El sector inmobiliario de China entra en una contracción permanente, lo que afecta negativamente el crecimiento económico y debilita los balances bancarios.

La crisis ya está en su quinto año, y el mercado está entrando en una nueva fase, de carácter permanente. La magnitud de la contracción es impresionante: se estima que…Ochent mil millones de casas sin vender o vacías.Ahora, esto bloquea el sistema. No se trata de una crisis cíclica, sino de un ajuste estructural. Esto significa que esa industria, que en el pasado representaba aproximadamente una cuarta parte del PIB de China, ha sido abandonada. Los líderes han declarado que el “modelo tradicional de bienes raíces”, caracterizado por “déficits elevados, alto apalancamiento y alta rotación de activos”, ya ha llegado a su fin.

Este colapso es el resultado directo del agotamiento de…Modelo de “Finanzas Territoriales”Eso fue lo que impulsó dos decenios de proceso de urbanización. Los gobiernos locales, que en el pasado dependían de la venta de tierras para obtener más del 40% de sus ingresos, ahora se enfrentan a situaciones difíciles.Deficiencia estructuralLos ingresos provenientes de la venta de tierras residenciales disminuyeron en un 65% en el año 2025, comparado con su nivel más alto. La situación actual ejerce una presión negativa sobre el crecimiento económico, ya que el papel histórico del sector en la absorción de ahorros, el fomento de la inversión y la financiación de infraestructuras está desapareciendo.

El nuevo marco de políticas, descrito en…Informe de trabajo gubernamental del año 2026Acepta esta contracción permanente. Su enfoque principal es “controlar la oferta de nuevos viviendas, reducir los inventarios y optimizar el suministro”, a través de políticas específicas para cada ciudad. Esto indica un cambio deliberado hacia una actitud de estabilidad, con un enfoque centrado en la vivienda asequible y en mantener precios básicamente estables. El mensaje es claro: la era de la expansión especulativa ha terminado. La industria ahora debe operar dentro de un marco de suministro planificado y limitado.

El costo cuantificado: un obstáculo para el crecimiento y la estabilidad financiera

El reajuste estructural no es un costo teórico; se trata de una influencia cuantificable en la economía y el sistema financiero de China. La crisis inmobiliaria fue uno de los principales factores que contribuyeron al desaceleramiento económico. El crecimiento del PIB en el cuarto trimestre descendió significativamente.El nivel más bajo en tres años: 4.5%Los analistas señalan que la prolongada crisis ha mantenido la demanda interna baja, y el nivel de confianza de los consumidores también ha sido reducido. Estos factores afectan directamente el consumo y las inversiones.

Este estrés sectorial tiene un impacto aritmético directo. Según una de las analizas, se estimó que la debilidad del sector inmobiliario era considerable.La tasa de crecimiento del PIB se retrasó en 0.1 puntos porcentuales.En el año 2025, eso puede parecer algo insignificante. Pero, en un contexto de crecimiento ya estancado, representa un verdadero obstáculo para el desarrollo del sector. El papel histórico del sector como motor de crecimiento se ha convertido ahora en una carga, ya que su colapso afecta a todas las industrias relacionadas con él: desde el acero y el cemento hasta los productos para el hogar y la construcción.

La erosión de la riqueza familiar es otro costo importante. La deflación de la burbuja ha hecho que se pierdan los beneficios obtenidos en los últimos años. Los datos muestran que el 85% de las ganancias obtenidas desde 2021 se han perdido. Este efecto negativo en la riqueza disminuye directamente el gasto de los consumidores, ya que las familias ven que su activo principal pierde valor y sus expectativas de ingresos futuros se vuelven más inciertas. Además, esto genera una sensación generalizada de inseguridad financiera, lo cual debilita la confianza en la economía en general.

