Cerberus construyó un “lender” y lo vendió como bien inmobiliario.

Cerberus es una empresa que se hizo famosa por comprar cosas que estaban rotas y venderlas en partes. Su currículum en la era de Wikipedia incluye deudas insolventes, Chrysler y GMAC durante la crisis financiera, además de algunos hospitales que no funcionaban bien. Así que es un poco extraño que, el martes, anunciara que estaba vendiendo una tienda aburrida y sin interés que había construido desde cero en cinco años. Es una empresa de la que la mayoría de las personas nunca ha oído hablar, sin ningún tipo de “interés” especial en ella.1.6 mil millones.

La tienda se llama Tenet Equity, una empresa estadounidense especializada en arrendamientos inmobiliarios. El comprador es CBRE Investment Management, parte de esa gran empresa de corretaje comercial. Esta combinación –una empresa que estaba en proceso de recuperación de su quiebra, que entrega un negocio con ingresos estables a un administrador de propiedades– tiene sentido solo si se comprende qué es realmente Tenet. Nunca fue una verdadera empresa inmobiliaria. En realidad, es una empresa de préstamos que se hace pasar por una empresa inmobiliaria.

Ese es el truco, y es todo el conjunto de la clase de activos. En un arrendamiento triple net, el inquilino paga el alquiler.YLos impuestos sobre la propiedad, los seguros y las gastos de mantenimiento. El “propietario” no se encarga de mantener el edificio. Recibe un flujo constante de pagos, y, en el caso ideal, no tiene que preocuparse por el edificio hasta que el contrato de arrendamiento termine. Por eso, estos bienes se venden como bonos. Pero también es por eso que lo que realmente se está subrociendo no es la propiedad en absoluto.

Lo que usted está avalando es la capacidad del inquilino para seguir pagando el alquiler durante los próximos diez o veinte años. Un alquiler neto es, en realidad, un tipo de financiación que permite al inquilino seguir viviendo en el lugar. El propietario ha comprado una promesa de pago respaldada por crédito, y no un edificio que pueda ser “polido” o mejorado.

Es un juego propio de las personas con crédito, por eso fue gestionado por el departamento de crédito corporativo de Cerberus. En 2021, Cerberus y dos expertos en arrendamiento neto formaron a Tenet. En más de cinco años, esta empresa creció…Más de 200 propiedades y aproximadamente 12 millones de pies cuadrados.Se encuentra en 39 estados, con más de 65 arrendatarios distribuidos en 26 industrias diferentes. Se trata de la versión “venta-arrendamiento” del arrendamiento neto: una empresa operativa posee su almacén o tienda, la vende a Tenet y firma un contrato de arrendamiento a largo plazo para poder seguir utilizándola. La empresa libera dinero que puede utilizar para el crecimiento o para pagar deudas; Tenet obtiene una renta anual respaldada por una propiedad, y también cuenta con el crédito de una empresa de mercado medio.

Bob Davenport, el director global de crédito corporativo de Cerberus, describió esta clasificación en una sola oración: “la clase de activos de arrendamiento neto”.Se encuentra en el punto de intersección entre el crédito corporativo y los bienes raíces.Ese es el verdadero propósito de este acuerdo. Cerberus analizó los mismos contratos con una perspectiva financiera, y luego creó un informe sobre las posibilidades de crédito. CBRE, por su parte, analiza los mismos contratos desde una perspectiva inmobiliaria, buscando obtener ingresos. Es la misma “máquina”, pero dos contadores la describen de manera diferente.

Esa es también la razón por la cual el precio no es tan importante como la dirección en la que se mueve el dinero. Las instituciones han aumentado sus inversiones en arrendamientos netos, desde las compras realizadas por Blue Owl y Carlyle hasta el acuerdo reciente de Goldman Sachs para comprar LCN Capital Partners por 410 millones de dólares. El volumen de inversiones en arrendamientos netos está aumentando.Aproximadamente 57 mil millones de dólares durante el año, hasta mediados de 2026.Un aumento del 14%. Además, la situación financiera del comercio es bastante estable: las tasas de rentabilidad neta de los arrendamientos están cerca de…6.9%En comparación con un bono del Tesoro a 4.5% para un período de diez años, esa diferencia se interpreta por los inversores como una compensación por la calidad del crédito del inquilino y la duración del contrato de arrendamiento, y no como una compensación por los edificios que ya han colapsado.

Ahora, el problema práctico de todo esto, desde la perspectiva del comercio minorista: no se puede comprar Tenet. Simplemente pasó de un balance privado a otro. Lo que se puede hacer es poseer esa misma “máquina económica” a través de sus acciones cotizadas en bolsa: las REITs de alquiler neto, como Realty Income (que absorbió a STORE Capital), W.P. Carey, NNN y otras empresas. El acuerdo privado y esas acciones en bolsa son lo mismo: portafolios de propiedades para uso individual, alquiladas a empresas operativas, generando ingresos por alquiler a largo plazo, que actúan como cupones.

El acuerdo privado indica cómo se valora ese animal y qué esperan los que lo apoyan. Pero también indica dónde realmente reside el riesgo… Y ese riesgo no está en las piedras. Está en la lista de inquilinos. La descripción del mercado hecha por los Mathews advirtió específicamente sobre eso.“Riesgo de crédito sintético”Es un edificio realmente bonito, pero está alquilado a una empresa cuyo modelo de negocio está en declive. Un local vacío y sin actividad es un problema; pero una tienda “fuerte” donde el dueño está pasando por dificultades es algo que realmente afecta negativamente el negocio, ya que toda la estructura depende del alquiler que recibe el inquilino.

Esa es la interpretación de estos 1.6 mil millones de dólares; eso cambia la forma en que se mira al sector. No se distraigan por quién posee las propiedades ahora. Miren quiénes pagan el alquiler, cómo están sus créditos y si los contratos de arrendamiento se extienden a un ritmo razonable. Cerberus, una empresa de crédito, construyó a Tenet de esa manera y lo vendió en un momento en que los propietarios de propiedades estaban desesperados. Quienquiera que posea las propiedades ahora, esa empresa sigue siendo un portafolio de bonos… Y ustedes deben inspeccionar a los prestatarios, no los techos.