Mercado de la vivienda en Canadá: del boom nacional al reajuste de precios en la región

La situación del mercado inmobiliario en Canadá está cambiando. La era de un auge nacional, impulsado por la inmigración, está dando paso a una situación más desigual entre las diferentes regiones del país. Este cambio se debe a un giro demográfico fundamental. Lo esencial de este cambio es una normalización drástica del crecimiento poblacional, lo cual a su vez está influyendo en la forma en que se vive en las áreas urbanas.

Los números reafirman la parálisis del motor. En el tercer trimestre de 2025, la población canadiensedisminuyó en 76,068 personas (-0.2%)que se sumó a la última caída trimestral en décadas.Disminución trimestral del 0.4%, calculada anualmente.Es el menor descenso registrado. El motor de la política es evidente: el Plan de Niveles de Inmigración de 2025 redujo activamente la entrada de residentes no permanentes y aceleró la fuga, con una pérdida neta de 176.000 en el mismo trimestre. Este enfriamiento deliberado de la presión poblacional se nota ahora en el terreno, en particular en las ciudades más grandes del país.

Este descenso no es uniforme; mientras que en áreas más pequeñas el crecimiento se redujo al 0,8% en el 2025, en comparación con el 1,4%.El crecimiento de CMA disminuyó al 1.0%.de un robusto 3,6% en el año pasado. Este choque de demanda urbana es el mecanismo clave. Ha estancado la urbanización por primera vez en décadas, ya que la gente se aparta cada vez más de los centros costosos. La tendencia es un clásico arbitraje de rentabilidad, en el que la formación de hogares y los llegados nuevos encuentran un mayor atractivo relativo fuera de los grandes metros.

La consecuencia es un mercado en transición estructural. Durante años, el crecimiento de la población y los precios de la vivienda se movieron en paralelo. Ahora, esa vinculación se está rompiendo en una ciudad por una ciudad. La disminución en las áreas metropolitanas demográficas se refiere a un futuro en el que la demanda de vivienda será revalorizada de acuerdo con la accesibilidad local e impactos políticos, no con los totales nacionales. Los ganadores en este nuevo ciclo probablemente serán los mercados más pequeños y más accesibles que están ganando en atracción relativa, mientras que la fuerza de precios en los principales centros urbanos se enfrentan a presiones prolongadas.

Impacto en el mercado: Demanda reducida y precios desiguales

La paralización demográfica es ahora una realidad tangible del mercado, lo que se traduce en una clara reducción de la demanda y una divergencia brusca en las presiones de precios en las regiones. El mercado nacional cerró 2025 con una actividad reducida, ya que las reventa de hogares se mantuvieronDetenido en diciembre.en la mayoría de las regiones. Esta falta de proyección se produjo después de un año en el que la prometedora recuperación de puntos de entrada urbanos se vio negativada por una combinación de incertidumbre en la guerra comercial y el persistente desafío de la posibilidad de pagar. El resultado es un mercado en el que la cautela del comprador se ha instalado, con las transacciones en el área grande de Toronto que aún están en un 25% por debajo de los precios de antes de la pandemia.

Esta demanda de refrigeración se enfrenta a un aumento significativo en la oferta de bienes relacionados. Esto ha cambiado fundamentalmente la dinámica entre compradores y vendedores. El aumento de los inventarios, especialmente en el sur de Ontario y en la Columbia Británica, fue una tendencia destacada en el año 2025. Esto brindó a los compradores más opciones y mayor poder de negociación. En los mercados con exceso de oferta, esto ha contribuido directamente a la disminución de los precios.El precio agregado nacional de las viviendasmenos 1.5 por ciento de un año para otroEn el cuarto trimestre, los mercados de Gran Toronto y Vancouver registraron disminuciones del 5.7% y 4.1%, respectivamente. El índice compuesto de precios de viviendas en Toronto cayó un 0.7% en comparación con noviembre, y un 6.3% en comparación con el año anterior. Este es un claro indicio de una presión descendente constante en los mercados inmobiliarios.

Aun así, esta es una historia de dos Canadá. Mientras que los grandes centros urbanos luchan contra el exceso de oferta, los mercados más pequeños y asequibles demuestran notable resiliencia de precios. Los precios en partes del territorio de las praderas, del Quebec y de Canadá atlántico mantuvieron sólidos aumentos en 2025, impulsados por una mejor disponibilidad de precios. Esta divergencia regional es significativa: la ciudad de Quebec registró la mayor subida de precios anual al cuarto trimestre consecutivo entre las regiones más importantes del Canadá. A la redacción de estos datos se le puede sumar la idea de que el proceso de revalorización está en marcha, con un desplazamiento del valor de los precios a un movimiento hacia una mayor equidad económica local, en lugar de concentrarse en los destinos de alta densidad de población y de alto coste.

Uno de los factores estructurales fundamentales que alivian la presión en el futuro es la fuerte cantidad de viviendas en construcción. Como lo destacó la Canadian Mortgage and Housing Corporation.un gran volumen de apartamentos de alquiler está en construcción, lo que mejorará gradualmente la oferta en los próximos años. Esto ayudará a aliviar el mercado inmobiliario, reduciendo una fuente importante de demanda de vivienda urbana y ofreciendo un viento contrario a largo plazo para la inflación en las ciudades más caras. La configuración para 2026 es una de las ventajas continuas para el comprador en los principales metros, con una recuperación de la actividad esperada pero no un auge, ya que el mercado navega en esta nueva era de fortunas regionales divergentes.

