La exposición de Flagstar en el sector de viviendas multifamiliares en la ciudad de Nueva York: una evaluación de los riesgos antes de los resultados financieros del cuarto trimestre.

El balance general de Flagstar enfrenta un riesgo significativo relacionado con los créditos que corresponden a su cartera de inmuebles multifamiliares en Nueva York. Este riesgo es el resultado de los problemas que ocurrieron en 2024, y sigue siendo muy alto y en constante deterioro. La exposición del banco al riesgo se sitúa en…Casi 9.59 mil millones de dólares.Se trata de una cifra que ha disminuido apenas en unos 324 millones de dólares desde julio. Esta lentitud en la reducción de la deuda destaca la dificultad de salir de un segmento de alto riesgo, incluso mientras el banco intenta estabilizar su situación financiera.

El riesgo se concentra en la composición del portafolio de préstamos. De los préstamos relacionados con edificios que están sujetos a sistemas de alquiler estable, aproximadamente el 45% presenta señales de riesgo financiero. Lo que es aún más preocupante es que casi la mitad de esos préstamos no está generando intereses, y además han sido cancelados. Esta combinación de préstamos de alto riesgo y préstamos cancelados representa una presión directa sobre los ingresos de la banca, ya que la institución debe asumir estas pérdidas.

Además de este nuevo obstáculo político y regulatorio, la nueva administración de la ciudad ha demostrado ser hostil para las ganancias de los propietarios. En su primer día en el cargo, el alcalde Zohran Mamdani firmó órdenes ejecutivas que priorizaban la protección de los inquilinos y aceleraban la provisión de viviendas. Su administración ya ha intervenido en procesos de bancarrota de los propietarios y nombró a un defensor de los inquilinos de reconocimiento nacional como jefe de la Oficina del Alcalde para la Protección de Inquilinos. Aunque los congelamientos inmediatos de los alquileres probablemente no afecten los ingresos de algunos inquilinos en un futuro cercano, el congelamiento propuesto en los alquileres de los apartamentos con régimen estable dificulta el crecimiento de los ingresos de los propietarios, quienes ya tienen que lidiar con aumentos en los costos, especialmente en materia de seguros. Este cambio regulatorio aumenta la probabilidad de incumplimientos futuros por parte de los propietarios.

Juntos, estos factores constituyen un riesgo de crédito claro: un portafolio grande de préstamos de alto riesgo, en un sector que enfrenta una disminución gradual de sus flujos de efectivo, además de un nuevo régimen político hostil a los intereses de los propietarios de tierras. Esta situación ejerce presión sobre los ingresos y el capital de Flagstar. Por lo tanto, el esfuerzo por reducir su deuda se convierte en una prueba crucial para la salud financiera del banco.

Impacto financiero y respuesta de la dirección

El costo financiero que implica la exposición de Flagstar en Nueva York es evidente. Sin embargo, la respuesta de la dirección del banco revela que su estrategia se centra en lograr eficiencia operativa, en lugar de resolver de manera decisiva el riesgo crediticio central. El banco registró un…Pérdida neta de $0.11 por acción diluidaEn el tercer trimestre, su volumen de negocios fue el más bajo desde el año 2023. Aunque esto representa una mejora significativa en comparación con los trimestres anteriores, la cartera de propiedades multifamilia sigue siendo un factor negativo importante.372 millones en cargas netas a pagar.Se trata de la pérdida total en el portafolio de propiedades multifamiliares en Nueva York, desde enero de 2024. Esta situación de pérdidas continuas ejerce presión sobre los capitales disponibles y limita la capacidad de generar ganancias, a pesar de que otras áreas del negocio muestran signos de estabilización.

La estrategia declarada por la dirección del banco consiste en una clara orientación hacia una categoría de activos que no presenta problemas. El banco está retirando activamente sus inversiones relacionadas con propiedades cuyo alquiler está regulado. Los préstamos por un valor de 9.590 millones de dólares relacionados con estas propiedades han disminuido en aproximadamente 324 millones de dólares desde julio. El objetivo es eliminar completamente las inversiones en préstamos en Nueva York, donde el alquiler está regulado, y buscar préstamos inmobiliarios de alta calidad, con una distribución geográfica diversificada en otras áreas como el Medio Oeste, California y el sur de Florida. Este enfoque de diversificación geográfica tiene como objetivo reducir el riesgo de concentración y acceder a ciclos de mercado más estables.

Desde el punto de vista operativo, el banco ha logrado avances positivos. La margen de interés neto mejoró al 1.91% durante el trimestre, lo que representa el tercer aumento consecutivo en este indicador. Sin embargo, este mejoramiento se debe a la combinación de activos y a una buena gestión de precios, y no a una solución al problema del riesgo crediticio. Esto refleja el éxito del banco en aumentar su cartera de préstamos comerciales e industriales, así como en reducir las cuentas de depósitos con costos más elevados. Todo esto ha contribuido a una reducción anual del 28% en los gastos operativos. El aumento de la margen de interés es una señal positiva para la rentabilidad del banco, pero no compensa el desafío fundamental de tener una cartera de préstamos grande y de alto riesgo, que sigue generando problemas relacionados con la cancelación de préstamos.

