Comprar a un hermano que nunca pagó ni un centavo: Los números detrás de esta operación

Heredar una casa junto con un hermano significa que se tiene una propiedad compartida al 50%, independientemente de quién haya pagado por ella. Ese es el punto de partida. El documento legal que acredita quién posee la propiedad refleja esta división de derechos. Si deseas mantener la casa, puedes comprar la parte que corresponde a tu hermano. Pero hay una diferencia importante que muchas familias no comprenden: cambiar el documento legal no elimina automáticamente al hermano del pago de las deudas relacionadas con la hipoteca.

El documento de propiedad y el recibo de la hipoteca son obligaciones legalmente separadas. El documento de propiedad regula la propiedad sobre la tierra. El recibo de la hipoteca, por su parte, representa una promesa personal de reembolsar el préstamo. Cuando compras la propiedad de tu hermano o hermana, puedes transferir su derecho de propiedad mediante un nuevo documento, como un documento de renuncia a los derechos de propiedad. Esto actualiza los títulos de propiedad y te da la propiedad exclusiva en papel. Sin embargo, si tu hermano o hermana firmó el recibo de la hipoteca original, seguirán siendo responsables personalmente con el prestamista. El prestamista no está obligado por este acuerdo familiar privado.

Esto crea una verdadera vulnerabilidad. Si dejas de pagar los plazos de pago, el prestamista puede seguir exigiendo el pago completo, incluso después de que tu hermano o hermana sea eliminado de la escritura del propiedad. Como explica un asesor legal, en estados como Carolina del Norte, la transferencia de la propiedad generalmente no elimina al copropietario de las obligaciones relacionadas con la hipoteca. El prestamista debe aprobar un nuevo plan de refinanciamiento o algún otro cambio formal para liberarlo de esa responsabilidad. Sin ese paso, el nombre de tu hermano o hermana seguirá apareciendo en la escritura del propiedad.

En resumen, comprar la propiedad de un hermano o hermana implica dos procesos distintos. Es necesario manejar la transferencia de propiedad a través del documento legal correspondiente. Además, es preciso resolver las deudas con los prestamistas. Si no se hace esto, el hermano o hermana quedará expuesto y eso podría complicar su seguridad financiera.

Los mecanismos de la adquisición: el contrato de compra versus la hipoteca

El proceso de adquisición de tu hermano implica dos pasos jurídicos y financieros distintos. Completar uno no lo hace automáticamente el otro. Debes manejar el traslado de la propiedad por separado de la obligación de la deuda.

El primer paso es cambiar la escritura para reflejar tu propiedad única. Esto se hace a través de un documento legal llamado escritura de renuncia. Tu hermano firma este formulario, renunciando formalmente a su reclamo sobre la propiedad. Luego la escritura debe ser notarizada y registrada en la oficina de registro del condado para hacer que la modificación sea oficial y parte de la documentación pública. Esto actualiza el título y te da la propiedad legal en papel.

El segundo paso, y a menudo el más complejo, consiste en excluir al hermano o hermana de la hipoteca. En este punto, la separación legal entre las propiedades y las deudas se vuelve crucial. Simplemente cambiar el documento de propiedad no libera al hermano o hermana de su obligación de pagar el préstamo, es decir, la hipoteca. Ellos siguen siendo responsables frente al prestamista por la totalidad de la cantidad adeudada, incluso después de que se les excluya del documento de propiedad.

Para dejar a tu hermano libre de esta responsabilidad, necesitas la aprobación del prestamista. El camino más común es refinanciar el préstamo por completo en tu nombre solamente. Esto requiere que seas calificado para el nuevo préstamo basado en tu ingreso y crédito. El prestamista luego paga el antiguo hipoteca y emite uno nuevo, formalmente liberando a tu hermano.

Si no es posible realizar un refinanciamiento, otra opción es solicitar un préstamo en el cual el prestamista transfiera la obligación hipotecaria a usted, mientras que formalmente libera a su hermano/sora de la deuda. Sin embargo, los prestamistas suelen ser cautelosos al respecto y podrían no estar de acuerdo, especialmente si su hermano/sora era copropietario del préstamo o si el préstamo no puede ser asumido por él/ella.

La línea que se debe entender es que estos son procesos separados. Puede transferir la escritura y mantener un copropietario en la hipoteca o refinanciar y obtener una nueva escritura. Para resolver plenamente la situación, es necesario completar ambos pasos.

El Precio Justo: Cómo calcular un traspaso de propiedad cuando uno de los hermanos no hizo nada al respecto.

El punto de partida para cualquier adquisición es cuál es el valor actual del inmueble. Necesitarás una valoración profesional para determinar laValor de mercado actualde la propiedad. Esta es la cantidad de base. Legalmente, ya que cada uno es el propietario de un 50% de la propiedad, el precio de compra sin complicaciones sería la mitad de esa valoración. Eso es la simple matemática de la propiedad equitativa.

Pero en realidad, la situación rara vez es tan simple. El hermano que no hizo nada para pagar por el alquiler de la vivienda ha vivido allí sin pagar ningún alquiler durante años. Esto crea un desequilibrio que debe resolverse. El hermano que pagó las facturas: hipotecas, impuestos, seguros y reparaciones, ha asumido la carga financiera de mantener la propiedad, mientras que su hermano se benefició de no tener que pagar nada por el alquiler.

Aquí viene el concepto de “gastos de transporte”. Estos son los gastos continuos que ha tenido que soportar el hermano que paga. El precio de la salida puede ajustarse para tener en cuenta esto. Por ejemplo, si el hermano que paga ha sufragado todos los gastos durante cinco años, el acuerdo final podría reflejar que tiene derecho a alguna compensación por aquellos años de pagos extras. Esto no es que el valor de la casa cambie; es que se hace un recuento financiero entre los dos.