Implicaciones financieras y sectoriales: Ganadores y perdedores

La revalorización regional del mercado inmobiliario de Canadá es ahora una realidad directa del P&L y la balanza de los participantes clave. Este cambio es un caso clásico de la presión de la demanda en puntos de concentración urbanos, con claros beneficiarios que surgen en mercados más asequibles. Para los prestamistas de hipotecas y los constructores de vivienda con una fuerte exposición a Toronto y Vancouver, el impacto es un golpe doble en las marcas y volúmenes de ventas. El análisis del Banco Nacional de Canadá muestra que la ola de demanda esconcentrados en grandes centrosCon un CMA que se vuelve froso a tan solo 1.0% en 2025. Esto, un descenso con una mayor concentración de actividad urbana, se traduce directamente en menos transacciones y una presión de descuento, estrechando los flujos de ingresos de empresas cuyos modelos de negocios están vinculados a una alto volumen y activos en áreas de alta densidad urbana.

La adaptación ya es visible en el sector de la brokería. Mientras que las ventas totales en Toronto y Vancouver se redujeron, algunas firmas están registrando mayor actividad en Ottawa, Montreal y Halifax. Los datos de Engel & Völkers revelan una diferencia drástica:Ottawa, Montréal and Halifax recorded year-over-year increases in luxury sales activityEn el año 2025, incluso Toronto y Vancouver experimentaron disminuciones en sus volúmenes de transacciones. Esto indica un cambio estratégico en la forma en que se realizan las transacciones, ya que las empresas que cuentan con una sólida comprensión del mercado local y una presencia global están teniendo mejores resultados que sus competidores. Los compradores son cada vez más selectivos y dependen de la experticia para poder operar en segmentos donde el valor es importante. En resumen, se trata de un sector en transición, donde el crecimiento depende cada vez más de la especialización regional y del conocimiento sobre los mercados de nicho.

El horizonte en el corto plazo para este ajuste está definido por el esperado del Banco Nacional (BNB) que el ciclo de revalorización en las principales ciudades durará hasta dos años. Esto brinda una fecha clara, aunque desafiante, para que los actores del sector recalibren sus perspectivas. Para los prestamistas, significa gestionar un portafolio bajo presión persistente en mercados clave mientras se busca oportunidades en regiones más resilientes. Para los constructores, señala un periodo prolongado de cautela en centros urbanos de alto costo, favoreciendo proyectos en mercados más pequeños y con precios más asequibles, donde los fundamentos de la demanda siguen siendo más fuertes. Los ganadores serán aquellos que puedan reorientar su capital y su atención operativa para ajustar su actividad a la nueva realidad, de la demanda de viviendas, por ciudad.

Catalizadores y riesgos: El camino a seguir

El camino hacia un nuevo equilibrio está en juego por dos fuerzas primordiales: la normalización deliberada del crecimiento de la población y la capacidad de mercado de absorber un periodo prolongado de desaceleración. El catalizador es evidente. El gobierno federalPlan de Niveles de Inmigración para el año 2025podido reducir de forma exitosa las inmigraciones indeseadas, conLas salidas netas se acelerarán hasta llegar a los 176,000 en el tercer trimestre de 2025.Esta política ahora es el motor central para controlar la demanda en los centros urbanos más sobrecalentados. Como Ottawa destina el 5% de la recaudación para residentes temporales de un nivel máximo de 7,6%, se espera que otros flujos netos de personas se detengan en 2027. El impacto directo se ha visto en el primer descenso anual de población registrado en Ontario y en la Columbia Británica. Esta reducción constante en el impulsor principal de la demanda urbana es la fuerza primaria que eventualmente estabilizará los precios, pero su ritmo determinará el cronograma de recuperación.

El riesgo principal es que la debilidad actual persista por más tiempo del que espera el mercado, lo que podría desencadenar un ciclo de revalorización más amplio en los precios de las viviendas.disminuido un 1,5% interanual en el cuarto trimestre de 2025Los mercados de Gran Toronto y Vancouver experimentaron disminuciones del 5.7% y el 4.1%, respectivamente. Si la cautela de los compradores aumenta o la incertidumbre económica se intensifica, esto podría extenderse más allá de los centros urbanos iniciales. La gran cantidad de unidades de alquiler en construcción constituye una reserva de suministro a largo plazo. Pero, a corto plazo, un período prolongado de bajas ventas podría obligar a reducir aún más los precios para liquidar el inventario, especialmente en los mercados más caros. El riesgo no es solo una demora en la venta de las viviendas, sino también una posible aceleración de los cambios en los precios ya iniciados.

En cuanto a las perspectivas, el mercado de primavera ofrece una prueba modesta pero crítica. Los pronósticos sugieren una recuperación, pero no una subida. La Asociación de la Industria Inmobiliaria Canadiense espera que las ventas nacionales de viviendas crezcan5.1% en el año 2026, una caída de las proyecciones anteriores. Se espera que este alivio se ejecute principalmente en Británica Columbia y Ontario, mismas regiones que se enfrentan con los descensos más violentos en el porcentaje de población y el precio. Algunas regiones en las que se espera que ocurra el alivio son: Británica Columbia y Ontario. Se espera que los descensos en los precios y el porcentaje de población se produzcan en estas regiones. Esto quiere decir que se está produciendo un alivio, una demanda acumulada y una compra cautelosa. Los descensos en los costos de endeudamiento y el mejoramiento en el costo de una vivienda asequible han restablecido certezas, pero la herencia de altos intereses y un cambio en las tendencias migratorias significan que no es probable que el mercado vuelva a experimentar otro boom nacional. Lo importante es que el trayecto futuro del mercado se definirá por la interacción entre un enfriamiento deliberado impulsado por la política y la resistencia del mercado ante una persistente desaceleración.