El cuarto trimestre de Champion REIT: Una mayor distribución de ganancias. Pero, ¿la crecimiento ya está reflejado en los precios de las acciones?

El anuncio de los resultados del cuarto trimestre representó una prueba clásica de las expectativas del mercado. La distribución interna de los resultados…0.0701 HK$ por unidadEse era el número de artículos que se publicaron; además, ese número superó al número de artículos que no se publicaron. Sin embargo, ese aumento fue relativo. La distribución de los artículos en sí disminuyó.Un 11% en relación con el año anterior.A $0.0701, esa cifra continúa con la tendencia de descenso a largo plazo desde su punto más alto. Probablemente, este descenso ya está incorporado en los precios, como parte de la comprensión del mercado sobre un sector que se encuentra bajo presión.

La verdadera brecha de expectativas surgió a partir de los datos financieros subyacentes. Aunque se esperaba un declive en la distribución de ingresos, la caída del 9% en los ingresos por alquiler durante todo el año podría no haber sido completamente tenida en cuenta. No se trató simplemente de un pequeño problema; fue una aceleración significativa de las presiones negativas. El mercado buscaba estabilidad, pero los datos mostraban una continua contracción en los ingresos principales. Esto cambió la narrativa de crecimiento: pasó de ser una recuperación cautelosa a una situación de presión constante.

La orientación de la dirección, que enfatizaba en el uso proactivo de las alquileres y en la mejora del portafolio de activos, manteniendo al mismo tiempo un enfoque prudente, representaba una reconocimiento realista del entorno actual. Sin embargo, para una empresa cuyas acciones se basan en una historia de recuperación, este optimismo cauteloso parecía más bien como un intento de “reiniciar” la situación. La caída en los resultados financieros quedó eclipsada por la realidad de los problemas fundamentales que enfrentaba la empresa, lo que creó una brecha entre lo que se esperaba y lo que realmente se logró.

Comentario de la dirección: ¿Es esto una forma de “sandbagging” o simplemente realismo?

El tono de la dirección fue una muestra perfecta de cómo establecer expectativas bajas. Se hizo un énfasis constante en ese aspecto.Distribución y niveles de endeudamiento prudentesUn optimismo cauteloso respecto a la recuperación de las oficinas y el sector minorista da un carácter defensivo a toda esta situación. No se trata de una situación en la que hay que actuar con prontitud, sino más bien de una revisión de las proyecciones del mercado. La empresa está indicando claramente al mercado que debe reducir sus proyecciones sobre los flujos de efectivo futuros. Se reconoce que la recuperación es algo lejano, no una realidad inminente.

La estrategia que están adoptando se basa exclusivamente en el factor de costos. Lo más destacado durante esa reunión no fueron los nuevos acuerdos de arrendamiento ni el aumento de los alquileres, sino las significativas economías obtenidas gracias a las tasas de interés más bajas. La reducción de 60 puntos porcentuales en la tasa de interés promedio les permitió reducir los costos financieros en un 13.5%. Este es el factor clave que compensa la disminución de los ingresos; se trata de una clara admisión de que no hay crecimiento orgánico en el negocio. La estrategia consiste en gestionar la deuda y esperar a que las tasas de interés bajen aún más, en lugar de luchar por obtener mayores ocupaciones o alquileres más altos.

Este comentario señala un cambio fundamental en el consenso del mercado. Cuando la dirección de la empresa se centra en la refinanciación antes de que llegue el momento de vender los activos, y destaca las economías de intereses como un aspecto positivo importante, esto indica que el principal factor de crecimiento ahora es la ingeniería financiera, y no el rendimiento de los activos. Para los inversores que han tomado sus decisiones basándose en la recuperación operativa de la empresa, esta es una realidad difícil de aceptar. La brecha entre las expectativas se ha ampliado: pasó de ser un margen de beneficio limitado, a una reevaluación completa de la trayectoria de crecimiento de la empresa.

Reajuste de la valoración y lo que se cotiza en el mercado

La reacción del mercado ante los resultados del cuarto trimestre fue una clásica dinámica de “vender las noticias”. Los resultados de la distribución interna quedaron eclipsados por la realidad de una disminución del 9% en los ingresos por alquiler en comparación con el año anterior, y un descenso del 11% en los ingresos netos por propiedades durante todo el año. Dado que la tasa de ocupación se mantuvo estable, el mercado ahora espera un crecimiento más lento para las distribuciones. La brecha de expectativas ha cambiado: pasó de ser una tendencia positiva en la distribución a una nueva evaluación completamente diferente de la situación actual.

Esto establece un camino claro para una reevaluación de la valoración del inmueble. El factor clave será si la activa actividad de alquiler se traduce en una mayor ocupación y, lo que es más importante, en mayores ingresos por alquiler en el próximo ciclo. La gerencia destacó que…Aumento del 61% en el número de inspecciones de los sitios situados en Three Garden Road.En la segunda mitad del año, hay una señal prometedora en cuanto a la demanda. Pero hasta que esa demanda se convierta en contratos de arrendamiento firmados, con rentas estables o en aumento, la valoración de los inmuebles seguirá estando ligada a la realidad actual, donde los ingresos por la propiedad están disminuyendo.

Para los inversores, la situación es sencilla. El precio actual refleja una expectativa de estabilidad en la ocupación de las instalaciones, un descenso en los ingresos netos por uso de la propiedad, y un crecimiento impulsado por las economías relacionadas con el alquiler. Para justificar una reevaluación del valor de la empresa, esta debe demostrar un desempeño mejor que las expectativas actuales. Esto significa que las mejoras operativas, como el aumento del 80% en las ventas de nuevos inquilinos, deben superar las expectativas reducidas asociadas con la acción. Hasta entonces, la opinión general del mercado es que el crecimiento de la empresa se ha detenido.