El titular “Máximo suministro de viviendas en una década” en realidad se refiere a los compradores que han sido congelados.

La frase que debemos recordar de esta semana es que las ventas de viviendas disminuyeron en agosto, aunque la oferta era la más alta en más de una década. Pueden guardarla junto con la imagen que representa: muchas casas, poca demanda, precios en pico… Los vendedores están angustiados y buscan formas de reducir sus ganancias. Pero esa imagen está muy desviada de la realidad. Crer en ella significa perder dinero, justo en el momento en que la situación cambia.

Esta es la versión que sobrevive al contacto con los datos. La “oferta” que marca un récord es, en gran medida, la cantidad de casas que permanecen sin vender durante más tiempo. La razón por la cual las ventas disminuyeron no es porque haya demasiadas casas, sino porque muy pocos compradores tienen suficientes fondos para pagar el préstamo necesario. Es importante entender cómo funciona este número; el término “máxima oferta en una década” ya no se utiliza como predicción de crisis, sino como indicador de que hay compradores insuficientes.

Caminen hacia una panadería que antes vendía todos sus panes antes de las 9 de la mañana. En el titular de un artículo se dice: “¡El mayor excedente de pan en décadas para esta panadería!” Pero si miren el mostrador, no hay nada que indique que haya más panes. Hay nuevos clientes que dejaron de venir, así que el mismo lote de panes que antes desaparecía antes del mediodía sigue allí, hasta la hora de cerrar. La panadería no horneó una gran cantidad de panes adicionales. Horneó la cantidad habitual, y la afluencia de clientes por la mañana se disipó. El tiempo que tarda en limpiar el mostrador se alargaba… Es una historia sobre clientes que no llegaron, pero se presenta como una historia sobre demasiado pan.

Ahora, etiquete los artículos. Los panes que se encuentran en el mostrador son las viviendas en venta, es decir, el inventario. Los panes vendidos antes del mediodía corresponden a viviendas vendidas en un mes. Las horas disponibles para limpiar el mostrador son…Meses de suministroEl “reloj” de la vivienda se define como el inventario dividido por el ritmo de ventas mensuales. Los clientes que dejaron de venir son aquellos cuyos precios han aumentado debido a las altas tasas de hipotecas. Analicemos la situación de manera simplificada: cien panes, cincuenta vendidos al mes: dos meses de suministro. Es un mercado donde no queda nada. Ahora, si congelamos los precios: cien panes, veinte vendidos al mes: cinco meses de suministro. El inventario sigue siendo el mismo, pero la “suministración” se duplica. El truco nunca estuvo en el numerador. Miren lo que desaparece detrás de él.

Eso es exactamente lo que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó el jueves.Las ventas de viviendas existentes disminuyeron un 2.0% en comparación con julio.Mientras tanto, el inventario no vendido aumentó a 4.9 meses de suministro.El nivel más alto en más de diez años.La división está haciendo el trabajo principal: las existencias apenas se movieron, y el ritmo de ventas disminuyó. El economista jefe de los agentes inmobiliarios, Lawrence Yun, señaló que la causa de esta disminución es la caída en las ventas.Las tasas de hipotecas y las ventas de viviendas se mueven en direcciones opuestas.Por lo tanto, no es sorprendente que haya una disminución leve en la actividad de compra de viviendas, debido a las altas tasas de hipotecas.

Ahora, observe cómo se desarrolló esa década, porque eso cambia lo que significa “oferta récord”. El mercado estuvo en un estado de tensión constante durante años: los inventarios eran inferiores a cuatro meses para la mayoría de los años 2010. Cuatro punto nueve meses representa un nivel de equilibrio y normalidad en el mercado; no es el “paraíso para los compradores” que se menciona en los titulares. Y las ventas, por su parte, han disminuido hasta llegar al mínimo histórico de tres décadas atrás.Las ventas de viviendas existentes disminuyeron aproximadamente un 40%, de 6,43 millones a principios de 2022 a unos 3,9 millones hoy.Cuando el encargado de fijar los precios no produce más casas, sino menos transacciones, “la mayor oferta en una década” significa que la cantidad de viviendas en el mercado está disminuyendo, y no que hay más casas acumulándose.

