Rotación de capital hacia REITs: un proceso lento y estructural, impulsado por corrientes institucionales.

La conversión en fondos de inversión inmobiliaria no es una tendencia pasajera, sino un reequilibrio estructural causado por la creciente brecha en la asignación de recursos entre las diferentes instituciones. Durante años, los fondos de pensiones y las fundaciones han mantenido una asignación constante de recursos. Pero ahora, este efecto negativo ha comenzado a revertirse, lo que representa una oportunidad clara para una mayor asignación de recursos en el sector inmobiliario. Actualmente, las instituciones están subasignando recursos al sector inmobiliario.90 puntos básicosSe trata de un aumento significativo en comparación con la diferencia de 60 puntos básicos que existía en 2024. Este margen ahora se alinea con el nivel promedio de insuficiente inversión en este sector durante la última década. Esto indica que se ha logrado un equilibrio a largo plazo, algo que se vio interrumpido por los flujos recientes.

El mecanismo es sencillo. Aunque las ganancias obtenidas con los inmuebles han sido moderadas, otras categorías de activos, en particular las acciones públicas, han registrado fuertes ganancias.El Índice de Bienes Raíces de Morningstar US aumentó un 4.14% en los últimos 12 meses.Se trata de un contraste marcado con el aumento del 17.35% que registró el mercado accionario estadounidense en general. Esta diferencia en los rendimientos ha ampliado la brecha en la distribución de capitales, ya que los fondos se dirigen hacia otros lugares para obtener ganancias. Como resultado, los portafolios inmobiliarios quedan subponderados en comparación con los objetivos deseados. El resultado es un desequilibrio en la construcción de los portafolios, y las instituciones están ahora en posición de corregir este problema.

Ya se está dando evidence de un fuerte interés institucional por este tema. En el tercer trimestre de 2025, los REITs en Estados Unidos aumentaron significativamente sus activos.21.3 mil millones de dólares provenientes de emisiones de deuda secundaria y de capitales.Este flujo de capital, impulsado por la emisión de deuda, demuestra una demanda activa por parte de los inversores institucionales para invertir sus fondos en este sector. Se trata de una señal concreta de que está en marcha una dinámica de recuperación, donde las instituciones aprovechan el entorno actual del mercado para construir posiciones antes de que se produzca una mejora en los rendimientos ajustados por riesgo del sector inmobiliario.

Factores financieros y sectoriales que influyen en la rotación

El ritmo y la composición de la rotación del capital institucional estarán determinados por dos factores: una aceleración proyectada en el crecimiento de las ganancias, y una marcada rotación de sectores dentro del panorama inmobiliario. Por ahora, se espera que la trayectoria de crecimiento de las ganancias mejore en el corto plazo, lo que constituirá un catalizador importante para las asignaciones adecuadas. J.P. Morgan Research anticipa que el crecimiento de las ganancias de los REITs seguirá siendo moderado.3% en el año 2025Con fundamentos estables. El punto clave será el próximo año, cuando se espera que la actividad de inversión activa ayude a las empresas a acelerar su crecimiento, hasta alcanzar casi un 6% en el año 2026. Este aumento proyectado en los fondos de resultados de las operaciones es crucial para la construcción de carteras de inversiones, ya que mejora directamente el perfil de retorno ajustado al riesgo que las instituciones buscan alcanzar.

Sin embargo, esta aceleración de los ingresos no será uniforme entre los diferentes tipos de propiedades. La rotación ya está en curso: el capital fluye hacia sectores específicos de alta calidad, mientras que otros sectores se quedan atrás. En el segundo trimestre de 2025…Los centros de datos y las oficinas en Nueva York fueron los que mejoraron el rendimiento.Se beneficia de una fuerte demanda por infraestructuras digitales y de economías locales resilientes. En cambio, los apartamentos en el Sunbelt y los almacenes para almacenamiento de productos fríos se encuentran en una situación menos favorable, debido a una oferta más competitiva y a un crecimiento más lento de las rentas en esos sectores. Esta diferencia crea una oportunidad claramente favorable para quienes deciden invertir en estos sectores. Estas personas pueden otorgar más importancia a los sectores líderes, con el fin de aprovechar la aceleración del crecimiento, mientras se descuidan aquellos sectores que enfrentan obstáculos estructurales.

