Perspectivas de Cohen & Steers para el año 2026: una oportunidad para invertir en bienes raíces cotizadas.

El argumento fundamental para invertir en bienes raíces cotizadas se basa en una clara reorganización del mercado. Después de un período de extremos altibajos, los precios de los bienes raíces comerciales han alcanzado su punto más bajo.Disminución promedio del 20%, desde el pico hasta el punto más bajo.Este ajuste, impulsado por el ciclo de tightening agresivo de la Reserva Federal, ha creado una oportunidad para invertir en una clase de activos que, históricamente, se ha valorado por su rendimiento constante y por la apreciación de su valor en términos de capital. La clave es que este ajuste está teniendo lugar en un momento en el que otras clases de activos no son tan atractivas, lo que podría generar una posible rotación de inversiones entre diferentes sectores.

El contraste es evidente. Mientras que los bienes raíces privados han experimentado un reajuste en sus precios, otras alternativas enfrentan dificultades. Las acciones, tanto las cotizadas como las privadas, se encuentran en niveles de valoración históricamente altos; los rendimientos se concentran cada vez más en unos pocos名目 tecnológicos. Los diferenciales de crédito están cerca de los niveles mínimos históricos, lo que reduce significativamente la posibilidad de deterioro. Por otro lado, el crédito privado comienza a mostrar signos de debilidad, debido a los valores excesivamente altos y al aumento del número de casos de incumplimiento. En este contexto, el reajuste en los bienes raíces privados no es solo una corrección, sino también una oportunidad relativa.

La ventaja estructural de los REITs cotizados se debe a su mejor acceso a propiedades con un mayor potencial de crecimiento. Se espera que esto contribuya a mejorar sus resultados en el año 2026. Como señala uno de los analistas…Los bienes inmuebles que se encuentran en la lista de propiedades disponibles, es probable que tengan un rendimiento mejor que los bienes inmuebles privados.Dado este acceso, esta dinámica ya se puede observar en las diferencias de valoración, especialmente en los apartamentos. Esto podría presionar aún más las valoraciones privadas. En resumen, se trata de un mercado en el que los bienes raíces privados han vuelto a valorarse, las acciones son costosas y los diferenciales de crédito son bajos. Para el capital institucional que busca una calidad de inversión, con un precio de revalorización y una posibilidad de obtener rendimientos superiores, los bienes raíces cotizados representan una opción interesante.

Atractividad de las clases de activos y rotación sectorial

El caso de los bienes raíces cotizados en bolsa, después de un período de debilidad, ahora parece más claro.Un retorno del 2.5% en el año 2025.El sector se encuentra en una situación favorable para tener una recuperación en el año 2026. Las previsiones indican que los rendimientos serán más bajos, pero no tan altos como los de años anteriores. Esto crea una oportunidad clásica para invertir en este sector. Mientras que las acciones siguen siendo caras y los diferenciales de crédito ofrecen pocas garantías, el ajuste en la valoración de los bienes inmuebles, junto con los factores de crecimiento estructural, hacen que esta sea una alternativa interesante para las instituciones financieras.

El principal factor que contribuye a este problema es el desequilibrio persistente entre la oferta y la demanda en los tipos de propiedades con alto crecimiento. Lo más grave de esto ocurre en los centros de datos, donde la demanda por parte de las empresas que utilizan tecnologías de IA y servicios en la nube es casi insaciable.Inagotable.Esto está respaldado por inversiones en gastos de capital concretos: las proyecciones de gastos de capital para el año 2025 aumentan en un total de 30 mil millones de dólares en comparación con el último trimestre. Se espera que los gastos del próximo año superen fácilmente este ritmo récord. Sin embargo, la oferta de viviendas se ve limitada debido a la infraestructura eléctrica. Como resultado, las tasas de vacantes son menos del 3%, y el crecimiento de los alquileres es el más alto en una década. Esta dinámica constituye el principal motivo para invertir en este sector.

