Los REITs relacionados con la salud tienen todas las posibilidades de superar a los demás, a medida que las diferencias en la valoración de los bienes inmuebles se amplían.

La configuración actual presenta un enigma de valoración que es algo raro y persistente. Dos diferencias distintas se están ampliando simultáneamente, lo que crea una posible fuente de ganancias alfa. Pero esto requiere una construcción cuidadosa del portafolio. La primera de estas diferencias se refiere a la divergencia entre las acciones y los REITs. El coeficiente P/E futuro del índice S&P 500 ahora cotiza en…El 1.3 veces el ratio P/FFO futuro del REIT de patrimonio.Se trata de una desviación significativa con respecto al promedio histórico de 1.0. Esta diferencia se debe al rendimiento reciente de las acciones tecnológicas relacionadas con la inteligencia artificial, lo que ha llevado a un aumento en los multiplicadores de valor de estas empresas. En cambio, las valoraciones de los REITs han seguido un ritmo más lento.

La segunda diferencia, y quizás la más importante, se refiere al margen entre las tasas de capitalización utilizadas en los activos inmobiliarios públicos y aquellos utilizados en transacciones privadas. En el tercer trimestre de 2025, este margen alcanzó los 112 puntos básicos, lo que representa un aumento significativo. Este margen indica la diferencia entre las tasas de capitalización utilizadas para evaluar los activos inmobiliarios en el mercado público y las tasas observadas en transacciones privadas. Un aumento en este margen sugiere que los mercados públicos valoran los activos inmobiliarios de manera más conservadora que los compradores privados sofisticados.

Para un gerente de cartera, esta situación de doble divergencia plantea una pregunta importante: ¿se trata de una subvaluación temporal o de un cambio estructural en la situación del sector? El patrón histórico es convincente. Los picos similares en la relación entre el valor de las acciones y el de los REITs han precedido siempre a un buen desempeño de los REITs. Durante los últimos cuatro trimestres, el sector ha registrado una rentabilidad promedio del 41.7%. La última vez que ocurrió algo similar fue después de la pandemia; también entonces, el sector REITs mostró un buen rendimiento.

La oportunidad que se presenta al ajustar los riesgos radica en la posibilidad de que estas diferencias entre las valoraciones del mercado privado y las de los REITs públicos se reduzcan. Si las valoraciones del mercado privado son correctas y los REITs públicos poseen activos similares, entonces el descuento actual ofrece una oportunidad para obtener ganancias adicionales. Sin embargo, el momento en el que esto ocurra es incierto. La estrategia requiere enfrentarse al riesgo de correlación entre los diferentes activos. Los REITs podrían no aumentar en forma independiente; podrían verse afectados negativamente por la debilidad del mercado de acciones en general si la divergencia persiste. Para enfrentar esta situación, es necesario adoptar un enfoque sistemático: evaluar la rotación de sectores dentro del sector inmobiliario, protegerse contra las caídas del mercado de acciones y determinar el tamaño de la posición según el presupuesto de riesgo general del portafolio.

Motores fundamentales y rotación sectorial

La desconexión entre la valoración y los factores reales no es algo aleatorio; es una consecuencia directa de la migración forzada del capital hacia las narrativas de crecimiento secular. En el año 2025, lo que dominaba era el área de la inteligencia artificial y las infraestructuras tecnológicas. Estos temas influyeron en las percepciones de los inversores, lo que llevó a que los múltiplos de valoración de las acciones relacionadas con estos sectores aumentaran. Como resultado, el sector inmobiliario, a pesar de tener fundamentos positivos, quedó en la sombra del auge tecnológico. El resultado fue que este sector tuvo un rendimiento inferior al del índice general de acciones. Los REITs de EE. UU., por ejemplo, tuvieron un rendimiento inferior al promedio del índice general.El rendimiento total fue de aproximadamente el 3% hasta mediados de diciembre.En comparación con las ganancias más significativas que se obtienen en otros lugares.

Sin embargo, la estructura macroeconómica para el sector inmobiliario se está fortaleciendo. En el escenario base, se espera que los rendimientos totales de los REITs en Estados Unidos sean altos, en dígitos únicos, para el año 2026. Esto se debe a tres factores favorables: un crecimiento económico moderado, rendimientos de bonos a largo plazo estables o bajos, y una disminución de la volatilidad de las tasas de interés. Históricamente, este tipo de contexto favorece al sector inmobiliario, ya que este sector tiende a tener resultados positivos en períodos de baja crecimiento económico y bajas tasas de interés. La reducción de la diferencia entre los rendimientos de los REITs y los rendimientos de los bonos es una señal temprana de que los mercados de capital están comenzando a reevaluar el valor del sector inmobiliario.

