Prestatores de bienes raíces comerciales: Cómo superar el obstáculo del plazo de vencimiento en 2026

La magnitud del desafío ahora está clara. Más que nunca…Los préstamos del tipo CMBS por un valor de 100 mil millones de dólares estarán venciendo en el año 2026.Esto crea una situación de refinanciamiento masivo para el sector. La presión inmediata es muy grande: más de la mitad de esa cantidad, aproximadamente 57.7 mil millones de dólares, probablemente incumplirá sus obligaciones al vencimiento. No se trata de un riesgo teórico lejano; se trata de una realidad inminente tanto para los prestamistas como para los prestatarios.

La carga recae principalmente en el sector de las oficinas, donde la situación ya es muy grave. Los datos del primer trimestre de 2025 muestran que la proporción de préstamos relacionados con oficinas que se clasifican en la categoría “de situación difícil” (con una calificación de 6 a 10 sobre una escala de 10 puntos) aumentó hasta aproximadamente…60%Esa cifra refleja un mercado en retroceso: los valores de las propiedades han disminuido significativamente, y las opciones de refinanciación se están agotando. Como señaló uno de los analistas, los datos sugieren que los bancos ya no actúan como si nada hubiera pasado, sino que comienzan a reconocer sus pérdidas.

Los reguladores están tomando nota de esto. La Reserva Federal también está haciendo algo al respecto.Aumento de la supervisión de los bancos que tienen exposición a activos de inversión.Debido a los valores en declive y al aumento de los riesgos relacionados con la refinanciación de las deudas. Aunque los grandes bancos han superado los últimos controles de estrés, los supervisores ahora están examinando detenidamente las prácticas de préstamo, las reservas para cubrir las pérdidas de crédito y la planificación de capital en las empresas de Wall Street. Esta mayor vigilancia supone otro factor de presión para un sistema que ya está bajo mucha tensión.

La situación actual es similar a la de un mercado que se está recalibrando bajo coacción.El muro de 100 mil millones de dólares obliga a una revisión de los préstamos emitidos en el punto más alto del mercado. Muchos de estos préstamos no pueden ser refinanciados hoy en día. El año que viene pondrá a prueba la capacidad de respuesta de los prestamistas, la viabilidad de los activos problemáticos y la eficacia del proceso de liquidación del mercado, que depende en gran medida de la modificación de los préstamos en lugar de su liquidación inmediata.

Cómo se adaptan los prestamistas: precios, capital y nuevos entrantes en el mercado

La retirada de los bancos tradicionales está creando una oportunidad estructural para el capital privado y nuevos actores en el mercado financiero. Dado que las presiones regulatorias y financieras obligan a los bancos a reducir su exposición directa, los prestamistas privados han logrado duplicar su participación en la emisión de préstamos inmobiliarios antes de la pandemia. Este cambio no es algo temporal, sino una respuesta a un entorno cambiante, donde se implementan reformas como…Basel III: Etapa finalEstas medidas están transformando el comportamiento de los bancos y reduciendo su disposición a asumir riesgos.

Los bancos se están adaptando al cambio, adoptando roles indirectos en sus operaciones. Utilizan cada vez más sistemas de financiación basados en almacenes y en préstamos entre entidades financieras, para financiar hipotecas sin que esto implique la utilización de su propio capital. Esto les permite mantener su presencia en el mercado, mientras gestionan los requisitos de capital ponderado por riesgo. El espacio dejado por la reducción de sus préstamos directos es ocupado por prestamistas privados, quienes ofrecen la financiación flexible que necesitan los prestatarios, especialmente cuando el valor de las propiedades se estabiliza después de una prolongada caída.

Esta dinámica está impulsando la llegada de nuevos participantes con conocimientos especializados. RXR, una importante empresa que posee y opera propiedades comerciales y residenciales, se está preparando para lanzar REX Loan Services, una empresa especializada en servicios hipotecarios comerciales. La empresa tiene como objetivo atender los préstamos incobrables, que inevitablemente aumentarán a medida que…El muro de madurez del año 2026 se rompe.Al aprovechar su experiencia en préstamos y desarrollo de proyectos, RXR pretende ofrecer soluciones de reestructuración más creativas que las de los prestamistas tradicionales. De este modo, RXR puede aprovechar las oportunidades que ofrece el ciclo de crisis financieras.

El capital también está comenzando a volver al mercado, a medida que las condiciones se estabilizan. Después de un período de extremada cautela, los prestamistas están observando signos de relajación en las condiciones del mercado, especialmente en el sector de las viviendas multifamiliares. Esto se refleja en…Un aumento del 30% en los préstamos inmobiliarios.A medida que aumenta la confianza del mercado, el aumento en las transacciones de acciones y la próxima ola de pagos anuales por valor de aproximadamente 1.3 billones de dólares hasta el año 2029, generan una nueva demanda de préstamos. Esto proporciona una oportunidad clara tanto para los prestamistas privados establecidos como para los nuevos operadores, como RXR.

En resumen, se trata de un mercado en transición. El panorama competitivo se está ampliando, con el capital privado desempeñando un papel cada vez más importante, y surgen nuevos actores que ayudan a gestionar las situaciones difíciles. Para los inversores, esto significa que la capacidad de manejar situaciones complejas y identificar valor en activos problemáticos se volverá cada vez más valiosa.

