El colapso de China Evergrande: una advertencia para la exposición global a la industria de bienes raíces

La exclusión de China Evergrande Group de la bolsa de valores de Hong Kong en agosto de 2025 no fue simplemente un fracaso empresarial. Fue un evento sísmico que evidenció la fragilidad de las economías impulsadas por la propiedad en todo el mundo. Durante varias décadas, la propiedad inmobiliaria ha sido el motor del crecimiento en China, representando el 15% del PIB y alimentando la urbanización a través de la construcción especulativa. Pero el colapso de Evergrande, una compañía que en cierta época tenía un valor de mercado de 50.000 millones de dólares, puso al descubierto los riesgos sistémicos de un modelo sobredimensionado basado en deuda, banca en la sombra y vientos en contra demográficos.

Una crisis sistémica, no un evento aislado

La crisis de deuda de 300 mil millones de dólares de Evergrande fue el resultado de una escalada de décadas en el desarrollo inmobiliario especulativo. Para el año 2021, el 30% de las 280 principales empresas inmobiliarias de China enfrentaban elevados riesgos de incumplimiento, y los grandes desarrolladores representaban el 90% de los pasivos totales del sector. La interconexión del sector inmobiliario con el sistema financiero de China, en el que el 90% de los pasivos del sector estaban en manos de un puñado de jugadores importantes, creó un efecto dominó. Cuando Evergrande incumplió, los bancos en la sombra y los gobiernos regionales que dependían de la venta de terrenos para obtener ingresos sufrieron pérdidas masivas, lo que provocó una crisis de liquidez que se extendió por el sistema bancario.

El mercado de bonos sufrió los peores efectos del contagio. Los precios de los bonos de bienes raíces se desplomaron un 0,758% hasta el 1,402% durante la crisis de 2021, lo que indica un pánico entre inversores. Para 2023, el crecimiento del PIB había disminuido al 5,2% a medida que los gobiernos locales luchaban con déficits fiscales y proyectos de infraestructura estancados. La crisis también reveló debilidades estructurales: un superávit de 600 millones de viviendas sin vender y una disminución de la demanda impulsada por las bajas tasas de natalidad y el estancamiento de las tasas de matrimonio. Estos factores hicieron que el modelo impulsado por la propiedad fuera insostenible, lo que obligó a una reevaluación de la asignación de capital.

Sentimiento del inversor: un cambio en los flujos de capital

El colapso de Evergrande aceleró una reasignación de capital global alejado de la propiedad inmobiliaria. Los inversores extranjeros, que alguna vez se sintieron atraídos por los altos rendimientos del sector, ahora lo ven como un activo de alto riesgo. Para 2025, las entradas en acciones de tecnologías chinas superaron las inversiones inmobiliarias en una proporción de 3:1, lo que refleja un giro más amplio hacia sectores impulsados por la innovación. Este cambio se vio reforzado por los criterios ESG (Ambiental, Social, Gobernanza), que excluyen cada vez más a los desarrolladores sobreapalancados. La exclusión de la lista de 167 empresas que cotizan en Hong Kong desde 2018, incluidas 10 en 2025, indicaron aún más una pérdida de confianza en el sector inmobiliario.

Las implicaciones globales de un modelo impulsado por la propiedad

Las lecciones de Evergrande se extienden más allá de China. Las economías dependientes de la propiedad, como Singapur y Hong Kong, que alguna vez prosperaron gracias a la inversión inmobiliaria china, ahora se enfrentan a una demanda decreciente de propiedades comerciales y de lujo. El exceso de oferta de 600 millones de propiedades no vendidas en China ha creado un efecto dominó, con flujos de inversión transfronteriza que se están agotando. Por ejemplo, en Hong Konginstituciones financierasque durante mucho tiempo habían servido como canales para el capital inmobiliario chino, ahora están lidiando con menos liquidez y con una exposición a activos en mora.

El giro cauteloso del gobierno chino hacia la fabricación de alta tecnología y la renovación urbana ha sido desigual. Mientras que los responsables de la formulación de políticas se enfocan en reequilibrar la economía, las políticas fragmentadas de vivienda a nivel local y las brechas en I+D han obstaculizado el progreso. Esta transición destaca los riesgos de una dependencia excesiva de un solo sector, una advertencia para los inversores globales.

Reequilibrio de carteras: un llamado a la resiliencia

Para los inversores, el colapso de Evergrande es una llamada de atención para reevaluar la exposición a las economías impulsadas por la propiedad. El sector inmobiliario en China sigue siendo una clase de activos de alto riesgo y bajo retorno y es probable que solo los desarrolladores respaldados por el estado sobrevivan. Los inversores globales deberían dar prioridad a la diversificación en sectores que tengan impulsores de crecimiento estructural, como IA, semiconductores y energía verde.

El cambio en los flujos de capital ya es evidente. Para 2025, las entradas extranjeras en acciones tecnológicas chinas habían aumentado, mientras que las inversiones inmobiliarias habían disminuido. Esta tendencia destaca una creciente preferencia por los sectores impulsados por la innovación sobre las propiedades especulativas. Los inversores también deben considerar marcos ESG que enfaticen la sostenibilidad de la deuda y la transparencia de la gobernanza, evitando activos sobreapalancados.

Conclusión: Una nueva normalidad para el capital mundial

La exclusión de Evergrande marca un momento decisivo para los mercados de capitales globales. El colapso de un modelo impulsado por la propiedad ha obligado a una reevaluación del riesgo sistémico, el sentimiento de los inversores y el futuro del crecimiento económico. A medida que China navega por esta transición, las lecciones de Evergrande darán forma a las políticas internas y a las estrategias de inversión globales.

Para los inversores, el camino que deben seguir es reequilibrar las carteras hacia sectores resistentes y no cíclicos. La nueva normalidad exige un cuidadoso equilibrio entre la gestión de riesgos y la alineamiento estratégico con el crecimiento impulsado por la innovación. Si bien el impacto a corto plazo de la exclusión de la lista puede derrumbar la confianza en las acciones de China, hay oportunidades a largo plazo en empresas alineadas con los objetivos estratégicos del gobierno, en particular aquellas en tecnología limpia y renovación urbana.

El colapso de Evergrande no es un evento aislado, sino un choque sistémico que ha remodelado el panorama de inversiones globales. A medida que los flujos de capital se realinean, la prioridad de los inversores debe ser el aclarar, la diversificación y el enfoque en sectores con valor duradero.