Las resultados en el año 2025 fueron decepcionantes para ambas ciudades. Esto puso de manifiesto la necesidad urgente de realizar una rotación entre los diferentes sectores. El año terminó con una fuerte caída en las ventas en diciembre, pero la dispersión dentro del sector fue considerable. En ese último mes…Los centros comerciales (+6.19%) y las viviendas unifamiliares (+5.20%) fueron los sectores que más crecieron en este sector.Mientras tanto, las áreas de Infraestructura (-7.02%) y Oficinas (-6.79%) tuvieron resultados desastrosos. Este patrón de divergencia se mantuvo durante todo el año. La Salud (+25.74%) y la Publicidad (+25.50%) fueron las áreas que registraron los mejores resultados. En cambio, las Oficinas (-22.07%) e Infraestructura (-20.08%) ocuparon los últimos lugares en cuanto a rendimiento.

Esta rotación es la clave para lograr un rendimiento positivo en el sector de los REIT. Los factores fundamentales indican que ciertas empresas son las más destacadas entre todas las opciones posibles. El sector inmobiliario relacionado con la salud se destaca como la mejor opción, gracias a los fuertes factores demográficos derivados del envejecimiento de la población. En particular, los viviendas para personas mayores siguen mostrando unos fundamentos muy sólidos. En cuanto al sector residencial, la situación es más compleja: las propiedades de tipo multifamiliar enfrentan desafíos debido al débil crecimiento del empleo. Por otro lado, las viviendas prefabricadas representan una alternativa interesante, ya que ofrecen un mayor potencial de crecimiento y menos exposición a los ciclos económicos.

Desde el punto de vista de la construcción de carteras, esto significa que la oportunidad ajustada al riesgo no se encuentra en una apuesta general hacia los REITs, sino en una asignación más específica. La estrategia debe centrarse en subsectores que cuenten con los factores de demanda más estables y que tengan menor correlación con el mercado de acciones liderado por las tecnológicas. La salud y ciertos segmentos residenciales defensivos son ejemplos de este tipo de sectores. Estos ofrecen la posibilidad de protegerse contra la volatilidad del mercado en general, al mismo tiempo que se aprovecha la recuperación subyacente del sector. Esta diferencia entre los diferentes sectores crea el punto de entrada para las inversiones adecuadas. La rotación entre los diferentes sectores sirve como guía para obtener ganancias adicionales.

Construcción de portafolios y implicaciones ajustadas en función del riesgo

Las desconexiones en la valoración que hemos identificado representan una oportunidad clara, pero también compleja, para la construcción de portafolios. La creciente diferencia entre los precios del mercado público y el valor real de los activos subyacentes, como lo indica la tasa de descuento promedio entre el valor neto de las acciones y su precio de mercado, sugiere que el pesimismo de los inversores puede ser excesivo. Este descuento…La ampliación se produjo de -14.84% a -17.49% durante el mes de diciembre.Esto proporciona un margen de seguridad. Sin embargo, para convertir esto en una posición en el portafolio, es necesario gestionar el riesgo de correlación y asegurarse de que haya una protección contra posibles caídas.

Desde una perspectiva de ajuste de riesgos, los REITs ofrecen dos ventajas: pueden servir como un contrapeso frente a la disminución de las tasas de rendimiento de los bonos, además de proporcionar ingresos atractivos. A medida que las perspectivas a largo plazo para una reducción de las tasas de interés persisten, el rendimiento de los dividendos de los REITs se vuelve cada vez más atractivo en comparación con las tasas de rendimiento de los bonos. Esta dinámica justifica la inclusión de los REITs en carteras de inversión orientadas al ingreso. Sin embargo, el problema del agente principal introduce un riesgo significativo en cuanto al momento en que se deben pagar los dividendos. Además, existe una diferencia persistente entre las tasas de capitalización de los activos públicos y privados.Se mantuvo en 132 puntos básicos para el segundo trimestre de 2025.Es inusual que la duración de esta brecha sea tan larga. Es probable que esta brecha persista, ya que las valoraciones de los fondos privados, basadas en evaluaciones internas, pueden ser demasiado generosas. Estas valoraciones a menudo reflejan los rendimientos del Tesoro, sin incluir un suficiente margen de riesgo. Hasta que estas valoraciones privadas se normalicen, la brecha entre los precios públicos y los precios privados podría seguir existiendo, lo que retrasará la convergencia de los precios de los REIT hacia el verdadero valor de los activos.

Esto representa una consideración importante al momento de la selección de las inversiones. La estrategia no debe consistir simplemente en invertir en REITs. Por el contrario, debe tratarse de una asignación táctica, específica para cada sector, con el objetivo de aprovechar las oportunidades y, al mismo tiempo, reducir los riesgos de correlación entre los diferentes sectores. Las pruebas indican que existen subsectores con fundamentos más sólidos y con menor correlación con el mercado de acciones relacionado con la tecnología. Por ejemplo, los REITs del sector de salud presentan ventajas demográficas significativas y han demostrado su capacidad para mantenerse estables. En cambio, los segmentos defensivos como las viviendas prefabricadas ofrecen mayores oportunidades de crecimiento, al ser menos sensibles a los factores económicos. Un portafolio de inversión debería darle más importancia a estos sectores, mientras se reduce la participación en sectores como la administración de propiedades y la infraestructura, que enfrentan desventajas estructurales.