La oportunidad de valor: construir una “moaña duradera”.

El mercado está experimentando un cambio estructural en sus precios, pero no se trata de una ruptura repentina del mercado. Esta es una información crucial para los inversores a largo plazo. La ola masiva de…100 mil millones de dólares en préstamos hipotecarios que vencen en el año 2026.Esto obliga a realizar un cálculo de las deudas que surgieron en el momento del pico de los valores de los activos. El proceso de modificación y reorganización que sigue es un mecanismo de liquidación del mercado, no una conmoción sistémica. Desde una perspectiva de valor, este ciclo crea una posibilidad para establecer condiciones de préstamo más favorables en el futuro. A medida que los activos en dificultades se reestructuran y los valores de las propiedades se estabilizan, los prestamistas podrán utilizar su capital con rendimientos más favorables, en comparación con lo que era posible durante el pico de los valores.

Sin embargo, el camino no está libre de obstáculos significativos en el corto plazo. El aumento de los morosos representa una presión real, y la volatilidad macroeconómica añade otro factor de incertidumbre. Como señaló una encuesta:Las incertidumbres relacionadas con los aspectos comerciales y regulatorios han dificultado la toma de decisiones.Y esto podría detener el proceso de recuperación en su conjunto. Este entorno requiere paciencia y disciplina, ya que el ciclo de modificaciones y ajustes se espera que dure varios años.

El potencial de rendimiento de los préstamos ya puede estar tomando forma. Las pruebas sugieren que…Los valores de las propiedades se están estabilizando después de 2 años y medio de declive.Esta estabilización, junto con un aumento en las transacciones de valores y una oleada de obligaciones que alcanzará los 1.3 billones de dólares anuales hasta el año 2029, prepara el terreno para un mercado más predecible. Para los prestamistas, lo importante es manejar este ciclo plurianual con un balance de cuentas sólido y estándares de aceptación de créditos muy estrictos.

El modelo de financiamiento duradero para la próxima generación de prestamistas será el de aquellos que combinan la fortaleza financiera con la experiencia operativa. La tendencia hacia el uso de capital privado y nuevos participantes en el mercado, como RXR’s Special Servicer, indica que el mercado recompensa a las empresas que pueden manejar situaciones complejas. Para los inversores en valores, lo importante es que la oportunidad no radica en apostar por una recuperación rápida, sino en identificar prestamistas que cuenten con la resiliencia financiera, un apetito por el riesgo disciplinado y la capacidad operativa necesaria para crecer a lo largo de todo el ciclo.

Catalizadores y puntos de control

La tesis de un mercado recalibrado y capaz de generar valor se basa en unos cuantos factores que requieren una visión a futuro. Para los inversores, la métrica clave que deben monitorear es la tasa de incumplimiento real para el año 2026, en comparación con…Proyección de un 58%Este número servirá para evaluar la gravedad del test de estrés y la eficacia del mecanismo de liquidación del mercado. Un tipo de interés por defecto significativamente superior a esa estimación indicaría una situación más grave, con posibles pérdidas mayores de lo previsto. Por otro lado, si el tipo de interés está cerca o por debajo de la proyección, eso sugeriría que el proceso de modificación y liquidación está funcionando como se esperaba.

La señal de recuperación de las propiedades inmobiliarias es una recuperación sostenida, mientras que la proporción de préstamos en situación de dificultad disminuye. Los datos de principios de 2025 son preocupantes.La proporción de préstamos para oficinas que pertenecen a la categoría de situaciones difíciles ha aumentado hasta alrededor del 60%.Un cambio en esta tendencia, medido por una disminución o estabilización de las valoraciones de los activos, y un aumento en la proporción de préstamos en estado de insolvencia, sería una señal clara de que el mercado comienza a estabilizarse. Hasta entonces, el sector inmobiliario seguirá siendo la principal fuente de presión a corto plazo.

Las medidas regulatorias y la planificación del capital bancario también serán aspectos de gran importancia que deben ser monitoreados constantemente. La Reserva Federal…Aumento de la supervisión de los bancos que tienen exposición en viviendas.Se está prestando especial atención a las reservas para cubrir pérdidas de crédito y al planificación del capital. El ritmo y la eficiencia de estas acciones de supervisión influirán en la rapidez con la que los bancos tradicionales pueden transferir el riesgo al sector del crédito privado. A medida que los bancos asuman roles indirectos, como la financiación de depósitos, la salud y la transparencia del mercado del crédito privado se volverán cada vez más importantes. Es importante observar si los reguladores están satisfechos con el proceso de transferencia de riesgos, lo cual indicaría una transición más ordenada.

Por último, el entorno económico en general sigue siendo un factor incierto. Como señaló una encuesta,Las incertidumbres relacionadas con el comercio y las regulaciones han dificultado la toma de decisiones.Y esto podría detener el proceso de recuperación. Para los prestamistas, el camino hacia una situación duradera pasa por superar este ciclo de varios años de modificaciones y negociaciones. Los factores que favorecen esta situación son claros: un índice de incumplimiento controlado, un punto de inflexión en los valores de las propiedades, una supervisión regulatoria adecuada, y un mercado de crédito privado resistente.