La recuperación de Healthcare Realty se acelera… Pero el crecimiento en el año 2026 podría disminuir.

Fecha de la llamada13 de febrero de 2026

Instrucciones:

• La guía para el FFO por acción se fija en los rondes de $1.58 a $1.64. En el punto medio, el valor sería de $1.61.
• Se espera que el crecimiento de los ingresos netos por unidades del mismo negocio sea del 3.5% al 4.5%.
• Los gastos de G&A se estiman en entre 43 y 47 millones de dólares.
• Se espera que la relación de apalancamiento sea de alrededor de 5 veces el endeudamiento neto con respecto al EBITDA durante todo el año.

Comentarios de negocios:

Transformación estratégica y mejoras operativas:

• Healthcare Realty logró un60 puntos básicosMejora en los márgenes de rentabilidad de las operaciones de arrendamiento de efectivo.220 puntos básicosMejora en la retención de inquilinos, con un aumento significativo en los períodos de recuperación de las rentas y en el tiempo necesario para recuperar la inversión.
• Los mejoramientos se debieron a la renovación de la plataforma de gestión de activos, con la incorporación de un nuevo modelo de arrendamiento. Además, se logró una mayor sincronización entre la gestión de activos y el proceso de arrendamiento.

Reestructuración financiera y fortaleza del balance general:

• La empresa redujo su ratio de deuda neta en relación con el EBITDA en casi un 100%.5.4 vecesSe ha mejorado la liquidez, y los vencimientos de las deudas han sido refinanciados. Esto ha contribuido a una situación estable, según lo indican los informes de Moody’s y S&P.
• Estos resultados se lograron gracias a la reducción estratégica de las deudas, la extensión de los plazos de pago y una iniciativa específica para mejorar el equilibrio del balance financiero.

Disposición de activos y optimización geográfica:

• Healthcare Realty completó la venta de…$1.2 mil millonesEn activos, con un tipo de descuento combinado de6.7%Se está retirando de 14 mercados no esenciales y mejorando su presencia geográfica.
• Las ventas formaron parte de un ambicioso plan de disposición de activos, cuyo objetivo era concentrarse en los mercados con alto crecimiento y mejorar la calidad del portafolio de inversiones.

Asignación de capital y retornos para los accionistas:

• La empresa realizó la ejecución del proyecto.50 millonesSe han realizado recuperaciones de existencias en enero, y existe autorización para realizar más recuperaciones en el futuro. El rendimiento actual del FFO es de casi…6%.
• La estrategia disciplinada de asignación de capital incluye dar prioridad a los proyectos de desarrollo, devolver el capital a los accionistas y buscar transacciones de empresas conjuntas que generen ganancias.

Actividad de leasing y demanda del mercado:

• En el año 2025, la empresa realizó…5.8 millones de pies cuadradosDe los contratos de arrendamiento, incluyendo…1.6 millones de pies cuadradosDe nuevos contratos de arrendamiento, con aumentos anuales promedio de…3.1%.
• El éxito de la operación de arrendamiento se debió a una fuerte demanda por parte de los sistemas de salud y a condiciones de mercado favorables. Además, se logró una buena retención de inquilinos y un aumento en la tasa de ocupación de los locales.

Análisis de sentimientos:

Tono generalPositive

• El año 2025 fue un año de gran transformación para Healthcare Realty 2.0. Estamos logrando resultados superiores a los previstos. Nuestros gastos generales y administrativos ascienden actualmente a 45 millones de dólares, lo cual es una cifra favorable en comparación con la de nuestros competidores. Nuestro dividendo es adecuado y está bien cubierto por las ganancias obtenidas. El crecimiento de las ganancias netas de nuestras tiendas sigue siendo del 4.8%, superando el promedio de nuestras expectativas originales en 140 puntos básicos.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Juan Sanabria (BMO Capital Markets)Solo tengo curiosidad por conocer las proyecciones del valor neto operativo para el año 26. Obviamente, el año 25 fue un año exitoso para la empresa. Pero me gustaría saber cuáles son las proyecciones de disminución en ese indicador para el año 26, y qué tipo de supuestos se tienen en cuenta al calcular ese valor neto operativo. ¿Se trata de mantener la tasa de ocupación, o de algo más?
  RespuestaLa estimación para el NOI del negocio en el año 2026 se sitúa entre el 3.5% y el 4.5%. Este valor tiene en cuenta factores como los ingresos provenientes de las escaleras mecánicas, la tasa de retención de clientes (con un objetivo de mantenerla en torno al 80%), la absorción esperada de nuevos clientes, y los diferenciales de alquiler de efectivo. Todos estos factores siguen siendo positivos, a pesar de una ligera desaceleración con respecto al fuerte nivel de 4.8% registrado en 2025.

