Hammerson: El dueño de The Mall, a quien todos criticaron, ahora publica números; los analistas pagan por ello.

Hammerson de Londres pasó los últimos seis años como un ejemplo a tener en cuenta para el sector inmobiliario minorista: era dueño de centros comerciales que vendían sus activos, reducían su deuda y lograban sobrevivir a la crisis de los centros comerciales a principios de la década de 2020. Por lo tanto, vale la pena detenerse cuando las acciones de la empresa, que cotizan cerca de su punto más alto en 52 semanas, en alrededor de 377 peniques, hacen que los analistas intenten elevar sus expectativas de precios hacia los 300-400 peniques. La cuestión es si esa es una respuesta racional a los hechos reales, o si los inversores simplemente están pagando por el dinero fácil que ya ha sido obtenido.

La prueba llegó el 30 de julio, en los resultados semestrales que parecerían imposibles de imaginar hace unos años. En los seis meses hasta el 30 de junio, Hammerson…Los ingresos de EPRA aumentaron un 33%, hasta los 64 millones de libras esterlinas.Y las ganancias por acción aumentaron un 22%, hasta los 12.1 peniques. Los ingresos netos por alquiler aumentaron un 40%, o un 5%, en términos comparables, excluyendo las adquisiciones y ventas. La dirección propuso un pronóstico para el año completo de 2026.La guía de ingresos de EPRA es de aproximadamente 132 millones de libras esterlinas.Crecimiento de aproximadamente el 27% desde 2025.

La razón detrás de esto es la ocupación y la demanda de inquilinos, no los valores más altos de los activos.La ocupación de las plazas principales alcanzó el 96%.El número de visitas aumentó un 3% año tras año, y es el nivel más alto en la primera mitad del año en siete años. Las ventas por tipo de propiedad también aumentaron un 2%. Para un arrendador, el dato importante es el margen de renta: los 18,5 millones de libras esterlinas que Hammerson recibió como renta nueva son un 52% más altos que la renta que había recibido anteriormente, y un 9% más altos que el valor estimado de la propiedad. En pocas palabras, cuando los contratos de arrendamiento se renuevan, Hammerson cobra a los inquilinos una renta significativamente mayor que antes. Ese es el mecanismo que permite convertir un centro comercial en declive en ingresos por alquiler crecientes… Y, como los REITs deben pagar la mayor parte de sus ganancias, eso se traduce en dividendos crecientes. El dividendo intermedio aumentó un 22%.9.67 peniques por acciónY la empresa tiene como objetivo pagar las deudas.80–85% de los ingresos de EPRA.

Es el ángulo de los dividendos lo que hace que el análisis sea valioso para ser decodificado. Una serie de bancos aumentaron sus objetivos en las semanas posteriores a la publicación de esa información.Citi a 454p, desde 385p.Morgan Stanley sube de 400p a 425p; Barclays sube de 360p a 420p; Deutsche Bank sube de 370p a 395p. El consenso es “Hold”, lo cual es una perspectiva alcista. Ese es el punto clave: la situación actual es que la gente deja de dudar sobre la recuperación de Hammerson y comienza a buscar pruebas de su eficiencia operativa.

De defensivo a ofensivo

La señal más clara de que la dirección cree que el proceso de reciclaje es real se encuentra en el mismo anuncio: la primera adquisición externa importante por parte de Hammerson en más de una década. Compró…50% de las acciones en Manchester Arndale.Uno de los centros comerciales más concurridos de Europa. Se vendió por 218 millones de libras esterlinas, con una tasa de rendimiento inicial neta del 7,8%. M&G posee la otra mitad del centro comercial. La transacción genera ganancias desde el primer día, además de aportar una ganancia adicional.7 millones de libras esterlinas en beneficios para 2026Y está financiado por una colocación de acciones que generó…189 millones de libras esterlinas, a través de la emisión de nuevas acciones por un precio de 355 peniques.Es un descuento de aproximadamente el 3.8%, lo cual diluye a los tenedores existentes. La visión del CEO es que el Reino Unido se está convirtiendo en un mercado para compradores de activos minoristas de alta calidad. Además, Hammerson ahora cuenta con el balance financiero y la confianza necesarios para actuar.Aproximadamente 200 millones de libras esterlinas en capacidad adicional para adquisiciones.Después del aumento de salario.

