Los resultados de AFFO Growth de W. P. Carey desafían toda expectativa… Eso es lo que se espera de ellos para el año 2026.

Fecha de contacto11 de febrero de 2026

Resultados financieros

• IngresosNo se proporcionan detalles al respecto; se debe enfocarse en las métricas relacionadas con AFFO.
• EPSNo se proporcionan datos explícitos al respecto; se debe enfocarse en las métricas AFFO.

Instrucciones:

• La proyección de precios por acción para el año 2026 es de entre $5.13 y $5.23. Esto implica un aumento del 4.2% en comparación con el año anterior, si se toma como punto medio.
• Guía para el volumen de inversión inicial: 1.25 mil millones a 1.75 mil millones de dólares.
• Disposiciones previstas para el año 2026: entre 250 millones y 750 millones de dólares.
• Gastos de G&A: 103 millones a 106 millones de dólares.
• Gastos de propiedad no reembolsados: 56 a 60 millones de dólares.
• Gastos fiscales basados en los ingresos operativos: 45 millones a 49 millones de dólares.
• Honorarios de gestión de inversiones: ~5 millones de dólares, en comparación con 9 millones de dólares en el año 2025.
• Ingresos no operativos: de 7 a 11 millones de dólares, lo cual representa una disminución en comparación con los aproximadamente 17 millones de dólares registrados en el año 2025.
• Se espera que la tasa promedio de endeudamiento para el año 2026 sea de entre el 3% y el 3,5%.
• Ratio de apalancamiento objetivo: de 5 a 10 veces.

Comentarios de negocios:

Excelente rendimiento y crecimiento:

• W. P. Carey informó que…Crecimiento del 5.7% en AFFOPara todo el año 2025, reflejando sus resultados históricos.Volumen de inversiónEn total:$2.1 mil millones.
• El crecimiento se debió a la exitosa ejecución de las actividades comerciales, incluyendo inversiones récord, un aumento en los alquileres que está a la vanguardia en el sector, y un buen rendimiento del portafolio.

Obtención de capital y gestión de deudas:

• La empresa demostró tener acceso a diversas formas de capital. Entre ellas, logró una refinanciación exitosa de un préstamo a plazo denominado en euros, a una tasa atractiva.3%.
• Esto se logró gracias a una gestión disciplinada de la captación de capital, principalmente a través de la venta de activos no esenciales. De este modo, se permitió la reutilización del capital y se simplificó la composición de los activos de la empresa.

Expansión estratégica en los sectores minoristas e industriales:

• W. P. Carey asignó…68%De su volumen de inversión para el año 2025, la mayor parte se destinará a áreas relacionadas con almacenamiento e industria.22%A nivel minorista, con una distribución geográfica…26%En Europa…74%En América del Norte.
• El enfoque estratégico en los sectores minorista e industrial se vio respaldado por su fuerte flujo de negociaciones y sus ventajas competitivas en cuanto a los spreads de inversión.

Guía conservadora y perspectivas de inversión:

• La empresa proporcionó un informe inicial.Guía para el volumen de inversiónGama de1.25 mil millonesA1750 millones de dólaresPara el año 2026, con expectativas de un rendimiento medio a bajo.7%Rango de tasas de descuento.
• Se mantuvieron en una postura conservadora, asumiendo un rango de pérdidas por concepto de alquiler, al mismo tiempo que expresaban confianza en poder mantener un alto nivel de actividad de inversión.

Rendimiento del portafolio y crecimiento de los ingresos:

• El crecimiento de los alquileres en las mismas tiendas, según los contratos, fue promedio…2.4%Tanto en el cuarto trimestre como en todo el año, esto se logró gracias a una tasa de rendimiento promedio que fue ligeramente superior al indicado anteriormente.9%En contratos de arrendamiento a largo plazo.
• El fuerte aumento en los alquileres se atribuyó a la intensidad de las subidas de los alquileres fijos, así como al rendimiento general de su cartera de inversiones.