La inversión, el otro pilar del modelo de crecimiento de China, ha colapsado. La inversión en propiedades, que es un componente clave de la inversión en activos fijos, ha disminuido.17.2% en comparación con el año anterior, en el año 2025.Esto no es una corrección menor, sino una contracción estructural profunda. Refleja el hecho de que la industria está experimentando una reducción permanente en su tamaño, así como el retroceso de los balances financieros de los desarrolladores. Dado que el sector se encuentra en un estado de contracción permanente, este efecto negativo en las inversiones probablemente seguirá presente en el futuro.

Finalmente, el sistema financiero enfrenta un shock en los ingresos. La caída del mercado inmobiliario ha interrumpido la conexión entre las ventas de tierras y las finanzas de los gobiernos locales. Los ingresos provenientes de las ventas de terrenos residenciales…Cayó un 65% en el año 2025, respecto al punto más alto que había alcanzado.Esto genera una deficiencia estructural en los presupuestos locales, lo que obliga a realizar un cambio doloroso de un modelo de crecimiento hacia uno de supervivencia. La inestabilidad fiscal que esto conlleva representa un riesgo a largo plazo para la estabilidad financiera y las inversiones públicas.

La transmisión del sistema financiero: estrés y concentración

La reestructuración estructural del sector inmobiliario no se refleja en los balances contables de este sector en sí. Su tensión se transmite a través del sistema financiero, creando una red compleja de riesgos concentrados que podría socavar la estabilidad económica. En apariencia, la exposición principal al riesgo ha disminuido. El total de préstamos relacionados con bienes inmuebles ha disminuido, pasando del 13.3% en el año 2021.El 10.4 por ciento en el año 2024.Esta reducción, impulsada por la presión regulatoria y el alejamiento de los proyectos más riesgosos, ha permitido que los bancos mantengan un margen de capital sólido. El ratio de adecuación del capital en todo el sistema se sitúa en el 15.3 por ciento.

Sin embargo, esta cifra total oculta una concentración peligrosa de riesgos. La exposición restante se distribuye principalmente en dos sectores de alto riesgo: los bienes raíces comerciales y la deuda de los vehículos de financiación gubernamental local. Estos son los nuevos focos de riesgo crediticio. La situación es particularmente grave para los bancos de Hong Kong, que tienen una exposición directa al mercado continental. Citi Research señala que…Banco de China (Hong Kong) (BOCHK)Posee 77,6 mil millones de dólares de Hong Kong en préstamos relacionados con bienes raíces comerciales. Este es el nivel más alto entre sus competidores.

Esta exposición, que representa el 4.5% de sus préstamos totales, es un factor que contribuye directamente al aumento de los costos crediticios del banco. Se espera que los resultados del banco en el segundo semestre de 2025 se vean afectados por los costos crediticios, en un 11% más que lo estimado por el consenso. Esto es resultado directo de la necesidad de reservar fondos para cubrir posibles pérdidas crediticias.

Esta situación se ve agravada por una tendencia preocupante en cuanto a la calidad de los préstamos. Aunque los porcentajes de préstamos incobrables han mejorado gracias a las medidas tomadas para resolver los préstamos defectuosos, el aumento en este número sigue siendo un problema.Préstamos especialesSon señales de que la situación está empeorando. Se trata de préstamos que aún no han sido clasificados como incobrables, pero que presentan claros signos de deterioro. Estos préstamos actúan como un sistema de alerta temprana. El riesgo es que estos préstamos se conviertan en parte del grupo de préstamos incobrables, a medida que continúa la crisis en el sector inmobiliario y el crecimiento económico sigue siendo débil.

Por último, el mecanismo de transmisión de riesgos se está complicando debido a las presiones externas. Las nuevas tarifas impuestas por Estados Unidos durante la administración de Trump agregan otro factor de tensión, lo que afecta negativamente al comercio y, potencialmente, a las empresas orientadas a las exportaciones, que también son endeudadas. Esto crea una amenaza multifacética: los riesgos relacionados con la propiedad inmobiliaria y los riesgos fiscales se ven amplificados por las tensiones geopolíticas, lo que pone a prueba la capacidad de respuesta del sistema bancario, que ya está bajo mucha presión. En resumen, aunque la exposición general del sector bancario a riesgos inmobiliarios ha disminuido, el riesgo residual se ha concentrado más y es más vulnerable a un deterioro económico cada vez mayor.