En resumen, la oportunidad no radica en una mera exposición al mercado, sino en una rotación disciplinada dentro de un marco de cobertura de riesgos. El descuento en el valor neto de las acciones constituye el punto de entrada, pero para obtener ganancias reales, es necesario superar los problemas relacionados con la desconexión entre el mercado privado y el público. Además, existe la posibilidad de que los REITs se vuelvan más correlacionados con las acciones durante períodos de estrés en el mercado. Un enfoque sistemático, basado en la definición de posiciones en relación con el presupuesto de riesgo del portafolio, en la cobertura contra las pérdidas en las acciones y en el foco en los factores que impulsan la demanda a largo plazo, será esencial para obtener los rendimientos ajustados por riesgo que este enfoque puede ofrecer.

Catalizadores, escenarios y lo que hay que observar

La visión general de los REITs depende de unos pocos factores clave que determinarán si la discrepancia entre las valoraciones actuales se reducirá o seguirá existiendo. Para un gestor de carteras, los principales indicadores a tener en cuenta son la reducción de la diferencia entre las tasas de capitalización pública y privada, así como la convergencia de los múltiplos de valoración entre acciones y REITs. Estos son dos indicadores clave; si se mueven en la dirección correcta, eso confirmaría la tesis de que el sector está mal valorado.

La brecha entre el sector público y el privado es el indicio más persistente e inusual. Esta diferencia en los niveles de participación…Se mantuvo en 132 puntos básicos para el segundo trimestre de 2025.Esto ha requerido tres años para su desarrollo; una duración mucho más larga que las normas históricas. Es probable que esta brecha se mantenga debido al problema de principales-agents en los mercados privados. En estos mercados, las tasas de capitalización suelen reflejar las tasas de rendimiento de los bonos del Tesoro, sin que haya una prima de riesgo adecuada. El catalizador para la reducción de las tasas de capitalización es doble: o bien las valoraciones en el mercado privado se normalizan hacia abajo, o bien las tasas de capitalización en el mercado público disminuyen a medida que las tasas de rendimiento de los bonos del Tesoro caen. Este último escenario está respaldado por un argumento estructural. La implementación de la automatización impulsada por la IA podría limitar el crecimiento de los salarios, lo que a su vez favorecería una postura más moderada por parte de la Fed y, por consiguiente, tasas de interés más bajas a largo plazo. Como señala un análisis,La automatización está limitando el crecimiento de los salarios.Esto podría darle al Fed la oportunidad de reducir las tasas de interés más de lo esperado. Esto, a su vez, representaría un incentivo directo para la valoración de los REITs.

El segundo factor importante es la convergencia del ratio de valoración de las acciones y los REITs. Este vacío…Alcanzó su punto más alto durante el reciente evento tecnológico impulsado por la inteligencia artificial.Históricamente, el ratio de rentabilidad de los REITs ha sido un indicador positivo. Cuando este ratio vuelve a su nivel promedio a largo plazo, de 1.0, los REITs tienden a superar en rendimiento a las acciones generales. La reciente fortaleza operativa de los REITs también es un indicador positivo.Los FFO han aumentado un 6.2% y los dividendos pagados han aumentado un 6.3% en el último año.Proporciona un marco fundamental para el desarrollo del mercado. El catalizador de la convergencia es la rotación de capitales desde el sector tecnológico hacia el sector inmobiliario. Esto se debe a las atractivas rentabilidades que ofrece este sector, así como al potencial de reclasificación de sus valores.

Es necesario supervisar los riesgos principales asociados a esta estructura. En primer lugar, la dislocación podría durar más tiempo del esperado, lo que podría erosionar la margen de seguridad que proporciona el descuento en el precio de venta de las acciones. En segundo lugar, una caída más amplia en el mercado de capitales podría aumentar la correlación entre los REITs y las acciones, convirtiendo a un instrumento defensivo en una fuente de volatilidad. En tercer lugar, el problema de principal-agente en los mercados privados podría no resolverse, lo que mantendría el margen entre los valores públicos y los privados amplio, y retrasaría la reevaluación completa de los REITs públicos.

En la práctica, la lista de monitoreo es bastante clara. Es necesario seguir los datos relacionados con la relación entre el precio de capitalización y la tasa de revalorización de las propiedades públicas y privadas de Nareit, con el objetivo de reducir las diferencias entre ambos. También es importante observar la relación entre la tasa de revalorización del S&P 500 y la tasa de revalorización de las propiedades de Nareit. Además, hay que vigilar las políticas del banco central y las tendencias de inflación, especialmente los datos sobre el crecimiento de los salarios, para identificar señales sobre cómo podría cambiar la situación en términos de reducción de las tasas de interés. En resumen, esta oportunidad no se puede manejar pasivamente; se requiere un monitoreo activo de todos estos factores y riesgos, con el fin de poder invertir el capital en el momento adecuado.