La opinión de los constructores inmobiliarios disminuye: ¿Es un cambio estructural o simplemente un retroceso temporal?

Los números reflejan claramente una situación de retroceso. La confianza de los constructores, medida por el Índice de Mercado Habitacional NAHB/Wells Fargo, disminuyó en dos puntos.37 de eneroEso marca el primer descenso desde agosto, y hace que el índice esté por debajo del punto de equilibrio de 50, por vigésimo primer mes consecutivo. La caída fue una sorpresa, ya que las previsiones de los economistas indicaban que el índice alcanzaría un nivel de 40. Lo más preocupante es que esto indica un retiro brusco de la dinámica positiva que se había observado en el mercado inmobiliario.

El conductor era un indicador claro de disminución en el interés de los compradores. El índice de tráfico de potenciales compradores descendió tres puntos, hasta llegar a 23. Este es un indicio claro de que la cadena de ventas potenciales está llegando a su fin. Este es un signo de alerta importante. Incluso cuando surgió una oportunidad política importante, las presiones estructurales relacionadas con el costo y la asequibilidad parecen ser más importantes que cualquier alivio financiero a corto plazo.

Por otro lado, el entorno político sí mejoró. La tasa promedio de las hipotecas fijas de 30 años se redujo.La tasa de desempleo descendió al 6.06% a fecha del 15 de enero.Es el nivel más bajo en más de tres años. Esto coincide con una reciente propuesta del gobierno para aumentar la liquidez en el mercado hipotecario. Sin embargo, los datos de la encuesta muestran que los constructores ya enfrentaban dificultades antes de esta noticia. Como señaló Robert Dietz, economista jefe de NAHB:Los constructores siguen enfrentando varios problemas, como la escasez de mano de obra y de materiales, además de los altos costos regulatorios y de materiales necesarios para la construcción.¿Qué significa esto?

Ahora está claro cuál es la situación. La caída en enero no es un fenómeno cíclico, sino un signo de problemas estructurales. Aunque los bajos tipos de interés son algo positivo, son superados por problemas más graves y persistentes. La asequibilidad sigue siendo un problema importante, especialmente para los sectores de viviendas de bajo y medio rango, donde la relación precio-inflación es muy alta. Los constructores responden con incentivos de venta agresivos: el 40% de ellos redujo los precios en enero, y el descuento promedio aumentó al 6%. Esto es una forma del mercado de intentar liberar su inventario, pero también destaca la debilidad de la demanda real.

En resumen, existe una desviación entre el optimismo en materia de políticas y la realidad del mercado inmobiliario. Las condiciones financieras favorables son un factor positivo para la recuperación del mercado inmobiliario. Sin embargo, la caída del sentimiento de los compradores indica que las limitaciones relacionadas con la oferta y la asequibilidad siguen siendo problemas importantes. Este es un signo de alerta: el camino hacia una recuperación sostenible será más largo y difícil de lo que podrían sugerir las medidas políticas recientes.

El dilema de la asequibilidad: ¿Por qué las tasas más bajas no son suficientes?

La desconexión es evidente. Incluso cuando la tasa promedio de los préstamos hipotecarios de 30 años…Cayó al 6.06%.Los sentimientos de los constructores están disminuyendo, lo que representa una caída más pronunciada en comparación con los últimos tres años. Esto indica que los bajos costos de financiación por sí solos no son suficientes para superar las presiones estructurales que existen en ambos aspectos relacionados con el sector de la vivienda. El mercado se encuentra atrapado entre una persistente escasez de demanda y restricciones insuperables en el lado de la oferta.

En el lado de la demanda, la asequibilidad sigue siendo un factor importante, especialmente para los compradores de nivel inicial y medio. Los datos de la encuesta indican que los constructores informan que…Los altos precios de las viviendas y las tasas de interés sobre las hipotecas dificultan el pago de los pagos iniciales necesarios para comprar una vivienda.Con ratios de precio a ingresos elevados, es difícil para los posibles compradores poder ahorrar suficientes dinero. Este es el motivo principal del débil interés de los posibles compradores. Los precios más bajos ayudan, pero son superados por el nivel elevado de los precios en general. El resultado es un mercado en el que las categorías de alta gama se mantienen estables, pero las categorías de menor y medio rango tienen dificultades para vender sus productos.