• Pregunta de Juan Sanabria (BMO Capital Markets)Y luego, solo en lo que respecta al componente de gastos de capital. Me gustaría saber si hay algún tipo de limitación o restricción relacionada con la expectativa de FFO normalizada de 1.61 dólares por unidad, para el año 2026.
  RespuestaSe espera que los valores de FFO y FAD se mantengan sin cambios en comparación con el año anterior. Los gastos de capital necesarios para el mantenimiento de las instalaciones se detallarán en las directrices correspondientes, lo que permitirá una mayor consistencia en los cálculos relacionados con dichos indicadores.

• Pregunta de Nicholas Yulico (Scotiabank)Solo quiero dejar claro que dijiste algo sobre ese potencial. ¿Se refería simplemente al mismo número de tienda? ¿O también se aplica a proyectos de reurbanización y alcanzamiento de contratos de arrendamiento? Quizás podrías darnos información sobre cómo se planea el proyecto de reurbanización, cuál es el cronograma, cómo se llevará a cabo el alquiler… Y cómo esto podría generar beneficios económicos además del año en curso.
  RespuestaEl potencial de absorción mencionado se aplica únicamente al portafolio de tiendas que ya existen. En cuanto a la remodelación, se logró un aumento significativo del 500 puntos básicos en las ventas durante el cuarto trimestre de 2025. Se espera que este aumento continúe en el primer trimestre de 2026, lo que constituirá un importante factor que impulsará el crecimiento de los resultados futuros. Sin embargo, los beneficios reales comenzarán a ser evidentes a partir del año 2027.

• Pregunta de Nicholas Yulico (Scotiabank)Y la segunda pregunta se refiere al potencial de adquisiciones. Sé que el precio de las acciones no está exactamente en el nivel que deseas para financiar esas adquisiciones. Pero, ¿podrías también explicar algo sobre los posibles objetivos de adquisición? Claramente, existe un problema relacionado con las tasas de capitalización o las bajas tasas de capitalización, lo cual es bueno para vender activos, pero dificulta la compra de nuevos activos. No sé si existe algún factor que pueda mejorar la rentabilidad y el crecimiento futuro de las adquisiciones, cuando decides hacerlas.
  RespuestaLa empresa tiene una capacidad de balance moderada (aproximadamente 200-300 millones de dólares). Sin embargo, será muy disciplinada en cualquier tipo de alianza o adquisición. Por lo tanto, requerirá que las rentabilidades sean superiores al índice de capitalización implícito del 7%. Además, las directrices actuales no incluyen ninguna operación que pueda generar ganancias significativas.

• Pregunta de Nicholas Joseph (Citigroup)¿Cómo piensas en las próximas estrategias que seguirás? Obviamente, has logrado ejecutar muchos proyectos a precios buenos y más rápido de lo esperado. Entonces, ¿cuál es tu plan a partir de ahora? ¿Se tratará de seguir una estrategia ofensiva para aprovechar cualquier oportunidad potencial? ¿Cómo piensas en el portafolio general?
  RespuestaPara el año 2026, se esperan ventas por valor de 175 millones de dólares. De estos, 70 millones provienen de las pérdidas previstas en el plan anterior, y los 45 millones restantes se obtienen mediante el pago de un préstamo. La empresa podría vender activos no esenciales, pero considerará cualquier transacción que maximice el valor para los accionistas.

• Pregunta de Nicholas Joseph (Citigroup)Y teniendo en cuenta el alto nivel de actividad que has mantenido como parte del mercado de transacciones, ¿hay alguna información de los compradores o de la competencia que haya cambiado durante los últimos 6 a 9 meses?
  RespuestaEl cambio más importante es la mejoría en la disponibilidad y los precios de las deudas, lo que aumenta el volumen de transacciones. Además, las tasas de capital para los activos fundamentales se encuentran entre los 5% y los 6%, manteniéndose una fuerte demanda.

