Desglosación de impuestos por parte de NLOP: Una señal de que está pagando dividendos por la venta de activos.

La notificación fiscal oficial relativa a las distribuciones para el año 2025 es una señal clara. En cuanto a los pagos regulares, la totalidad de la cantidad se informó como…Dividendos ordinariosCon cero ganancias de capital o componentes de dividendos calificados. Este tratamiento fiscal es, en términos financieros, una señal de alerta para un REIT.

La lógica de negocios es simple: los dividendos ordinarios generalmente provienen del flujo de efectivo actual de una empresa, como los ingresos por alquiler. Pero en el caso de un REIT con arrendamientos netos como NLOP, las distribuciones de ganancias son el método habitual para obtener beneficios de la venta de propiedades. Cuando no hay tales ganancias y todo el pago se trata de dividendos ordinarios, eso indica directamente la fuente de los fondos. La empresa financia sus distribuciones mediante la venta de activos, no a través de su actividad principal, que consiste en recibir alquileres.

Esto está directamente relacionado con la reciente distribución especial.$6.75 por acciónLa bonificación especial, que sumó aproximadamente 100 millones de dólares, se obtuvo gracias a la venta de tres propiedades comerciales. Los ingresos brutos obtenidos por esta venta fueron de aproximadamente 130.6 millones de dólares. El formulario de declaración impositiva confirma que este es el modelo utilizado: los fondos destinados al pago de las dividendos provienen de la venta de las propiedades, y no de los ingresos obtenidos con las actividades operativas de la empresa.

En resumen, se trata de un signo clásico de que una empresa está en proceso de liquidación. Cuando los grandes pagos realizados por un REIT son considerados como dividendos ordinarios, mientras que la empresa vende sus activos, lo que en realidad significa que utiliza las ventas de esos activos para pagar a los accionistas. Esto no representa un crecimiento sostenible; se trata de una estrategia de liquidación. La forma de presentar la declaración de impuestos no solo indica cómo debemos presentarla, sino también contiene información sobre la situación de la empresa.

Conectando los puntos: ventas, pérdidas y un negocio en declive

El formulario de declaración de impuestos nos informó sobre la fuente de los fondos disponibles. Ahora necesitamos conocer las prácticas comerciales que justificaron la utilización de esa fuente de ingresos. Los datos son evidentes: mientras que la industria general de REITS en general experimentó una disminución en sus ganancias, a una tasa promedio anual del…-9.8%Los ingresos de NLOP han disminuido a un ritmo mucho más acelerado: un -54.6% al año. No se trata simplemente de una mala performance; se trata de una situación en la que la empresa está en declive. Los ingresos también han estado disminuyendo, con una tasa media de 3.5% anual.

Ese es el problema fundamental. Cuando el flujo de efectivo operativo de una empresa se agota tan rápidamente, esa empresa no puede financiar sus pagos de dividendos con los recursos propios de la empresa. La distribución especial que se realizó recientemente es el ejemplo más claro de esto.$6.75 por acciónEl pago total, que alcanzó los aproximadamente 100 millones de dólares, se logró gracias a la venta de tres propiedades comerciales, lo que generó ingresos por un valor de aproximadamente 130.6 millones de dólares. Este es un ejemplo típico de cómo se utilizan las ventas de activos para cubrir una deficiencia de efectivo.

El patrón es consistente: la empresa ha estado vendiendo propiedades de forma regular. Por ejemplo, este mes se realizó una venta de un edificio de oficinas en Houston por 66 millones de dólares, a manos de KBR. Cada venta proporciona una inyección temporal de efectivo para pagar a los accionistas. Pero al mismo tiempo, esto reduce el volumen de propiedades que generan ingresos futuros. Es un signo clásico de que una empresa está intentando liquidarse activamente. La empresa no está creciendo; simplemente está cerrando sus operaciones.

En resumen, se trata de una ecuación muy simple: una disminución en los ingresos fundamentales, sumada a un gran pago de dividendos, significa que es necesario vender activos. Para un inversor, esto es una señal de alerta. Indica que el modelo de negocio de la empresa está dañado, y que los dividendos se sostienen gracias a ganancias extraordinarias obtenidas al vender sus propios activos. Esta no es una estrategia sostenible para lograr un valor a largo plazo.

Conclusión: Lo que esto significa para su inversión

La conclusión es clara: los pagos actuales no son indicadores de una empresa sana y en crecimiento. Se trata de una estrategia de liquidación. El reducido portafolio de activos de la empresa y sus resultados financieros deteriorados significan que no puede financiar sus distribuciones provenientes de su actividad principal, que consiste en cobrar alquileres. En cambio, utiliza los ingresos obtenidos de la venta de sus propias propiedades para pagar a los accionistas.

El alto grado de incertidumbre en cuanto a los retornos futuros. La junta directiva ha declarado que…Las futuras distribuciones especiales de efectivo estarán a discreción de nuestro Consejo de Administración.Y dependerá en gran medida de los ingresos obtenidos por la venta de los activos. Esta es una diferencia crucial. A diferencia de los dividendos provenientes de ingresos de alquiler estables, estos pagos no están garantizados. Dependen de que la empresa encuentre compradores para sus propiedades restantes a precios aceptables. Por lo tanto, el momento y la cantidad de las distribuciones futuras están directamente relacionados con el éxito de estas ventas, y no con el rendimiento operativo de la empresa.

Para un inversor, esto significa que la estructura de esta inversión es fundamentalmente diferente a la de un REIT tradicional. No se trata de adquirir una fuente de ingresos predecibles. En lugar de eso, se participa en un proceso de liquidación de la empresa. La reciente distribución especial de beneficios…$6.75 por acciónSe financió con la venta de tres edificios de oficinas. Cada pago posterior requerirá una inversión similar de dinero proveniente de la venta de esos activos. A medida que el portafolio se reduce, ese proceso de financiación también se vuelve más corto.

La tesis aquí es simple: la distribución de beneficios no es una característica permanente de una empresa en crecimiento. Es una característica propia de una empresa que está en proceso de liquidación. Los inversores deben prestar atención al momento y a los resultados de las futuras ventas de activos, ya que estos son los principales indicadores para determinar si las distribuciones de beneficios podrán continuar. Cuando se venda el último activo, es probable que los pagos especiales terminen. Esta no es una inversión sostenible para quienes buscan ingresos fiables. Se trata más bien de una estrategia para aquellos dispuestos a aceptar la volatilidad y la incertidumbre que conlleva el hecho de que una empresa venda sus activos para devolver el capital a los accionistas.