Eso es un verdadero cambio de régimen. Durante años, Hammerson reutilizó el capital proveniente de los activos; ahora, lo está utilizando de nuevo. Pero también es el momento en el que la situación se vuelve más complicada para un comprador disciplinado.

Bueno para el negocio, y un precio que ya refleja eso.

Aquí está la tensión. La recuperación operativa es real y ahora se puede ver claramente: el nivel de ocupación, los spreads de arrendamiento y las proyecciones indican todo hacia el mismo sentido. Pero las acciones ya han recibido una reevaluación negativa: en las últimas 52 semanas, habían cotizado tan bajo como unos 263 peniques.377 peniques es el valor máximo de su rango.Solo un pocos porcentos por debajo de su nivel máximo. A ese precio, las acciones se negocian más o menos según el valor contable, con activos tangibles netos de…£3.94 por acciónY, en aproximadamente 18–20 ocasiones, se utilizaron los indicadores de flujo de efectivo libre. Esto representa un valor adicional en comparación con el valor medio de los REIT de ventas al por menor en Europa; no es, por tanto, el descuento que antes se utilizaba para identificar situaciones donde era recomendable comprar en momentos de bajo precio.

Dos factores estructurales mantienen la valoración honesta. En primer lugar, el crecimiento se ha logrado gracias al rendimiento operativo sobre una base de activos estables: las valoraciones del portafolio fueron…Inmutable en la mitad.Por lo tanto, los activos tangibles netos no aumentaron. Se trata de una empresa que gana más dinero con propiedades que aún no valen tanto… Bueno para los dividendos, pero no ayuda si el mercado quiere un impulso en los ingresos debido al aumento del valor de los activos. En segundo lugar, el balance general sigue siendo demasiado dependiente del sector: la deuda neta era aproximadamente…8 veces EBITDA en la primera mitad del año.Después de la aumento de capital, el valor se reduce a aproximadamente 7 veces en términos pro forma. La dirección está satisfecha, pero el fondo para la adquisición vino a través de una emisión de acciones, y no de efectivo extra. Por lo tanto, el crecimiento del pago de dividendos, tal como esperan los inversores, depende de que la empresa pueda recuperarse en su operación.

El hecho más importante es que los números no son malos… simplemente. Lo importante es que la historia de “bajo valor y baja rentabilidad” ya ha pasado. La situación de venta que hace que el riesgo/retorno sea atractivo hace dos años ya se ha superado. Con un valor neto de activos y una rentabilidad moderada, hoy en día un comprador paga un precio justo por una empresa realmente mejorando su situación financiera. Esto es muy diferente de comprar valores sin dudas en un sector que es odiado por todos.

¿Qué cambiaría la llamada?

No se trata de una acción que valga la pena comprar en momentos de alta. Tampoco está tan barata como para considerarla una oportunidad de compra. La interpretación honesta es: la evidencia operativa es real, pero la reevaluación de valor ya ha ocurrido en gran medida. Por lo tanto, la decisión ahora depende de si el impulso continuará en los próximos dos trimestres. Hay que observar si la contribución de Arndale en 7 millones de libras se implementa correctamente, y si los objetivos a medio plazo se logran.Crecimiento compuesto del 6–8%En cuanto a las ganancias por acción y los dividendos, y sobre todo, si las valoraciones del portafolio comienzan a aumentar en la segunda mitad del año… Si eso ocurre, entonces las acciones tienen margen de maniobra. Pero si el crecimiento se limita a una base de activos estable, entonces la opinión más escéptica prevalece: que el mercado ya ha pagado el precio correspondiente a esta recuperación. Las pruebas indican que la situación empresarial es mejor de lo que el mercado había creído durante mucho tiempo; ya no se considera que el precio sea el factor determinante para comprar acciones.