Mercado de la vivienda en Canadá: del boom nacional al reajuste de precios en la región

El panorama de mercado de vivienda de Canadá está cambiando. La era del boom nacional, impulsado por la inmigración, está dando paso a un paisaje de mayor desigualdad regional, impulsado por una fascinante transformación demográfica. El núcleo de esta transformación es una normalización aguda del crecimiento de la población, centrado en una manera que reprime la experiencia urbana.

Los números cuentan la historia de un motor que se ha detenido en su funcionamiento. En el tercer trimestre de 2025, la población de Canadá…disminuyó en 76.068 personas (-0,2%)Esto representa el primer descenso trimestral en décadas. Esto ocurre después de…disminución trimestral de 0.4% anualizadoEs el descenso más significativo que se haya registrado hasta ahora. El factor político responsable de esto es claro: el Plan de Niveles de Inmigración para el año 2025 ha reducido activamente las entradas de residentes no permanentes. Como resultado, las salidas netas aumentaron a 176,000 personas en ese mismo trimestre. Este enfriamiento deliberado de la presión demográfica ya se está sintiendo en la realidad, especialmente en las ciudades más grandes del país.

No se ve una aceleración uniforme. Si bien, en áreas más pequeñas el crecimiento se ve reducido a 0,8% en 2025, en comparación a 1,4%.El crecimiento de CMA disminuyó al 1.0%.de un sólido 3.6% en el año anterior. Este choque de demanda altamente urbanizada es el mecanismo clave. Ha estancado la urbanización por primera vez en décadas, ya que las personas se están alejando cada vez más de los centros más caros. La tendencia es un arbitraje de la rentabilidad, en la que la formación de hogares y los nuevos arribos encuentran una mayor atractivo fuera de los grandes métros.

La consecuencia es un mercado en transición estructural. Durante años, el crecimiento de la población y los precios de las viviendas se movían de forma conjunta. Ahora, esa relación está desapareciendo, ciudad por ciudad. La disminución en la demanda de viviendas en las áreas metropolitanas indica que en el futuro, los precios de las viviendas se determinarán según la asequibilidad local y los efectos de las políticas gubernamentales, y no según las cifras nacionales. Los ganadores de este nuevo ciclo probablemente serán los mercados más pequeños y más asequibles, que ganan en atractividad relativa. Mientras tanto, el poder de fijación de precios de los principales centros urbanos enfrentará un reto prolongado.

Impacto en el Mercado: Demanda de Refrigeración y Diferencias en los Precios

El estancamiento demográfico se ha convertido en una realidad del mercado, lo que se refleja en una clara disminución de la demanda y en una marcada divergencia en las presiones de precios entre las diferentes regiones. El mercado nacional cerró el año 2025 con una actividad reducida, ya que las ventas de viviendas se mantuvieron bajas.Europa amenazada de desregulación por las sanciones del JapónEn la mayoría de las áreas, este resultado no muy satisfactorio se produjo después de un año en el que las esperanzas de recuperación en los principales centros urbanos se vieron frustradas debido a la incertidumbre relacionada con la guerra comercial y a los continuos problemas de asequibilidad. El resultado es un mercado en el que los compradores actúan con cautela. Las transacciones en la región del Gran Toronto siguen siendo aproximadamente un 25% más bajas que los niveles previos a la pandemia.

La demanda de refrigeración proviene del aumento significativo del suministro, lo cual ha alterado en gran medida la dinámica entre comprador y vendedor. El incremento de inventario, especialmente en el sur de Ontario y en Columbia Británica, fue una tendencia significativa en 2025, lo cual dio a los compradores más opciones y poder de negociación. En los mercados con el mayor sobresaturación, esto ha contribuido directamente a la disminución de precios.

El precio agregado de las viviendas a nivel nacionalSe redujo un 1,5% anualEn el cuarto trimestre, los mercados de Gran Toronto y Vancouver registraron disminuciones del 5.7% y el 4.1%, respectivamente. El índice compuesto de precios de viviendas en Toronto cayó un 0.7% en comparación con noviembre, y un 6.3% en comparación con el año anterior. Este es un claro indicio de una presión descendente constante.

Pero esta es la historia de dos Canadá. Mientras que los grandes centros urbanos se enfrentan con el sobrecoste, los mercados más pequeños y más asequibles están demostrando una notable resiliencia en los precios. Los precios en partes de las praderas, el Quebec y el Atlántico del Canadá mantuvieron ganancias sólidas en 2025, impulsados por mejores condiciones de asequibilidad. Esta división regional es vívida: la ciudad de Quebec registró la mayor subida de precios anual (13.2%) de entre las regiones principales del Canadá durante el séptimo trimestre consecutivo. Los datos confirman que la vuelta de los precios es el camino, con el valor que se desplaza de los hístos de alta densidad a economías locales más equilibradas.

Un factor estructural clave que contribuye a reducir la presión futura es el número récord de unidades de alquiler que se están construyendo actualmente. Como destacó la Canada Mortgage and Housing Corporation…Un gran volumen de unidades de apartamentos de arrendamiento se están construyendoEsto permitirá mejorar gradualmente la oferta de viviendas en los próximos años. Esto ayudará a aliviar el agudo problema del mercado inmobiliario, reduciendo así una de las principales fuentes de demanda para la vivienda urbana. Además, esto representará un obstáculo a largo plazo para la inflación de precios en las ciudades más caras. Para el año 2026, se espera que los compradores sigan teniendo ventajas en las grandes ciudades. Se prevé un repunte en las actividades comerciales en primavera, pero no un aumento significativo, ya que el mercado está experimentando esta nueva era de diferencias entre las condiciones económicas de las diferentes regiones.

