Inmuebles en Europa: Una recuperación cíclica marcada por las fuerzas macroeconómicas

La recuperación del mercado inmobiliario en Europa se debe a un cambio en las condiciones macroeconómicas. Después de años de turbulencias, el sector inmobiliario está entrando en una fase caracterizada por un entorno de tipos de interés más predecibles y más altos durante un período más largo. El Banco Central Europeo ha logrado reducir la inflación al nivel del 2%, y se espera que mantenga la tasa de política monetaria estable hasta el año 2026. Esto constituye un punto de estabilidad crucial, reduciendo la incertidumbre que ha afectado a los mercados de capitales durante tanto tiempo. Aunque los rendimientos a largo plazo pueden aumentar, el contexto general es mucho más estable que en los últimos años, lo que apoya una perspectiva más positiva para el futuro.

Sin embargo, esta estabilidad no representa un regreso al pasado de los bajos costos de inversión. La industria está adaptándose a un período prolongado de transición, en el que factores históricos como las tasas de interés muy bajas y la globalización han perdido fuerza o se han moderado. Esto ha cambiado los cálculos de inversión. Una encuesta reciente muestra que la proporción de líderes de la industria que consideran la desglobalización como una preocupación importante ha más que duplicado: pasó del 31% al 70%, lo cual refleja un aumento en los riesgos geopolíticos y comerciales. Al mismo tiempo, los indicadores de sentimiento sugieren una mejora, aunque sea limitada. El indicador de consenso de INREV aumentó al 56.4 en septiembre, poniendo fin a dos trimestres de declive, lo que indica un paso hacia una actitud más abierta y decidida.

En resumen, la recuperación cíclica se basa en condiciones de financiación mejoradas, y no en un impulso generalizado. El indicador relacionado con la financiación, según la encuesta INREV, alcanzó un nivel récord: casi el 40% de los encuestados señaló que tenía más fácil acceso al capital, tanto de proveedores tradicionales como de aquellos que no son bancos. Esto es crucial, ya que permite a las empresas reconstruir sus balances financieros y contribuye al aumento esperado en los volúmenes de transacciones. Sin embargo, la recuperación sigue siendo desigual y vulnerable. Los resultados han disminuido, especialmente en mercados con alta presencia de oficinas, como Francia y Alemania. La situación del sector depende de que este contexto macroeconómico sea estable. Por ahora, el “motor” de la recuperación funciona, pero es diferente al de antes.

Las mecanismos de recuperación: liquidez, financiamiento y rotación sectorial

La recuperación ahora va más allá de los sentimientos de las personas hacia mecanismos de mercado concretos. Los volúmenes de transacciones están aumentando rápidamente; se espera que en el cuarto trimestre de 2025, esos volúmenes alcancen niveles significativos.77 mil millones de eurosSe trata de un aumento del 12% en comparación con el año anterior. Esto hará que el total anual llegue a aproximadamente 215 mil millones de euros, lo que representa un aumento del 9% en relación con el año 2024. La tendencia hacia transacciones de mayor magnitud, a nivel de portafolios, también está volviendo a ocurrir; varias transacciones significativas se han completado en los últimos meses. Esta actividad no es un aumento generalizado, sino más bien una recuperación selectiva, impulsada por mejores condiciones de financiamiento y una rotación estratégica de capital.

El financiamiento es el claro indicador clave de este cambio. El subíndice relacionado con el financiamiento en INREV se fortaleció.67.3 en septiembreEs el nivel más alto que se ha registrado desde que comenzaron los datos de seguimiento en el año 2023. Casi el 40% de los encuestados señaló una mejoría en el acceso al capital, tanto de los prestamistas tradicionales como de aquellos que no son bancos. Esto permite que el mercado sea más dinámico, ya que los prestamistas vuelven a ser activos, utilizando mecanismos de refinanciación y reestructuración para aumentar la liquidez y establecer nuevos precios de compensación. El resultado es un entorno de financiamiento más predecible, lo cual es crucial para apoyar el aumento esperado en el volumen de transacciones.

El capital se está canalizando hacia sectores defensivos y que generan ingresos. La vivienda sigue siendo el sector dominante, mientras que las oficinas muestran signos de estabilización, aunque persisten las dificultades estructurales. La logística, el comercio minorista y los hoteles son sectores con gran demanda, gracias a sus sólidas métricas operativas y a la creciente demanda de sus servicios. Esta rotación de activos refleja un cambio estratégico hacia aquellos activos que tienen flujos de caja más estables en el entorno actual. En resumen, la recuperación se basa en mejores condiciones financieras, no en un impulso generalizado. Los mecanismos de liquidez y asignación de capital ahora están alineados para apoyar una perspectiva más positiva, pero el proceso sigue siendo selectivo e irregular entre los diferentes tipos de propiedades.

Rendimiento, valoración y el camino a seguir

La calidad de la recuperación ya es visible en los datos. El índice FTSE EPRA Nareit Developed Europe logró un rendimiento positivo.Retorno total del 21.2%En el año 2025, se registró un rendimiento excepcional, superando incluso al de Norteamérica. Sin embargo, esta cifra agregada oculta una importante divergencia entre los diferentes sectores. El aumento de los precios se debió principalmente a sectores defensivos como la sanidad y el comercio minorista. En cambio, los centros de datos experimentaron una caída acusada del 13.7%. Este patrón indica que la recuperación es selectiva, y no generalizada. Se basa en flujos de efectivo resilientes y en una rotación estratégica de activos, no en una reevaluación universal de los valores.

La valoración confirma esta oportunidad selectiva. Según el “European Investment Atlas” de Cushman & Wakefield…El 78% de los mercados europeos encuestados están subvaluados.La dispersión de precios es la situación actual del mercado; no se considera que ningún activo sea sobrevalorado. Esto crea un panorama de contrastes marcados: los activos relacionados con logística y hoteles tienen precios elevados, mientras que los activos relacionados con oficinas y centros comerciales tienen precios más bajos. En resumen, la recuperación del sector está en sus primeras etapas. Hay mucho espacio para determinar nuevos precios, a medida que el capital se dirige hacia activos de mayor calidad y que generen ingresos.

El camino hacia el futuro depende de dos factores clave. El catalizador principal para una recuperación sostenida y amplia es la implementación de medidas de estímulo fiscal destinadas a la defensa y a la infraestructura. Este gasto…Debería comenzar a impulsar la actividad económica subyacente a partir de finales de 2026.Esto podría representar un factor positivo que contribuiría a aumentar la demanda en varios tipos de propiedades. Podría ayudar a superar la brecha entre la recuperación selectiva actual y una expansión más cíclica.

Sin embargo, un riesgo importante es que la recuperación no sea uniforme. Las perspectivas del sector son contradictorias: los activos clave relacionados con la vivienda y el transporte ofrecen oportunidades claras, mientras que las propiedades periféricas enfrentan desafíos estructurales. Esta diferencia entre las diferentes áreas del sector probablemente continuará si las condiciones de financiación siguen siendo difíciles y los inversores se centran en la calidad de los activos en lugar de en su valor económico. En resumen, la recuperación es real, pero es frágil, y está influenciada por factores macroeconómicos como los altos tipos de interés y la incertidumbre geopolítica. La duración de esta recuperación dependerá de si los incentivos fiscales logran proporcionar el impulso necesario para impulsar todo el ciclo económico.