Un tercer factor estructural es la reducción de la brecha entre las valoraciones de los activos inmobiliarios en el sector público y en el sector privado. La convergencia de estos mercados reduce la tasa de descuento que se aplica normalmente a los REITs cotizados en bolsa, lo que los hace más atractivos en comparación con sus homólogos del sector privado. La diferencia en las tasas de rendimiento entre los activos inmobiliarios en el sector público y en el sector privado ha disminuido significativamente.De 212 puntos básicos al final de 2023, a 69 puntos básicos a finales de 2024.Este equilibrio representa un gran beneficio para la rotación de capital, ya que reduce el obstáculo de valoración que tradicionalmente se presenta para los compradores institucionales. Dado que las REITs públicas ahora cotizan a precios mucho más cercanos a los del mercado privado, la oportunidad de invertir capital en este sector se vuelve aún más interesante, especialmente cuando se combina con el crecimiento esperado de las ganancias y las rentabilidades atractivas de los dividendos.

Construcción de portafolios y catalizadores a futuro

La rotación institucional hacia los REITs constituye una reasignación estratégica de activos, y no un simple acto táctico. Para los gerentes de carteras, la situación es clara: los REITs funcionan como una poderosa estrategia de complementación, ya que suplen las deficiencias en los tipos de propiedades y en la exposición geográfica que a menudo carecen las inversiones privadas en bienes raíces. Este beneficio de diversificación es uno de los principales motivos para aumentar la alocación de activos hacia los REITs.El 89% de las instituciones planean mantener o aumentar su proporción de inversiones en REITs.En los próximos tres años, el objetivo es lograr un portafolio inmobiliario más equilibrado, líquido y diversificado entre los diferentes sectores.

El principal catalizador de este cambio es un retorno total proyectado de aproximadamente…10%Para el año 2026, esta previsión se basa en una base estable: una combinación de un rendimiento de dividendos del 4%, un crecimiento moderado de las ganancias y una expansión limitada de la valoración de las acciones. Se espera que el aumento de las ganancias se acelere, y J.P. Morgan Research estima que el rendimiento neto de las acciones del REIT podría alcanzar casi el 6% en 2026. Este perfil de rendimiento, respaldado por un crecimiento sostenible, ofrece una oportunidad atractiva, ajustada por los riesgos, en un mercado donde las acciones públicas han superado significativamente a las propiedades inmobiliarias en lo que va de año.

Sin embargo, el camino no está exento de obstáculos. Dos riesgos clave podrían frustrar la teoría de la rotación. En primer lugar, el aumento de los incumplimientos en ciclos pasados representa un obstáculo crediticio, especialmente para tipos de propiedades que requieren una mayor inversión. En segundo lugar, las consecuencias de las tarifas arancelarias sobre las propiedades industriales y minoristas introducen volatilidad específica para cada sector. Estos factores requieren un enfoque selectivo, favoreciendo a los REITs con fundamentos sólidos y exposición a tipos de propiedades con mayor crecimiento, que son menos vulnerables a las políticas comerciales.

En resumen, la construcción de un portafolio se basa en la evaluación de las oportunidades estructurales y en la ejecución adecuada de dichas oportunidades. La brecha en la asignación de recursos, la disminución de la diferencia entre las valoraciones públicas y privadas, así como el aumento previsto de los ingresos, crean una situación favorable. Las instituciones están invirtiendo capital para aprovechar esta oportunidad, utilizando REITs para diversificar el portafolio y aprovechar el crecimiento en los sectores clave. El éxito dependerá de cómo manejen los riesgos crediticios y políticos, manteniendo al mismo tiempo una estrategia disciplinada y centrada en la calidad.