La opinión de los constructores inmobiliarios disminuye: ¿Es un cambio estructural o simplemente un retroceso temporal?

Los números nos indican claramente una situación de inversión negativa. La confianza de los constructores, según lo medido por el Índice del Mercado Habitable NAHB/Wells Fargo, disminuyó en dos puntos.37 de eneroEso marca el primer declive desde agosto. El índice se encuentra ahora por debajo del punto de equilibrio de 50, lo que representa su vigésimo primer mes consecutivo en una situación negativa. La caída fue una sorpresa, ya que los pronósticos de los economistas anticipaban que el índice alcanzaría el nivel de 40. Lo que es más preocupante es que esto indica un retiro brusco de la tendencia positiva que se había observado en el mercado inmobiliario recientemente.

El conductor era una señal clarísima de que el interés de los compradores disminuía. El índice de tráfico de potenciales compradores cayó tres puntos, hasta llegar a 23. Esto es una clara indicación de que la línea de ventas potenciales se está agotando. Este es un signo de alerta importante. Incluso cuando surgió una oportunidad política importante, las presiones estructurales relacionadas con la asequibilidad y los costos parecen ser insoportables en el corto plazo.

Por otro lado, el entorno político sí mejoró. La tasa promedio de las hipotecas fijas de 30 años se redujo.La tasa cayó al 6.06% a fecha del 15 de enero.Es el nivel más bajo que se ha visto en más de tres años. Esto coincide con una reciente propuesta del gobierno para aumentar la liquidez en el mercado hipotecario. Sin embargo, los datos de la encuesta indican que los constructores ya enfrentaban dificultades antes de esta noticia. Como señaló Robert Dietz, economista jefe de NAHB:Los constructores siguen enfrentando varios problemas, como la escasez de mano de obra y de materiales, además de costos regulatorios y de materiales elevados.No hay nada que traducir.

La situación ahora es clara: la caída en enero no es un fenómeno cíclico, sino un indicio de problemas estructurales. Aunque las bajas tasas de hipotecas son algo positivo, estos efectos se ven superados por problemas más profundos y persistentes. La asequibilidad sigue siendo un problema importante, especialmente para los sectores de viviendas de bajo y medio rango, donde la relación precio-inflación es muy alta. Los constructores responden a esto con incentivos de venta agresivos: el 40% de los constructores redujo los precios en enero, y la tasa promedio de descuentos aumentó al 6%. Este es el modo en que el mercado intenta eliminar su inventario de viviendas, pero también resalta la debilidad de la demanda subyacente.

En resumen, existe una discrepancia entre el optimismo en materia de políticas y la realidad del mercado inmobiliario. Las condiciones para una recuperación del mercado inmobiliario incluyen unas condiciones financieras favorables. Sin embargo, la caída del sentimiento actual indica que los obstáculos relacionados con la oferta y la asequibilidad de las viviendas siguen siendo muy importantes. Este es un señal de alerta: el camino hacia una recuperación sostenible será más largo y más difícil de lo que las medidas políticas recientes podrían sugerir.

El dilema de la asequibilidad: ¿Por qué los precios más bajos no son suficientes?

La desconexión entre las cosas es evidente. Incluso cuando la tasa promedio de los préstamos hipotecarios de 30 años…Cayó al 6.06%.Los sentimientos de los constructores están disminuyendo, siendo el nivel más bajo en más de tres años. Esto indica que los bajos costos de financiación por sí solos no son suficientes para superar las presiones estructurales que existen en ambos aspectos relacionados con la vivienda. El mercado se encuentra entre una constante escasez de demanda y restricciones insuperables en el lado de la oferta.

En el lado de la demanda, la asequibilidad sigue siendo un factor importante, especialmente para los compradores de nivel inicial y medio. Los datos de la encuesta indican que los constructores informan que…Los altos precios de las casas y las tasas de interés sobre las hipotecas dificultan el pago de los pagos iniciales.Con ratios de precio a ingresos elevados, es difícil para los posibles compradores poder ahorrar suficientes dinero. Este es el motivo principal del escaso interés de los posibles compradores. Los precios más bajos ayudan, pero son superados por el nivel general de precios. El resultado es un mercado en el que la parte superior del mercado se mantiene estable, pero las categorías de precios más bajos y medios enfrentan dificultades.

