Los REITs de centros de datos enfrentan un cambio en su carga de trabajo para el año 2027: ¿debieron optar por la estrategia de “edge” o por la de “hiperescala”?

La implementación de la inteligencia artificial no es una tendencia, sino un cambio de paradigma que requiere inversiones exponenciales en infraestructura. La escala es impresionante. Se proyecta que los proveedores de servicios de almacenamiento de datos, por sí solos, gastarán una cantidad enorme de dinero en este proceso.650 mil millones en infraestructura relacionada con la inteligencia artificial para el año 2026.Un aumento del 71.1% en comparación con el año anterior. Esto no es simplemente un incremento en los gastos; se trata de la capital necesaria para impulsar la próxima era de computación. Los analistas de Barclays consideran que este es un punto de inflexión a lo largo de varios años.Más de 400 empresas públicas y privadas.Se trata de 19 subcategorías de infraestructura que beneficiarán a todos los involucrados. La demanda es tan amplia que abarca desde semiconductores hasta sistemas de refrigeración, creando así un vasto ecosistema de oportunidades para los ganadores.

Para los inversores, el medio más directo para acceder a esta “curva en S” es el sector inmobiliario relacionado con los centros de datos. Dado que la tecnología de IA requiere un lugar donde funcionar, la demanda de instalaciones grandes y potentes está en aumento constantemente. Los REITs relacionados con los centros de datos son un ejemplo de esto.Digital Realty (DLR) y Equinix (EQIX)Estas empresas se posicionan como principales beneficiarias de este proyecto. Poseen las infraestructuras críticas necesarias para el desarrollo de flotas de inteligencia artificial: instalaciones equipadas con energía, sistemas de refrigeración y conectividad. Estas infraestructuras son esenciales para que los proveedores de servicios de inteligencia artificial puedan llevar a cabo sus operaciones. Los contratos de arrendamiento a largo plazo que tienen con estas empresas les proporcionan ingresos estables, sin impactos de la inflación. Por lo tanto, son una opción estratégica para la construcción continua e a largo plazo de infraestructuras de inteligencia artificial.

Los obstáculos físicos: Potencia, enfriamiento y construcción

La implementación de la IA está encontrando obstáculos físicos. Aunque las curvas financieras y tecnológicas son claras, la verdadera prueba para los REITs de centros de datos radica en la ejecución operativa. El principal problema ya no se trata solo de la potencia bruta, sino de otros factores también importantes.De velocidad a energíaLos hipercables necesitan tener las instalaciones disponibles en línea desde hace días. Pero los limitaciones de la red local y el apoyo de la comunidad se están convirtiendo en criterios cruciales para la selección del lugar donde se instalarán los hipercables. Esto crea una competencia con respecto a la infraestructura local: una población dispuesta a cooperar y una red capaz de manejar las demandas de tráfico son tan importantes como el propio terreno donde se instalarán los hipercables.

Los costos de construcción están aumentando para satisfacer estas demandas. Se prevé que el costo promedio mundial para la construcción de un nuevo centro de datos aumentará.El 6% corresponderá a unos 11.3 millones de dólares por megavatio en el año 2026.Esta inflación en los costos de construcción ejerce una presión directa sobre las margenes de los REITs y las economías de los proyectos. Además, esto favorece a las empresas que cuentan con escala y eficiencia operativa, ya que el mayor capital necesario para iniciar un proyecto actúa como un obstáculo para la entrada de nuevos participantes en el mercado. El sector se encuentra en una fase de superciclo de inversiones en infraestructura. Se espera que entre los años 2026 y 2030 se inauguren aproximadamente 100 GW de nueva capacidad. Esto significa que la capacidad global se duplicará, lo cual requerirá inversiones enormes en el sector inmobiliario y en los inquilinos.

