Cuando el “financiamiento creativo” se convierte en una herramienta inteligente… o en un atajo peligroso.

La situación es clásica, y la advertencia es inolvidable. En una episodio de enero de 2026 de The Dave Ramsey Show, una persona que llamó reveló un plan similar al que escuchan con frecuencia los asesores financieros. Tenía un ingreso anual de 60,000 dólares, pero estaba sumida en una deuda de 44,000 dólares. Sus obligaciones, como préstamos hipotecarios, tarjetas de crédito y las matrículas de la escuela privada de su hijo, formaban una red compleja de deudas. Además, había presentado una solicitud de bancarrota hace solo dos años. El patrón era claro: ella intentaba utilizar métodos creativos para obtener fondos y poder comprar terrenos. La respuesta de Ramsey fue directa: “Métodos creativos significan simplemente ‘voy a hacer algo estúpido’”.

Esa línea va directamente al meollo del problema. Para alguien que comienza en una posición de debilidad, el principio de Ramsey es un sentido común indiscutible. No se puede construir una nueva base financiera sobre una base ya deteriorada. Cuando los flujos de efectivo ya están muy limitados debido a la alta carga de deudas, no se puede…MásLa deuda, especialmente con las tasas elevadas típicas del financiamiento creativo, que suelen oscilar entre el 12% y el 18%, es una forma peligrosa de proceder. No resuelve el problema; más bien, lo complica aún más. La situación es simple: esas altas tasas de interés en la deuda nueva destruirán rápidamente cualquier posible beneficio que se pudiera obtener de la venta de una propiedad. Como resultado, se tendrá menos dinero y más riesgos.

La tesis del artículo surge de esta tensión entre los diferentes enfoques utilizados para adquirir propiedades. La financiación creativa no es, por sí sola, algo imprudente. Para un inversor disciplinado, con un plan sólido, reservas de efectivo suficientes y experiencia probada, estos métodos no tradicionales, como la financiación de vendedores o los préstamos de dinero, pueden ser formas legítimas de adquirir propiedades sin necesidad de invertir mucho dinero de antemano. La diferencia clave radica en la intención y en las bases sobre las cuales se basan estos métodos. No son una solución para quienes están sumidos en deudas, sino más bien una herramienta estratégica para quienes ya tienen una situación financiera estable.

El consejo de Ramsey es muy importante, ya que obliga a mirar de cerca el punto de partida en el que se encuentra uno. Si tienes una deuda considerable, si has tenido problemas con la bancarrota recientemente o simplemente vives gastando cada mes lo poco que ganas, la respuesta siempre es pagar esa deuda primero y construir un fondo de ahorros. Ese es el trabajo esencial que hay que hacer. Solo así podrás considerar asumir nuevos riesgos financieros con la mente clara y un balance de cuentas más sólido. Para Trina, ese era el único camino lógico a seguir.

Desmitificando la “compra de un vecino”: cómo funciona realmente esto.

Vamos a dejar de lado ese lenguaje técnico. Piensa en el financiamiento del vendedor de esta manera: quieres comprar un coche, pero en lugar de ir a una concesionaria y obtener un préstamo del banco, le pides a tu vecino, quien es el propietario del coche, que te lo venda directamente. Acuerdas un precio y las condiciones, y comienzas a pagarle mensualmente. Él se queda con el título del coche hasta que se paga la totalidad de la suma. Esa es la idea fundamental.

Este método está ganando cada vez más popular como solución cuando los préstamos bancarios tradicionales son difíciles de obtener. Según los datos disponibles…Los acuerdos de financiación por parte del vendedor aumentaron en un 8% en el año 2024.A pesar de que las ventas de viviendas en general han disminuido, esto es una respuesta directa al mercado en el que las tasas de interés hipotecario son altas y los estándares de préstamo son rigurosos. Para los compradores que tienen dificultades para obtener la aprobación necesaria, esta es una forma de adquirir una vivienda. Para los vendedores, es una manera de vender más rápidamente, sin tener que esperar a que los bancos aprueben su solicitud.

Pero existe un riesgo crucial, similar al que se presenta en el caso del automóvil. Usted sigue siendo dueño del vehículo, pero le debe dinero a su vecino. Si deja de pagar las cuotas, él puede embargarlo. En el sector inmobiliario, se aplica el mismo principio: el vendedor tiene un derecho de retención sobre la propiedad. Si usted no cumple con sus obligaciones, él tiene el derecho legal de embargar la propiedad y recuperarla. No se trata de una simple venta; se trata de un acuerdo de préstamo, donde el vendedor posee un derecho de garantía sobre el bien. Por eso, los términos del contrato deben estar claramente establecidos, especialmente aquellos relacionados con casos como el de no pagar las cuotas.

Lista de comprobación para el inversor: ¿Es este un instrumento útil o, por el contrario, una trampa para usted?

Por lo tanto, ya han escuchado los avisos y han visto los ejemplos relacionados con esto. La pregunta ahora es: ¿esto también se aplica a usted? La respuesta depende de su punto de partida. Utilice esta sencilla lista de tres preguntas para distinguir entre una herramienta útil y un atajo peligroso.