Para liberar sus inventarios, los constructores están luchando contra recortes agresivos en los precios. Los datos revelan que el mercado se encuentra en una situación de intensa competencia: el 40% de los constructores redujo los precios en enero, cifra que no ha cambiado respecto al mes anterior. Lo más importante es que la tasa de descuento promedio aumentó al 6%, desde el 5% registrado en diciembre. Esta es la respuesta del mercado a la baja demanda. Pero también indica que las márgenes de beneficio son cada vez más pequeñas y que los constructores carecen de poder de fijación de precios. El uso de incentivos de venta sigue siendo elevado; el 65% de los constructores los utiliza por décimo mes consecutivo. Esto es un claro signo de que los constructores están gastando más en la venta de viviendas.

Al mismo tiempo, los obstáculos en el lado de la oferta continúan dificultando las actividades de construcción y limitando la capacidad del mercado para responder. Los constructores enfrentan tres desafíos persistentes:Escasez de mano de obra y materiales, además de costos regulatorios y de materiales elevados.Estas restricciones son de carácter estructural, no cíclico. Limitan el número de viviendas nuevas que se pueden construir, manteniendo así el suministro reducido y los precios elevados, incluso cuando la demanda disminuye. Esto crea un paradojo frustrante: el mercado necesita más oferta para mejorar la asequibilidad de las viviendas, pero las condiciones que dificultan la construcción impiden esa expansión.

En resumen, los factores favorables relacionados con las políticas fiscales están siendo neutralizados por fuerzas más profundas que actúan en contra de ellos. Los bajos tipos de interés son un aspecto positivo, pero están siendo superados por las presiones del precio y de la oferta. Los constructores se encuentran en una situación difícil: tienen que reducir los precios para competir, pero sus costos siguen siendo elevados. Esto indica que cualquier recuperación en el sentimiento de los consumidores requerirá algo más que simplemente bajar los tipos de interés. Se necesitará también una solución a los problemas persistentes tanto en la demanda como en la oferta.

Catalizadores de la política y sus limitaciones

Las recientes medidas políticas y financieras tienen como objetivo reducir las tasas de hipotecas y aumentar la liquidez. Pero estas medidas se basan en factores relacionados con la demanda, y no logran abordar el problema fundamental que es la escasez de suministros. La propuesta del gobierno de Trump de comprar…200 mil millones en valores respaldados por hipotecas.Se trata de un intento directo por reducir los costos de endeudamiento. Este es un paso que se enmarca dentro de la reciente disminución de las tasas de interés para préstamos de 30 años.6.06%Existen también planes complementarios para prohibir las compras de viviendas por parte de empresas y permitir un uso más flexible de los fondos de jubilación como pago inicial de las viviendas. Estos esfuerzos tienen como objetivo estimular la demanda y liberar los inventarios de viviendas disponibles. Sin embargo, como señalan los expertos en vivienda, la construcción de nuevas viviendas aún no ha sido considerada como un objetivo importante en las medidas destinadas a mejorar la accesibilidad de la vivienda para todos.

Este enfoque tan limitado es una limitación importante. El problema fundamental del mercado inmobiliario es la grave escasez de viviendas: se estima que faltan entre 4 y 7 millones de hogares. Sin un aumento significativo en la construcción de nuevas viviendas, las políticas destinadas a satisfacer la demanda solo servirán para aumentar la competencia por los pocos hogares disponibles. Esto, a su vez, podría agravar las dificultades económicas que enfrentan los compradores de bajos ingresos. Como dijo un analista, estas medidas son “principalmente soluciones temporales” para un problema que requiere soluciones a largo plazo.

