W. P. Carey logra la reducción de los tipos de interés al mismo tiempo que implementa estrategias de ventas minoristas.

Fecha de la llamada11 de febrero de 2026

Instrucciones:

• La cantidad de inversiones para el año 2026 se estima en entre 1.25 mil millones y 1.75 mil millones de dólares, con una perspectiva inicial conservadora.
• Se espera que el precio por acción se mantenga entre $5.13 y $5.23. Esto representa un crecimiento del 4.2% en comparación con el año anterior, si consideramos el valor medio.
• Se espera que el volumen de disposiciones se encuentre entre los 250 millones y 750 millones de dólares, incluyendo activos no esenciales y activos vacíos.
• Los índices de crecimiento se estiman en un rango de entre el 7% y el 7.6%, en comparación con el 7.6% registrado en el año 2025.
• Se espera que la tasa de ocupación del portafolio se mantenga por encima del 98% durante todo el año.
• Se espera que el aumento de los alquileres en las mismas tiendas sea del orden de un 2% medio, algo más alto que en el año 2025.

Comentarios de negocios:

Volumen de inversión récord y crecimiento significativo de los activos netos generados:

• W. P. Carey informó sobre un récord.Volumen de inversiónDe2.1 mil millonesPara el año 2025, se espera que las cifras superen los objetivos iniciales, lo que indica un crecimiento significativo.
• La empresa logró un5.7%Aumento del beneficio por acción durante el año, lo cual refleja un rendimiento sólido.
• El crecimiento se debió a la ejecución de transacciones en grandes volúmenes, al aumento de los alquileres, que son líderes en el sector, y a la reciclación de capital estratégico proveniente de la venta de activos.

Asignación estratégica de capital y gestión de la deuda:

• La empresa logró refinanciar su préstamo a moneda europea, obteniendo una tasa de interés atractiva.3%.
• W. P. Carey utilizó su programa ATM para vender activos en forma de acciones, obteniendo así beneficios.423 millonesSe utiliza esa suma para financiar inversiones futuras.
• La sólida posición financiera y el acceso a diversas fuentes de capital, incluyendo deuda denominada en euros, permitieron la recaudación de capital de manera disciplinada y la inversión en oportunidades de alto rendimiento.

Enfoque en el sector minorista e industrial, con ventajas competitivas:

• Las inversiones en el sector minorista representaron una parte importante de las inversiones totales.22%Del volumen de negocios de W. P. Carey en el año 2025, una parte significativa se debe a la adquisición del portafolio de Life Time Fitness.
• El segmento industrial de la empresa se mantuvo como un aspecto fundamental.68%Se trata de un volumen de inversión que se beneficia de contratos de arrendamiento a largo plazo y de altos rendimientos.
• El enfoque estratégico en los sectores minorista e industrial se vio respaldado por ventajas competitivas como la plataforma Carey Tenant Solutions. Estas ventajas permitieron aumentar el flujo de negociaciones y mejorar las relaciones con los inquilinos.

Guía conservadora y perspectivas futuras:

• Para el año 2026, W. P. Carey proporcionó una estimación inicial del volumen de inversiones que se realizarán.De 1.25 mil millones a 1.75 mil millonesY se espera que el crecimiento de AFFO se mantenga entre…$5.13 y $5.23Por acción.
• La orientación del plan de inversión refleja una postura conservadora en cuanto al volumen de inversiones y las pérdidas relacionadas con el crédito. Se espera que, a medida que el año avance, se pueda mejorar y, posiblemente, aumentar ese rango de cifras.
• La empresa espera que la calidad de su crédito se mantenga estable y que la actividad de inversión continúe en buen rendimiento. Todo esto se debe a una gran cantidad de proyectos en desarrollo y a la flexibilidad en cuanto al financiamiento.

Análisis de sentimientos:

Tono generalPositive

• La dirección expresó una gran confianza en las perspectivas del negocio. Se mencionó que “2025 fue un año destacado”, y que “la ejecución de las actividades comerciales fue exitosa, lo que permitió lograr un rendimiento sólido”. Se destacaron aspectos como “una actividad de inversión récord”, “un aumento de los alquileres líder en el sector”, y “una posición excepcional para impulsar el crecimiento de los ingresos operativos en 2026 y años posteriores”. Estas perspectivas se ven respaldadas por un flujo constante de negociaciones, fuentes de capital adecuadas para la inversión, y una orientación conservadora pero orientada al crecimiento.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Jana Galan (BofA Securities):Jason, quería aclarar la estrategia de expansión en el sector minorista estadounidense. Parece que Life Time Fitness también formó parte de este objetivo. Me pregunto qué otras categorías del sector minorista son objetivo su atención. Además, me gustaría saber si estas oportunidades se presentarán en forma de negociaciones de arrendamiento con opción a compra.
  RespuestaEl sector minorista es un área de gran importancia, representando aproximadamente el 22% del volumen total de negocios en el año 2025. La empresa tiene como objetivo aumentar su participación al 25-30% anualmente. Se centra en sectores como la entretenimiento familiar, las tiendas de comestibles y los establecimientos de tipo “C”. Además, presta atención a aspectos como el crédito para los inquilinos, la duración del contrato de arrendamiento y la estructura de los mismos.

