5%.

El resultado fue una drástica reversión con respecto al punto más bajo de mediados de 2025. Los precios de las viviendas subieron aproximadamente un 11% desde su punto más bajo. Para mayo de 2026…Los precios han alcanzado un nivel máximo en 30 meses.Incluso después del descenso de julio, el índice sigue estando un 7.3% por encima de su nivel al final de 2025. La recuperación fue real, y no se debió únicamente a las políticas gubernamentales. Los compradores chinos continentales representaron aproximadamente la mitad de las ventas de viviendas de primera mano en valor durante el primer trimestre; esto representa un cambio estructural en la forma en que la riqueza entra en el mercado.

Donde encaja el informe de julio.Un descenso del 0,5% después de 13 meses consecutivos de ganancias no representa un cambio de tendencia; es simplemente un obstáculo en el camino. Eso ocurre cuando la demanda en primavera disminuye, la actitud de los inversores se vuelve más cautelosa y hay problemas geopolíticos (el conflicto con Irán causó preocupación entre los inversores hasta marzo). Centaline Property, una de las agencias inmobiliarias más grandes de Hong Kong, informó que los compradores se volvieron “más conservadores”. Se espera que las ventas en agosto caigan al nivel más bajo en 18 meses.

Ese lenguaje suena preocupante. Pero lo importante es la diferencia entre lo que los desarrolladores venden realmente y lo que se vende en el mercado. En la primera mitad de 2026, Sun Hung Kai lanzó el proyecto Garden Regency en Kam Tin North: 120 unidades, todas vendidas en un fin de semana, a pesar de que se ofrecían descuentos de hasta el 16%. Un mes antes, su proyecto Lime Spark vendió 154 apartamentos, generando más de 1 mil millones de dólares hongkones. Estas son empresas que no tienen problemas para vender sus productos. Son desarrolladores que están descubriendo nuevas formas de fijar precios, sin tener que competir por los descuentos.

Los números debajo.Ambos de los desarrolladores más grandes de Hong Kong informaron resultados del primer semestre que no se parecen en nada a una situación de mercado en declive.

Henderson Land, uno de los“Los Cuatro Grandes”Ganancia subyacente publicada5.07 mil millones de dólares de Hong Kong en los primeros seis meses de 2026: un aumento del 66% en comparación con el año anterior.Los ingresos aumentaron.El 80% se traduce en 17,2 mil millones de dólares hongkones, y los ingresos por desarrollo inmobiliario en Hong Kong aumentaron un 212%.La empresa tiene planes.Ocho nuevos proyectos se lanzan en la segunda mitad.Y espera reconocer alrededor de 6.4 mil millones de dólares de ventas contratadas durante el mismo período.

Sun Hung Kai, el más grande de los dos, y el mayor desarrollador de Hong Kong en términos de valor de mercado, reportó ganancias netas.Aumentó un 16,7% a 12,2 mil millones de dólares hongkones en su primer semestre fiscal (finalizado en diciembre de 2025).Con las ganancias reportadasAumento del 36%, hasta los 10,2 mil millones de dólares hongkones.La torre de oficinas del International Finance Centre alcanzó un 98% de ocupación. Ambas empresas aumentaron o mantuvieron los dividendos durante este período de recuperación. El dividendo intermedio de Sun Hung Kai también aumentó.3.2%Y Henderson Land mantuvo su precio en 0.50 dólares por acción.

El punto clave aquí es sencillo: el crecimiento en los ingresos y ganancias a estas escalas no es lo mismo que se observa cuando la demanda subyacente deja de aumentar. Un incremento del 66% en las ganancias, un aumento del 80% en los ingresos, y ocho nuevos productos en proceso de lanzamiento… Eso indica que se trata de un ciclo económico en ascenso.