La clave es que el precio justo no se basa únicamente en el valor de mercado actual del bien. Se trata también de reconocer el tiempo y los costos que ha tenido que soportar el hermano o hermana que paga. Para lograr una separación equitativa, ambas partes deben acordar un precio que sea justo, teniendo en cuenta toda la historia. Esto significa que la cantidad pagada puede ser más de la mitad del valor real de la casa, o bien, puede consistir en un pago único, además de un reconocimiento de los gastos pasados.

En resumen, para que un rescate sea justo hay que hacer más que un cálculo simple. Se necesita mirar sinceramente a quién le pagan cuánto y cuándo. Al tomar en cuenta los cargos de mantenimiento, se crea un acuerdo que reconoce el sacrificio financiero de uno de los hermanos y ayudan a conservar la relación. Se convierte en un acuerdo legal en un acuerdo justificado.

Pasos prácticos y errores comunes

Para que un plan se transforme en una transacción sin contratiempos, es necesario contar con un mapa claro y tener en cuenta los obstáculos del mundo real. El primer paso es redactar un acuerdo por escrito. Este documento debe esbozar el precio acordado, las condiciones de pago y la fecha de finalización. Es una herramienta sencilla pero poderosa que fija las expectativas y proporciona una base legal. Para una transacción en una propiedad familiar, conviene contar con el asesoramiento de un abogado de inmobiliarias. Él puede asegurar que el acuerdo sea exigible y cubra todos los detalles necesarios, protegiendo así a ambas partes de futuras malentendidos.

Sin embargo, incluso con un contrato sólido, las tensiones emocionales son un riesgo común. Los desacuerdos sobre el valor del inmueble, la equidad del precio de compra o las contribuciones financieras anteriores pueden agotar rápidamente la relación entre las partes. Como señala uno de los guías…Membres del mismo hogar a menudo no acuerdan acerca de las tasas y las condiciones relativas al pago.Y las disputas del pasado pueden volver a surgir. Por eso, es crucial mantener una comunicación clara y honesta. Si las emociones se intensifican, se debe considerar la posibilidad de recurrir a la mediación para encontrar una solución neutral. Sin un enfoque estructurado, estos conflictos pueden escalar hasta convertirse en acciones legales, lo cual resulta costoso y dañino.

Sin embargo, el riesgo financiero más importante es no enfocarse en otorgar un préstamo hipotecario. El ejemplo de Carolina del Norte muestra cómo esto ocurre.Una transacción de adquisición o transferencia de títulos puede eliminar al copropietario del registro de propiedad. Pero, por lo general, esto no implica que esa persona deje de estar incluida en el documento de la hipoteca.Esto quiere decir que su hermano sigue siendo el responsable personalmente al proveedor de crédito. Si usted no paga en su debido tiempo, el proveedor de crédito puede ir a la curia para atraparlo con todo el monto de la deuda. Esto no solo perjudica su crédito, sino que también crea una gran vulnerabilidad para usted, ya que su problema financiero podría complicar su propietario.

En resumen, para que una adquisición sea exitosa, es necesario tomar medidas en dos aspectos: primero, se debe completar la transferencia de propiedad mediante un documento legal y un acuerdo correspondiente; segundo, se debe liberar formalmente a tu hermano de las deudas hipotecarias, a través de un refinanciamiento aprobado por el prestamista o mediante la asunción de las deudas del préstamo. Si se omite cualquiera de estos pasos, el trato quedará incompleto y todos estarán expuestos a riesgos innecesarios. Al seguir estos pasos prácticos y prevenir los errores comunes, podrás manejar esta transacción compleja con mayor claridad y confianza.

¿Qué ver?: Catalizadores y riesgos

El camino a seguir depende de dos escenarios principales. La opción preferida es una refinanciación del préstamo hipotecario de manera fluida. La alternativa, que se utiliza como último recurso, consiste en la venta forzada de la propiedad a través de una acción de división de bienes. Comprender estos factores y los riesgos asociados es clave para poder manejar esta situación con éxito.

El catalizador principal es asegurar una refinanciación aprobada por el prestamista. Este es el método más fácil de completar la transacción. Requiere que te quites la condición de crédito para un nuevo préstamo solo en tu nombre, basado en tu ingreso y crédito. Si el crédito de tu hermano es deficiente o el rango de crédito del préstamo es elevado, lo que significa que debes endeudar una gran porción del valor de la casa, el prestamista puede denegar la solicitud. En ese caso, la transacción de compra se pospone y debes considerar el siguiente paso.

La alternativa es llevar a cabo una acción de partición. Se trata de una venta ordenada por el tribunal. Es una opción costosa y destructiva, que se utiliza cuando las negociaciones familiares fracasan completamente. Como señala un experto en derecho:Además, el uso de particiones es un último recurso.Es una solución que debería evitarse siempre que sea posible. El proceso puede ser largo y costoso; además, los gastos legales se distribuyen entre los propietarios insatisfechos. Lo más importante es que esto convierte una disputa familiar en un conflicto legal público, lo cual puede dañar permanentemente las relaciones entre las personas involucradas.

La conclusión es que estos son los dos caminos principales. El refinanciamiento es la opción preferida y menos destructiva. La separación es la opción de último recurso, muy costosa, que destroza la relación. Su foco debe ser hacer que el refinanciamiento funcione. Para ello, debe preparar una documentación financiera sólida y estar lista para actuar si la aprobación del prestamista es condicional. Al vigilar estos catalizadores y riesgos, puede dirigir el proceso hacia una resolución que proteja tanto sus finanzas como sus familias.