• Pregunta de Austin Wurschmidt (KeyBanc)¿Qué creen ustedes en cuanto a la retención de clientes este año? ¿Y qué tan probable es que haya más negocios además de los casos específicos que mencionaron?
  RespuestaPara el año 2026, se espera que la retención por parte de múltiples usuarios se mantenga en un rango del 80% al 85%. Además, existe una clara tendencia a que los plazos de vencimiento se extiendan hasta los años 2026-2027. Esto contribuye a mejorar las perspectivas de renovación de los contratos de arrendamiento.

• Pregunta de Austin Wurschmidt (KeyBanc)Y luego, Pete o Rob… ustedes han anotado esto en las notas al pie de página, y también han señalado este contrato de arrendamiento de 64,000 pies cuadrados, firmado en enero. ¿Hay algún otro aspecto relacionado con el arrendamiento de casi 1 millón de pies cuadrados que haya sido firmado hasta ahora? Además, ¿pueden explicar cómo van las negociaciones relacionadas con los 1.3 millones de pies cuadrados de área asignada para la construcción del oleoducto?
  RespuestaLos 1 millón de pies cuadrados firmados hasta la fecha incluyen además nuevas concesiones y renovaciones de contratos de alquiler. El sistema de tuberías, con una superficie de 1.3 millones de pies cuadrados, sigue en funcionamiento y creciendo, gracias a la fuerte demanda por parte de los sistemas de salud de servicios ambulatorios.

• Pregunta de Michael Gorman (BTIG)Cuando pensamos en el portafolio estabilizado y en todo el trabajo que se ha invertido en él, al pasar por el año 26, deberíamos continuar con las operaciones de arrendamiento. También es necesario implementar un programa de gestión de activos para todo el año. ¿Es apropiado que ese porcentaje, del 15% al 16% del OIB, represente la cantidad adecuada para los gastos de mantenimiento y los gastos relacionados con los arrendamientos de segunda generación en esta plataforma en el futuro?
  RespuestaSe espera que el capital de mantenimiento represente entre el 15% y el 20% del retorno sobre la inversión. Sin embargo, la empresa invierte más de esta cantidad en actividades de desarrollo, con especial atención a las oportunidades de alto retorno.

• Pregunta de Michael Gorman (BTIG)Y, por supuesto, has establecido una disciplina clara en lo que respecta a la forma en que manejas el capital que inviertes. Me pregunto, una vez más, si el mejoramiento que has logrado en el área de gestión de activos, y quizás también el éxito que has obtenido en el área de desarrollo de nuevos proyectos, amplía el alcance de las oportunidades que estás dispuesto a considerar. Ya sea en términos de estructuras de joint ventures o en cuanto al balance general de los activos que podrías incorporar al portafolio, con la confianza que tienes en la gestión de activos…
  RespuestaEl enfoque sigue siendo el desarrollo de activos con alto rendimiento en el balance general, así como la posibilidad de establecer asociaciones con socios para gestionar activos clave. Pero esto solo se hará si las rentabilidades superan el umbral de rentabilidad del 7%, teniendo en cuenta las limitaciones actuales en cuanto al costo de capital.

• Pregunta de William John Kilichowski (Wells Fargo)Me pregunto qué parte de ese contenido se logró capturar en el 4Q. ¿Qué incluye esa guía? Y, además, ¿qué tipo de información más detallada podría proporcionarnos a largo plazo, si es que puede ayudarnos con eso?
  RespuestaDe los 50 millones de dólares en ingresos esperados debido a las reurbanizaciones, aproximadamente 15 millones de dólares han sido obtenidos a través de la concesión de locales desde el inicio del plan estratégico. Esto representa aproximadamente un tercio del total. Se espera que los beneficios completos se alcancen en los años 2027 y 2028.

• Pregunta de Michael Strojek (Green Street):¿Ha observado algún cambio en el número de reubicaciones de oficinas en sus mercados? ¿Existe alguna tendencia, ya sea al aumento o al disminución, en cuanto a la oferta de espacio de oficinas tradicional?
  RespuestaNo se observa ninguna tendencia significativa en cuanto a la reubicación de oficinas o al suministro de espacio para nuevas instalaciones. Dado que la actividad de alquiler de la empresa se centra en sistemas de salud que requieren diseños arquitectónicos específicos, la conversión de oficinas se considera un factor menor.