Incluso dentro del sistema financiero, las medidas políticas pueden generar problemas inesperados. La Agencia Federal de Financiamiento Habitacional, bajo su nueva dirección, ha ido eliminando las reglas de préstamo justo y reduciendo su atención hacia los prestatarios de bajos ingresos. Los defensores advierten que estos pasos podrían tener consecuencias negativas.Irrigará los costos para aquellas personas que son las menos capaces de pagarlos.Esto socava directamente los objetivos relacionados con la asequibilidad de otras iniciativas. Este cambio regulatorio, aunque podría tener como objetivo reducir la supervisión, puede, sin darse cuenta, restringir el acceso al crédito para aquellos grupos demográficos que más lo necesitan.

El plan de 10 puntos propuesto por la Asociación Nacional de Constructores Residenciales destaca esta brecha. Sus prioridades se centran en la desregulación, la simplificación de los procedimientos de permisos y la solución de los cuellos de botella en la cadena de suministro. El hecho de que los propios constructores soliciten estos cambios revela una realidad evidente: las políticas orientadas hacia la demanda por sí solas no son suficientes. La situación actual, marcada por la caída de la confianza y las constantes reducciones de precios, indica que, sin un esfuerzo conjunto para eliminar los obstáculos estructurales que dificultan la construcción, incluso las medidas más agresivas para reducir los costos no serán suficientes para generar un aumento sostenible en la actitud de los constructores. Los factores políticos son reales, pero sus limitaciones también son claras.

Impacto financiero y escenarios futuros

La persistente caída en el sentimiento de los constructores tiene claras implicaciones financieras. Con el índice en…37 meses seguidos.Las perspectivas de rentabilidad están bajo presión. El uso agresivo de incentivos de ventas –el 40% de los constructores reducen los precios, y los descuentos promedio aumentan hasta el 6%– daña directamente las márgenes brutas. Se trata de un intento doloroso por parte del mercado para reducir el inventario, pero esto indica que el poder de fijación de precios está disminuyendo, y que el sector está luchando por mantener los flujos de efectivo. La combinación de altos costos de incentivos y la persistencia de esta situación representa una dificultad importante para el sector.Costos regulatorios y de materiales elevadosEsto crea una situación de presión que podría obligar a una mayor consolidación en el mercado, o incluso a una reducción en la cantidad de nuevas construcciones de viviendas, si las condiciones no mejoran.

El camino hacia adelante depende de algunos factores clave y riesgos. La señal más positiva sería un cambio técnico sostenido en el ciclo inmobiliario. Una recuperación de la media móvil de los 50 días del indicador HMI por encima de la media de los 200 días indicaría un cambio de tendencia bajista a una posible tendencia alcista. Esto proporcionaría la confianza necesaria para aumentar las construcciones. En cuanto a las políticas…Compra de valores respaldados por hipotecas por valor de 200 mil millones de dólaresLa iniciativa de Fannie Mae y Freddie Mac es un intento directo de reducir los costos de endeudamiento. Este enfoque ya ha permitido que la tasa promedio para préstamos a 30 años disminuya.6.06%Este tipo de apoyo en el lado de la demanda, junto con posibles reformas en materia de regulaciones y permisos, podría, con el tiempo, mejorar las condiciones financieras relacionadas con la construcción de edificios.

Sin embargo, el riesgo principal sigue siendo de carácter estructural. Si las presiones relacionadas con la asequibilidad y la inflación en los costos continúan, eso seguirá impidiendo un aumento significativo en el número de compradores y en las ventas de viviendas nuevas. Los datos de la encuesta muestran que…Las condiciones de asequibilidad están afectando negativamente a los sectores de menor y mediano alcance.Los constructores todavía enfrentan problemas relacionados con la escasez de mano de obra y materiales necesarios para la construcción. Esto crea una situación frustrante: las políticas dirigidas a satisfacer la demanda pueden aumentar temporalmente el entusiasmo de los compradores, pero sin una solución al problema de la escasez de suministros y los costos elevados, existe el riesgo de que la competencia se vuelva aún más intensa, lo cual no ayuda en nada a resolver el problema. El resultado podría ser un período prolongado de baja actividad en el mercado y presiones financieras para los constructores, incluso cuando la actitud general del mercado sea positiva. La recuperación financiera del sector depende de un cambio fundamental en el equilibrio entre oferta y demanda.