La represión en California contra las compañías que compran viviendas, y su impacto en las tendencias de inversión inmobiliaria

La sesión legislativa de California para el año 2025 marcó un cambio crucial en la política habitacional del estado. Se hizo especial énfasis en reducir la influencia de los inversores institucionales en los mercados de viviendas de alquiler para unidades residenciales. En el centro de este esfuerzo se encuentra la Ley 1240 de la Asamblea Legislativa, que prohíbe que las entidades comerciales que posean más de 1,000 viviendas de alquiler para unidades residenciales adquieran más propiedades, lo que de hecho limita su dominio en el mercado.De acuerdo con CalMatters.Esta reforma regulatoria, junto con las reformas más amplias en el suministro de viviendas, ha provocado una redefinición de las estrategias de los inversores inmobiliarios institucionales. Para estos actores, los riesgos y oportunidades a largo plazo dependen de cómo manejen un entorno regulatorio cada vez más estricto, al mismo tiempo que se adapten a las dinámicas del mercado en constante cambio.

El panorama regulatorio: un enfoque de dos vertientes

La agenda legislativa de California para los años 2025-2026 refleja una estrategia doble: limitar la explotación excesiva por parte de las empresas en los mercados inmobiliarios, al mismo tiempo que se acelera la producción de viviendas. La ley AB 1240 tiene como objetivo castigar a empresas como Invitation Homes.Posee 11,222 propiedades unifamiliares.En el estado, mediante la imposición de prohibiciones para adquirir propiedades y la obligación de vender las posesiones excesivas a terceros independientes. Los críticos sostienen que el umbral de 1,000 propiedades es demasiado alto; grupos de defensa de los derechos de los ciudadanos piden que se establezca un límite de 100 viviendas, para abordar de manera más eficaz la distorsión del mercado.De acuerdo con Saje.Mientras tanto, medidas complementarias como el AB 712 y el SB 79 tienen como objetivo agilizar los procesos de aprobación de proyectos de vivienda. Estas medidas ofrecen a los desarrolladores incentivos, como exenciones según la CEQA para proyectos situados en zonas ya existentes, así como permisos para construir en áreas cercanas a centros de transporte.Como detallado por AllView Real Estate.Estas reformas indican un esfuerzo más amplio por equilibrar la actividad de los inversores con las necesidades de las familias que trabajan.

Riesgos para los inversores institucionales: Restricciones regulatorias y reacciones negativas del mercado

El riesgo más inmediato para los inversores institucionales radica en las restricciones de adquisición impuestas por AB 1240. Las entidades que superan el umbral de 1,000 propiedades se enfrentan ahora a la obligación de vender sus activos, lo cual podría perturbar las estrategias de crecimiento que dependen de compras masivas. Por ejemplo, empresas como COBRA 28, LP y JD Home Rentals, que poseen amplios portafolios de viviendas individuales, deben optar entre reducir sus operaciones o cambiar a otras clases de activos.Como informó la Biblioteca de California.Además, los mecanismos de aplicación de la ley, como las sanciones por incumplimiento, generan incertidumbre en las operaciones.

Más allá de los obstáculos regulatorios, los inversores institucionales enfrentan también riesgos relacionados con su reputación. Estudios realizados por el Centro Furman de la NYU destacan que en mercados como Nueva York, los propietarios corporativos cobran alquileres un 3% más altos y realizan 1.5 veces más desahucios por cada 100 unidades, en comparación con los propietarios individuales. Aunque el mercado de California es diferente, preocupaciones similares sobre la asequibilidad y las tasas de desahucio han generado una mayor atención por parte del público y de los órganos legislativos. Los grupos de defensa advierten que, si no se establecen requisitos de transparencia más estrictos, como la divulgación de información sobre la propiedad beneficiaria, los propietarios corporativos podrían explotar lagunas legales para evadir las restricciones impuestas por la ley.De acuerdo con Saje.Español:

Oportunidades en un mercado en constante cambio

A pesar de estas dificultades, el entorno regulatorio de California también ofrece oportunidades para los inversores institucionales que estén dispuestos a adaptarse. La necesidad de expandir la oferta de viviendas ha generado oportunidades en el desarrollo de viviendas multifamiliares y en áreas urbanas. Por ejemplo, las exenciones del CEQA para proyectos calificados en la ley AB 130 han incentivado a los inversores a orientarse hacia el desarrollo de viviendas urbanas y unidades residenciales auxiliares, donde los obstáculos regulatorios son menores. Esto se enmarca en tendencias generales: en 2025, California experimentó un aumento en las transacciones inmobiliarias, ya que las tasas de interés se estabilizaron, atrayendo nuevamente el capital institucional al mercado.

Además, el enfoque del estado en la vivienda asequible podría beneficiar a los inversores que dan prioridad a las reformas y la construcción de nuevos edificios. Mientras que los críticos sostienen que los propietarios corporativos dan prioridad al beneficio económico sobre las necesidades de la comunidad, los defensores señalan que estas empresas suelen mejorar las condiciones de los inmuebles mediante actualizaciones que requieren mucho capital.Como informó Independent.Por ejemplo, las empresas que se centran en la rehabilitación de propiedades en dificultades pueden estar alineadas con los objetivos estatales para mejorar la calidad de la vivienda, al mismo tiempo que evitan los riesgos asociados a las compras especulativas.

Estudios de casos y estrategias adaptativas

La experiencia de Charlotte-Mecklenburg ofrece ejemplos instructivos. De 2010 a 2023, las empresas que poseían propiedades en esa área aumentaron su participación en el mercado en un 53%, lo que generó debates sobre la asequibilidad y la calidad del entorno en los vecindarios. Mientras que algunos estudios relacionan la propiedad por parte de empresas con alquileres más altos y desalojos, otros destacan su papel en la revitalización de propiedades subutilizadas. Los inversores de California también están adoptando estrategias similares, como la diversificación hacia activos multifamiliares o el aprovechamiento de medidas regulatorias para desarrollar proyectos en áreas poco utilizadas.

A nivel local, las empresas también están explorando alianzas con los gobiernos locales para cumplir con las regulaciones. Por ejemplo, los desarrolladores aprovechan las disposiciones relacionadas con los honorarios de abogados en la ley AB 712 para oponerse a aquellos organismos que retrasan los proyectos de vivienda, lo que permite una mayor rapidez en la recuperación de la inversión.Como detallado por AllView Real Estate.Estas estrategias destacan la importancia de la agilidad en un entorno regulatorio que sigue evolucionando constantemente.

Conclusión: Equilibrar el riesgo y la resiliencia

La acción de California contra la compra de viviendas por parte de empresas representa un punto de inflexión importante para los inversores inmobiliarios institucionales. Aunque la ley AB 1240 y las reformas relacionadas imponen restricciones claras, también crean oportunidades para aquellos inversores que se alinean con las prioridades del estado, como la vivienda asequible y el desarrollo sostenible. El éxito a largo plazo de estos inversores dependerá de su capacidad para adaptarse a los cambios regulatorios, diversificar sus carteras de inversiones y demostrar su valor más allá de la mera extracción de ganancias. A medida que se forma el mercado inmobiliario en 2026, la interacción entre políticas y inversiones seguirá siendo una característica definitoria del panorama inmobiliario de California.