La crisis inmobiliaria en China: la urgencia de las políticas y las expectativas del mercado antes del año 2026

Los datos muestran que el mercado está en una situación de contracción constante, y no se trata de un revés temporal. En diciembre, los precios de las viviendas nuevas en el índice de 70 ciudades de China disminuyeron.0.37% desde noviembreEsto prolonga un declive que ya ha durado más de cuatro años. No se trata de un descenso aislado. La disminución anual en los precios ocurrió en noviembre.2.4%El mercado de reventa experimentó su mayor declive mensual en 15 meses, con una disminución del 0.7% en los valores de las viviendas. La magnitud de esta crisis es muy grave; las disminuciones interanuales son cada vez más pronunciadas en todos los niveles de la ciudad.

Esta prolongada recesión se ha convertido en un importante obstáculo económico. Ha erosionado sistemáticamente la riqueza de las familias y ha disminuido el consumo, socavando así uno de los pilares fundamentales del modelo de crecimiento de China. La crisis, causada por una escasez de liquidez para los desarrolladores y un exceso de oferta, ha llevado a que muchos constructores, que ya estaban en apuros financieros, caigan en la ruina. Incluso empresas tan importantes como China Vanke han tenido que negociar para evitar la quiebra. La magnitud del problema está destacada por las estimaciones del Fondo Monetario Internacional, quien afirma que resolver esta situación podría requerir que se gastara el 5% del PIB de China.

La persistencia de estos declives, incluso después de las repetidas promesas del gobierno de estabilizar el sector, hace que la situación se considere una crisis estructural. Los economistas esperan que los precios sigan bajando durante al menos dos años más. Algunos señalan que existen desafíos profundos que dificultan el desarrollo del sector. No se trata de una corrección cíclica; se trata de un problema que afecta a varios años y que ha cambiado fundamentalmente la trayectoria del sector. Para los responsables de la formulación de políticas, la situación es clara: no se puede permitir que el mercado siga en esta situación indefinidamente, ya que los riesgos económicos y financieros siguen aumentando.

El punto de pivote de la política y las expectativas del mercado

La reacción del mercado ante una sola señal de política resalta la profundidad de las expectativas. En la primera semana de 2026, el índice Hang Seng China A Properties…Aumentó en más del 6%Este fuerte aumento en los precios del mercado inmobiliario ocurrió después de un comentario importante publicado en la revista oficial del Partido Comunista, Qiushi, el 1 de enero. El artículo solicitaba “medidas más efectivas y precisas” para estabilizar las expectativas del mercado inmobiliario, marcando así un cambio significativo hacia una mayor urgencia en esta situación.

Los analistas describen esta evaluación como la más completa que se ha publicado sobre este sector desde el colapso de mediados de 2021. Su importancia radica en que plantea la necesidad de “reducir al mínimo el período de adaptación”. Se rechaza así la idea de que la crisis sea simplemente una corrección habitual. Este enfoque, que aparece antes de la reunión parlamentaria de marzo, indica que los políticos se están preparando para un enfoque más decisivo y contundente, en lugar de seguir con métodos “pequeños pasos” que se centran en restricciones para los compradores.

Sin embargo, el optimismo del mercado ahora se enfrenta a una dura realidad. El FMI ha estimado que resolver la crisis requerirá un gran gasto.El 5% del PIB de China en los próximos tres años.Esta cifra sirve para darle mayor dimensión al alcance del desafío. Indica que las “medidas más eficaces” que se deben implementar deben ser significativas y sostenibles. La recomendación de apoyo específico, especialmente en las ciudades más grandes, sugiere una estrategia para gestionar estos costos, al mismo tiempo que se abordan los principales problemas relacionados con la carga financiera de los compradores y la liquidez de los desarrolladores.

En resumen, se trata de una tensión entre la esperanza renovada y la enorme presión fiscal. El artículo publicado en Qiushi ha logrado redefinir las expectativas del mercado, proporcionándole un incentivo para que los precios reflejen el cambio en las políticas gubernamentales. Pero el camino que hay que seguir requiere medidas de gran alcance, algo que pocos habrían imaginado hace solo unos meses. Para que este repunte se mantenga, la cumbre política de marzo debe presentar detalles que correspondan a la urgencia del momento y que permitan abordar el problema relacionado con el 5% del PIB necesario para estabilizar el sector.

Efectos financieros y económicos secundarios

La situación difícil del sector ya no se limita a los estados financieros de los desarrolladores. La crisis se está extendiendo activamente hacia el sistema financiero y la economía en general. Los ejemplos concretos de esta tensión financiera son evidentes. China Vanke, que alguna vez fue un referente en la industria, ahora está…Negociando con los titulares de los bonos para evitar la amenaza de incumplimiento.Mientras tanto, Jingrui Holdings Ltd. se convirtió en el último constructor que incumplió sus obligaciones y, por lo tanto, tuvo que ser liquidado en Hong Kong la semana pasada. Estos no son incidentes aislados, sino síntomas de una crisis de liquidez que está ponendo a prueba la capacidad de resistencia de los bancos y de los prestamistas informales.

