La política de propiedad comercial de China: un instrumento específico dentro de un arsenal monetario más amplio.

El sector inmobiliario de China ya no es simplemente un mercado en crisis. Es, en realidad, un riesgo sistémico que afecta todo el crecimiento de la nación. La magnitud de la crisis de inventarios es abrumadora: el tiempo promedio necesario para eliminar toda la producción de viviendas nuevas en 100 ciudades importantes es…27.4 meses en noviembreEsa cifra, que es casi el doble del umbral de 14 meses necesario para que un mercado esté en equilibrio, destaca la profunda y persistente sobreabundancia de bienes en el mercado. Esto ha afectado negativamente los flujos de efectivo de los desarrolladores, ha sobrecargado las finanzas de los gobiernos locales y ha debilitado la confianza de los consumidores durante años. No se trata de una desaceleración cíclica, sino de una crisis estructural que ahora ha ocupado un lugar importante en la agenda nacional.

La respuesta política consiste en un reconocimiento directo de esta amenaza sistémica. En la reciente Conferencia de Trabajo Económico Central, Pekín designó oficialmente…Estabilizar el mercado inmobiliario como la máxima prioridad para el año 2026.Esto no es una solución independiente, sino el elemento central de un ciclo de relajación monetaria más amplio y coordinado, liderado por la Banco Popular de China. La anunciación hecha esta semana por la PBOC reduce las tasas de interés mediante sus herramientas estructurales, además de introducir nuevas medidas relacionadas con esto.Un centro de reinserción dedicado a empresas privadas, con una inversión de 1 billón de yuanes.Este paquete está diseñado para proporcionar liquidez y apoyo a toda la economía. Sin embargo, el momento en que se implemente y su enfoque indican que la situación difícil del sector inmobiliario es el principal obstáculo que los políticos deben resolver primero.

Visto desde este punto de vista, las nuevas medidas relacionadas con la propiedad son simplemente herramientas destinadas a un objetivo más amplio. La PBOC, al mismo tiempo, está reduciendo…La tasa de reanudación durante un año pasará del 1.5 por ciento al 1.25 por ciento.También se reduce la proporción mínima de depósito necesario para los préstamos hipotecarios de propiedades comerciales. Estas medidas tienen como objetivo estimular directamente la demanda y facilitar el financiamiento para los desarrolladores. Por otro lado, las reducciones generales en las tasas de interés y las facilidades de refinanciación para las empresas privadas sirven para fortalecer el entorno económico en general. El objetivo es claro: utilizar la política monetaria para crear condiciones que permitan que la estabilización de los precios de la vivienda pueda comenzar. Se sabe que, sin esto, todo el motor de crecimiento económico enfrentará grandes dificultades.

Mecánicas de la política y su impacto

El mecanismo específico de la nueva política es un intento directo de estimular la demanda, reduciendo así las barreras de entrada al mercado. El Banco Popular de China colaborará con los reguladores para lograr esto.Reducir la proporción mínima de pago inicial para los préstamos hipotecarios destinados a propiedades comerciales al 30 por ciento.Se trata de una herramienta dirigida específicamente a un sector donde la demanda ha sido reducida drásticamente debido a una crisis de sobreoferta. Los datos reflejan la situación del mercado bajo presión estructural: en el segundo trimestre…La tasa de vacantes en las oficinas de Shenzhen aumentó al 30.6%.Y en Shanghái, la tasa es del 22.6%. Estos son niveles récord, lo que indica una situación de sobreoferta muy grave. Los desarrolladores intentan resolver este problema con incentivos como el suministro gratuito de electricidad para los inquilinos.

La eficacia de esta política se ve inmediatamente limitada por la realidad del suministro. Aunque la reducción del pago inicial tiene como objetivo aumentar el interés de los compradores, no puede resolver el desequilibrio fundamental que existe en el mercado. Las estadísticas muestran que la oferta de oficinas disminuyó un 40% en el primer trimestre de 2025. Esto indica que la desaceleración en el suministro es algo que ni siquiera una política sola puede revertir. En general…El volumen de inversiones en bienes raíces comerciales disminuyó en un 13% en el primer trimestre de 2025.Este marcado declive en el flujo de capital hacia este sector refleja una profunda falta de confianza por parte de los inversores en las perspectivas a corto plazo del sector. Es poco probable que la proporción de pago inicial cambie de la noche a la mañana.

En resumen, esta medida es como un intento imprudente por parte del lado de la demanda, en contra de una situación de sobreoferta en el lado de la oferta. Puede contribuir ligeramente al aumento del volumen de transacciones, especialmente para los activos clave. Pero no hace nada para resolver el problema del exceso de inventario o la débil demanda empresarial, lo que lleva a que las tasas de vacantes lleguen a niveles históricos. Para que esta medida tenga un efecto significativo, será necesario que vaya acompañada de señales creíbles de que se está gestionando el exceso de oferta y que las condiciones económicas están mejorando lo suficiente como para atraer nuevos inquilinos. Sin estas condiciones, la reducción de los pagos iniciales solo servirá como un gesto simbólico en un mercado donde los obstáculos estructurales son demasiado poderosos.

