Presentación de resultados del tercer trimestre de 2025 de COPT: Surgen contradicciones en las demoras en el alquiler, la disponibilidad de energía del centro de datos y la retención gubernamental del alquiler

Guias:

• Aumento de la mediana de EIA por acción para 2025 a $2,70 (un aumento de $0,03; implica un crecimiento del 5,1% con respecto a 2024) y establecimiento de las orientaciones de EIA para el trimestre 4 de $0,67 a $0,69.
• Aumentó el punto medio del rendimiento de inmuebles actuales NOD en efectivo a un 4% (un aumento de 75 puntos básicos) y la ocupación de inmuebles actuales al final del año a un 94,2% (un aumento de 20 puntos básicos).
• Aumento de la meta de arrendamiento de vacantes a 500.000 pies cuadrados y meta de capital comprometido a $250 millones (YTD comprometido ~$125 millones).
• Espera que el Comando Espacial alquile aproximadamente 450 000 pies cuadrados enred stone(escenificado) y la Sede Dorada para impulsar la demanda de nuevas edificaciones acordes a las necesidades.
• Nota: La prefinanciación/refinanciación de 2026 creará una draga de refinanciación de ~ $0,07; Stone Gate One acumulará un beneficio de ~ $0,005 en 2025 y ~ $0,02 en 2026.

Comentario de negocios:

• Fortalecimiento de los resultados financieros y de las orientaciones:
• COPT Defense Properties reportóFFO por acciónde$ 0,69en el tercer trimestre$0,02por encima de la mitad de la orientación, y$2,02de los primeros nueve meses, que representa un6,2%aumento de año en año.
• La compañía incrementó sus proyecciones para 2025 para múltiples métricas, incluyendo FFO por acción por$0,03a$2.70, lo que equivale a un5,1%crecimiento sobre los resultados de 2024.

• El rendimiento fue impulsado por una fuerte actividad de arrendamientos, un crecimiento del cash NOI por inmueble idéntico y un despliegue de capital exitoso.

• Estrategia de alquiler y retención de inquilinos:

• La cartera terminó el trimestre con95,7 %arrendado, con78.000 pies cuadradosalquilado en el trimestre y432.000 pies cuadradosdurante los primeros nueve meses.
• La retención de los inquilinos siguió siendo fuerte en82%La compañía redujo la exposición de vencimiento de arrendamiento por25%o1 millón de pies cuadradosdesde el último trimestre.

• El éxito en los arrendamientos y retención de inquilinos se atribuyó a la fuerte demanda de contratistas de defensa y una gestión eficaz de las expiraciones de los arrendamientos.

• Despliegue de capital e inversión:

• La compañía se comprometió72 millones de dólaresEl reforzamiento de las relaciones con los actuales arrendatarios de TI de defensa y dos inversiones de crecimiento externo en la capital.
• También se cerraron tres financiamientos importantes, con el fin de prefinanciar la madurez de su bono en 2026 y proporcionar liquidez adicional para financiar el crecimiento externo.

• El despliegue de capital se alinea con la estrategia de la compañía de expandir su portfolio y aumentar el valor de sus accionistas a través de inversiones estratégicas.

• Consecuencias del cierre del gobierno:

• Aunque el cierre del gobierno no incide directamente en la recolección de rentas, genera incertidumbre sobre las actividades y el cronograma de las concesiones.
• Una suspensión extensa podría impactar modestamente en las predicciones de todo el año de retención de inquilinos y dependencias de renta de efectivo debido a retrasos en las actividades de arrendamiento.
• Se espera que la aprobación de las asignaciones presupuestarias del sector de defensa para el año fiscal 2026 apoyará la mayor demanda de la cartera de la compañía.

Análisis de sentimientos:

Tono general: Positivo

• La dirección destaca la subida de orientaciones y métricas operativas sólidas: «FFO por acción… $0,69… 6,2% año sobre año», el 95,7% de las propiedades cedidas, por arrendamiento («el nivel más alto en 20 años»), el incremento de cash NOI de las propiedades idénticas a +4,6% YTD y financiamientos exitosos (prestamos de $400 millones, ampliación de líneas de crédito) que anticipan el vencimiento de 2026 y aumentan la liquidez.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Blaine Heck (Wells Fargo): ¿Cuánto tiempo se demora antes de que las aumentaciones de recursos y el presupuesto empiecen a impactar significativamente el arrendamiento fuera de Huntsville, y la adquisición de Stone Gate One crea oportunidades para una mayor expansión en ese mercado?
  RespuestaSe espera que la actividad se acelere en aproximadamente seis meses de la aprobación; Stone Gate se adapta al área existente y la compañía buscaría adquisiciones similares, a medida que se presenten oportunidades.

• Pregunta de Steve Sakuler (Evercore ISI): ¿Por qué se obtuvo un rendimiento tan alto en Stone Gate One en relación con el riesgo percibido y qué ocurre en términos financieros si la concesión del gobierno vence y no se renovó inmediatamente (procedimiento de prolongación)?
  Respuesta: El atractivo rendimiento reflejaba la presión por el momento de la venta, la elección por parte de los arrendatarios por COPT, y la certeza de ejecución; para los vencimientos gubernamentales la empresa usa acuerdos de piso/desde-hacia-arriba para que la renta continúe al nivel de renta en efectivo venciente y el RIR se reconozca hasta la renovación.

• Pregunta de Seth Berkey (Citi)¿La iniciativa de defensa de misiles Golden Dome crea oportunidades de desarrollo en corto plazo o, principalmente, impulsa la demanda de renta?
  respuestaSe espera que el Golden Dome impulse la construcción de nuevas propiedades —el inventario existente está básicamente totalmente ocupado por lo que se satisfará la demanda adicional con nuevos desarrollos.

• Pregunta de Rich Anderson (Cantor Fitzgerald): ¿Cuál fue el proceso por el cual la Dirección de Misiones Espaciales se mudó de Peterson a Arsenales de Redstone y qué papel desempeñó el COPT para garantizar esta oportunidad?
  Respuesta: La reubicación fue un proceso de selección y adjudicación conducido por el Departamento de Defensa de EE. UU. que se prolongó; la parcela asegurada de COPT y la capacidad de proporcionar rápidamente un espacio en el que la misión pueda llevarse a cabo detrás de las rejas situaron a la empresa como la solución más rápida para satisfacer las necesidades de velocidad y seguridad del gobierno.

• Pregunta de Dylan Brzezinski (Green Street): ¿Existen informes de que los recortes de defensa cibernética/comando cibernético afectan la demanda de arrendamientos en Fort Meade?
  Respuesta: La dirección no lo ve así; la Comando Cibernético recibió recursos sustanciales en la única gran factura y la compañía continúa con optimismo sobre la demanda de arrendamiento relacionada con el Comando Cibernético (la actividad de la CISA es diferente y no se sirve a través del COPT).