• Pregunta de Jana Galan (BofA Securities):Y también, tal vez, en la plataforma Carey Tenant Solutions. Quizás, en el corto plazo, ¿qué tan alto podría ser ese número, por encima de los 200 millones de dólares? ¿Deberíamos considerar que esa cifra pueda aumentar con el tiempo?
  RespuestaEl flujo de capital destinado a los proyectos se está incrementando activamente. Hasta ahora, se han invertido aproximadamente 50 millones de dólares en este ámbito. Se espera que, en los próximos 12 a 18 meses, se invierta otros 280 millones de dólares en la construcción de estas infraestructuras. Esta plataforma constituye un esfuerzo formalizado para aumentar el volumen de proyectos financiados con este tipo de fondos. De esta manera, estos proyectos podrían convertirse en una parte importante del volumen anual de negociaciones relacionadas con inversiones.

• Pregunta de Greg McGinniss (Scotiabank Global Banking and Markets)Jason, agradezco los comentarios sobre el aspecto de ventas al por menor. También espero que puedas explicar un poco más sobre los activos industriales, y cómo se determinan las tasas de rentabilidad para dichos activos. Además, me gustaría que hables también sobre las diferencias entre Estados Unidos y Europa en este contexto.
  RespuestaLa industria sigue siendo la parte central del negocio, representando entre dos tercios y tres cuartos del volumen de transacciones. Se espera que las tasas de retorno se mantengan en el rango de bajos a medianos, entre el 7% y el 7,6%, en el año 2026. La competencia de Realty Income es más marcada en Europa, especialmente en el Reino Unido, pero no tiene un impacto significativo.

• Pregunta de John Kim (BMO Capital Markets):Quería preguntar sobre Carey Tenant Solutions. Creo que se trata simplemente de una forma de marketing para promocionar los proyectos de construcción según las necesidades del cliente. Solo quiero asegurarme de que eso sea cierto. Pero, ¿cómo se puede protegerse de los riesgos relacionados con este tipo de proyectos? Además, creo que, en el pasado, mencionaste que existe un margen adicional de entre 25 y 50 puntos porcentuales en los proyectos de construcción según las necesidades del cliente, en comparación con las adquisiciones tradicionales. ¿Es ese todavía el margen adecuado a considerar?
  RespuestaCarey Tenant Solutions formaliza la capacidad de la empresa en la construcción de edificios adaptados a las necesidades de los inquilinos, así como en las expansiones de los mismos. Los riesgos se reducen mediante contratos con precios fijos, fechas de inicio del alquiler garantizadas y gestión de proyectos internamente. La prima de rendimiento es de 25-50 puntos porcentuales para negociaciones de mercado; puede ser incluso mayor (100-300 puntos porcentuales) en el caso de expansiones propias, lo que además fortalece las relaciones con los inquilinos.

• Pregunta de John Kim (BMO Capital Markets):Genial. Mi segunda pregunta se refiere a tu capacidad de influencia en el mercado. Hablaste sobre operar con un margen de beneficio de entre 5 y 10 veces. ¿Crees que ese es el margen adicional que obtienes por tus acciones? Me gustaría saber cómo logras equilibrar el crecimiento de los ingresos con un balance de cuentas más limpio y una mayor capacidad de inversión.
  RespuestaLa empresa puede operar con facilidad en el rango de 5x de apalancamiento. Sin embargo, con el tiempo, es posible que se desplace hacia un rango más bajo de apalancamiento. Esto podría contribuir a mejorar la relación patrimonio/activos de la empresa. Pero no existe una fecha específica para ese cambio.

• Pregunta de Jason Wayne (Barclays Bank PLC)Hasta ahora, se han realizado desaportes por un monto de 60 millones de dólares. Me pregunto cuál es el coeficiente de capital utilizado en esos desaportes. ¿Puede decirme algo más sobre los coeficientes de capital que se asumen para los desaportes durante todo el año?
  RespuestaLos 60 millones de dólares en ventas hasta la fecha incluyen una mezcla de activos. Una de las ventas más destacadas fue la de un almacén que anteriormente estaba arrendado a JOANN. La venta tuvo un precio favorable, aunque los tipos de interés específicos no se han revelado. Los tipos de interés totales para la venta de activos durante todo el año variarán considerablemente, dependiendo de la combinación de activos principales y no principales que se vendan.

• Pregunta de Bennett Rose (Citigroup Inc.)Quería preguntar un poco más sobre tu perspectiva de adquisiciones para este año. Entiendo que dijiste que llegaste al año con una actitud conservadora. Pero si miramos algunos de tus comentarios en la llamada de tercer trimestre, mencionaste que tienes la infraestructura necesaria para mantener un ritmo de actividad similar al que estás observando en la segunda mitad del año 2025. Además, no crees que haya nada que pueda perturbar ese ritmo de actividad, desde una perspectiva macro.
  RespuestaLa orientación inicial es conservadora. Se espera que se pueda mejorar la situación a lo largo del año, y posiblemente se pueda ampliar el rango de expectativas. La empresa está confiada en su capacidad para mantener un alto volumen de negocios. Además, está por delante del ritmo promedio del año hasta ahora, y no ve ningún factor macroeconómico que pueda causar problemas.

