¿Por qué los compradores de viviendas lamentan su mayor compra? Un análisis desde la perspectiva de las finanzas comportamentales.

Los datos muestran claramente que se trata de un mercado en el que la psicología colectiva supera con creces la realidad práctica. Una encuesta reciente revela que…El 45% de los propietarios actuales lamentan algo relacionado con su compra.El problema más común es el enorme peso que representan los costos de mantenimiento y las desembolsos ocultos. Esto no es solo un ejemplo aislado de comportamiento negativo; se trata de una situación generalizada en el mercado, donde las decisiones de precios están determinadas por las emociones, y no por un análisis completo de los compromisos financieros a largo plazo.

El arrepentimiento es especialmente intenso entre los compradores más jóvenes, una generación que a menudo está experimentando su primer gran cambio financiero en su vida.El 63% de los compradores de viviendas con edades comprendidas entre los 23 y los 38 años sienten arrepentimientos al respecto.Se trata de una concentración entre personas de diferentes generaciones. Este fenómeno sugiere un patrón de excesivo optimismo y subestimación de las cargas que se avecinan. Además, la presión social y financiera para “comprar ahora” antes de que los precios aumenten aún más, también contribuye a este comportamiento.

La desconexión financiera es evidente. Mientras que el precio inicial de compra llama la atención, el verdadero costo de posesión resulta ser una carga insoportable.Un propietario estadounidense típico gasta más de 18,000 dólares al año en gastos relacionados con su vivienda, que no incluyen los costos de la hipoteca.Esto incluye los impuestos sobre la propiedad, los servicios públicos, las reparaciones y los costos de mantenimiento. Estos gastos suelen estar detallados en las condiciones del contrato de compra, pero a veces no se tienen en cuenta en el presupuesto del comprador. Para aquellos que compraron en el punto más alto del mercado, estos costos recurrentes pueden convertir rápidamente una casa hermosa en una carga financiera real. Esto, a su vez, genera el mismo tipo de arrepentimiento que se menciona en los documentos de inspección.

Visto desde una perspectiva comportamental, este sentimiento de arrepentimiento generalizado es un error en el funcionamiento del mercado. La alta tasa de arrepentimiento indica una falta de comprensión por parte de los compradores sobre los costos a largo plazo. Se trata de un caso clásico de sesgo presente: la emoción inmediata que proviene de poseer algo se sobrepone a las obligaciones futuras. La trayectoria reciente del mercado, con sus fluctuaciones entre precios excesivamente altos y compradores indecisos, refleja esta misma tensión psicológica. Cuando el 45% de los propietarios mira hacia atrás con dudas, eso indica claramente que los precios actuales del mercado probablemente han sido determinados más por el comportamiento colectivo y el miedo a perder la oportunidad, que por una análisis racional y consciente de los costos. En este contexto, el precio de una casa no es simplemente un número en un contrato; es también un reflejo de los sesgos cognitivos que llevaron a los compradores a firmar ese contrato.

Los sesgos cognitivos que están detrás de las decisiones de compra

El arrepentimiento no se debe únicamente a un trato malo; también se debe a una serie de decisiones erróneas tomadas bajo la influencia de sesgos cognitivos poderosos. Estas “acciones rápidas” que, por lo general, nos ayudan en la vida cotidiana, resultan inútiles cuando se trata de comprar una casa. El resultado es una compra que parece perfecta en apariencia, pero que conlleva costos ocultos que provocan el arrepentimiento del comprador.

Uno de los prejuicios más perniciosos es…Apoyarse en acabados estéticos.Los compradores, naturalmente, se sienten atraídos por una cocina actualizada o un baño completamente renovado. Estas características son fáciles de ver y apreciar. Pero este aspecto estético puede hacer que los compradores pasen por alto problemas estructurales más serios, que son difíciles de detectar. Como señalan los investigadores, el 82% de los compradores expresan sentimientos de arrepentimiento, ya que muchos mencionan el impacto de los costos de mantenimiento que no habían previsto. La tendencia aquí es clara: la vista se fija en el aspecto estético del hogar, mientras que la mente pasa por alto las posibles problemáticas estructurales que pueden surgir bajo la superficie.