Eso hace que sea necesario detener la llamada de emergencia de inmediato: los precios no se han resetado.El precio medio nacional de las propiedades sigue aumentando en aproximadamente el 8%, y el precio por pie cuadrado aumenta en aproximadamente el 12%, desde que comenzó el impacto económico.YSolo 8 de los 50 mercados metropolitarios más importantes son más baratos que en aquel momento.¿Cómo se puede obtener más oferta y evitar que haya una caída de precios? Porque la oferta adicional está inactiva, no se está utilizando.La proporción de nuevas listaciones en comparación con las listaciones activas disminuyó de aproximadamente el 86% a el 36%.Los “hogares” que se multiplican en los imanes del refrigerador son, en gran medida, los mismos que todavía están allí.Los días en el mercado fueron de 59 a 78., yLos vendedores que antes eliminaban los anuncios en un 8% de los casos, ahora lo hacen casi en un tercio de las veces.En lugar de reducir el precio.

Ese es el efecto de “lock-in” que se produce al usar la imagen de “sustento constante”.Más de la mitad de los prestatarios todavía tienen una tasa de hipoteca por debajo del 4%.Obtener un nuevo préstamo hipotecario a las tasas actuales sería costoso. Por eso, la mayoría de los propietarios actuales se niegan a vender sus propiedades. Y aquellos que sí venden, prefieren retrasar la venta en lugar de darle un descuento al comprador. Un propietario que está “encasillado” en su propiedad trata esa propiedad como si fuera pan viejo: en lugar de bajar el precio del producto y transferirlo, simplemente saca los panes del mostrador.

Esa analogía ya ha cumplido su función. Pero aquí es donde falla. Una panadería real reduce los precios y vende los panes viejos, porque el pan se echa a perder con el tiempo. Pero una casa no se echa a perder. El propietario ha pagado la deuda acumulada durante décadas, así que puede permitirse esperar. Por lo tanto, la “excesiva oferta” nunca reduce los precios, como sucede con el inventario en general. Dicho de manera simple: el inventario deja de funcionar como señal para bajar los precios en el momento en que los propietarios dejan de necesitar vender sus propiedades. En un mercado normal, más inventario significa presión a la baja en los precios. Pero en este caso, más inventario simplemente significa que las casas permanecen sin vender mientras los compradores esperan a que bajen los tipos de interés.

Vuelva el modelo al estado normal. Los inversores minoristas no pueden comprar “casas existentes”, pero sí pueden comprar las empresas que construyen las nuevas casas. El constructor es, por tanto, la forma más segura de obtener acciones con valor neto positivo. D.R. Horton, la empresa más grande, cotiza a unos 12 veces los resultados anteriores y aproximadamente 10.5 veces los números proyectados para el futuro. Sus acciones han disminuido durante el año. Los constructores tienen herramientas que el mercado de reventa no tiene: construyen su propio suministro y han absorbido parte del impacto negativo de los tipos de interés al reducir los tipos de interés hipotecarios de los compradores, para mantener el volumen de ventas. La situación en la que los vendedores de casas existentes se ven atrapados es, para los constructores, un factor positivo: el suministro limitado de casas existentes mantiene la demanda orientada hacia la construcción de nuevas casas.

Entonces, la pregunta que debería acompañarte no es “¿el suministro es alto?”, sino:¿De dónde vinieron las unidades adicionales?Si los listados de viviendas aumentan debido a que nuevos vendedores entran en el mercado, eso significa una verdadera oferta y presión de precios reales. Pero si los listados aumentan porque las mismas viviendas permanecen en el mercado por más tiempo, como lo muestra este informe, eso indica una demanda congelada. La variable que determina esto es la tasa de hipoteca, no el número de viviendas disponibles. El único escenario que podría convertir este dato en una situación negativa es cuando la oferta aumente.forzadoVender, ya sea debido a la pérdida de empleos o por parte de los propietarios que finalmente no pueden esperar hasta que las tasas de interés cambien. Tenga cuidado con ese cambio. Es la diferencia entre una oferta de productos que está en niveles históricos y una oferta que realmente representa un mercado viable.

Mantenga un solo dato de prueba. Cada vez que un titular de noticias sobre la vivienda anuncie una cantidad récord de inventario, pregúntese si esa cantidad aumentó porque los vendedores entraron en el mercado, o porque los compradores se retiraron. Este mes, los compradores se retiraron. Considere ese número como una historia sobre quién no está comprando; así, dejará de confundirlo con una señal de advertencia.