La crisis inmobiliaria en China: la urgencia de las políticas y las expectativas del mercado antes del año 2026

Los datos muestran que el mercado se encuentra en una situación de contracción constante, y no en un retroceso temporal. En diciembre, los precios de las viviendas nuevas en el índice de 70 ciudades de China disminuyeron.El 0.37% de noviembreSe trata de una caída que ya dura más de cuatro años. No se trata de un descenso puntual. La disminución anual en los precios ocurrió en noviembre.2.4%El mercado de reventa experimentó su peor declive mensual en 15 meses, con una disminución del 0.7% en los valores de las viviendas. La magnitud de esta crisis es evidente; las disminuciones interanuales son cada vez más pronunciadas en todos los niveles de la ciudad.

Esta prolongada situación económica negativa se ha convertido en un verdadero obstáculo para el crecimiento económico de China. Ha erosionado sistemáticamente la riqueza de las familias y ha disminuido el consumo, socavando así un pilar clave del modelo de crecimiento de China. La crisis, causada por una escasez de liquidez para los desarrolladores y un exceso de oferta, ha llevado a que muchos constructores, que ya enfrentaban dificultades financieras, caigan en la bancarrota. Incluso empresas importantes como China Vanke han tenido que negociar para evitar la quiebra. La magnitud del problema está reflejada en las estimaciones del Fondo Monetario Internacional: resolver esta crisis podría requerir que se gastara el 5% del PIB de China.

La persistencia de estos declives, incluso después de los repetidos compromisos del gobierno para estabilizar el sector, hace que la situación se considere una crisis estructural. Los economistas esperan que los precios sigan bajando durante al menos dos años más. Algunos señalan que existen desafíos profundos que dificultan el proceso de recuperación. No se trata de una corrección cíclica; se trata de un efecto negativo a largo plazo que ha alterado fundamentalmente la trayectoria del sector. Para los políticos, las pruebas son claras: no se puede permitir que el mercado siga en esta situación indefinidamente, ya que los riesgos económicos y financieros continúan aumentando.

El punto de pivote de la política y las expectativas del mercado

La reacción del mercado ante una sola señal política demuestra cuán profundo es el interés por esta situación. En la primera semana de 2026, el índice Hang Seng China A Properties Index…Aumentó en más del 6%Este aumento repentino en los precios se produjo después de un comentario importante publicado en la revista oficial del Partido Comunista, Qiushi, el 1 de enero. El artículo pedía “medidas más efectivas y precisas” para estabilizar las expectativas del mercado inmobiliario, marcando así un cambio significativo hacia una mayor urgencia en este tema.

Los analistas describen esta evaluación como la más detallada que se ha publicado sobre este sector desde el colapso de mediados de 2021. Su importancia radica en que plantea la necesidad de “reducir al máximo el período de adaptación”. Se rechaza así la idea de que la crisis sea simplemente una corrección habitual. Este enfoque, presentado antes de la reunión parlamentaria de marzo, indica que los responsables de la formulación de políticas están preparándose para un enfoque más decisivo y integral, en lugar de seguir con métodos “por partes” y centrados en restricciones para los compradores.

Pero el optimismo del mercado ahora se enfrenta a una dura realidad. El FMI ha estimado que resolver la crisis requerirá un gran gasto.El 5% del PIB de China en los próximos tres años.Esta cifra refleja la magnitud del desafío que se plantea. Se sugiere que las medidas “más efectivas” deben ser significativas y sostenibles. La recomendación de brindar apoyo específico, especialmente en las ciudades más grandes, indica una estrategia para gestionar estos costos, al mismo tiempo que se abordan los problemas principales relacionados con la carga financiera de los compradores y la liquidez de los desarrolladores.

En resumen, existe una tensión entre la esperanza renovada y la enorme presión fiscal. El artículo publicado en Qiushi ha logrado reestablecer las expectativas del mercado, proporcionando así un catalizador para que los precios reflejen el cambio de política. Pero el camino que se debe seguir requiere medidas de gran alcance, algo que pocos habrían imaginado hace solo unos meses. Para que este auge se mantenga, la cumbre de marzo debe presentar detalles que correspondan a la urgencia de la situación y que aborden el problema relacionado con el 5% del PIB necesario para estabilizar el sector.

Efectos financieros y económicos secundarios

La situación de dificultad del sector ya no se limita a los estados financieros de los desarrolladores. La situación se está extendiendo activamente al sistema financiero y a la economía en general. Los ejemplos concretos de esta tensión financiera son evidentes. China Vanke, que alguna vez fue el líder del sector, ya no puede seguir manteniendo su posición como tal.Negociando con los tenedores de las obligaciones para evitar la amenaza de incumplimiento.Mientras tanto, Jingrui Holdings Ltd. se convirtió en el último constructor que incurrió en incumplimientos de sus obligaciones y, por lo tanto, tuvo que ser liquidado en Hong Kong la semana pasada. Estos no son incidentes aislados, sino síntomas de una crisis de liquidez que está poniendo a prueba la capacidad de resistencia de los bancos y los prestamistas privados.