Este enfoque miope se ve agravado por una combinación poderosa de factores…Aversión al arrepentimientoY también el comportamiento de “rebaño”. La presión para no desperdiciar dinero en alquileres es muy grande, especialmente para los compradores más jóvenes, quienes ven a sus amigos publicando fotos de sus nuevas casas. Esto se basa directamente en la comparación social y en el miedo a quedarse atrás. El deseo de evitar el arrepentimiento de quedar atrás puede superar cualquier análisis financiero cuidadoso. Como señala un asesor, incluso las personas bien preparadas pueden ser influenciadas por razones emocionales. La decisión no se basa tanto en un presupuesto sólido, sino más bien en intentar encajar en el “sueño americano” y evitar el desperdicio de dinero en alquileres. Esta mentalidad de rebaño lleva a los compradores a ingresar al mercado, incluso cuando eso agrava su situación financiera.

Por último, la decisión se toma a menudo en un estado de rechazo a las pérdidas a corto plazo. La emoción inmediata que se siente al tener algo propio, el sentido de control que se obtiene… todo esto supera la aversión natural del cerebro hacia las pérdidas futuras. El comprador está tan concentrado en los beneficios actuales que no logra comprender completamente los costos relacionados con el mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad y las reparaciones. Este es el punto clave de la desconexión entre lo que vale la cosa en el momento de la compra y los costos futuros que implica su uso.$18,000 más los gastos anuales no relacionados con las hipotecas.Son un peso futuro, abstracto y distante. Este sesgo conduce a una subestimación catastrófica del verdadero costo de poseer algo. Esto, a su vez, prepara el terreno para el arrepentimiento generalizado que sigue. En esencia, el mercado es un conjunto de errores cognitivos individuales; la suma de las decisiones racionales resultantes es mucho menor que el resultado total.

Las consecuencias financieras y de mercado

Los errores de comportamiento de los compradores de viviendas están ahora llevando a problemas financieros concretos y a un cambio en el mercado inmobiliario. El impacto más directo es una crisis de liquidez. Cuando surgen costos de mantenimiento inesperados, algunos propietarios se ven obligados a utilizar tarjetas de crédito para cubrir esos gastos. Como señala el principal analista económico de Bankrate,La mejor forma de prepararse para estas sorpresas es dar prioridad a los ahorros para situaciones de emergencia.Pero la falta de ese “búfer” provoca muchos problemas. No se trata simplemente de un error en la planificación presupuestaria; es una consecuencia directa del sesgo cognitivo, que subestima los costos futuros. El resultado es un ciclo vicioso: el deseo de poseer algo conduce a la deuda, lo cual socava la estabilidad financiera que se pretendía lograr con la compra.

Esta variedad también está generando una actitud de cautela profunda en el mercado, lo que se refleja en un bajo volumen de transacciones. Los compradores son muy conscientes de esto.La “brecha de expectativas” entre los costos previstos y los costos reales.El miedo a “quedarse atrapados en una situación difícil” es realmente palpable. Dado que los pagos de la hipoteca en las viviendas promedio son más del doble de lo que eran en 2020, y el ingreso anual necesario para poder afrontar dichos pagos también se ha duplicado, el riesgo de sobrepagar las obligaciones financieras es alto. Esto crea un mercado en el que, incluso si las tasas de interés de las hipotecas disminuyen, la situación sigue siendo problemática.Los niveles de compra de viviendas siguen estando en los niveles más bajos desde hace 30 años.La psicología lo explica claramente: después de la gran cantidad de arrepentimientos relacionados con los costos ocultos, muchos posibles compradores optan por quedarse donde están o esperar, evitando que se repita esa situación financiera que ahora comprenden que es probable que ocurra de nuevo.

Quizás, el cambio más significativo en el mercado proviene de los propios dueños que se sienten arrepentidos. Aquellos que compraron sus propiedades en el punto más alto del mercado y ahora enfrentan costos exorbitantes no quieren seguir manteniendo sus casas actuales. Están buscando comprar viviendas más pequeñas, más baratas y más nuevas. Esta es una respuesta directa a la disonancia cognitiva que surge cuando se posee una propiedad grande, que ahora se ha convertido en una carga financiera. La demanda de viviendas más pequeñas, más baratas y más nuevas indica que la ola inicial de compras especulativas podría dar paso a una ola de reducción de tamaño de las propiedades, impulsada por las lecciones dolorosas que se aprenden al poseer una propiedad grande. Este cambio podría eventualmente aliviar las presiones de precios en el mercado de nivel medio. Pero también refleja un mercado donde la memoria colectiva de los arrepentimientos está influyendo activamente en la demanda. El ecosistema inmobiliario, que antes estaba motivado por el miedo a perder algo y por un optimismo excesivo, ahora está siendo reajustado por la realidad de los costos de mantenimiento y el deseo de evitar futuras presiones financieras.

