El rincón que se quedó sin oficinas: Lo que Rockpoint y Holland están construyendo en San José

En 2019, se elaboró el plan para un terreno de 4.7 acres en el área de West San Jose.En 882,000 pies cuadrados, hay un monumento destinado a oficinas y espacios de ejercicio.: Un rascacielo de 12 pisos para oficinas, encima de tiendas.Además, hay un complejo deportivo gigante llamado “Life Time Fitness”. Es una cantidad extraña de construcción para tan solo un rincón. El mercado de oficinas, por su parte, pasó los años siguientes haciendo lo que hacen los mercados de oficinas después de 2020; el plan quedó así, sin avances.

Siete años después, el mismo lugar – la carretera Stevens Creek Boulevard en la avenida Saratoga Avenue – es aprobado para…575 apartamentos en dos edificios de ocho pisos.Dos empresas privadas han anunciado una colaboración para desarrollar esa área: Rockpoint, una empresa de inversión privada de Boston que obtiene fondos de fondos de pensiones y endowments; y Holland Partner Group, un desarrollador de Vancouver, Washington, quien será el responsable de construir y gestionar el proyecto. Nada cambió en el terreno físico. Pero la idea legal sobre para qué sirve ese terreno ha cambiado… Y eso es, básicamente, toda la historia.

El punto básico del desarrollo residencial es que la tierra vale lo que se permite que valga. Un terreno que está incluido en un plan de desarrollo de oficinas es una apuesta de que los alquileres de las oficinas justificarán los costos de construcción de rascacielos. Un terreno que está incluido en un plan de vivienda aprobado es una apuesta por los alquileres de los apartamentos. Cuando el mercado de oficinas colapsó en todo el país, esa apuesta dejó de ser rentable. La tierra comercial se convirtió en un activo que quedó atrapado en una categoría incorrecta, mientras que la vivienda –en la región más pobre en términos de vivienda en los Estados Unidos– se convirtió en una opción más valiosa y útil. Así, un comprador apareció para cambiar el uso del terreno. Holand aceptó hace dos años comprar el terreno a Cypress Equities, el desarrollador cuya proyecto de oficinas y centros deportivos había quedado paralizado. Propuso construir apartamentos en su lugar: 524 unidades en el primer plan, luego 540 cuando la ciudad lo aprobó, y finalmente 575 con la aprobación final de julio de este año. Además, hay 13,600 pies cuadrados de espacio comercial y 29 unidades reservadas para familias con bajos ingresos.

Esa aprobación final es el verdadero activo del proyecto. Vale la pena entender por qué, ya que es aquella parte del acuerdo que los fondos institucionales no pueden ignorar. San José dio su aprobación al proyecto bajo una nueva ordenanza ministerial para la vivienda.El primer proyecto en la ciudad que logró obtenerlo.“Ministerial” significa que la aprobación se realiza mediante una lista de verificación, no a través de debates: si el plan cumple con los estándares establecidos, entonces se aprueba.No hay audiencia pública, ni revisión ambiental discrecional.No hay dramas relacionados con el consejo municipal. El proyecto de Holland se completó en ocho meses, aproximadamente la mitad del tiempo que se necesita para llevar a cabo un proyecto de vivienda grande en San José. En California, este tipo de desarrollo se denomina “desarrollo por derecho”: el riesgo relacionado con el derecho a participar en el proyecto está minimizado, ya que históricamente los proyectos de vivienda en la zona de Bay Area tardan una década en terminar.