• Pregunta de Michael Strojek (Green Street):Tiene sentido. Quizás uno de ellos figure en el balance general de la empresa. Y, a medida que los swaps de tipos de interés comiencen a generar ingresos más tarde este año, ¿qué tipo de combinación entre deuda con tipos de interés fijos y variables es lo que se pretende lograr?
  RespuestaLa empresa busca una combinación prudente de deuda con tipos de interés flotantes. Por lo general, la proporción de deuda con tipos de interés flotantes se encuentra en el rango de los dos a tres dígitos. La empresa se enfoca en mantener la eficiencia del balance general y en extender los plazos de vencimiento de las deudas.

• Pregunta de Michael Carroll (RBC Capital Markets)Quiero volver a comentar sobre sus observaciones respecto a la empresa conjunta. Parece que las conversaciones ya han avanzado bastante. No estoy seguro si se trata de uno de esos socios en particular, o si se trata de un grupo más amplio. Pero, ¿cómo podrían ser estos acuerdos? Me refiero a si el departamento de recursos humanos podría crear algún tipo de fondo para llevar adelante estos acuerdos. O quizás el departamento de recursos humanos podría contribuir con activos al fondo, para que este pueda crecer y actuar de manera más activa. ¿Qué opina usted al respecto?
  RespuestaLas discusiones se llevan a cabo con los socios de la empresa conjunta existentes, y no con fondos nuevos. El objetivo es expandir las alianzas actuales y estructurar acuerdos que ofrezcan rendimientos atractivos. No se menciona ningún fondo nuevo en particular.

• Pregunta de Michael Mueller (JPMorgan)¿Cuál es el alcance típico de la remodelación que se está llevando a cabo en la página de desarrollo que tienen? Parece que el valor promedio de cada proyecto es de unos 10 a 15 millones de dólares. ¿Se trata de un área determinada, con aspectos como iluminación o algo similar? Y la segunda pregunta: Pete, hablaste sobre las áreas donde los resultados han superado las expectativas hasta ahora. ¿Puedes contarnos algo más sobre esos aspectos, o sobre aquellas áreas en las que te has encontrado con más obstáculos o situaciones difíciles de lo que pensabas inicialmente?
  RespuestaLos proyectos de renovación suelen costar entre 10 y 15 millones de dólares. Implican mejoras completas en los edificios antiguos, con un costo de entre 200 y 300 dólares por pie cuadrado. El aspecto más difícil fue la reestructuración del equipo involucrado en el proyecto; esto fue necesario, pero también difícil.

• Pregunta de Omotayo Okusanya (Deutsche Bank)Me resulta curioso cómo funcionan los sistemas de diseño personalizado. De nuevo, teniendo en cuenta la fuerte demanda que parece existir en este momento, ¿qué está pasando con todos esos sistemas hospitalarios? Me gustaría saber cómo son las cosas en este aspecto, y si podemos esperar ver más actividad en ese área.
  RespuestaSe están llevando a cabo proyectos de desarrollo personalizados, pero estos son en su mayoría reservados con antelación. Los proyectos de desarrollo especiales son raros, debido a los altos costos de alquiler requeridos. La actividad de desarrollo nuevo es menor que en el pasado.

• Pregunta de Omotayo Okusanya (Deutsche Bank)Y luego, mi segunda pregunta: ¿vemos que algunos de los REITs relacionados con la salud están vendiendo activamente sus inversiones en MOBs? La razón es que intentan pasar a sectores con mayor crecimiento económico. Pero, ¿qué tipo de adaptaciones necesitan hacerse en este sentido, teniendo en cuenta que los MOBs también se benefician, o deberían beneficiarse, de los cambios en la demografía de Estados Unidos? ¿Cómo ve usted esta situación en cinco años? ¿Estamos ante una situación en la que el perfil de crecimiento de las ganancias de estos activos haya mejorado significativamente, lo que permitiría que esos factores que impulsan el mercado siguieran existiendo?
  RespuestaLa empresa considera que su actual precio de cotización (aproximadamente 10-11 veces el FFO) está subvaluado, teniendo en cuenta sus sólidos fundamentos, su cartera de inversiones de primera clase, su mejoramiento en términos de balance financiero y su buena ejecución estratégica. La empresa cree que existe un gran potencial para la creación de valor.