• Pregunta de Anthony Paolone (JPMorgan Chase & Co)Sí. Solo en el primer caso, se trata de una pérdida de crédito de entre 10 y 15 millones de dólares. Si retrocedo al año pasado en esta misma época, creo que la cifra que mencionaste incluye algunas situaciones que quizás necesiten un margen de maniobra, como podría ser el caso de True Value. Así que me pregunto si esa cifra de 10 a 15 millones de dólares es realmente la cantidad exacta, o si se trata simplemente de una cifra con la cual se permite cierta flexibilidad en las decisiones.
  RespuestaEl rango de pérdidas por alquiler, de entre 10 y 15 millones de dólares, se establece de forma conservadora, con el objetivo de abarcar una amplia variedad de escenarios posibles. En este momento, no hay nada específico en el portafolio. El objetivo es gestionar el portafolio de manera que se limite la interrupción de los negocios, y, potencialmente, se reduzca la estimación de las posibles ganancias.

• Pregunta de James Kammert (Evercore ISI Institutional Equities)Quizás sea simplemente una extensión de ese último tema. Obviamente, has hecho un trabajo muy bueno. Es beneficioso para la empresa que tenga tanto endeudamiento en euros. Pero, ¿podrías recordarme cuál es tu posición en cuanto a la capacidad de la empresa para manejar esa carga de deuda? ¿Puede hacerse algo más al respecto? O, ¿cómo piensas sobre esto en el futuro, en términos de la composición general de la deuda?
  RespuestaLa empresa todavía tiene margen para emitir deuda denominada en euros, lo cual constituye una opción de cobertura a bajo costo. La estructura de capital incluye planes para reemplazar los bonos europeos que están a punto de vencimiento. Además, existe flexibilidad para acceder a los mercados europeos cuando sea necesario.

• Pregunta de Michael Goldsmith (UBS Investment Bank)Usted mencionó que las tasas de capital se reducirán este año a una ronda cercana al 7%, en comparación con el 7.6% en 2025. ¿Existen áreas específicas en las que no se observe esta reducción? ¿Esto contribuye a mejorar su estrategia de adquisiciones? Solo intento comprender las implicaciones de esta reducción en las tasas de capital para su estrategia de adquisiciones.
  RespuestaLa compresión de las tasas de interés es más pronunciada en el sector minorista basado en productos básicos. En cambio, las transacciones de arrendamiento con opción de compra pueden mantener las tasas históricas de interés, ya que las empresas tienen más poder para fijar los precios. Esta dinámica respalda la estrategia de la empresa de enfocarse en este tipo de transacciones.

• Pregunta de Michael Goldsmith (UBS Investment Bank)Y como apunte adicional, mencionaron que existe un margen de aproximadamente 150 puntos básicos entre las disposiciones y las adquisiciones. ¿Es esto algo sostenible este año? Teniendo en cuenta todo lo que se está disolviendo, ¿es ese el rango adecuado para considerar esta situación? Y, además, ¿tiene sentido seguir con esto en un entorno de alquileres netos muy competitivo?
  RespuestaSe espera que el margen de beneficio sea similar al del año pasado, aproximadamente 100 puntos porcentuales o más, dependiendo de la combinación de las acciones en circulación. La empresa puede financiar las inversiones mediante capital propio o ventas de activos que generen ganancias, lo que le proporciona flexibilidad para mantener un margen de beneficio atractivo.

• Pregunta de Ryan Caviola (Green Street Advisors):Hubo 4 ventas de almacenes durante el cuarto trimestre. Parece que hay un clima de descontento después del final del trimestre. ¿Podría explicarnos cómo se tomó la decisión de renovar esas propiedades en lugar de deshacerse de ellas? ¿O acaso la opción de venderlas fue simplemente una decisión oportuna?
  RespuestaLa decisión de vender o mantener el negocio se basa en los retornos ajustados por riesgo. Si las oportunidades de disposición ofrecen retornos más atractivos que los retornos futuros previstos para la concesión del alquiler, la empresa venderá rápidamente. Esto es lo que ocurrió con el activo de JOANN.

• Pregunta de Ryan Caviola (Green Street Advisors)Gracias por eso. Pero, en comparación, la adquisición de la empresa de atención médica con NewEra, por valor de 140 millones de dólares, fue más importante. También noté que hay un aumento en los compromisos de capital relacionados con esta misma empresa. Solo quería saber si podrías darme algunas indicaciones sobre cómo se desarrollará la relación entre ambas empresas. ¿Consideras que el sector de la atención médica es un área atractiva para el futuro, hacia el año 2026?
  RespuestaLa atención médica se considera un sector atractivo y en crecimiento. La empresa se enfoca en áreas específicas, como las instalaciones de rehabilitación para pacientes internos. Se centra en contratos de arrendamiento a largo plazo, con operadores reconocidos y que tienen una buena cobertura geográfica. Un ejemplo de esto son los acuerdos con NewEra y Ernest Health.