Una situación en cuatro ciudades: lo que realmente significa la estabilización del mercado de viviendas en China

En noviembre de 2024, la oficina de estadísticas de China publicó los datos que sus responsables políticos habían estado esperando durante años. Los precios de las viviendas de segunda mano en las cuatro ciudades grandes: Pekín, Shanghái, Guangzhou y Shenzhen.La cifra aumentó un 0.4% en octubre, en comparación con septiembre; esto representa una corrección de la caída del 1.2% que ocurrió en el mes anterior.Y también se logró publicar el primer resultado mensual en casi trece meses. Aun así…Se mantuvieron un 9.6% más baratos que el año anterior; las casas nuevas, por su parte, disminuyeron en un 4.6%.El momento era crucial, porque una caída real en el mercado de viviendas en China podría ser el mayor obstáculo para la segunda economía más grande del mundo. En cambio, una caída falsa no tendría efecto alguno. Casi dos años después, las pruebas indican que el punto de inflexión fue real y estrecho, y que esto se debió más a las políticas que al descubrimiento de precios.

La política fue lo primero. El 26 de septiembre de 2024, el Politburó de China, su cuerpo superior de toma de decisiones,Utilizaron una reunión especial para pedir que se detuviera la caída del mercado inmobiliario.En pocos días, el banco central ordenó a los bancos que…Reducir las tasas de interés en todos los préstamos hipotecarios existentes por lotes, antes de finales de octubre.Y también Pekín, Shanghái, Guangzhou y Shenzhen.Se eliminaron la mayoría de las restricciones relacionadas con la compra de viviendas y se redujeron los requisitos para el pago inicial.Las transacciones aumentaron; los precios también lo hicieron.

Desde entonces, la recuperación se ha extendido a una tendencia continua. Los precios de las casas nuevas en las cuatro ciudades…La flor creció durante un cuarto mes consecutivo en junio.Y los precios de reventa seguían aumentando en julio, cuando se lanzó la serie oficial.Aumentar los precios de segunda mano en primer nivel en un 0.2% mensual.Pero la misma aritmética que generó ese titular “feliz” de octubre también describe al país que lo rodea.Los precios de las casas nuevas en el país disminuyeron un 0.1% en julio, y fueron un 3.2% más bajos que el año anterior.La anchura es lo que distingue a uno de otro: en junio.Los precios de las viviendas ya propiedad cayeron en 88 de las 100 ciudades analizadas por la China Index Academy.Es una empresa de investigación. En los primeros cinco meses de este año, ninguna ciudad grande registró un aumento interanual en los precios de reventa; solo cuatro ciudades lo hicieron en relación con las viviendas nuevas. Las ventas también están disminuyendo: las ventas de viviendas nuevas en términos de valor descendieron un 13.5% entre enero y mayo. Fitch RatingsSe espera que las ventas durante todo el año disminuyan entre un 11% y un 13%.En resumen, es un área plana en cuatro ciudades ricas, rodeada por un mercado que sigue produciendo pérdidas económicas.

El plano de tierras se basa en tres capas de apoyo estatal. En mayo de 2024, el banco central…Se debe establecer una institución de recompra valorada en 300 mil millones de yuanes, de modo que las empresas estatales puedan obtener préstamos a bajo costo para comprar apartamentos sin venderse.Y conviértalos en viviendas asequibles. Los bancos comerciales tienen…Se aprobaron más de 7 billones de yuanes en préstamos incluidos en la “lista blanca”, para poder continuar con los proyectos inacabados.Con los plazos de pago que se prorrogaban cuando era necesario. Las empresas estatales se han convertido en los licitantes más activos en las subastas de ejecución hipotecaria.Comprar a precios con descuentos del 19-43% por debajo de los valores estimados; a menudo, se es el único postor en la sala.Mientras tanto, los desarrolladores enfrentan limitaciones estrictas en cuanto a cuánto pueden reducir los precios de venta. En efecto, el estado se ha convertido en el comprador de último recurso del mercado. La última medida de apoyo anunciada este mes…Ofrece a las familias de Shanghái subsidios de hasta 80,000 yuanes para que puedan mejorar sus viviendas..

Se trata de comprar grandes cantidades de acciones. Las viviendas no vendidas abarcan una superficie estimada en aproximadamente 3,000 kilómetros cuadrados, casi el doble del tamaño de Londres. La mayor parte de estas viviendas se encuentra en ciudades más pequeñas, donde los compradores han decidido esperar. Incluso en subastas, no se logra vender todo lo que está en venta: de las 719,000 propiedades puestas en venta el año pasado, solo se vendieron 169,000. Los índices de precios oficiales también reflejan esta situación; los valores medidos están limitados por los límites de descuento. El índice de viviendas nuevas del departamento de estadísticas ha disminuido aproximadamente un quinto respecto a su pico en 2021, pero los analistas sospechan que la verdadera caída es casi el doble. En términos de inflación ajustados, el índice nacional ha disminuido…Ha caído de nuevo al lugar donde estaba hace veinte años.Aproximadamente un cuarto de su pico, según los datos del Banco para los Acuerdos Internacionales.

