Dubai Creek Gardens: una apuesta de 300 millones de dólares en torres de marca, a medida que el mercado se transforma.

Dubái rara vez construye algo modesto. Por lo tanto, lo que se puede deducir del ambiente en la ciudad es que el último proyecto residencial de Dubai está presentado como un acto de moderación: una “ciudad florestal” de baja densidad, con torres de la marca Marriott situadas junto al río Creek.70% de la tierraSe ha convertido en jardines y espacios abiertos. El desarrollador detrás de esto es Global Partners, un gestor de fondos regulado por la Autoridad de Servicios Financieros de Dubái. Acaba de completar más…$300 millones en un fondo de propiedades secundarioHay que pagar por ello. El momento adecuado es lo importante.Los precios promedio de las viviendas disminuyeron un 1.7% en agosto, siendo esta la primera caída anual del mercado desde febrero de 2021.Y la construcción se financia con ese dinero.

El proyecto, Dubai Creek Gardens, se encuentra en la Fase 2 de Dubai Healthcare City, en la zona costera de Al Jaddaf, con vistas al río Creek.Los primeros hoteles Westin y Renaissance que el Emirato de los EAU ha alquilado.Marriott está prestando sus dos marcas hoteleras a viviendas privadas. La estructura es algo novedoso, pero el entorno en sí no es tan interesante. Global Partners no es una empresa que espera a que los compradores depongan dinero para financiar la construcción.Obtenió acciones en capital comprometido de los inversores en un fondo regulado por la DFSA; además, compró el sitio sin venderlo en el mercado.Y presenta el desarrollo como“Completamente capitalizado”Precisamente para reducir el riesgo de entrega que ha afectado a tantos proyectos sin contrato. El fondo anterior produjo…Más de 500 residencias en Eden House The Canal y Eden House The Park.Con un valor total de desarrollo superior a 4 mil millones de dirhams árabes (1,1 mil millones de dólares).

Ese es el mecanismo que vale la pena entender, porque invierte la orden habitual en Dubái, donde quien paga primero es quien tiene prioridad. En un contrato tradicional de tipo “off-plan”, el comprador paga una fianza y luego cuotas a medida que se construyen los edificios. De esta manera, el desarrollador puede obtener dinero del cliente sin tener que pagar intereses. Global Partners ha colocado sus acciones antes que los compradores, a través de un vehículo regulado, para garantizar la entrega de los proyectos. Se trata de una forma de reducir los riesgos: si el desarrollador falla, ya que el proyecto se detiene debido a insuficiencia de fondos, esto se soluciona con financiamiento en forma de capitalizado. Pero esa “almohada” tiene su límite. El comprador sigue firmando un contrato basado en una marca y un plan maestro cuya fecha de finalización aún no está definida. Además, Marriott es un licenciante, quien monetiza su nombre mientras asume poco del riesgo de capitalización. A pesar de todo lo que se dice sobre el fondo capitalizado, la persona que paga último en un proyecto inacabado sigue siendo el comprador de tipo “off-plan”.

Quién sea ese comprador puede ser el problema principal. Hasta ahora, la corrección en Dubái no es una caída uniforme, sino una división del mercado. Los precios ya han mostrado fluctuaciones; es la primera caída anual del mercado en medio decenio, y los analistas atribuyen esto a una gran cantidad de ofertas de nuevos productos. Sin embargo, la caída se concentra en la parte media del mercado. El volumen total de transacciones disminuyó un 37%, y los valores de venta disminuyeron un 44% en comparación con el año anterior. En cambio, las ventas de villas y casas urbanas no planificadas aumentaron un 204%, y las transacciones de ultra-lujo aumentaron un 12%. Las ventas de propiedades de alto valor también disminuyeron significativamente. Un agente inmobiliario describe el mercado como…“Filtrado para ser considerado culpable”.Comprantes más pocos, más grandes y más deliberados; su poder se concentra en residencias de marca y comunidades privilegiadas. Es precisamente allí donde Creek Gardens tiene su dos torres de Marriott.

Ese patrón es en lo que se basa el desarrollador para obtener beneficios, y merece ser utilizado de la manera más eficaz posible. Un proyecto de desarrollo residencial con marca reconocida, de baja densidad y completamente capitalizado, está creando escasez en un mercado donde los problemas de inundaciones ocurren en otros lugares: en apartamentos de pequeño tamaño, adecuados para inversores. La preocupación sobre el exceso de oferta en Dubái no se debe realmente al hecho de que haya demasiadas casas; sino al hecho de que hay demasiadas…Demasiados apartamentos pequeños en las áreas con alta demanda.Mientras que algo escaso y bien financiado continúa siendo rentable… Según esa perspectiva, Creek Gardens actúa de manera oportuna, incluso contraria a las tendencias habituales: construye productos de alta calidad en un momento en el que los productos de bajo valor están en declive.

El problema es que la aritmética macro sigue siendo en contra de lo que se espera. Dubái espera, aproximadamente…Se planea entregar 55,600 viviendas en 2026; más de 60,000 en 2027. Además, se prevé que se entreguen cerca de 525,000 unidades hasta el año 2030.Knight Frank, una empresa de consultoría inmobiliaria, ha advertido que la oferta podría superar la demanda. El mercado ha mostrado su primer movimiento de precios en medio decenio. Una marca reconocida y un balance general positivo hacen que el desarrollador sea más resistente, pero no invulnerable. La cadena sigue dependiendo de una única expectativa: que la demanda extranjera por las propiedades en Dubai siga aumentando; los cientos de nuevos residentes que llegan cada día son lo que permiten a los agentes inmobiliarios pensar que todo va bien.

Para un inversor que, de todos modos, no puede comprar este fondo (es un instrumento privado destinado a inversores calificados, no una acción cotizada), la lección no radica en este bloque de terrenos, sino en el mercado que representa. Las propiedades en Dubái son parte de un ciclo basado en sentimientos y en la utilidad financiera; se venden a personas externas con promesas de “rendimientos garantizados” y “bosques urbanos”. Los documentos de garantía para las ventas incluso indican un rendimiento de alquiler de entre el 6% y el 7%, pero eso es solo una promesa de marketing, antes de convertirse en cifras matemáticas. Nada de esto es motivo para descartarlo. Pero sí hay razones para considerar los riesgos negativos que estas promesas ocultan: la escasez de suministro, la entrega inesperada de los terrenos, la liquidez para la reventa que desaparece en poco tiempo. La clave aquí no es los 300 millones de dólares, sino que el fondo eligió anunciar su inversión al enfatizar cuán bajo es el riesgo de entrega que implica… Una admitencia, presentada como una ventaja, de lo que los compradores en este mercado normalmente asumen.