Para liberar su inventario, los constructores están luchando con recortes agresivos en los precios. Los datos revelan que el mercado está en una situación de intensa competencia: el 40% de los constructores redujo los precios en enero, cifra que no ha cambiado respecto al mes anterior. Lo más importante es que la tasa de descuento promedio aumentó al 6%, desde el 5% registrado en diciembre. Esta es la respuesta del mercado a la baja demanda, pero también indica que las márgenes de ganancia son cada vez más bajas y que los constructores carecen de poder de negociación. El uso de incentivos de ventas sigue siendo elevado; el 65% de los constructores los utiliza por décimo mes consecutivo. Esto es un claro indicio de que los constructores están gastando más dinero para vender sus viviendas.

Al mismo tiempo, los obstáculos en el lado de la oferta continúan dificultando la actividad de construcción y limitando la capacidad del mercado para responder a las situaciones actuales. Los constructores enfrentan tres desafíos persistentes.Escasez de mano de obra y materiales, además de costos regulatorios y de materiales elevados.Estas restricciones son de carácter estructural, no cíclico. Limitan el número de nuevas viviendas que se pueden construir, manteniendo así un suministro reducido y precios elevados, incluso cuando la demanda disminuye. Esto crea una paradoja frustrante: el mercado necesita más oferta para mejorar la asequibilidad de las viviendas, pero las condiciones que dificultan la construcción impiden esa expansión.

En resumen, los factores positivos relacionados con las políticas económicas están siendo neutralizados por fuerzas más profundas que actúan en contra de ellos. Los bajos tipos de interés son un aspecto positivo, pero son superados por las presiones de la asequibilidad y la oferta de viviendas. Los constructores se encuentran en una situación difícil: tienen que reducir los precios para competir, pero sus costos siguen siendo altos. Esto indica que cualquier recuperación en el sentimiento del mercado requerirá algo más que simplemente bajar los tipos de interés; también será necesario resolver los problemas persistentes tanto en la demanda como en la oferta.

Políticos catalizadores y sus limitaciones

Las recientes medidas políticas y financieras tienen como objetivo reducir las tasas de hipotecas y aumentar la liquidez en el mercado. Pero estas medidas son, en gran medida, soluciones que se basan en la demanda, y no logran resolver el problema fundamental, que es la escasez de suministro. La propuesta del gobierno de Trump de comprar…200 mil millones de dólares en valores respaldados por hipotecas.Es un intento directo de reducir los costos de endeudamiento. Este enfoque se alinea con la reciente disminución de las tasas de interés para préstamos de 30 años.6.06%Los planes complementarios para prohibir las compras de viviendas por parte de empresas y permitir un uso más flexible de los fondos de jubilación para los pagos iniciales también tienen como objetivo estimular la demanda y liberar los inventarios de viviendas disponibles. Sin embargo, como señalan los expertos en vivienda, la construcción de nuevas viviendas aún no se ha considerado como un objetivo importante en las medidas adoptadas por el gobierno para mejorar la accesibilidad de la vivienda.

Este enfoque limitado es una limitación importante. El problema fundamental del mercado de viviendas es la grave escasez de unidades residenciales: se estima que faltan entre 4 y 7 millones de casas. Sin un aumento significativo en la construcción de nuevas viviendas, las políticas dirigidas a satisfacer la demanda solo servirán para aumentar la competencia por los pocos hogares disponibles. Esto podría agravar las dificultades económicas que enfrentan los compradores de bajos ingresos. Como dijo uno de los analistas, estas medidas son “solo soluciones temporales” para un problema que requiere soluciones a largo plazo.