Eso es importante, porque depende de quién paga por la construcción del edificio. Una empresa de capital privado como Rockpoint no quiere arriesgarse al resultado de una reunión del consejo municipal; quiere arriesgarse en cuanto a los alquileres y los costos de construcción, que al menos pueden ser modelados. Rockpoint ha obtenido…Alrededor de 30 mil millones de dólares en valor de acciones distribuidos entre sus fondos.A lo largo de su historia, y el último fondo principal cerró con un valor de 2.7 mil millones de dólares. Sus fondos y vehículos de co-inversión han alcanzado unos 80 mil millones de dólares en activos brutos. Ese es el dinero en cuestión. Holland es el patrocinador: un desarrollador completamente integrado.Más de 55,000 unidades han sido construidas, adquiridas o desarrolladas en dos décadas.Es su propio departamento de construcción y su negocio de gestión de propiedades. En la estructura típica de este tipo de acuerdo –y la división exacta no se reveló–, el socio con capital aporta la mayor parte de las acciones y recibe primero una retribución preferente por su dinero, antes de que se divida cualquier beneficio. El patrocinador proporciona el terreno y los conocimientos necesarios, cobra tarifas de desarrollo a lo largo del proceso, y obtiene una parte del beneficio restante. La empresa que construye los apartamentos (Holland) fue quien encontró el terreno y obtuvo la aprobación necesaria. La empresa que tiene el dinero (Rockpoint) asume el riesgo de que la aprobación sea valiosa.

La conclusión honesta del inversor minorista es la siguiente: no se puede comprar este acuerdo. Se trata de un arreglo privado entre un fondo institucional y un desarrollador; las ganancias (si es que hay alguna) se distribuyen en forma de rendimientos preferenciales, algo que no podemos ver. Para nosotros, esto es un signo… y un signo bastante claro. Rockpoint ha estado haciendo versiones de este tipo de acuerdos durante todo el año 2026.Una conversión de oficinas en residencias en Georgetown.con LCOR y unEdificio de 69 pisos y 748 unidades de apartamentos en Jersey City.Con Urby. Este es el modelo de negocio entre las oficinas y los apartamentos en este ciclo, basado en el capital institucional: se toman terrenos o edificios que el mercado comercial ha dejado sin uso, se cambia su uso para convertirlos en viviendas, y se deja que las leyes de vivienda de California garantizan la obtención de derechos de propiedad.

La parte que merece ser cuestionada es el alquiler. Un edificio con 575 unidades necesita algunos años para ser construido, y las ganancias dependen completamente del alquiler que se pueda cobrar cuando esté listo. En este momento, los datos reales sobre este submercado indican algo negativo respecto a esta hipótesis. En junio, una filial de Holland mismo…Pagaron 105,3 millones de dólares por Meridian en Midtown.Un complejo de 218 unidades, a unos pocos kilómetros de distancia en West San Jose… aproximadamente un 1.2% más de lo que el vendedor, la empresa REIT Essex Property Trust, pagó por el mismo edificio en 2018. En ocho años, el precio por unidad ha permanecido constante, alrededor de $483,000. La empresa de seguros de crédito comercial calificó esto como “un mercado estable para viviendas de alquiler en South Bay”. Las predicciones indican que San Jose liderará los mercados importantes de Estados Unidos en términos de crecimiento de alquileres este año, con un aumento del 4.4%, según los investigadores de Marcus & Millichap. Todo este acuerdo relacionado con Stevens Creek es una apuesta a que las predicciones del mercado se cumplen mientras se obtiene el préstamo para la construcción… pero hay evidencias de que la situación real ha sido más complicada: el nuevo suministro de viviendas (este proyecto por sí solo, además de otro edificio de 59 unidades que se construye al otro lado de la calle) puede obstaculizar el aumento de los alquileres.

Así que, lean bien el titular del artículo. “Empresa conjunta para desarrollar…” suena como un avance; pero estructuralmente, se trata de dos empresas privadas que acuerdan cómo distribuir el riesgo que el público no puede valorar, gestionar o auditar. El proceso comercial de esta década es fácilmente observable desde esa distancia: en algún lugar, una ciudad ha convertido un activo inutilizable en uno útil, con solo hacer una lista de verificación, y el capital institucional ha entrado en juego. Si el dinero funciona o no, eso se decidirá dentro de años, en la zona entre Stevens Creek y Saratoga. La aprobación fue el primer paso; la construcción es simplemente el lugar donde el dinero espera su respuesta.