El enfriamiento es otra de las infraestructuras críticas que deben ser consideradas. A medida que los requisitos de potencia de los racks se acercan a los umbrales de los megavatios, el enfriamiento por aire alcanza sus limitaciones. Esto provoca un aumento en la demanda de soluciones avanzadas, como el enfriamiento por líquido. Compañías como…Eaton, Parker-Hannifin y VertivSe posicionan como líderes en este sector. Vertiv incluso anunció una inversión de 50 millones de dólares para expandir sus instalaciones de fabricación de soluciones de enfriamiento. Para los REITs, esto significa que el valor de una propiedad está cada vez más relacionado con su infraestructura térmica. Una propiedad que cuenta con capacidad de enfriamiento líquido tendrá un precio de alquiler más alto y atraerá a los inquilinos que requieren mucha energía para sus sistemas de inteligencia artificial.

En resumen, los ganadores en esta fase serán aquellos que logren superar las limitaciones físicas. Se necesitan lugares con conexiones de energía rápidas, el capital necesario para afrontar los aumentos en los costos de construcción, y la capacidad de planificar la instalación de sistemas de refrigeración avanzados desde el primer día. El REIT que logre manejar estas condiciones ganará la mayor parte del valor, a medida que se establece la infraestructura de inteligencia artificial.

Valoración y riesgos: La dinámica del mercado de los REITs

El caso de inversión de los REITs dedicados a centros de datos se basa en una curva S sólida y a largo plazo. Ellos poseen la infraestructura física necesaria para albergar las tecnologías relacionadas con la inteligencia artificial. Esto les permite obtener ingresos estables, protegidos contra la inflación, gracias a los contratos de arrendamiento a largo plazo. Por lo tanto, son una opción de inversión muy importante en el ámbito de la infraestructura. Sin embargo, como cualquier inversión exponencial, este camino no está libre de obstáculos. El sector enfrenta claros riesgos financieros y de mercado que podrían afectar su rentabilidad.

El principal obstáculo es la sensibilidad a las tasas de interés. Dado que los REITs son empresas con un alto nivel de inversión en capital, el costo del endeudamiento constituye una gran carga para ellos. En un entorno donde las tasas de interés son más altas, la refinanciación y el desarrollo de nuevas propiedades se vuelven más costosos, lo que reduce los márgenes de beneficio. Esto se ve agravado por el riesgo de sobreoferta en el mercado. La expansión proyectada es muy importante: aproximadamente…100 GW de nueva capacidad.Se espera que esta tecnología entre en funcionamiento entre los años 2026 y 2030. Aunque la demanda es alta, cualquier error en cuanto al momento de su implementación o una disminución en el número de inquilinos podría causar vacantes y presiones para renovar los contratos de arrendamiento. Esto pondría a prueba la capacidad del sector para mantener sus precios premium.

Sin embargo, la magnitud de las oportunidades supera con creces estos riesgos a corto plazo. La demanda actual de energía por parte de la IA sigue siendo modesta.La IA representa aproximadamente el 0.6% del total de la electricidad consumida en los Estados Unidos.En 2024. Pero este es solo un punto de partida, no un límite definitivo. La expansión de la capacidad proyectada indica que esto se convertirá en un factor importante para el sector del suministro eléctrico y energético. Se trata de una nueva oportunidad para el desarrollo de este sector. La trayectoria de crecimiento del sector está destinada a ser a largo plazo; se proyecta que el sector de los centros de datos mundiales crecerá a una tasa anual del 14% hasta el año 2030.

En resumen, se trata de gestionar la tensión relacionada con este sector. El modelo de REIT ofrece una forma de aprovechar el valor de esta infraestructura, manteniendo una cierta estabilidad. Los riesgos relacionados con las tasas de interés y el exceso de oferta son reales, pero son de carácter operativo y cíclico, no existenciales. El factor fundamental que impulsa la demanda es el crecimiento exponencial de la inteligencia artificial y los datos. Para los inversores, la opción es apostar por la propia infraestructura, lo cual ofrece un camino claro hacia los flujos de efectivo, o bien buscar empresas tecnológicas más volátiles pero con alto crecimiento. Los REIT, con su escala y sus balances financieros, están en posición para convertirse en los pilares fundamentales de la próxima era informática.

