Arrendamiento Global: Cómo aprovechar la oportunidad de recuperación del sector REIT en el año 2026, desde una posición de fortaleza estructural.

Global Net Lease ha realizado una reestructuración estratégica decisiva, transformando su balance general y su cartera de activos, con el objetivo de prepararse para un posible rebote en el mercado. El elemento clave de este cambio fue…Finalización de la venta de un portafolio de tiendas minoristas valorado en 1.8 mil millones de dólares.La empresa ha completado su transición hacia una entidad de inversión dedicada exclusivamente al alquiler de propiedades para un solo inquilino. Este cambio no fue simplemente una modificación en el portafolio de inversiones, sino también un esfuerzo fundamental para reducir el riesgo financiero. Desde el año 2023, la empresa ha implementado un programa riguroso de reducción de deuda, lo que ha permitido reducir la deuda pendiente en más de 2.8 mil millones de dólares. El impacto es significativo: la relación entre la deuda neta y los ingresos operativos ajustados ha mejorado de 8.4x a 6.7x, lo cual representa un paso importante hacia una estructura de capital más resistente.

Esta disciplina financiera fue reforzada gracias a una refinanciación estratégica. La línea de crédito de la empresa, valorada en 1.8 mil millones de dólares, fue refinanciada, lo que prolongó su vencimiento hasta agosto de 2030. Además, se logró obtener costos de endeudamiento más bajos. El mercado reconoció esta mejora, y Fitch elevó la calificación de la deuda neta de la empresa a “BBB-”, de categoría de inversión, desde “BB+”. Esta calificación crediticia es una confirmación concreta del nuevo perfil de la empresa, que pasa de ser una entidad de tipo especulativo a una entidad de tipo de inversión.

El resultado es una empresa que opera desde una posición de fortaleza estructural. El balance general se ha vuelto más simple; el 98% de la deuda es fija, y los costos de intereses han disminuido en un 45% en comparación con el año anterior. La calidad del portafolio también ha mejorado: la concentración de inquilinos de grado de inversión entre los 10 principales inquilinos ha aumentado al 80%. Para los inversores, esto representa una nueva oportunidad de inversión. Al reducir los riesgos financieros y obtener una calificación crediticia BBB-, Global Net Lease ha sentado las bases financieras necesarias para aprovechar las oportunidades en el mercado en 2026. La atención se ha centrado en la reciclación de capital, y la dirección de la empresa ahora evalúa las adquisiciones y la recompra de acciones desde la perspectiva del crecimiento y la neutralidad del apalancamiento.

Calidad del portafolio y el catalizador para el resurgimiento del mercado en 2026

Las características defensivas del nuevo portafolio de Global Net Lease son sus principales activos en el próximo ciclo.Ocupación del 97%El 66% de los inquilinos que poseen calificaciones de inversión de grado alto o similar, hacen que la empresa cuente con un portafolio de contratos de arrendamiento a largo plazo. Esta calidad representa una combinación única de estabilidad y crecimiento. La reciente actividad de alquiler, donde los beneficios por renovación promedio eran de aproximadamente un 12% más altos que los alquileres en vencimiento, demuestra que este perfil defensivo no es estático; en realidad, genera valor de manera activa. Para los inversores, esto significa una fuente de ingresos confiable, menos vulnerable a los ciclos económicos. Este es un gran beneficio, especialmente en un mercado en el que se busca claridad.

Esa claridad ahora está surgiendo en el sector de los arrendamientos netos en los Estados Unidos. Después de años de incertidumbre, el mercado entra en el año 2026 con…Más claridad… y más impulso.El ajuste en las valoraciones ha reducido los diferenciales entre el precio de oferta y el precio de venta. Esperamos que, en el año 2026, haya un aumento significativo en el volumen de transacciones, ya que los inversores ganan más confianza en los mercados de capitales. Esto abre la posibilidad de un aumento en la actividad de transacciones, lo cual es fundamental para el crecimiento de un REIT dedicado a arrendamientos netos. El giro estratégico de Global Net Lease hacia un modelo puramente orientado al negocio le permite aprovechar esta oportunidad, especialmente en los segmentos industrial y logístico, donde se espera que predomine esta tendencia.