Catalizadores y lo que hay que observar

La tesis de que el gran arrepentimiento por los costos ocultos está creando un mercado formado por compradores cautelosos y reacios a asumir riesgos, será testada mediante algunos indicadores clave en el corto plazo. Estos factores podrían revelar si la actual psicología de precaución se basa en una inercia cognitiva profunda, o si está comenzando a cambiar hacia un enfoque más racional en la evaluación de los valores.

En primer lugar, hay que observar las tasas de interés hipotecario y los precios medios de las viviendas. La reciente disminución de las tasas de interés para préstamos a 30 años…6.2 por cientoEs un desarrollo positivo, pero esto no ha logrado mejorar los niveles de compra de viviendas, que siguen estando en mínimos desde hace 30 años. Esto indica que, para muchos, el obstáculo no radica solo en las tasas de interés, sino también en el precio de la propia vivienda. Sin embargo, una caída sustancial en los precios medios de las viviendas podría poner en jaque esa “aversión a los arrepentimientos” que impide que las personas compren viviendas. Si los precios bajan significativamente, eso podría poner a prueba el miedo a pagar demasiado, motivo por el cual tantas personas decidieron comprar viviendas en el punto más alto del mercado. El mercado luego observará si la reducción en los precios es suficiente para superar las cicatrices psicológicas causadas por las compras excesivas en el pasado, o si el recuerdo de los costos ocultos sigue siendo un factor disuasorio importante.

En segundo lugar, es necesario monitorear los cambios en los datos de la encuesta relacionados con los costos ocultos. El núcleo del problema radica en esto.El costo sorprendentemente alto de ser propietario de una casaLa mantención de los bienes es el principal problema que causa resentimiento entre los compradores. Si las encuestas futuras muestran una reducción en la diferencia entre los costos esperados y los reales, quizás debido a una mejor educación de los compradores o a una mayor transparencia en la información proporcionada, esto podría reducir la disonancia cognitiva que provoca arrepentimientos después de la compra. Una estabilización o incluso una reducción en el porcentaje de propietarios que mencionan costos inesperados sería una señal clara de que el mercado está aprendiendo. Esto indicaría que el error comportamental de subestimar los gastos continuos se está corrigiendo, lo que podría hacer que la actividad de comprar sea más como un gasto planificado, en lugar de algo que se considera como una apuesta.

Por último, hay que seguir la oferta de viviendas nuevas y de menor tamaño. La demanda que está surgiente para este tipo de viviendas es cada vez mayor.Casas más pequeñas, más económicas y más nuevas.Se trata de una respuesta directa al arrepentimiento de tener una propiedad más grande y antigua, que ahora se ha convertido en una carga financiera. Un aumento en la oferta de este tipo de viviendas sería un factor crucial para resolver esta situación. Esto satisfaría la demanda de viviendas más pequeñas y podría ayudar a reducir las expectativas de los compradores. Si los constructores y desarrolladores responden a esta señal incrementando la construcción de viviendas, eso demostraría que el mercado está adaptándose a una mentalidad más cautelosa. Por el contrario, si la escasez continúa, se mantendrá la presión sobre el inventario de viviendas más grandes y antiguas, lo que podría prolongar el período de indecisión de los compradores.

En resumen, estos tres factores funcionan como una especie de “prueba de estrés comportamental”. Un movimiento en cualquiera de estas direcciones podría alterar el equilibrio del mercado. Una caída en los precios podría atraer a los compradores, pero solo si la sensación de temor ante los costos ocultos también desaparece. Una mayor transparencia en los costos podría reducir los arrepentimientos, pero solo si los compradores cuenten con la capacidad financiera necesaria para actuar. Un aumento en la oferta de viviendas más pequeñas podría satisfacer la nueva demanda, pero solo si la psicología de precaución ya no sea tan importante, y las viviendas más pequeñas se conviertan en una opción viable. El próximo movimiento del mercado revelará si las fuerzas poderosas que generan arrepentimientos y aversión al riesgo todavía dominarán, o si comienza una nueva fase de razonamiento racional.