Tres analogías históricas para la recuperación de Rexford

El fuerte impulso operativo que está mostrando Rexford parece ser el indicio de un cambio clásico en la situación de este REIT. Los datos muestran que la empresa está recuperando su estabilidad.El valor neto de FFO aumentó un 9% en comparación con el año anterior.En el último trimestre, la rentabilidad neta en efectivo de la misma propiedad aumentó un 5.5%. Esto no es simplemente un aumento temporal; se trata de un cambio estructural en los resultados, que refleja una estrategia de cambio clara, similar a lo que se utiliza en otros casos similares. La comparación con Silver Star REIT es instructiva. Allí, el cambio estratégico fue impulsado por el liderazgo del equipo directivo.Activos de almacenamiento personalY una reestructuración integral de la deuda, que permite ahorrar 6 millones de dólares anualmente, se convirtió en el camino hacia el aumento del valor para los accionistas. Rexford está llevando a cabo un proceso similar, aunque menos drástico. Su programa de disposición estratégica financia la recompra agresiva de acciones y el desarrollo de activos con altas rentabilidades.Marco de asignación de capital reformadoSu objetivo es aumentar las ganancias, a través de una mejor gestión de los riesgos y de la reducción de los costos administrativos.

La prueba crítica para Rexford, al igual que ocurrió con Silver Star, es si los beneficios operativos se traducen en valor para los accionistas. Aquí es donde las reformas internas de la empresa se vuelven decisivas. La notificación sobre el cambio del CEO a COO, Laura Clark, indica un compromiso con un nuevo modelo operativo más disciplinado. Sus prioridades son maximizar las ganancias a través de la disposición de activos, una evaluación rigurosa de proyectos y reducir los costos directos. Todo esto contribuye a corregir los problemas relacionados con la asignación de capital, que podrían impedir un cambio positivo en la situación de la empresa. En resumen, Rexford tiene un motor operativo en funcionamiento. Sin una reforma similar en la forma en que se utiliza y gestiona el capital, ese motor corre el riesgo de quedarse sin funcionar. El marco reformado y el cambio de liderazgo planificado son los elementos necesarios para convertir el crecimiento del 5.5% en términos de rentabilidad, logrado este trimestre, en un valor sostenible y alineado con los intereses de los accionistas.

El catalizador del corto apalancamiento: La inversión de la tendencia del mercado

La situación de Rexford, con un interés corto elevado, constituye una situación clásica para que ocurra un catalizador impulsado por los sentimientos del mercado. Los datos muestran que el mercado está lleno de escepticismo.La participación de los inversores que no han comprado acciones se sitúa en el 8.19% del total de las acciones disponibles.Con un ratio de días por cubrir de 8.9. Este nivel indica una posición bajista significativa, y no simplemente el pesimismo momentáneo de un solo trimestre. El patrón histórico de los REITs es instructivo. En el ciclo de revalorización de 2022, esta clase de activos…La cotización bajó en un 30%, en aproximadamente seis meses.A medida que las tasas de interés aumentan, la cantidad de acciones que se tienen en posesión por parte de los inversores también aumenta. En períodos tan turbulentos, la cantidad de acciones que se mantienen en posesión por parte de los inversores suele incrementar, ya que ellos apuestan por una mayor disminución de los precios de las acciones. La posición actual de Rexford refleja esa dinámica: las acciones de Rexford se encuentran inmersas en una situación de reajuste de precios relacionada con los REIT.

Sin embargo, la señal de una reversión se encuentra en el cambio en las posiciones cortas que existen. Una reducción sostenida en estas posiciones sería un indicador claro de que la teoría pesimista está fallando. Este es el otro lado del ciclo histórico. Cuando el sentimiento del mercado finalmente cambia, los esfuerzos por cubrir las posiciones cortas pueden impulsar un aumento significativo en el precio de las acciones. En este caso, el punto clave es que el proceso de recuperación operativa de Rexford…Crecimiento del 9% en el FFO neto.Y…Asignación de capital reformadaAhora, esta situación está en desacuerdo con la visión bajista del mercado. Para que se produzca una oportunidad de compra, es necesario que este desfase entre las expectativas del mercado y la realidad aumente, lo que obligará a los vendedores a comprar de nuevo las acciones.

