Essex Property Trust: Un dividendo coberto que crece a su ritmo más lento en décadas.

Essex Property Trust participará en la Conferencia Mundial de Inmuebles de Bank of America este septiembre. Es una empresa cuyas acciones han servido principalmente como fuente de ingresos para los inversores, siempre y cuando paguen sus dividendos de manera discreta. La presentación en sí no es más que un evento de marketing, no noticias importantes. La información real que los inversores deben conocer está oculta en los dos acontecimientos que ocurrieron antes de esa presentación: un “fallo en los resultados financieros” en final de julio y un aumento en los dividendos en febrero, el menor en décadas.

Si has visto el titular de julio, este es el parte que necesitas entender bien, porque parece ser el final de la historia, cuando en realidad es solo la mitad.

El “fallo en los ingresos” no era realmente un fallo.

Essex informó sobre los ingresos netos del segundo trimestre.$0.97 por acción diluidaContra las proyecciones de Wall Street de casi $1.45… Es una decepción, que indica que la empresa está en mal estado. Pero ese número no es el indicador adecuado para un REIT inmobiliario. Los ingresos reportados según los principios contables generalmente aceptados incluyen ganancias y pérdidas que no tienen nada que ver con si los alquileres son buenos o no. Por ejemplo, en el trimestre anterior, Essex reportó…$3.44 por acciónY una gran parte de eso era ese tipo de ganancia que ocurre una sola vez; algo que no asusta a nadie en términos de teoría de ingresos.

La medida de ingresos que realmente reciben los cobradores de alquileres es “Core FFO”, es decir, los fondos provenientes de las operaciones, después de haberse eliminado los elementos no monetarios y los artículos una vez solos. Según esa base, Essex logró…$4.08 por acciónque superó el punto medio de las propias expectativas de la empresa, y la gestiónLevantadoLas proyecciones para todo el año para tanto el ingreso neto operativo de los apartamentos como el ingreso neto operativo de las mismas propiedades son positivas. En otras palabras, los apartamentos generaron más ingresos en este trimestre de lo que se esperaba. La “falla” se debe a errores en la contabilidad, debido a un gran ganancia que ocurrió hace un año. Hay que observar qué es lo que realmente genera los ingresos, y no solo el elemento contable que cambió debido a esa ganancia.

El aumento del 0.8% es el mensaje que se quiere transmitir.

Ahora, el dividendo es lo que realmente importa. En febrero, Essex aumentó su paga trimestral.$2.59 por acción, lo que equivale a $10.36 anuales.Marcando su 32º aumento anual consecutivo. ¿Lo leyó bien? Tres décadas de aumentos. Pero el aumento en sí fue…Solo el 0.8%Un paso brusco hacia abajo respecto al aumento anual de aproximadamente el 5%-6% que esta empresa ha experimentado a lo largo de los años.

Esa aumentación casi nula vale la pena leer con atención. No se trata de una reducción en los dividendos como resultado de alguna amenaza. Es simplemente que la dirección del fondo elige ralentizar el crecimiento de los dividendos en un mercado normalizado. Compare estos dos números: los dividendos trimestrales de $2.59, frente a una tasa de flujo de efectivo operativo de aproximadamente $4 por trimestre. Los dividendos se cubren aproximadamente con dos tercios de los fondos operativos, y un tercio se mantiene en el balance general. Es un ratio de cobertura realmente bueno para un REIT. Por eso, el “motor” del fondo parece ser robusto, incluso cuando se reduce su crecimiento.

Essex tampoco lleva un balance financiero desfavorable para pagar esto. La deuda neta es de aproximadamente 6.7 mil millones de dólares, mientras que el valor de mercado de la empresa es de alrededor de 17.5 mil millones de dólares. Además, la relación entre deuda y patrimonio es ligeramente mayor que uno. Un dividendo obtenido de manera sostenible gracias a las operaciones de la empresa, con una deuda moderada, y además, durante 32 años consecutivos se han producido aumentos en los dividendos… Eso es una fuente de ingresos real, no algo que se fabrica artificialmente.

¿Cómo se ve realmente el crecimiento más lento?

La razón para el aumento en los precios se puede observar en los datos de alquileres. Los mercados de la costa oeste de Essex ya no crecen de la misma manera. La California del Norte sigue siendo un caso destacado, ofreciendo resultados positivos.Crecimiento de los alquileres: 6.5%Con los alquileres aún no alcanzando su punto máximo para esa temporada. Seattle creció.2.6% en el trimestre.Una mejora significativa y secuencial desde el inicio del año. El sur de California, la mayor parte del portafolio, ha crecido.Solo el 1.4%La ocupación del negocio sigue siendo superior al 95%. Se trata de una empresa cuyos mercados han enfriado desde los años post-pandémicos. La gerencia responde priorizando la cobertura de costos financieros y la solidez del balance sobre el crecimiento del rendimiento financiero, que en el pasado impresionaba al mercado.

Para un jubilado que mide su progreso en términos de ingresos, en lugar de en términos de colores de pantalla, eso no es un problema grave; es simplemente una cuestión de madurez. La máquina sigue pagando, y lo hace a partir del flujo de efectivo. Lo que ha cambiado es la forma en que se reinviergen los fondos: con un rendimiento de dividendos de aproximadamente el 3.8%, y con un crecimiento más lento en los pagos, Essex es un activo de menor rendimiento pero de mayor calidad dentro de un portafolio de ingresos, no un activo que genere mucho dinero. Es una cuestión relacionada con la gestión del portafolio, no con cuestiones de seguridad.

Lo que el inversor de ingresos puede aprender

Seguir manteniendo o adquirir propiedades en Essex, teniendo en cuenta los ingresos que genera hoy y la solidez de su valor a largo plazo… Un dividendo real, con un apalancamiento moderado y tres décadas de aumentos en los ingresos, es precisamente el tipo de inversión que permite asegurar una jubilación sin tener que vender el capital inicial. La condición específica que podría cambiar eso sería un reducción real en los pagos, o un deterioro repetido en los ingresos de la propiedad en cuestión. No se trata del tamaño de los aumentos anuales, ni de un “fallo en los ingresos” ocasionado por una venta hace un año.

El verdadero mensaje de esa decisión de febrero es aquel que la industria de las inversiones no quiere presentar en los diapositivas: el crecimiento de los apartamentos en la Costa Oeste se ha estabilizado en niveles bajos, y Essex indica que se enfocará en mantener los dividendos y el balance general, en lugar de buscar un crecimiento de rendimiento que ya no es viable. Para un inversor que necesita ingresos, eso es una buena noticia. Pero para quienes buscan un crecimiento rápido de rendimiento, ese crecimiento ya pasó.