Este cambio estructural se enmarca dentro de una narrativa más amplia del mercado. El sector de los REIT enfrenta una brecha en cuanto a la valoración de sus activos.Valores mobiliarios cotizados durante el añoEn el año 2025, sin embargo, el rendimiento fundamental de los REITs ha sido bastante bueno.El total de FFO aumentó en un 6.2%.En los primeros tres trimestres, la diferencia entre la fuerza operativa y los múltiplos de precios de las acciones crea un potencial catalizador para el rendimiento de las empresas del sector inmobiliario. Se espera que las empresas inmobiliarias cotizadas den un mejor rendimiento que las empresas privadas en 2026, ya que los mercados públicos tienen mayor acceso a tipos de propiedades con mayor potencial de crecimiento. La atención que Global Net Lease presta a la expansión de su presencia en el sector industrial en Estados Unidos, donde las dinámicas macroeconómicas son más claras, también contribuye a este rendimiento superior.

En resumen, Global Net Lease ha construido un portafolio que no solo es defensivo, sino que también está preparado para la próxima fase del ciclo económico. Sus inquilinos de alta calidad y una tasa de ocupación estable son factores que contribuyen al rendimiento del negocio. Además, las condiciones de mercado en mejoras significan que existen claras oportunidades de crecimiento. Esta combinación de fortaleza estructural y oportunidades cíclicas define el catalizador para el rebote en 2026.

Asignación de capital y posicionamiento competitivo

Con su balance financiero fortalecido y su cartera de inversiones mejorada, Global Net Lease ahora implementa una estrategia disciplinada de reciclaje de capital. La empresa ha pasado de la reducción de deudas a la utilización del dinero para beneficiar a los accionistas y a la reorientación estratégica de sus recursos. Este cambio se refleja en dos áreas clave: un programa de recompra de acciones que genera beneficios significativos, y un plan específico para salir del sector de oficinas.

El compromiso de la empresa para devolver el capital se refleja en su actividad de recompra de acciones. Desde el lanzamiento del programa en febrero de 2025, Global Net Lease ha recomprado17.2 millones de acciones, a un precio promedio de 7.88 dólares por acción. En total, el valor de estas acciones es de 135.9 millones de dólares.Esto no es un gesto pasivo; la dirección ha descrito estas recompra como “muy beneficiosas”. Esto es una clara señal de que las acciones se negocian por debajo de su valor intrínseco. El programa ya ha dado resultados tangibles: el retorno total de la empresa en 2025 superó con creces al sector de arrendamientos.

En términos más generales, el mecanismo de reciclaje de capital se basa en la ejecución operativa y las ventas estratégicas. La empresa ya ha completado este proceso.Programa de disposición total por un monto de 3.4 mil millones de dólares.Desde su lanzamiento, se ha logrado la finalización de la venta del portafolio de negocios minoristas, que incluye un valor total de 1.8 mil millones de dólares. Esto no solo ha reducido la complejidad del negocio, sino que también ha generado un valor significativo. Un ejemplo de ello es la venta del campus de McLaren, por la suma de 250 millones de libras, lo cual representa aproximadamente 80 millones de libras más que el precio original de compra. Los fondos obtenidos se han utilizado para reducir la deuda neta de la empresa; en el año 2025, la deuda neta se redujo en 2.2 mil millones de dólares. Esto fortaleció aún más la posición financiera de la empresa, que ahora se encuentra en un nivel de calidad de inversión.

El próximo factor importante que contribuirá al cambio es la reducción planeada de la exposición de los empleados en las oficinas. La dirección ha indicado que su objetivo es…Reducción de la exposición en las oficinas y reorientación del capital acumulado.Se espera que, para finales del primer trimestre o durante el segundo trimestre de 2026, la empresa anuncie la venta de varios activos comerciales. Este movimiento se enmarca dentro de las dinámicas actuales del mercado, donde los activos industriales y logísticos son los principales focos de inversión. Al salir de un sector donde la inversión está en aumento, la empresa puede reorientar su capital hacia tipos de propiedades con mayor rendimiento, especialmente en el mercado industrial de los Estados Unidos.

