La exposición de Flagstar en el sector de viviendas multifamiliares en la ciudad de Nueva York: una evaluación de los riesgos antes de los resultados financieros del cuarto trimestre.

El balance general de Flagstar enfrenta un riesgo significativo relacionado con los créditos que corresponden al portafolio de viviendas multifamiliares en Nueva York, donde los alquileres están regulados por ley. Este riesgo es una consecuencia de los problemas que ocurrieron en 2024 y que todavía persisten, siendo cada vez más graves. La exposición del banco al respecto es…Casi 9.590 millones de dólaresSe trata de una cifra que ha disminuido apenas en unos 324 millones de dólares desde julio. Esta lentitud en la reducción de las deudas refleja la dificultad de salir de un segmento de negocio con alto riesgo, incluso mientras el banco intenta estabilizar su situación financiera.

El riesgo se concentra en la composición del portafolio de créditos. De los préstamos que están relacionados con edificios cuya renta está fijada, aproximadamente el 45% presenta problemas financieros. Lo más preocupante es que casi la mitad de esos préstamos no está cobrando intereses y ya han sido rechazados por el banco. Esta combinación de préstamos de alto riesgo y préstamos rechazados representa una presión directa sobre las ganancias del banco, además de reducir su capacidad de endeudamiento. El banco debe asumir estas pérdidas.

Además de este nuevo conjunto de obstáculos políticos y regulatorios, la nueva administración de la ciudad ha demostrado ser un entorno hostil para las ganancias de los propietarios. En su primer día en el cargo, el alcalde Zohran Mamdani firmó órdenes ejecutivas que priorizaban la protección de los inquilinos y aceleraban la provisión de viviendas. Su administración ya ha intervenido en procesos de bancarrota de los propietarios y nombró a una experta en derechos de los inquilinos como jefa de la Oficina del Alcalde para la Protección de los Inquilinos. Aunque los congelamientos inmediatos de los alquileres podrían no afectar las ganancias de algunos propietarios durante un tiempo, el congelamiento propuesto en los alquileres de los apartamentos con régimen de alquiler estable dificulta el crecimiento de los ingresos de los propietarios, quienes ya enfrentan altos costos, especialmente los costos de seguro. Este cambio regulatorio aumenta la probabilidad de incumplimientos futuros y de pérdidas financieras por parte de los propietarios.

Juntos, estos factores constituyen un riesgo de crédito claro: una cartera de préstamos de alto riesgo, con una tasa de descenso lenta, en un sector que enfrenta una disminución de los flujos de caja, además de un nuevo régimen político hostil a los intereses de los propietarios de tierras. Esta situación ejerce presión sobre los ingresos y el capital de Flagstar, lo que hace que el esfuerzo por reducir la cantidad de deuda sea una prueba crucial para la salud financiera del banco.

Impacto financiero y respuesta de la dirección

El impacto financiero que supone la exposición de Flagstar en Nueva York es evidente. Sin embargo, la estrategia adoptada por la dirección del banco parece estar centrada en la eficiencia operativa, en lugar de en una resolución decisiva del riesgo crediticio. El banco registró…Pérdida neta de $0.11 por acción diluidaEn el tercer trimestre, su volumen de negocios fue el más bajo desde el año 2023. Aunque esto representa una mejora significativa en comparación con los trimestres anteriores, la cartera de propiedades multifamilia sigue siendo un factor negativo importante.372 millones en gastos netos relacionados con la cancelación de deudas.Se trata de una pérdida continua en el portafolio de propiedades multifamiliares en Nueva York, desde enero de 2024. Esta situación genera presiones financieras y limita la capacidad de generar ganancias, a pesar de que otras áreas del negocio muestran signos de estabilización.

La estrategia declarada por la dirección del banco consiste en un claro cambio de enfoque respecto de esa clase de activos problemáticos. El banco está retirando activamente sus inversiones relacionadas con propiedades cuyos alquileres están regulados por leyes específicas. Los préstamos por valor de 9.59 mil millones de dólares relacionados con estas propiedades han disminuido en aproximadamente 324 millones de dólares desde julio. El objetivo es eliminar completamente las inversiones relacionadas con préstamos en Nueva York, donde los alquileres están regulados por leyes específicas. En lugar de eso, el banco busca invertir en préstamos inmobiliarios de alta calidad, distribuidos geográficamente en otras regiones como el Medio Oeste, California y el sur de Florida. Este enfoque de diversificación geográfica tiene como objetivo reducir el riesgo de concentración y aprovechar ciclos de mercado más estables.