Incluso dentro del sistema financiero, las medidas políticas pueden generar efectos negativos que no se pretendían. La Agencia Federal de Finanzas Habitacionales, bajo su nuevo liderazgo, ha estado eliminando las reglas de préstamo justo y reduciendo su atención hacia los prestatarios de bajos ingresos. Los defensores de este enfoque advierten que estos pasos pueden tener consecuencias negativas.Irrigará los costos para aquellos que menos pueden permitírselo.Esto socava directamente los objetivos relacionados con la asequibilidad de otras iniciativas. Este cambio regulatorio, aunque puede tener como objetivo reducir la supervisión, podría, sin quererlo, dificultar el acceso al crédito para aquellos grupos demográficos que más lo necesitan.

El propio plan de 10 puntos de la Asociación Nacional de Constructores Residenciales destaca esta brecha. Sus prioridades se centran en la desregulación, la simplificación de los procedimientos de permisos y la solución de los cuellos de botella en la cadena de suministro. El hecho de que los propios constructores reclamen estos cambios evidencia una realidad muy clara: las políticas dirigidas hacia la demanda por sí solas no son suficientes. La tendencia actual, marcada por una disminución en la confianza de los consumidores y por continuos recortes de precios, indica que, sin un esfuerzo conjunto para reducir los obstáculos estructurales en el sector de la construcción, incluso las medidas más agresivas para reducir los costos no serán suficientes para generar un aumento sostenible en la actitud de los constructores. Los factores políticos son reales, pero sus limitaciones también son evidentes.

Impacto financiero y escenarios futuros

La persistente caída en el sentimiento de los constructores tiene claras consecuencias financieras. Con el índice en…37 meses seguidos.Las perspectivas de rentabilidad están bajo presión. El uso agresivo de incentivos de venta –el 40% de los constructores reducen los precios, y los descuentos promedio aumentan hasta el 6%– daña directamente las márgenes brutas. Este es un intento doloroso por parte del mercado para reducir su inventario. Pero esto también indica una disminución en el poder de fijación de precios, y un sector que lucha por mantener sus flujos de caja. La combinación de altos costos de incentivos y la persistencia de estas condiciones negativas dificulta aún más la situación del sector.Costos regulatorios y de materiales elevadosEsto crea una situación en la que se podría forzar una mayor consolidación del mercado, o incluso una reducción en el número de nuevos proyectos de construcción de viviendas, si las condiciones no mejoran.

El camino hacia el futuro depende de unos pocos factores clave y riesgos. La señal más positiva sería un cambio técnico sostenido en el ciclo inmobiliario. Una recuperación de la media móvil de 50 días del indicador HMI por encima de la media de 200 días indicaría un cambio de tendencia bajista a una tendencia alcista, lo cual proporcionaría la confianza necesaria para aumentar la construcción de viviendas. En cuanto a las políticas,…Compra de valores respaldados por hipotecas por valor de 200 mil millones de dólares.La iniciativa de Fannie Mae y Freddie Mac es un intento directo de reducir los costos de endeudamiento. Este enfoque ya ha permitido que la tasa promedio para préstamos a 30 años disminuya.6.06%Este apoyo del lado de la demanda, junto con posibles reformas en materia de desregulaciones y permisos, podría, con el tiempo, mejorar las condiciones financieras para la construcción.

Sin embargo, el riesgo principal sigue siendo de carácter estructural. Si las presiones relacionadas con la asequibilidad y la inflación en los costos persisten, continuarán impidiendo un aumento significativo en el número de compradores y en las ventas de nuevas viviendas. Los datos de la encuesta muestran que…Las condiciones de asequibilidad están afectando negativamente a los sectores de menor y mediano tamaño.Los constructores todavía enfrentan problemas relacionados con la escasez de mano de obra y materiales necesarios para la construcción. Esto crea una situación frustrante: las políticas dirigidas a satisfacer la demanda pueden mejorar temporalmente la situación, pero sin una solución al problema de la escasez de suministros y los costos elevados, se corre el riesgo de que la competencia se intensifique solo para un número limitado de viviendas. El resultado podría ser un período prolongado de baja actividad en el mercado y presiones financieras para los constructores, incluso cuando la situación general del mercado se vuelva más positiva. La recuperación financiera del sector depende de un cambio fundamental en el equilibrio entre la oferta y la demanda.