Esta asignación disciplinada de capital proporciona una clara ventaja competitiva en un mercado en proceso de consolidación. A medida que los compradores privados e inversores institucionales aumentan el volumen de inversiones en arrendamientos netos, esto también contribuye a fortalecer la posición competitiva de la empresa.La inversión total en arrendamientos en los Estados Unidos aumentará en un 16% año tras año, alcanzando los 51.4 mil millones de dólares en el año 2025.La capacidad de desplegar el polvo seco de manera eficiente se convierte en un factor clave que diferencia a esta empresa. La estrategia de Global Net Lease consiste en utilizar los ingresos obtenidos de la venta de activos no esenciales para financiar adquisiciones y recompra de acciones. Esto le permite aprovechar las oportunidades sin comprometer su balance general. El enfoque de la empresa en expandir su presencia en el sector industrial, donde las dinámicas macroeconómicas son más claras, asegura que todo el capital disponible se dirija hacia los activos más resistentes y demandados. En este entorno, la fortaleza estructural de la empresa y su plan claro de asignación de capital se convierten directamente en una ventaja competitiva.

Riesgos, escenarios y lo que hay que tener en cuenta

El camino hacia un recuperación en el año 2026 está claro, pero no será sin obstáculos. Para Global Net Lease, el principal riesgo que se presenta es el resurgimiento de los problemas de incumplimiento de pagos. Esto se debe al ciclo pasado del mercado, en el cual se realizaron negociaciones con condiciones favorables por parte de los vendedores. Esto podría presionar los valores de los activos y la calidad crediticia de los inquilinos. Aunque el portafolio de GNL ahora tiene una mejor calidad, todavía existen riesgos.El 66% de los inquilinos tienen calificaciones de tipo de inversión o calificaciones similares a las de tipo de inversión.La empresa no está inmune a una crisis económica más amplia. La medida clave que hay que vigilar es el ritmo de venta de activos de oficinas, ya que esto determinará la velocidad y el ritmo de reciclación de su capital. La dirección ha indicado que estas ventas son inminentes, con una expectativa de anuncio para finales del primer trimestre o durante el segundo trimestre de 2026. Las tasas de retorno obtenidas por el capital reutilizado serán la prueba definitiva de la eficiencia de la empresa en la gestión de sus activos. Históricamente, la empresa ha vendido activos no esenciales con rendimientos atractivos, como el 7.6% en el caso de los activos ocupados por un único inquilino. La empresa debe mantener esta disciplina en la gestión de sus activos, para poder financiar su crecimiento sin disminuir los retornos obtenidos.

El factor que impulsa el mercado en general es la ampliación de la brecha en las valoraciones de los REITs. Los REITs en Estados Unidos…Valores mobiliarios cotizados durante el añoEl S&P 500 aumentó en un 17%, mientras que los REITs solo lograron una rentabilidad del 2.5 durante todo el mes de diciembre. Esta diferencia se debe, sin duda, a las buenas prestaciones operativas de los REITs, aunque la rentabilidad de los REITs fue bastante baja.El agregado de FFO ha aumentado un 6.2%.Esto constituye un poderoso incentivo para que el capital del mercado privado fluya hacia los REIT públicos. Dado que los compradores privados e inversores institucionales aumentan el volumen de inversiones en este tipo de inversiones…La inversión total en arrendamientos en los Estados Unidos aumentará en un 16% año tras año, hasta llegar a los 51.4 mil millones de dólares en el año 2025.Se espera que este capital busque los vehículos más líquidos y transparentes para invertir en ellos. Para GNL, esta situación representa un beneficio importante. Su perfil de calidad de inversión y su enfoque en expandir su presencia en el sector industrial le permiten aprovechar este capital reorientado hacia sus inversiones. Esto ocurre especialmente cuando el mercado entra en una fase en la que…Más claridad… y más impulso.Se espera que así sea.

En resumen, el éxito depende de la ejecución adecuada en un mercado cíclico. La fortaleza estructural de GNL constituye un punto de apoyo, pero su estrategia para el año 2026 se verá validada por dos factores: la ejecución eficiente de su plan de salida de las oficinas y la reasignación de capital; y su capacidad para mantener la calidad de su cartera de inversiones mientras surgen riesgos en el mercado en general. Los inversores deben prestar atención a las expectativas de la empresa respecto al ratio de capital invertido en nuevas adquisiciones, así como al momento en que anuncie la venta de sus oficinas. Si la empresa puede manejar estos riesgos, aprovechando al mismo tiempo la dinámica del mercado, su balance financiero y su cartera de inversiones estarán bien posicionados para lograr una recuperación positiva.