Pregunta 1: ¿Es su base financiera lo suficientemente sólida antes de aceptar más préstamos? Esta es la regla innegociable de Ramsey. Antes de considerar cualquier nuevo préstamo, incluyendo aquellos que se obtienen a través de financiación creativa, necesita dos cosas: un fondo de emergencia sólido y ningún tipo de deuda con intereses altos. Piense en esto como si estuviera construyendo una casa. No se puede poner hormigón sobre una base inestable y húmeda. La misma lógica se aplica a sus finanzas. Si ya tiene cuentas de tarjetas de crédito o préstamos con intereses altos, entonces ya está pagando un precio elevado por cada dólar que toma prestado. Añadir otro préstamo con intereses del 12% al 18%—lo cual es común en los casos de financiación creativa—hace que sea imposible ganar en esa situación. Como demuestran las pruebas…El escepticismo de Ramsey tiene sentido desde el punto de vista matemático, especialmente para las personas que ya están endeudadas.Los ingresos obtenidos por la venta de una propiedad rara vez justifican ese tipo de costos adicionales. Primero, debe pagarse esa deuda de consumo y crear un fondo para situaciones de emergencia. Solo después podrá considerarse el uso de la apalancamiento como herramienta, y no como algo innecesario.

Pregunta 2: ¿El propio inmueble tiene que pagar esa deuda? Se trata de flujos de efectivo, no simplemente de esperanzas. Cuando se toma un nuevo préstamo, sea tradicional o creativo, los pagos son un costo fijo. El inmueble que se compra debe generar suficientes ingresos para cubrir esos pagos, además de los impuestos sobre la propiedad, los seguros y los gastos de mantenimiento. Si las cifras no son positivas, entonces uno tiene que utilizar su propio dinero para compensar el déficit. Eso no es una buena estrategia; es un agotamiento de sus finanzas personales. La evidencia destaca el riesgo que esto conlleva.La deuda es inherentemente arriesgada, ya que los pagos deben realizarse, independientemente de si tu activo sigue generando ingresos o no.Un inmueble para alquiler debe ser una fuente de flujo de efectivo, y no una nueva fuente de deuda personal. Recalcule las cosas con calma. ¿Puedes permitirte los pagos si el inmueble permanece vacío durante un mes? Si la respuesta es no, entonces ese inmueble no es una buena inversión, independientemente del método de financiación utilizado.

Pregunta 3: ¿Cuál es tu verdadero objetivo, y cuál es tu punto de partida? Aquí es donde el ejemplo de Trina resulta muy instructivo. Ella quería utilizar métodos de financiación creativa para comprar terrenos, mientras que ya tenía una deuda de 44,000 dólares. Esto significa utilizar herramientas para especular, pero con una carga de deudas muy alta. El objetivo aquí es obtener ganancias rápidas, pero las bases son débiles. Para un inversor disciplinado, con un historial probado y reservas de efectivo suficientes, el financiamiento o el préstamo pueden ser formas legítimas de adquirir propiedades para obtener ingresos a largo plazo. Pero la intención es diferente: se trata de construir un portafolio, no de escapar de una espiral de deudas. Pregúntate honestamente: ¿Estás utilizando esto para comprar propiedades para obtener ingresos constantes, o para especular y aprovechar rápidamente las propiedades, manteniendo al mismo tiempo la deuda existente? La primera opción puede ser una herramienta útil; la segunda, casi siempre, es una trampa.

En resumen: la financiación creativa es un instrumento muy peligroso. Puede ser útil en las manos adecuadas para el trabajo correcto, pero es peligroso en las manos equivocadas. Utilice esta lista de verificación para evaluar su propia situación. Si no puede responder “sí” a todas las tres preguntas, entonces, casi con certeza, lo mejor es abandonar esa opción. Construya primero una base sólida para sus negocios. Solo después de eso, podrá considerar si un préstamo es una herramienta inteligente o un atajo peligroso.

¿Qué está impulsando esta tendencia y qué hay que tener en cuenta?

El aumento en los métodos de financiación creativa no es algo casual. Es una respuesta directa a una realidad del mercado muy importante: las altas tasas de interés en los préstamos hipotecarios. Cuando los préstamos bancarios tradicionales se vuelven demasiado caros o difíciles de obtener, los compradores naturalmente buscan alternativas. Eso es exactamente lo que está sucediendo ahora. Como demuestran las pruebas…Los acuerdos de financiación por parte del vendedor aumentaron en un 8% en el año 2024.Aunque las ventas de viviendas en general disminuyeron, esta tendencia representa una solución práctica para un sistema que no funciona bien para todos.

Las razones que impulsan esto son claras. Los prestamistas están tratando desesperadamente de ayudar a aquellos prestatores que no se ajustan al modelo tradicional de préstamo. Este es el resultado del crecimiento…Préstamos que no pertenecen a la categoría de QM.Incluso los principales prestamistas están interviniendo para ayudar a los trabajadores autónomos, a los inversores inmobiliarios y a otras personas que tienen buena crédito, pero que no obtienen ingresos de forma tradicional. Esto es una señal de que el mercado se está adaptando. Pero también significa que más personas pueden acceder al crédito, a veces con menos requisitos.

El indicador de alerta es la magnitud de esta adaptación. Si un número creciente de compradores –especialmente aquellos que ya están sobrecargados– utilizan métodos de financiación creativa para entrar en el mercado, eso podría ser señal de que se está formando una burbuja. La historia nos enseña que, cuando el crédito fácil fomenta la especulación, esto a menudo conduce a problemas. El riesgo aquí es que el uso generalizado de este método por parte de los compradores endeudados pueda reproducir las condiciones del mercado inmobiliario antes del año 2008, donde préstamos complejos y expectativas infladas prepararon el terreno para un colapso.

Por ahora, esta tendencia es un síntoma de un entorno crediticio estricto. Pero el indicador clave que hay que monitorear es la calidad de los prestatarios que asumen este nuevo tipo de deuda. ¿Son inversores disciplinados que están construyendo su cartera de inversiones, o utilizan estos instrumentos para especular, mientras soportan una gran carga financiera? El aumento del 8% en la financiación de los vendedores es un dato importante, pero lo verdaderamente importante son las tasas de incumplimiento y la situación financiera de los compradores detrás de esos negocios. Hay que estar atentos a eso.