Catalizadores y lo que hay que observar

La tesis sobre los REITs de centros de datos es clara: ellos poseen las infraestructuras necesarias para el desarrollo exponencial de la red de comunicaciones. La verdadera prueba se dará en el corto plazo, cuando se puedan observar los signos que validen el ritmo y la naturaleza de este crecimiento. Tres áreas clave determinarán si la curva en forma de “S” continuará su ascenso vertiginoso o si enfrentará un punto de estancamiento.

En primer lugar, hay que prestar atención al cambio estructural que ocurrirá en el año 2027. El perfil de la demanda está cambiando. Actualmente…En 2025, la IA representaba apenas aproximadamente una cuarta parte de todas las cargas de trabajo en los centros de datos.La capacitación de los datos será el factor que impulse este crecimiento. Pero se espera que en el año 2027 ocurra un cambio significativo: las cargas de trabajo relacionadas con la inferencia podrían superar a las tareas de capacitación como la principal necesidad en el ámbito de la inteligencia artificial. Esto es importante, ya que la inferencia es una tarea continua y que requiere una infraestructura más distribuida y con menor latencia, ubicada cerca de los usuarios finales, en lugar de estar centrada en clústeres de capacitación masivos y centralizados. Las empresas que hayan diversificado sus carteras, además de las infraestructuras de alta escala, también podrán aprovechar esta nueva ola de demanda.

En segundo lugar, es necesario superar los obstáculos relacionados con la expansión física del sector. A medida que el sector crece, los cuellos de botella pasan de estar relacionados con la potencia de procesamiento al aspecto relacionado con la ejecución local de las operaciones.La disposición de las poblaciones a apoyar el crecimiento de los centros de datos es algo crucial. Sin embargo, esto puede representar obstáculos potenciales para la expansión.Esto se combina con las largas colas de espera para la conexión a la red en Europa, y con otros desafíos similares en otras partes del mundo. Para los REITs, esto significa que la selección de lugares para desarrollar sus proyectos se está convirtiendo en un factor importante para competir en el mercado. Las empresas que logran obtener acuerdos de suministro de energía rápidamente y contar con el apoyo de la comunidad, podrán acelerar su desarrollo. Por otro lado, las demás empresas enfrentarán retrasos y costos más altos. Se trata de un cambio estructural, donde la ejecución operativa será el factor que diferencie a los líderes de los seguidores.

En tercer lugar, es necesario controlar los costos y el rendimiento del sistema de enfriamiento. Los costos de construcción están aumentando; se prevé que la tasa promedio mundial de incremento sea del 6%, lo que significa un aumento de 11.3 millones de dólares por megavatio en el año 2026. Esta inflación ejerce presión sobre las márgenes de ganancia y la rentabilidad de los proyectos. Lo más importante es que esto acelera la adopción de tecnologías de enfriamiento avanzadas. A medida que la potencia de los racks aumenta, el enfriamiento por aire alcanza sus límites. Hay evidencias de que hay una clara tendencia hacia inversiones en este campo, con empresas como…Vertiv está invirtiendo 50 millones de dólares para expandir su producción de soluciones de refrigeración.En los edificios nuevos, la tasa de adopción del sistema de refrigeración líquida será un indicador crucial. Las instalaciones que integran esta tecnología desde el primer día obtendrán arrendamientos más favorables y atraerán a los inquilinos que requieren mucha energía para su funcionamiento. Esto, a su vez, tendrá un impacto directo en el valor de los activos de una empresa de inversión inmobiliaria y en la trayectoria de sus ingresos por alquiler.

En resumen, la siguiente fase de crecimiento se trata de la adaptación. La curva de demanda exponencial sigue intacta, pero los ganadores serán aquellos que logren superar los desafíos relacionados con el aumento de carga laboral en 2027, que puedan manejar los obstáculos de la expansión local y que puedan construir infraestructuras eficientes en términos de refrigeración. Estos son los factores clave que transformarán la tesis a largo plazo en resultados concretos y exitosos.