Implicaciones financieras y sectoriales: ganadores y perdedores

La revalorización de precios de la vivienda en la región de Canadá, ahora se exponen de forma directa en los estados financieros y las cuentas de resultados de los principales participantes. Esta transformación es un caso clásico de demanda comprimida en los hístores urbanos concentrados, con ganadores claros en los mercados más asequibles. Para los financiadores y los constructores que tienen una marcada exposición a Toronto y Vancouver, el impacto es un golpe doble en las margas y volúmenes de ventas. El análisis del Bank of Canada muestra que la fuerte demanda está enconcentrados en principales puestos de controlEl crecimiento de CMA se reducirá hasta el 1.0% en el año 2025. Este descenso en el ritmo de crecimiento se traduce directamente en menos transacciones y presión de precios más bajos. Esto, a su vez, reduce los ingresos de las empresas cuyos modelos de negocio dependen de actividades urbanas de alto volumen y alto valor.

La adaptación ya se puede ver en el sector de agencias de inmobiliarias. Mientras que los volúmenes de ventas globales en Toronto y Vancouver sufran un declive, algunas empresas están viendo una actividad en crecimiento en Ottawa, Montreal y Halifax. Los datos de Engel & Völkers revelan una marcada divergencia:Ottawa, Montreal y Halifax registraron aumentos en las ventas de productos de lujo, en comparación con el año anterior.En 2025, incluso mientras que Toronto y Vancouver tuvieron una caída. Esto sugiere un cambio estratégico en el volumen de transacciones alejándose de las ciudades más grandes. Los corredores de seguros con insight local sólido y alcance global están superando a sus mercados, a medida que los compradores se vuelven más selectivos y confían en la especialización para buscar los segmentos más sensibles a la valoración. La base de la cuenta es un sector en transición, donde el crecimiento depende de la especialización regional y del conocimiento de los mercados de nicho.

El horizonte sobre el que se basará el ajuste de inmediato es el que el Banco Nacional prevea que el ciclo de revaloraciones en las principales ciudades vaya a durar hasta dos años. Esto proporciona una fecha límite clara, aunque desafiante, para que las entidades del sector recaliqueten. Para los prestamistas, significa gestionar un portafolio que va a sufrir una presión constante en los mercados clave, procurando oportunidades en regiones más resistentes. Para los constructores, indica un periodo de cautela prolongado en los centros urbanos más caros, en favor de proyectos en regiones más pequeñas y a precios más asequibles, en donde los fundamentos de demanda sigan siendo más fuertes. Los ganadores serán aquellos que puedan modular su capital y su atención operacional para hacerse a la nueva realidad de la demanda de vivienda en cada ciudad.

Catalizadores y riesgos: El camino a seguir

El camino hacia un nuevo equilibrio depende de dos fuerzas primordiales: el propósito de normalizar el crecimiento de la población y la habilidad de mercado de absorber un periodo prolongado de desaceleración. El catalizador es claro.Plan de Niveles de Inmigración para el año 2025ha logrado reducir de forma exitosa las entradas de residentes no permanentes, conLas salidas netas se acelerarán hasta llegar a los 176,000 en el tercer trimestre de 2025.Esta política se ha convertido en el mecanismo central para reducir la demanda de vivienda en los centros urbanos más sobrecalentados. Dado que Ottawa tiene como objetivo fijar un porcentaje del 5% para los residentes temporales, desde un nivel máximo del 7.6%, se espera que haya una mayor disminución en el número de personas que abandonan esos lugares hasta el año 2027. El impacto directo se nota en las primeras disminuciones anuales en el número de habitantes de Ontario y Columbia Británica. Esta reducción constante en la demanda de vivienda será la fuerza principal que finalmente estabilizará los precios. Pero el ritmo de esta reducción determinará el plazo para la recuperación.

El riesgo principal es que la actual ligereza persista más de lo que el mercado espera, provocando un ciclo de revalorización más amplio.se redujo 1.5 porciento en comparacion con el año pasado en el cuarto trimestre de 2025Y los mercados de mayor rango de Toronto y Vancouver registraron descensos del 5.7% y del 4.1%, respectivamente. Si la cautela de los compradores aumenta o la incertidumbre económica se agudiza, esto podría extenderse más allá de los primeros centros urbanos. El récord de pipelino de pisos de arrendamiento en construcción brinda un alivio de la oferta de largo plazo, pero en el corto plazo, una prolongación de periodo de ventas débiles podrían forzar descuentos más profundos para vaciar la existencia, particularmente los mercados más caros. El riesgo no es solo una estalla, sino una posible intensificación de la represión que ya comenzó.

Mirando hacia el futuro, el mercado de primavera representa una prueba importante, aunque no muy importante. Las predicciones sugieren un repunte, pero no un aumento significativo. La Asociación de Bienes Raíces de Canadá espera que las ventas de viviendas aumenten a nivel nacional.5.1% en el año 2026Una recesión de la demanda, que es tan importante como la propia actividad productiva, ha sido precisamente lo que se está ocurriendo. En particular, mientras que la demanda de autos se redujo drásticamente en el primer semestre de este año, la demanda de automóviles nuevos de 2021 y 2022 se mantuvo en los niveles anteriores a la crisis, registrando un incremento de 1.6 porciento de la demanda total.