Desde el punto de vista operativo, el banco ha logrado avances. El margen de interés neto mejoró al 1.91% en este trimestre, lo que representa un aumento trimestral consecutivo. Sin embargo, este mejoramiento se debe a la combinación de activos y a una mejor gestión de precios, y no a una resolución del riesgo crediticio subyacente. Esto refleja el éxito del banco en aumentar su cartera de préstamos comerciales e industriales, así como en reducir los depósitos con costos más altos. Todo esto ha contribuido a una disminución anual del 28% en los gastos operativos. El aumento del margen de interés es una señal positiva para la rentabilidad, pero no compensa el gran desafío que representa tener una cartera de préstamos de alto riesgo, lo cual continúa generando pérdidas.

En resumen, las acciones de la dirección son necesarias, pero no suficientes para abordar el riesgo crediticio central. Los esfuerzos por reducir la deuda son lentos, y la composición del portafolio indica que casi la mitad de los préstamos con señales rojas ya no generan ingresos y han sido cancelados. Esto demuestra que existen problemas profundos en la gestión del riesgo crediticio. Aunque la mejora en los márgenes de interés y en el control de los costos aumenta la resiliencia financiera del banco, esto no cambia el hecho de que la exposición al sector inmobiliario en Nueva York sigue siendo una fuente importante de pérdidas futuras. La estrategia de retirarse de este sector de activos es correcta, pero el ritmo de esa retirada y el costo final de gestionar este portafoligo serán determinantes para ver si Flagstar puede realmente estabilizar su balance general.

Catalizadores, escenarios y consecuencias en el portafolio

La prueba a corto plazo para la tesis de recuperación de Flagstar está programada para que ocurra en poco más de dos semanas. El banco tiene previsto presentar sus resultados financieros en ese momento.Ganancias del cuarto trimestre de 2025: 30 de enero de 2026Para los inversores institucionales, este evento es el principal catalizador. La atención se centrará en la orientación que dará la dirección de la empresa respecto al ritmo de desarrollo de proyectos de vivienda multifamiliar, así como en la claridad de su estrategia futura para el sector inmobiliario comercial. Cualquier desviación del camino de reducción de deuda que ya se ha seguido será objeto de estudio detallado. Lo más importante es que este informe servirá como una prueba para determinar si el banco puede transformar su mejoría en la margen de intereses y en la disciplina en cuanto a los costos, en logros tangibles en materia de riesgos crediticios. Desde el punto de vista institucional, se espera que este informe confirme un plan de salida creíble, no simplemente mejoras operativas.

Un escenario de riesgo importante que podría acelerar la crisis crediticia del banco es la posibilidad de que se produzca un congelamiento de los alquileres en el año 2026. Aunque la autoridad del alcalde está limitada, la agenda agresiva de la nueva administración para proteger a los inquilinos crea un claro factor político favorable para tal medida. Como se señaló anteriormente…La votación final del Consejo de Directrices de Alquiler sobre los aumentos anuales está programada para junio.La influencia del nuevo alcalde podría cambiar esa situación. Un congelamiento de los ingresos provenientes de las propiedades con rentas establecidas sería un obstáculo significativo para el desarrollo financiero de Flagstar. Esto probablemente aceleraría la presión sobre los préstamos y los pagos atrasados, lo que a su vez pondría en peligro el margen de capital del banco y la fecha límite para reducir su deuda. Se trata de un factor negativo estructural que añade una capa de incertidumbre regulatoria al ya existente presión financiera.

Desde la perspectiva de la construcción de carteras de inversiones, Flagstar representa una inversión con un alto riesgo, pero también con grandes posibilidades de éxito. El hecho de que el banco tenga un bajo nivel de exposición en la mayoría de las carteras bancarias es un reflejo directo de la calidad crediticia percibida del banco. La exposición del banco a una categoría de activos políticamente volátiles y sometidos a reglas de renta es un factor negativo claro para la calidad y estabilidad de una cartera bancaria diversificada. Sin embargo, para aquellos que estén dispuestos a asumir este riesgo crediticio, Flagstar ofrece una oportunidad potencial. El banco está trabajando activamente para salir de esta categoría de activos problemáticos y diversificar sus inversiones en otros mercados de bienes raíces. Si este esfuerzo tiene éxito, podría generar valor. La tesis de inversión depende de cómo se llevará a cabo este proceso. El lento ritmo de reducción de deuda es un obstáculo conocido, pero el liderazgo del banco, incluido el ex jefe del OCC, se centra en la asignación adecuada de capital.

Para los inversores institucionales, lo más importante es manejar el riesgo de manera adecuada. Flagstar no constituye una participación fundamental en un portafolio bancario defensivo, debido a su exposición crediticia concentrada. Sin embargo, puede servir como una posición táctica para aquellos que buscan inversiones en empresas con perspectivas de recuperación, siempre y cuando haya un claro catalizador en los próximos informes financieros. Los beneficios dependen de que la administración logre implementar su estrategia de salida y de cómo maneje las situaciones políticas. El escenario de congelación de los alquileres representa un riesgo significativo que podría frustrar las expectativas de los inversores. Por lo tanto, las recomendaciones del 30 de enero son especialmente importantes.