Los proyectos de vivienda para alquiler alcanzan un nivel de rendimiento: el 8% en las casas “estabilizadas”, frente al 4% de los arrendadores que utilizan terrenos públicos.

El capital destinado a la construcción para alquiler ha llegado a un límite en cuanto a rendimiento. La cantidad de dinero que se obtiene de esto proviene de transacciones privadas, y la mayoría de los inversores minoristas ni siquiera pueden comprar ese tipo de activos. NexMetro Communities, un desarrollador de Arizona, está abriendo sus “activos estabilizados”.El portafolio Avilla Homes está dirigido a inversores acreditados a través de un fondo de acciones preferenciales, con el objetivo de obtener un 8% de ganancias.Dos palabras son las que realmente importan. “Construcción para alquiler” significa que las casas están diseñadas específicamente para ser alquiladas, y no para venderse. “Estabilizado” significa que las casas ya están construidas y en alquiler; es lo contrario de una inversión en la fase de construcción. Y el 8% es la cifra que merece atención antes de que el titular del artículo se pierda de vista.

La puerta es algo que merece ser destacado en primer lugar. Se trata de una oferta privada destinada únicamente a inversionistas acreditados, dentro del portafolio de un desarrollador privado. No hay exchanges ni liquidez alguna. Para los propietarios minoristas que leen sobre esto, ese 8% es algo que, básicamente, está fuera de su alcance. Pero eso lo hace útil por otro motivo: como un indicador del precio que el capital privado exige ahora de esta clase de activos.

¿Por qué “estabilizado” es la palabra en la que se debe confiar?

El cambio de la construcción hacia el rendimiento de flujo de caja no es una coincidencia; es simplemente cómo el mercado interpreta los datos. La estrategia de construir para alquilar tuvo un verdadero aumento en su actividad, pero luego se agotó su poder de fijación de precios. El crecimiento del alquiler nacional fue de aproximadamente 5% anual a principios de 2023.Se desvanecerá prácticamente a cero para principios de 2026., yLa tasa de ocupación disminuyó de aproximadamente el 94% a alrededor del 92%.La respuesta es visible en la cadena de construcción, queSe redujo aproximadamente a la mitad, de más de 120,000 unidades en funcionamiento a principios de 2024, a alrededor de 63,000 unidades.El capital no ha abandonado el sector; se ha vuelto selectivo, favoreciendo los activos con un rendimiento operativo comprobado, en lugar de aquellos que necesitan supuestos de crecimiento de ingresos para funcionar.

Ese es precisamente el tipo de activo que NexMetro ofrece ahora. Se trata de un fondo establecido y arrendado; es la forma en la que los inversores están dispuestos a mantenerlo. Además, el rendimiento que solicitan por mantenerlo es del 8%.

El número que cambia la lectura

Ahora, coloque ese 8% junto al lado público de la misma operación comercial. De esa manera, la diferencia se convierte en el tema principal.

Los propietarios de viviendas que aparecen en la lista y que poseen viviendas alquiladas de tipo “single-family” o apartamentos, cotizan aproximadamente 16 veces el EBITDA. Además, distribuyen dividendos comunes del 4% al 4.5%. American Homes 4 Rent y Invitation Homes, los dos propietarios de viviendas de tipo SFR más cercanos al modelo de construcción para alquiler, ofrecen rendimientos de aproximadamente 4.1% y 4.4%, respectivamente. Los propietarios de apartamentos como Independence Realty y Mid-America, en cambio, ofrecen rendimientos de alrededor del 4.6% y 4.9%, respectivamente. Se trata de empresas con márgenes altos y flujo de caja estable. Los márgenes de EBITDA son de entre los 50% y 60%. Sin embargo, su crecimiento en ingresos es moderado, y el crecimiento de sus ingresos por alquileres es nulo.

Ocho por ciento sobre…PreferidoLa posición que ocupa es aproximadamente el doble de lo que pagan los grandes propietarios públicos.ComúnLos accionistas, desde una posición más alta en la estructura de capital. Independientemente de las limitaciones estructurales, esa diferencia no es dinero gratuito. Es una medida del costo de capital del sector: el valor marginal que se obtiene por cada dólar privado invertido hoy en viviendas alquiladas requiere casi el 8% para ser dueño de ellas; en cambio, las propiedades públicas de calidad y líquidas suelen valer alrededor del 4%. En un sector donde no hay crecimiento en los ingresos por alquiler, la diferencia entre esos dos números representa todo el valor comercial.

Existe un área pública que sí se acerca al valor privado del 8%: son operadores de pequeña escala que aportan valor, como NexPoint Residential. Estos operadores ofrecen una tasa de valoración de más del 9%, pero su valor EBITDA es mucho más bajo. Es el caso de los valores en dificultades, que presentan el mismo tipo de riesgo relacionado con la falta de liquidez que los valores privados. El mercado no está subvalorando la barata; está valorando el riesgo y la liquidez. Las empresas grandes son más baratas porque representan el lado seguro y líquido de ese mismo grupo de empresas.

¿Qué implica esto para un portafolio de ventas al detalle?

Para un inversor minorista, el fondo NexMetro es una señal, no una oportunidad de inversión. El tema que representa –las familias que desean tener una casa unifamiliar sin hipoteca– sigue siendo la principal motivación detrás de la estrategia de construcción para alquiler, que todavía representa una gran parte del mercado.Aproximadamente el 7% de todos los proyectos de construcción de viviendas unifamiliares en los Estados Unidos.Pero no se paga para perseguirlo a través de un 8% de rentabilidad privada, sin posibilidad de salida. Los propietarios públicos te ofrecen la misma rentabilidad, además de liquidez y diversificación. La rentabilidad que el mercado ofrece es el precio de calidad.

En la situación actual, se trata de una acción con flujo de caja estable, pero no de una acción relacionada con el crecimiento. El margen de ganancia en este sector ya ha disminuido, y el volumen de proyectos de construcción también está disminuyendo. Por lo tanto, la razón para mantener esta acción es la renta y la estabilidad que aporta al balance general de la empresa. Se trata de algo que ayuda a estabilizar la situación financiera, no de algo que impulse el crecimiento. El factor que podría cambiar esa situación es el mismo que se observa en los datos anteriores: el crecimiento del alquiler vuelve a ser positivo, una vez que el volumen de proyectos de construcción disminuye. Eso permitiría recuperar el poder de precios que el rendimiento actual del 4% simplemente ignora. Tengan cuidado con eso, no con las próximas noticias sobre rendimientos privados, antes de considerar que un multiplicador estable es una señal de crecimiento.

El 8% no es el precio que se ofrece a los inversores minoritarios. Es simplemente el precio al que los capitales privados consideran que existe riesgo. Los propietarios públicos, con un rendimiento de la mitad de ese valor, son lo que realmente compra ese precio.