Sin embargo, la rotación no está exenta de riesgos. Se espera que la recuperación sea desigual entre los diferentes tipos de propiedades, lo cual podría limitar la amplitud del rendimiento positivo del sector. Las pruebas de 2024 indican que…Dispersión pronunciadaLos REITs especializados aumentaron casi un 36%, mientras que los sectores industriales registraron rendimientos cercanos al -18%. Esto demuestra que los bienes raíces no son una clase de activos homogénea. La oportunidad radica en orientarse hacia aquellos sectores que tengan un mejor desempeño: los centros de datos, los viviendas para personas mayores, y algunos sectores minoritarios como el comercio minorista. Al mismo tiempo, es necesario manejar con cautela la recuperación más lenta de los sectores de oficinas y otros sectores. Para el capital institucional, lo importante es optar por invertir en aquellos sectores donde hay mayor potencial de crecimiento.

Implicaciones y factores que catalizan la asignación de los portafolios

Para los inversores institucionales, el retorno en el sector inmobiliario cotizado no es simplemente una oportunidad para invertir en un sector específico, sino también una oportunidad para construir un portafolio estructuralmente eficiente. La gestión activa de la empresa y su eficiencia fiscal en las ofertas de ETF son ventajas claras. En un entorno donde la indexación pasiva puede llevar a operaciones demasiado intensivas y a exposiciones insatisfactorias, la gestión activa permite aprovechar selectivamente segmentos con alto crecimiento, como los centros de datos y las viviendas para mayores ingresos. Además, esta capacidad para generar diferencias de rendimiento, combinada con la eficiencia fiscal de las estructuras de ETF, hace que estos instrumentos sean herramientas superiores para implementar inversiones sólidas dentro de un portafolio más amplio.

El principal factor que impulsa esta tesis es el persistente desequilibrio entre oferta y demanda en los sectores de alto crecimiento. La demanda de centros de datos, motivada por las inversiones en IA y en servicios cloud por parte de las empresas de gran escala, se describe como…Casi insaciable.Esto está respaldado por indicaciones concretas en cuanto a los gastos de capital. Se espera que los gastos para el año 2025 aumenten en un total de 30 mil millones de dólares, en comparación con el último trimestre. La principal limitación radica en la infraestructura eléctrica; esto hará que las tasas de vacantes se mantengan bajas y que los alquileres sigan creciendo durante los próximos años. Esta dinámica constituye el motor fundamental del rendimiento de la empresa, generando una tendencia positiva en los resultados económicos, algo que aún no se refleja completamente en las valoraciones de la empresa.

El principal riesgo de esta estrategia es el aumento de las morosidades en el sector inmobiliario comercial. Esto se debe a que…Acuerdos negociados de forma agresiva en el ciclo anterior.Esto podría ejercer presión sobre la calidad de los créditos, a medida que lleguen las vencimientos de las deudas. Sin embargo, el análisis realizado por la empresa indica que este impacto puede ser limitado, ya que el aumento en el volumen de transacciones debería evitar una interrupción significativa en el mercado. En cuanto a la construcción de carteras, este riesgo es motivo para ser selectivos en la elección de inversiones, pero no justifica evitar completamente ese sector. Esto refuerza la necesidad de una gestión activa, con especial atención a los tipos de propiedades más fuertes y a aquellos operadores más resistentes.

Para los asignadores institucionales, lo importante es encontrar una forma clara de aumentar los retornos ajustados por riesgo. Dado que los bienes raíces cotizados en bolsa están en una situación favorable después de un año difícil en 2025, y dado que los factores de crecimiento estructural siguen siendo importantes, este sector ofrece una oportunidad de inversión con un precio ajustado. La combinación de una gestión activa, eficiencia fiscal y un enfoque en factores duraderos como la demanda de centros de datos, constituye un marco para construir una posición de inversión que pueda superar las expectativas en 2026.