Quien paga por el “plato” determina cuánto tiempo durará. Los bancos chinos otorgan préstamos para la compra de propiedades, cuyo valor representa aproximadamente el 38% de sus activos. Los gobiernos locales han perdido la mitad de sus ingresos por venta de tierras; estos ingresos disminuyeron de 8.49 billones de yuanes en 2021 a 4.15 billones de yuanes en 2025. Además, la industria de la construcción ha perdido 16.8 millones de empleos desde 2023. La lógica del enfoque gestionado se puede ver en estos números: deja que los precios bajen hasta un punto en el que el mercado pueda liquidarlos, y así las pérdidas afectarán a los bancos, los presupuestos locales y la riqueza de las familias al mismo tiempo. Japón eligió otra estrategia: permitió que los precios subieran durante casi dos décadas antes de encontrar un punto de equilibrio. Esa es la comparación que utilizan la mayoría de los analistas.

Los investigadores de Pekín son más optimistas que los libros de historia. Aquellos del CF40, un instituto de política,Se espera que las ventas y los precios disminuyan, y que la diferencia sea de alrededor del 5% este año; posteriormente, esa diferencia se reducirá a cero.Pero solo en ciudades de primer nivel, “nuevas” ciudades de primer nivel y ciudades de segundo nivel sólidas. El resto del país todavía está en proceso de adaptación. Los desarrolladores locales advierten sobre este tema:Según los ejecutivos, el enfoque de las políticas es “apoyo, no estímulo”.Los créditos bancarios para los constructores privados siguen siendo escasos. Se espera que los precios bajen aún más este año, incluso aunque las ciudades principales sigan funcionando normalmente. Dos de las empresas más importantes en este sector no pueden ofrecer ayuda práctica: Evergrande está en proceso de liquidación, Country Garden ha reestructurado sus deudas en el extranjero y Vanke está retrasando los pagos.

La medida política más reciente indica hacia dónde va todo esto. El 28 de agosto, tres ministerios decidieron que…Los proyectos de preventa no pueden ser comercializados hasta que los edificios estén completamente terminados.Esto impulsa a la industria a vender viviendas ya terminadas. Las actividades de venta preliminar –recoger los depósitos de los compradores años antes de la entrega– fueron la causa del auge de esta industria. Pero también son la principal causa de la crisis de apartamentos sin terminar, que ha destruido la confianza de los compradores. Reemplazar estas prácticas significará que los desarrolladores tendrán dificultades para obtener fondos durante años. Además, es la única solución que puede hacer que el mercado sea honesto. Pekín opta por la confianza en lugar de la manipulación, y poco a poco.

Para un inversor estadounidense, las posiciones directas son, en su mayoría, un camino sin futuro. En cambio, las posiciones indirectas son fáciles de malinterpretar. Los desarrolladores están listados en Hong Kong; están en situación difícil o ambos. El dinero está abandonando los fondos chinos. FXI, uno de los mayores ETFs de acciones chinas listados en Estados Unidos, ha visto una retirada neta de aproximadamente 1.6 mil millones de dólares este año, frente a unos activos de 4.2 mil millones de dólares. El canal real de inversión es el otro, a través de la economía mundial. Dado que las familias en casa son reacias a gastar dinero, China logra salir de la crisis a través de las exportaciones: las exportaciones ahora superan a las importaciones por un margen cada vez mayor.El superávit en cuenta corriente aumenta de un 0,7% del PIB en 2019 a un 3,7% en 2025., yLos gobiernos occidentales vuelven a denunciar un “choque con China”.Un mercado inmobiliario débil es el motor silencioso de ese cambio.

Mantenga el titular de octubre así: era cierto, pero no significaba tanto como parecía. La decisión de gastar en cuatro ciudades es una decisión que se revisa mensualmente, en un país que ha decidido retrasar el ajuste en lugar de aceptarlo de inmediato. Cuando se tenga la tentación de interpretar “los precios de primera categoría aumentan” como “el colapso inmobiliario ha terminado”, primero hay que ver la magnitud del problema: ¿cuántas ciudades, ¿qué volumen de gasto, ¿cuánto tiempo tomará para que los inventarios se agoten?).Ocho meses en Shanghái, casi diecisiete en Pekín.El suelo seguirá sosteniendo el peso, siempre y cuando el gobierno pague por ello. Ese es el objetivo de la política. Los inversores deben considerar el precio como una medida de la determinación oficial del gobierno, no como un indicador de dónde se encontrarán la oferta y la demanda. Los líderes de China han decidido cuánto tiempo durará esta situación negativa. El mercado sigue teniendo su opinión, pero de forma gradual, durante años.