En resumen, las acciones de la dirección son necesarias, pero insuficientes para enfrentar el riesgo crediticio fundamental. Los esfuerzos por reducir la carga de deuda son lentos, y la composición del portafolio indica que casi la mitad de los préstamos que están en estado crítico ya no generan intereses y han sido cancelados. Esto revela problemas profundamente arraigados. Aunque la mejora en las tasas de interés y en los controles de costos aumenta la resiliencia financiera del banco, eso no cambia el hecho de que la exposición del banco a activos multifamiliares en Nueva York sigue siendo una fuente importante de pérdidas potenciales en el futuro. La estrategia de retirarse de esta categoría de activos es correcta, pero el ritmo de esa retirada y el costo final de deshacerse de este portafolio heredado determinarán si Flagstar realmente puede estabilizar su balance general.

Catalizadores, escenarios e implicaciones en el portafolio

La prueba a corto plazo para la tesis de recuperación de Flagstar está programada para que ocurra en algo más de dos semanas. El banco tiene previsto presentar sus resultados financieros en ese momento.Ganancias del cuarto trimestre de 2025, a fecha del 30 de enero de 2026.Para los inversores institucionales, este evento es el principal catalizador. Se hará especial hincapié en las directrices de la gestión para el ritmo de desarrollo de los proyectos de vivienda multifamiliar, así como en la claridad de su estrategia futura en el sector inmobiliario comercial. Cualquier desviación del proceso de reducción de deuda, que hasta ahora ha sido lento pero constante, será objeto de análisis detallado. Lo más importante es que esta situación servirá como un criterio de evaluación para determinar si el banco puede transformar su mejoría en la margen de intereses y en su disciplina en términos de costos, en logros tangibles en el área de riesgos crediticios. La perspectiva de los inversores institucionales es que este informe debe confirmar un plan de salida creíble, no solo mejoras operativas.

Un escenario de riesgo importante que podría acelerar la situación de crisis crediticia del banco es la posibilidad de que se produzca un congelamiento de los alquileres en el año 2026. Aunque la autoridad del alcalde está limitada, la política agresiva de la nueva administración para proteger a los inquilinos crea un claro apoyo político para tal medida. Como se mencionó anteriormente…La votación final del Consejo de Directrices sobre alquileres en relación con los aumentos anuales está programada para junio.La influencia del nuevo alcalde podría cambiar la balanza de poder en este asunto. Una congelación de los ingresos provenientes de las propiedades con rentas establecidas sería un obstáculo importante para el negocio de Flagstar. Esto probablemente aceleraría el deterioro de la situación financiera de la empresa, lo que a su vez pondría en peligro el margen de capital del banco y las fechas límite para reducir su endeudamiento. Se trata de un factor estructural negativo que agrega una capa más de incertidumbre regulatoria a la ya existente presión financiera.

Desde la perspectiva de la construcción de carteras de inversiones, Flagstar representa una opción con un alto riesgo, pero también con grandes potenciales de rendimiento. Su bajo nivel de presencia en la mayoría de las carteras bancarias es un reflejo directo de la calidad crediticia percibida del banco. La exposición del banco a una categoría de activos políticamente volátiles y regidos por contratos de alquiler constituye un factor negativo claro para la calidad y estabilidad de una cartera bancaria diversificada. Sin embargo, para aquellos que estén dispuestos a asumir este riesgo crediticio, Flagstar ofrece un posible beneficio estructural. El banco está trabajando activamente para salir de esa categoría de activos problemáticos y diversificar sus inversiones hacia otros mercados de bienes raíces. Si este proceso tiene éxito, podría generar valor. La tesis de inversión depende de esta ejecución. El lento ritmo de reducción de deuda es un obstáculo conocido, pero el liderazgo del banco, incluyendo a un ex jefe del OCC, se centra en la asignación adecuada de capital.

Para los inversores institucionales, lo importante es el riesgo calibrado. Flagstar no constituye una participación fundamental en un portafolio de bancos defensivos, debido a su exposición crediticia concentrada. Sin embargo, puede servir como una posición táctica, con una apuesta mayor, para aquellos que buscan una oportunidad de inversión en un banco con perspectivas de recuperación, y cuyo resultado dependerá de si la gestión del banco logra cumplir con su estrategia de salida y de cómo maneja las situaciones políticas. El escenario de congelación de los ingresos representa un riesgo significativo que podría frustrar las expectativas de inversión. Por lo tanto, las recomendaciones del 30 de enero son especialmente importantes.