El análisis de los sentimientos de los consumidores es un indicador clave para determinar ese cambio. Actualmente, la puntuación promedio es…Sostén.El precio objetivo se encuentra cerca del nivel actual. Esto refleja que el mercado aún está esperando pruebas concretas. El catalizador para una revaluación sería un cambio visible en las calificaciones de la empresa, pasando de “mantener” a “comprar”, además de una disminución significativa en las posiciones short. Esa combinación validaría la situación operativa de la empresa y indicaría que el mercado comienza a valorar la posibilidad de una mejoría en la situación financiera de la misma. En resumen, las altas posiciones short de Rexford son como una “bomba de tiempo”. El ciclo histórico muestra que los REITs pueden ser objeto de posiciones short durante períodos de revaluación, pero también se revalúan constantemente. La situación actual sugiere que el mercado está valorando lo que ocurrió en el pasado, mientras que la empresa está implementando un plan para el futuro.

El juego de realización de NAV: Cómo superar la división entre lo que está registrado y lo que no lo está.

La diferencia entre el rendimiento de los REIT cotizados en bolsa y el mercado privado es la principal tensión en la historia de recuperación de Rexford. En los últimos dos años, la correlación entre ambos mercados ha disminuido significativamente. Mientras que el sector inmobiliario comercial privado ha estado en una situación de declive prolongado, con el índice NCREIF cayendo durante seis trimestres consecutivos, los REIT cotizados en bolsa han logrado recuperarse. El resultado es…Casi un 33% de rendimiento superior al promedio.Desde el tercer trimestre de 2022, los REITs cotizados han mostrado una correlación negativa entre sus acciones. Esta correlación negativa es un aspecto importante que indica que el mercado público ya está anticipando una recuperación económica, algo que el mercado privado, debido a su falta de liquidez y a los períodos más largos de retención de las inversiones, aún no ha logrado ver.

Esta división crea un riesgo claro. Si los mercados privados se estabilizan o comienzan a recuperarse, la relación de “liderazgo y retraso” podría invertirse. La historia nos muestra este patrón. Durante el ciclo de reajustes de precios en los años 2022-2023…Los REITs cotizados tocaron mínimos, mientras que las propiedades inmobiliarias privadas seguían creciendo.La configuración actual es el reflejo de una situación similar: las empresas REIT que cotizan en bolsa están recuperándose, ya que los mercados privados también han alcanzado su punto más bajo. El riesgo para Rexford es que sus acciones podrían quedarse atrás si el mercado privado general se recupera. El optimismo del mercado público podría no ser sostenible si no hay un mercado privado sólido.

El principal factor que permite superar esta divergencia es la ejecución efectiva de las estrategias implementadas. La estrategia de Rexford consiste en promover el crecimiento del valor neto por acción, a través de su plan de asignación de capital.Marco de asignación de capital reformadoEstá diseñado de manera explícita para maximizar las ganancias, mediante el reciclaje del capital proveniente de las disoluciones en acciones, hacia actividades que generen altos rendimientos. Este es el mecanismo necesario para cerrar la brecha entre las expectativas de crecimiento y la volatilidad del mercado privado. Al fortalecer la calidad de sus flujos de efectivo futuros y mejorar los márgenes operativos, Rexford busca hacer que el crecimiento de su valor neto sea independiente de la volatilidad del mercado privado. En resumen, la división entre las acciones cotizadas y las acciones privadas representa un obstáculo para la valuación del patrimonio de Rexford. Pero el plan de Rexford consiste en convertir las ganancias operativas en crecimiento tangible del valor neto, de modo que el rendimiento de las acciones dependa de su propia ejecución disciplinada, y no del estado del mercado en general.