El descuento no es la seguridad: Lo que lo que compra la oficina de Jamie Rand en St. Paul, sin deudas, revela sobre los ingresos

El 10 de septiembre, un inversor con sede en Tampa llamado Jamie Rand…Cerrado en dos edificios de oficinas conectados.En el centro de St. Paul: 375 Jackson St. y 135 5th St. E. El proyecto se lleva a cabo a través de la organización Downtown Revival Trust de su familia. El acuerdo fue realizado por Rand.El mayor propietario privado de propiedades comerciales.En el distrito financiero central de St. Paul.Cuatro edificios que ahora abarcan casi tres bloques contiguos.Lo que hace que el titular valga la pena leerlo de nuevo no es el área de superficie. Es el precio, y lo que ese precio indica sobre dónde se encuentra realmente la seguridad de cualquier activo financiero.

Cómo un edificio se gana dinero por poco dinero

Esta es la estructura del acuerdo. En lugar de comprar desde Madison Equities, el dueño que ya no existía y que tenía las torres, Rand adquirió todas las acciones de esa empresa.Aproximadamente 15 millones de dólares en deudas hipotecarias pendientes, a descuento, y se realizó un acto legal de sustitución de deudas.– El prestamista entrega las llaves a cambio de que retire su reclamo. Los dos edificios…270,000 pies cuadrados conectados por un pasillo elevado de vidrio.Ahora están en manos de ellos, según las palabras de Rand.Efectivo, sin deudas.Acepta pagar un descuento, pero no revelará el monto según lo estipulado en el acuerdo de confidencialidad.

Estos son el tercer y cuarto edificio, no el inicio. El primero es el edificio del First National Bank histórico.Le costó 3.8 millones de dólares.Un año antesSe había vendido por más de 37 millones de dólares.Bajo Madison Equities. El Great Northern Building, su segundo proyecto, fue vendido.Aproximadamente 2 millones de dólares en efectivo.— Un edificio.Evaluada este año en 10.3 millones de dólares.El patrón no es una oferta única; es una hoja de compra.

El descuento es el problema relacionado con el arrendamiento, no un regalo.

Un edificio colapsa por razones financieras, no porque se haya herido el sentimiento de alguien: estos edificios aún no generan suficiente ingreso.El Primer Nacional estaba aproximadamente un tercio ocupado., conSe estima que hay entre 7 y 8 millones de dólares en gastos relacionados con el mantenimiento aplazado.— Enfriadores, ascensores y escaleras mecánicas que necesitan reparaciones completas.El Great Northern estaba ocupado en aproximadamente el 40%.Downtown St. Paul’sLa tasa de vacantes en las oficinas ha superado el 37%.Un precio de compra barato no constituye una fuente segura de ingresos. En este caso, se trata de un problema relacionado con los arrendamientos, que todavía está en proceso de resolución.

Ese es el lugar donde la oferta de descuento en los titulares y la fuente de ingresos sostenible se separan. Rand compró de la misma manera en que cualquier comprador de ingresos disciplinado debería hacerlo: el precio es importante, pero solo como un obstáculo. La rentabilidad que realmente obtiene depende de cómo se recupera la ocupación y del capital que debe invertir primero en los edificios… no del margen entre el precio indicado y el monto real de ingresos.

¿Por qué “efectivo, sin deudas” es la verdadera ventaja?

La estructura es quien realiza todo el trabajo pesado. Lo que hizo que Madison Equities colapsara no fue simplemente que sus oficinas se vaciaran; fue que se vaciaron completamente.mientras está apalancado, conPréstamos garantizados personalmente por la viuda del fundador fallecidoDespués de su muerte, a principios de 2024, cuando llegó el momento de pagar las deudas relacionadas con las propiedades cuyos ingresos por alquiler estaban disminuyendo, los prestamistas tomaron posesión de las propiedades, confiscaron los edificios mediante ventas llevadas a cabo por los oficiales del condado, y obligaron a las propiedades a entrar en proceso de administración. La venta forzada es precisamente el momento en que el propietario se da cuenta de que ha perdido todo su valor económico.

Rand ha eliminado ese punto de fallo. Tener una posición libre y sin deudas significa que no hay que pagar hipotecas, ni hay límites en cuanto a la fecha de refinanciamiento. Además, los prestamistas no tienen poder para obligar a la liquidación en el día en que un inquilino importante se retire. Puede esperar hasta que el mercado se estabilice, sin tener que enfrentarse a llamados de margen. Ese es el verdadero beneficio: no es el descuento, sino una estructura de capital que le permite mantener su posición hasta que los ingresos vuelvan a generarse.

La apuesta aún no está terminada, y esa es la lección.

La condición es la misma que se aplica a cualquier activo financiero deteriorado: un edificio sin deudas que está alquilado en un porcentaje del 30% o 40%, genera poco ingresos hasta que los alquileres y los gastos vuelvan a equilibrarse. La estructura libre y transparente garantiza que Rand pueda sobrevivir durante el tiempo de espera; pero no garantiza los ingresos. Ya admite que si el alquiler comercial no cubre las necesidades del First National, podría intentar convertir parte del edificio en vivienda para finales del año… Un proyecto costoso que probablemente requerirá mucho esfuerzo.Créditos fiscales históricos estatales y federales, así como financiamiento por incremento de impuestos municipales.En otras palabras, la recompensa depende de la ocupación y de la paciencia de otras personas.

Existe una lección relacionada con los portafolios en el área inmobiliaria. Rand piensa en bloques, no en edificios completos; se trata de casi tres bloques contiguos en la calle 5th Street. Por lo tanto, un edificio vacío no representa un fracaso a nivel de portafolio, mientras que sus vecinos sí lo son. Además, puede permitirse esperar, ya que no está endeudado y cuenta con su propio fondo de capital, viviendo de la paciencia, en lugar de depender del tiempo prestado.

Para un lector que busca ingresos, el “carry-away” es una prueba que se puede realizar con cualquier activo deteriorado, cuando el precio parezca irresistible. Una caída en el precio es una razón para hacer preguntas, no una respuesta. Hay que preguntarse si el sistema de generación de ingresos –en este caso, la ocupación– sigue funcionando adecuadamente, y si la estructura de capital puede permitir que el activo sobreviva a las reparaciones necesarias. Los edificios de Rand cumplen bien con la segunda prueba, pero todavía no han superado la primera. La descuento aplicado los hace interesantes; solo los flujos de efectivo recibidos después de las reparaciones podrán convertirlos en un activo que genere ingresos.