Análisis de sentimientos:

Tono generalPositive

• El año 2025 fue un año destacado para W. P. Carey. Se puede decir que la ejecución de las estrategias de negociación fue exitosa… El crecimiento del 5.7% en los AFFO durante ese año se considera uno de los mejores en la industria de arrendamientos. “Mirando hacia adelante, confiamos en que el impulso que hemos logrado en 2025 continuará este año. Nuestra cantidad de negociaciones siguen siendo sólidas”. “Esperamos que el aumento de los alquileres contractuales sea mayor que el del año pasado, y que la calidad de los créditos se mantenga estable. Creemos que estamos en una posición excepcional para lograr un crecimiento de los AFFO líder en la industria, tanto en 2026 como en años posteriores”. “Hemos entrado en 2026 bien preparados para seguir avanzando. Nuestro impulso de inversión sigue siendo fuerte… Confiamos en que podremos nuevamente obtener rendimientos atractivos, con un aumento del 10% o más este año”.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Jana Galen (Bank of America):Seguir la estrategia de expansión en el sector minorista en Estados Unidos. ¿Qué otras categorías del sector minorista son objetivo su atención? ¿Serán estas categorías oportunidades de venta-arrendamiento más significativas?
  RespuestaEl comercio minorista representó aproximadamente el 22% del volumen total de transacciones en el año 2025. El objetivo es aumentar esta proporción hasta el 25%-30% del volumen anual de transacciones. Se busca atender a diferentes categorías de productos, como artículos para la actividad física, entretenimiento para familias, productos alimenticios y tiendas de tipo C. Además, se presta atención al crédito ofrecido a los inquilinos, al plazo de arrendamiento y a la estructura del contrato de arrendamiento.

• Pregunta de Jana Galen (Bank of America):En la plataforma Carey Tenant Solutions, ¿qué tanto más allá de los 200 millones de dólares deberíamos considerar como crecimiento posible?
  RespuestaHistóricamente, se invertían alrededor de 200 millones de dólares anualmente en proyectos en ejecución. El objetivo es aumentar esta cantidad, con 50 millones de dólares ya invertidos hasta la fecha, y otros 280 millones de dólares más en construcción, para poder completar los proyectos en los próximos 12 a 18 meses.

• Pregunta de Greg McGinnis (Scotiabank)¿Puede dar más detalles sobre los activos industriales que está analizando, los índices de rentabilidad y comentar sobre Realty Income como empresa competitiva?
  RespuestaLa industria es un sector fundamental, representando dos tercios a tres cuartas partes del volumen total de negocios. Se trata de una combinación de actividades relacionadas con la fabricación y la logística. Se anticipa que los tipos de interés para este sector se mantendrán en el rango de los 7% a 7,5% para el año 2026, en comparación con los 7,6% registrados en 2025. Se espera que la actividad relacionada con la vivienda se desarrolle principalmente en Europa, pero la competencia sigue siendo limitada.

• Pregunta de Greg McGinnis (Scotiabank)¿Es el posible aumento de la tasa de capital debido a costos de endeudamiento más bajos, a una mayor competencia, o a algún otro factor?
  RespuestaLa combinación de tipos de interés bajos y estables, la posible competencia adicional y los mayores costos de capital del sector, hacen que las transacciones hasta ahora se encuentren en el rango inferior de los objetivos planteados. Sin embargo, las diferencias de tipo de interés siguen siendo atractivas, debido a la financiación en euros.

• Pregunta de John Kim (BMO Capital Markets)¿Cómo se puede proteger uno de los riesgos relacionados con el desarrollo en los proyectos de Carey Tenant Solutions? ¿Qué es la gama de productos de alta calidad?
  RespuestaSe pueden mitigar los riesgos mediante contratos de precio fijo, fechas de inicio del alquiler garantizadas, y un equipo de gestión de proyectos experimentado dentro de la empresa. La tarifa premium es de 25-50 puntos porcentuales para proyectos de tipo “build-to-suit”; las expansiones propias pueden generar una ganancia de 100-300 puntos porcentuales.

• Pregunta de John Kim (BMO Capital Markets)¿Dónde crees que podrías obtener ese múltiplo de calidad para tus acciones? ¿Es allí donde deberías buscar la oportunidad de aprovechar esa ventaja?
  RespuestaEl objetivo de apalancamiento sigue siendo de 5 a 10 veces el valor de la empresa. Se trata de un rango bastante aceptable. Sin embargo, con el tiempo, es posible que este objetivo se desplace hacia el límite inferior, lo cual podría contribuir a aumentar el multiplicador de la rentabilidad de la empresa.

• Pregunta de Jason Wayne (Barclays):¿Cuáles son las tasas de capitalización de los $60 millones en activos que se han vendido hasta ahora? ¿Y qué suponen para las ventas totales a lo largo del año?
  RespuestaLas tasas de disposición de activos dependen del tipo de activos que se vendan. La cifra de 60 millones de dólares es muy pequeña y no está detallada. La media anual variará según la proporción de activos no esenciales en comparación con los activos ordinarios vendidos.