Fitch Ratings ha formalizado su pronóstico en relación con este impacto negativo. Advierte que las deudas incobrables relacionadas con la propiedad inmobiliaria probablemente seguirán siendo “altas” el próximo año. La proyección de la agencia de calificaciones de un descenso del 15% al 20% en las ventas de viviendas nuevas resalta el sufrimiento que se avecina. Esto generará presión sobre los portafolios bancarios y limitará el crecimiento del crédito. Este efecto negativo financiero contribuye directamente a la debilidad de la demanda interna de la economía, algo que es un aspecto clave en la evaluación del FMI.

Las consecuencias macroeconómicas son claras. El FMI proyecta que la economía de China crecerá a un ritmo…4.5 por ciento en el año 2026Se trata de una situación que refleja la debilidad del sector en el que opera el fondo. A pesar de este crecimiento proyectado, el fondo señala que la baja demanda interna y las presiones deflacionarias siguen siendo problemas significativos. El ajuste prolongado del sector inmobiliario es una de las principales causas de este problema, ya que debilita la riqueza de los hogares y la confianza en el consumo. En este contexto, la dependencia de la economía en las exportaciones se convierte tanto en una ventaja como en una vulnerabilidad. El FMI señala que la baja inflación en relación con los socios comerciales ha llevado a una depreciación del tipo de cambio real, lo cual contribuye a un aumento de las exportaciones. Esta dinámica ayuda a mantener el crecimiento económico, pero también exacerba los desequilibrios externos, haciendo que la economía sea menos resistente a las tensiones comerciales mundiales.

En resumen, se trata de un ciclo de retroalimentación: la inestabilidad financiera en el sector inmobiliario debilita la demanda interna, lo que a su vez obliga a la economía a depender cada vez más de las exportaciones para lograr crecimiento. Este escenario no es sostenible a largo plazo. Para los responsables de la formulación de políticas, esto significa que estabilizar el sector inmobiliario no es simplemente una cuestión relacionada con los bienes raíces, sino que constituye una condición necesaria para restaurar flujos de crédito saludables, impulsar la demanda interna y lograr un crecimiento más equilibrado. La magnitud del apoyo fiscal necesario, estimado en el 5% del PIB, debe considerarse como una inversión en la estabilidad financiera y en el bienestar macroeconómico.

Catalizadores, escenarios y puntos de observación para el año 2026

La situación para el año 2026 representa ahora una prueba decisiva de la determinación política de los gobiernos. El mercado ya ha reflejado esa cambio en sus precios, pero los próximos meses revelarán si esa esperanza se basa en acciones concretas. El catalizador principal es la implementación de las “políticas integrales” propuestas en el comentario de Qiushi. Esto significa ir más allá de la simple reducción de las restricciones para los compradores, y adoptar medidas coordinadas que aumenten la demanda y apoyen a los desarrolladores al mismo tiempo. Las señales iniciales indican la posibilidad de implementar medidas como subsidios para hipotecas y apoyo específico para el sector habitacional existente. Pero la escala y el orden en el que se aplicarán estas medidas determinarán si podrán detener la caída de los precios. La recomendación de adoptar un enfoque integral indica el fin de los esfuerzos fragmentados anteriores, y exige una solución integral que aborde tanto la carga financiera para los compradores como la crisis de liquidez entre los desarrolladores.

Sin embargo, el riesgo principal es que las medidas políticas sean insuficientes o se demoren en su implementación. Los efectos financieros ya son graves; Fitch Ratings advierte que las deudas incobrables relacionadas con la propiedad inmobiliaria probablemente seguirán siendo “altas” durante el próximo año. Esta proyección, junto con la estimación del FMI de que resolver la crisis requerirá que se invierta el 5% del PIB, refleja la gravedad de la situación. Si la reunión parlamentaria de marzo solo logra medidas graduales, eso podría prolongar la crisis, erosionar aún más la riqueza de los hogares y aumentar la presión sobre los portafolios bancarios. El optimismo del mercado, como se refleja en el índice Hang Seng China A Properties Index…Aumento de más del 6%Al comenzar el año, cualquier progreso que se haya logrado podría ser rápidamente revertido debido a tal fracaso político.

Por lo tanto, el punto de vigilancia crítico es el propio índice Hang Seng China A Properties Index. Su fuerte aumento en los precios es una manifestación directa del juicio del mercado hacia el mensaje emitido por Qiushi. Para que el sector se estabilice, este índice debe no solo mantener sus ganancias, sino también mostrar una fortaleza sostenida. Esto indica que los inversores creen que la “política completa” prometida es real y efectiva. El índice será el indicador en tiempo real de si la política implementada está llevando a un restablecimiento de la confianza en el mercado. Si el índice pierde fuerza, eso significará que el mercado considera que los riesgos derivados de una acción insuficiente son mayores.

En resumen, se trata de una situación binaria. El año 2026 estará determinado por la disposición del liderazgo a actuar de manera decisiva, frente a las profundas vulnerabilidades económicas y financieras que existen. El catalizador es claro, el riesgo es grave, y las consecuencias son inmediatas. Los próximos meses determinarán si China podrá finalmente romper el ciclo de retroalimentación negativo, caracterizado por precios en descenso, deuda incobrable y demanda débil. O si la crisis estructural seguirá marcando este decenio.