Los límites del estímulo dirigido y el camino a seguir

La reducción del pago inicial es un primer paso, pero su efecto probablemente se concentrará en los mercados más fuertes, mientras que las debilidades sistémicas más profundas permanecerán ocultas en otros lugares. Las pruebas indican una crisis claramente dividida en diferentes niveles: mientras que las ciudades de primer nivel enfrentan…Período de aprobación de 17,1 mesesLos mercados de tercer y cuarto nivel están enfrentando una espera de 40.3 meses para poder comprar algo. Esta política, cuyo objetivo es aumentar la demanda, beneficiará principalmente a los compradores en las ciudades principales del primer nivel, donde el inventario no es tan excesivo y la confianza de los compradores sigue siendo relativamente intacta. Sin embargo, esta política no hace nada para resolver el problema del exceso de oferta que afecta a los mercados de menor importancia. En otras palabras, este estímulo podría convertirse en un instrumento para gestionar el inventario en aquellas pocas ciudades donde aún se puede manejar esa situación, mientras que el desequilibrio estructural del sector continúa existiendo.

Para que cualquier tipo de estabilización tenga sentido, debe basarse en un cambio en el comportamiento de las empresas. El enfoque de la política centrado en el lado de la demanda se ve socavado por una realidad persistente en el lado de la oferta: las tasas de vacantes de oficinas en las ciudades que la política pretende apoyar están en niveles recordes. Esto se debe a las reducciones de costos por parte de las empresas y a la reducción del tamaño de las presencias físicas de las multinacionales. Como señala un informe…La demanda es lenta, debido a las medidas de reducción de costos por parte de las empresas y al hecho de que las multinacionales están reduciendo sus operaciones.Hasta que las empresas comiencen a ver un camino claro hacia la recuperación económica, lo cual justifique la necesidad de realizar nuevos arrendamientos o expansiones, incluso pagos iniciales más bajos no serán suficientes para generar una demanda sostenible. Por lo tanto, el éxito de esta política depende de una recuperación económica más amplia, algo que aún no ha ocurrido.

Aquí es donde entra en juego el amplio arsenal monetario del PBOC. El banco central ha dejado claro que su conjunto de herramientas no se ha agotado. El vicegobernador Zou Lan afirmó que…Todavía hay espacio para reducir las tasas de interés y el ratio de requerimientos de reservas este año.Esta es una admisión crucial. Significa que el PBOC está dispuesto a utilizar medidas de alivio económico más agresivas si las medidas relacionadas con la propiedad no logran provocar el deseado recupero económico. La disposición de reducir la tasa de recompra a un año del 1.5% al 1.25% es un primer paso, pero hay otros medios que también están en consideración. El camino a seguir consiste en aplicar una serie de medidas de presión gradualmente: comenzar con estímulos específicos a la demanda, monitorear cualquier cambio en las estructuras de costos y planes de expansión de las empresas, y estar preparado para implementar medidas de alivio monetario más amplias si la crisis se profundiza. Esta política es un instrumento necesario, pero solo es el primer paso de una serie de medidas de apoyo necesarias para estabilizar un mercado que ha estado fuera de equilibrio durante años.

Resumen de las inversiones: Factores clave y puntos de atención

El éxito de la política inmobiliaria orientada de China depende de un conjunto limitado de factores que contribuyen al desarrollo futuro del país. El principal factor es el cambio en el comportamiento de las empresas. Como se mencionó anteriormente…La demanda es lenta, debido a las medidas de reducción de costos por parte de las empresas y al hecho de que las multinacionales están reduciendo sus operaciones.Para que la política pueda ir más allá de un simple aumento en la demanda, los inversores deben ver una mejora sostenida en estas estructuras de costos, además de una clara señal de que las multinacionales comienzan a planificar expansiones. Este es el catalizador fundamental que permitirá validar la relación entre el pago inicial y el resto de los costos, y que permitirá absorber los altos niveles de vacantes.

El riesgo principal es que la póliza solo proporciona alivio temporal. No hace nada para resolver el problema del exceso de oferta, que es más agudo en las ciudades de menor importancia, donde el período de liquidación supera los límites establecidos.40.3 mesesEn estos mercados, incluso las barreras de entrada más bajas son superadas por la enorme cantidad de acciones que no se venden. Por lo tanto, la efectividad de esta política probablemente se concentrará en los mercados más fuertes de nivel 1. Esto oculta las debilidades sistémicas que existen en otros lugares. Sin señales creíbles de que el nuevo suministro está siendo gestionado adecuadamente y que las condiciones económicas están mejorando, los estímulos pueden convertirse en una mera formalidad en un mercado donde los obstáculos estructurales son demasiado poderosos.

La métrica crítica que se debe monitorear es la trayectoria de las tasas de vacancia en las ciudades de primer nivel, así como el ritmo con el cual se absorbe la nueva oferta de viviendas en los próximos trimestres. Los niveles record de vacancia en Shenzhen y Shanghái son claros indicios de la crisis. Es importante observar si las políticas implementadas pueden comenzar a revertir la tendencia de disminución de los alquileres, que han bajado un 20% a 40% desde 2020. También es importante ver si la absorción de nuevas viviendas supera la oferta actual. Un descenso sostenido en las tasas de vacancia y una estabilización de los precios de alquiler en las ciudades principales serían indicios claros de que las políticas están funcionando. Por el contrario, si las tasas de vacancia permanecen altas o si la oferta de viviendas sigue superando la demanda, eso confirmaría que las políticas están fracasando. Por ahora, la situación sigue siendo poco clara, ya que el impacto de las políticas depende de una recuperación económica generalizada, algo que aún no ha ocurrido.