• Pregunta de Smedes Rose (Citi):Tu perspectiva sobre las posibilidades de adquisición parece ser más conservadora en comparación con los comentarios anteriores. ¿Puedes aclarar eso?
  RespuestaLa orientación para este año es conservadora; no se ha observado ningún desaceleramiento en el mercado. Se espera que, a medida que avance el año, se pueda mejorar la situación y, probablemente, se pueda ampliar el rango de expectativas, de manera similar a lo que ocurrió en 2025. El ritmo actual está por encima de las expectativas iniciales.

• Pregunta de Smedes Rose (Citi):¿Puede usted hablar sobre el perfil de Life Time como inquilino, y sobre su nivel de confort al tenerlos como un socio importante en su negocio?
  RespuestaLife Time es una empresa de fitness con acciones cotizadas en bolsa, que cuenta con una capitalización de mercado de entre 6,000 y 7,000 millones de dólares. La transacción involucra 10 instalaciones ubicadas en lugares excelentes, con alquileres bajos y una buena cobertura del área en donde se encuentran las instalaciones. La transacción también se llevó a cabo gracias a la posibilidad de que el vendedor pudiera salir del negocio en cualquier momento.

• Pregunta de Anthony Paolone (JP Morgan)¿Ya se ha cubierto alguna parte de la estimación de pérdidas de crédito de entre 10 y 15 millones de dólares para el año 2026? ¿O se trata simplemente de un mecanismo de amortiguación?
  RespuestaEl rango se establece de manera amplia, con el objetivo de abarcar diversos escenarios sin especificar elementos concretos. El objetivo es manejar las interrupciones de forma limitada y, posiblemente, reducir las estimaciones de aumento en comparación con los objetivos previstos.

• Pregunta de Anthony Paolone (JP Morgan)¿Dónde planea usted refinanciar los bonos en euros que se emitirán en el futuro? ¿Qué opina sobre la posibilidad de refinanciar la deuda?
  RespuestaSe espera que cada obligación sea reemplazada por deudas no garantizadas, en la misma moneda. Las tasas de interés de los bonos en euros son de alrededor del 4%, mientras que las de los bonos en dólares estadounidenses son de aproximadamente 100 puntos básicos más bajos. El balance general del negocio es sólido, ya que cuenta con múltiples opciones para financiarse.

• Pregunta de Jim Kammert (Evercore ISI):¿Qué más capacidad de endeudamiento en moneda europea tienes?
  RespuestaTodavía hay espacio para emitir deuda denominada en euros. Se seguirá accediendo a estos mercados cuando sea conveniente para la cobertura de riesgos y para obtener financiación a costos más bajos.

• Pregunta de Michael Goldsmith (UBS)¿Dónde no se observa la compresión del precio de capital? ¿Y cómo esto influye en la estrategia de adquisiciones?
  RespuestaLa compresión de las tasas de interés es más pronunciada en los sectores minoristas basados en productos básicos. El foco se mantiene en los casos de arrendamiento con opción de compra, donde el poder de fijación de precios ayuda a mantener las tasas históricas de interés. Se da especial importancia a ese canal de suministro.

• Pregunta de Michael Goldsmith (UBS)¿Es sostenible este año la diferencia de aproximadamente 150 puntos porcentuales entre las disposiciones y las adquisiciones?
  RespuestaLas tasas de spread probablemente serán similares a las del año pasado, dependiendo del tipo de activos que se vendan. Tenemos la flexibilidad para financiar negociaciones adicionales a través de la venta de activos o de acciones, lo que permitirá seguir con las inversiones.

• Pregunta de Ryan Caviola (Green Street Advisors)¿Cuál es el proceso de decisión en relación con la renegociación de los derechos de uso de las propiedades vacías, frente a su desecho?
  RespuestaSe deben evaluar los retornos ajustados al riesgo. Se debe vender cuando las oportunidades de disposición de los activos hagan que los retornos del arrendamiento sean insuficientes, como ocurre con el activo de JOANN. Pero se debe arrendar agresivamente en aquellos casos en los que la calificación crediticia sea favorable y permita obtener retornos atractivos.

• Pregunta de Ryan Caviola (Green Street Advisors)¿Puede compartir información sobre las posibilidades de adquisición y expansión en el sector de la salud con New Era? ¿Es el sector de la salud un área atractiva para el año 2026?
  RespuestaSe trata de segmentos específicos del sector de la salud, como las instalaciones de rehabilitación para pacientes internados. Estas instalaciones tienen contratos de arrendamiento a largo plazo, una buena cobertura geográfica y operadores de renombre. El modelo de estas instalaciones es atractivo, ya que ofrece potencial para expansión.