La valoración no es barata… y tampoco necesita serlo.Sun Hung Kai cotiza enAproximadamente 17 veces los ingresos obtenidos., con unLa rentabilidad de las dividendos es de aproximadamente el 3%.Henderson Land tiene un multiplicador similar, más cerca de 16-17 veces los ingresos por acción. Estos no son multiplicadores muy bajos. No deberían serlo. Lo importante es que las valoraciones han mejorado junto con los fundamentos, y no por encima de ellos. El mercado valora a una empresa que está recuperándose, no a una empresa que está en ruinas y espera ser salvada.

Algunos observadores en marzo calificaron a las acciones inmobiliarias de Hong Kong como “costosas”. Señalaron que la tasa de dividendos había disminuido de más del 5% a aproximadamente el 4%, debido al optimismo que se había generado en los precios. Hay algo de verdad en eso: gran parte de la recuperación inicial se ha absorbido en los valores de las acciones. Pero la trayectoria de los ingresos sugiere que esa relación no ha superado los límites del negocio. El P/E de Henderson Land disminuyó de 18 a 16 entre mayo y agosto, incluso mientras sus acciones subían en valor, porque los ingresos crecieron más rápido que los precios.

El verdadero riesgo no es julio. Es las ventas en el segundo semestre.La desaceleración en julio es un dato, no una condición de ruptura. La condición que realmente pondría a prueba la tesis es si las reservas y volúmenes de ventas de los desarrolladores se mantienen durante la segunda mitad de 2026, cuando los ocho proyectos planeados por Henderson Land y el pipeline de ventas de Sun Hung Kai cumplan con las expectativas del mercado después del verano. Si el comportamiento conservador de los compradores se convierte en una tendencia estructural de retroceso, si el volumen de ventas se mantiene en niveles mínimos de 18 meses y los precios continúan disminuyendo, entonces la situación de recuperación se invierte. Ese es el indicador que hay que vigilar: no el índice de precios mensual, sino la tasa de reservas de desarrolladores para nuevos proyectos.

Existe un segundo riesgo que se esconde debajo de la superficie. Las ganancias por ventas están disminuyendo, incluso cuando las ganancias absolutas siguen aumentando. La ganancia neta de Henderson Land ha disminuido de 26.2% a 20.5%. Esto tiene sentido en un contexto de recuperación: los desarrolladores trabajan con inventarios que no permiten obtener ganancias comparables a las que tenían antes de la crisis. Pero si las ganancias continúan disminuyendo, mientras que el crecimiento de los ingresos se desacelera, la trayectoria de las ganancias se vuelve plana.

El marco de inversión.Para los inversores estadounidenses, la complicación práctica es el acceso. Ambas empresas cotizan en el mercado de Hong Kong: 0016.HK y 0012.HK, y también operan en los mercados OTC de los Estados Unidos.ADRs (SUHJYyHLDCY)Tienen una liquidez limitada. Son empresas reales, con flujos de efectivo reales, pero las ADRs de mercado no son la forma en que la mayoría de los inversores minoristas las invertirán. La información sobre los bienes inmobiliarios en Hong Kong no desaparece debido a algún problema relacionado con su listado; simplemente significa que la oportunidad se encuentra en un mercado diferente.

Lo más importante es la relación entre la disminución en los precios y los datos de ganancias. El mercado reaccionó a una disminución del 0.5% mensual en los precios de las viviendas, como si la recuperación hubiera terminado. Pero los resultados de los desarrolladores para el primer semestre indican que la recuperación aún está en curso. Esa brecha entre la percepción general y las pruebas operativas es precisamente el tipo de desajuste que provoca entradas en el mercado: cuando la percepción del mercado se vuelve inestable, pero las condiciones operativas siguen mejorando.

La pregunta que se plantea ahora no es si el mercado inmobiliario de Hong Kong cayó un 0.5% en julio. Es si la próxima serie de proyectos desarrollados por los promotores confirma que la demanda sigue existiendo, incluso cuando las noticias no son positivas. Si venden sus propiedades, la recuperación se mantendrá. Pero si no lo hacen, entonces nada más importa.