Catalizadores, riesgos y lo que hay que tener en cuenta

La tesis de una reconfiguración manejada y costosa ahora se enfrenta a su primer verdadero test. Los próximos meses revelarán si las políticas se limitan a adaptarse a una nueva realidad o si intentan estabilizarla de manera activa. Lo importante será analizar los datos: el ritmo de reducción del inventario y la situación del sistema financiero.

En primer lugar, hay que observar cómo se completan las construcciones y cómo disminuye el número de viviendas sin venderse. La previsión oficial indica que…Un descenso del 12% en las ventas de nuevos hogares, en términos anuales.Este año, se asume que los controles de la oferta están funcionando. Pero la respuesta del mercado a las señales recientes es indicativa de algo importante.Comentarios de Qiushi en eneroLa exigencia de “medidas más efectivas y precisas” provocó un aumento en las cotizaciones de las acciones del sector inmobiliario. Esto indica que los inversores consideran que es posible que se necesiten medidas adicionales para respaldar la economía. Si la disminución real en las ventas va más lento de lo esperado, eso significará que la demanda sigue siendo demasiado débil como para que los controles de oferta solo sirvan de algo. En ese caso, será necesario reconsiderar las políticas aplicadas. Por otro lado, si la caída en las construcciones es más pronunciada de lo previsto, eso confirmaría que la industria está en declive, tal como se planeaba. Esto validaría el nuevo modelo, pero también agravaría la presión sobre el crecimiento económico.

En segundo lugar, es necesario monitorear los puntos de estrés del sistema financiero. La proporción total de préstamos hipotecarios ha disminuido, pero el riesgo sigue siendo elevado. Es importante buscar tendencias en este sentido.Préstamos especiales/denominadosLos índices de préstamos incobrables y los niveles de incumplimiento de las obligaciones, especialmente en lo que respecta a los préstamos destinados al sector inmobiliario comercial y a los vehículos de financiación del gobierno local. Los datos recientes indican un aumento preocupante en estos indicadores de alerta temprana. Esto sugiere que la calidad crediticia de los préstamos de alto riesgo está empeorando. Cualquier aceleración en estos indicadores sería una señal clara de que la presión sobre los activos inmobiliarios está aumentando, lo que pondría a prueba los reservas de capital de los bancos y podría provocar una nueva ola de provisiones necesarias para cubrir los riesgos.

Por último, la ejecución del nuevo Plan Quinquenal será crucial. El objetivo de PIB para el año 2025 se logró, pero el crecimiento fue desigual y dependió en gran medida de los servicios y la industria manufacturera.Período del 15º Plan QuinquenalComienza este año, y su éxito depende de poder reemplazar el motor de crecimiento que se ha perdido. El plan debe abordar este problema.Deficiencia estructural en los ingresos de la administración localEsto ha obligado a adoptar tácticas de “supervivencia predatoria”. Si el plan no logra proporcionar un plan fiscal viable y a largo plazo, los gobiernos locales podrían recurrir a métodos más agresivos para extraer recursos, lo que socavaría la estabilidad del mercado y la confianza del sector privado. Cualquier cambio adicional en las políticas en respuesta a estas deficiencias en los ingresos será un importante catalizador para este sector.

En resumen, el proceso de restablecimiento ya está en marcha, pero los costos que esto conlleva se están pagando en tiempo real. Los signos que aparecerán en el futuro determinarán si la contracción gestionada tendrá éxito o si el sistema se verá obligado a realizar un ajuste más drástico y desestabilizador.