Fitch Ratings ha formalizado su pronóstico para este impacto negativo, advirtiendo que las deudas incobrables relacionadas con la propiedad inmobiliaria probablemente seguirán siendo “altas” el próximo año. La proyección de la agencia de calificación crediticia de una disminución adicional del 15% al 20% en las ventas de viviendas nuevas resalta la situación difícil que se avecina. Esto generará presión sobre los portafolios bancarios y limitará el crecimiento del crédito. Este efecto negativo financiero contribuye directamente a la debilidad de la demanda interna en la economía, algo que también se menciona en la evaluación del FMI.

Las consecuencias macroeconómicas son claras. El FMI proyecta que la economía de China crecerá a un ritmo…El 4.5 por ciento en el año 2026.Se trata de una situación que refleja la debilidad del sector en el que opera. A pesar de este crecimiento previsto, el Fondo destaca que la débil demanda interna y las presiones deflacionarias siguen siendo problemas importantes. El ajuste prolongado del sector inmobiliario es una de las principales causas de este problema, ya que erosiona la riqueza de los hogares y la confianza en el consumo. En este contexto, la dependencia de la economía en las exportaciones se convierte tanto en una ventaja como en una vulnerabilidad. El FMI señala que la baja inflación relativa a los socios comerciales ha llevado a una depreciación del tipo de cambio real, lo que contribuye a un aumento de las exportaciones. Esta dinámica ayuda a mantener el crecimiento económico, pero también exacerba los desequilibrios externos, haciendo que la economía sea menos resistente a las tensiones comerciales globales.

En resumen, se trata de un ciclo de retroalimentación: la inestabilidad financiera en el sector inmobiliario debilita la demanda interna, lo que a su vez obliga a la economía a recurrir más a las exportaciones para lograr crecimiento. Este modelo no es sostenible a largo plazo. Para los responsables de la formulación de políticas, esto significa que estabilizar el sector inmobiliario no es simplemente una cuestión relacionada con los bienes raíces, sino que constituye una condición previa para restablecer flujos de crédito saludables, estimular la demanda interna y lograr un crecimiento más equilibrado. La magnitud del apoyo fiscal necesario, estimado en el 5% del PIB, debe considerarse como una inversión en la estabilidad financiera y en el bienestar macroeconómico.

Catalizadores, escenarios y puntos de control para el año 2026

La situación para el año 2026 constituye ahora una prueba decisiva de la determinación de las políticas implementadas. El mercado ya ha reflejado este cambio, pero los próximos meses revelarán si esa esperanza se basa en medidas concretas. El catalizador principal es la implementación de las “políticas integrales” propuestas en el comentario de Qiushi. Esto significa ir más allá de simplemente reducir las restricciones para los compradores, y adoptar medidas coordinadas que aumenten la demanda y apoyen a los desarrolladores al mismo tiempo. Las señales iniciales indican que se podrían tomar medidas como subsidios para las hipotecas y apoyo específico para el stock de viviendas existente. Pero la escala y el orden en el que se implementarán estas medidas determinarán si realmente se puede detener la caída del mercado. La llamada a un enfoque integral en el comentario de Qiushi indica el fin de los esfuerzos fragmentarios anteriores. Se necesita un paquete completo de medidas que aborden tanto la carga financiera para los compradores como la crisis de liquidez entre los constructores.

Sin embargo, el riesgo principal es que las medidas políticas sean insuficientes o se demoren en su implementación. Los efectos financieros ya son graves; Fitch Ratings advierte que las deudas incobrables relacionadas con la propiedad inmobiliaria probablemente permanecerán “altas” durante el próximo año. Esta proyección, junto con la estimación del FMI de que resolver la crisis requerirá un gasto del 5% del PIB, resalta la gravedad de la situación. Si la reunión parlamentaria de marzo solo logra medidas insignificantes, eso podría prolongar la crisis, agravando aún más la situación de las familias y aumentando la presión sobre los portafolios bancarios. El optimismo del mercado, reflejado en el índice Hang Seng China A Properties Index…Aumento de más del 6%Al comenzar el año, todo eso se revertiría rápidamente debido a tal fracaso en la aplicación de las políticas.

Por lo tanto, el punto de observación crítico es el propio índice Hang Seng China A Properties Index. Su fuerte aumento representa una evaluación directa del mercado respecto a las señales que envía Qiushi. Para que el sector se estabilice, este índice debe no solo mantener sus ganancias, sino también mostrar una fortaleza sostenida. Esto indica que los inversores creen que la “política integral” prometida es real y efectiva. El índice será el indicador en tiempo real de si la política implementada está logrando restablecer la confianza en el mercado. Si el índice pierde fuerza, eso indicará que el mercado considera que los riesgos debidos a una acción insuficiente son superiores a los beneficios.

En resumen, se trata de una situación binaria. El año 2026 estará determinado por la disposición del liderazgo a actuar de manera decisiva, frente a las profundas vulnerabilidades económicas y financieras que existen. El catalizador es claro, el riesgo es grave, y el peligro es inminente. Los próximos meses determinarán si China podrá finalmente romper el ciclo de retroalimentación negativo que conlleva la caída de los precios, las deudas incobrables y la baja demanda. O bien, si la crisis estructural seguirá marcando este decenio.