El “Empuje de Brixmor en 2026”: IA, ocupación y 70 millones de dólares en nuevos alquileres

Fecha de contacto10 de febrero de 2026

Instrucciones:

• Se espera que el crecimiento del NOI para el año 2026 sea de entre el 4.5% y el 5.5%. Este aumento se debe a una contribución adicional de más de 450 puntos básicos en los alquileres básicos.
• La guía de Nareit FFO es de $2.33 a $2.37 por acción, lo que representa un crecimiento del 4.4% en el punto medio.
• Se prevé que aproximadamente 43 millones de dólares en inversiones relacionadas con los oleoductos, que ya han sido firmados pero aún no se han iniciado las obras, comenzarán a funcionar de manera regular a lo largo del año 2026.
• Se espera que los ingresos considerados incobrables representen entre 75 y 100 puntos básicos del total de los ingresos.

Comentarios de negocios:

Excelente rendimiento financiero y crecimiento:

• Brixmor Property Group informó que…4.2%Aumento del ingreso neto por unidad de la propiedad durante el año.5.6%Crecimiento en el valor por acción, alcanzando$2.25En el límite superior de la guía.
• El crecimiento se debió a la fuerte demanda por parte de inquilinos de alta calidad, así como a una actividad de alquiler récord.70 millones de dólaresSe ha logrado un nuevo acuerdo de alquiler, y también se han producido mejoras significativas en las tasas de ocupación. La tasa de ocupación de las pequeñas tiendas también ha aumentado.92.2%Y, en general, la ocupación aumenta.100 puntos básicosA95.1%.

Eficiencia operativa y gestión de costos:

• La empresa logró una tasa de recuperación de gastos récord.92.3%Y también se redujo el gasto general en gastos de capital.14%En comparación con el año anterior, esta es la menor cifra desde el año 2021.
• Esto se debió a una eficiente disposición de los capitales, a una reducción en los gastos relacionados con el arrendamiento y el mantenimiento de las activos, y a iniciativas proactivas de gestión de activos.

Transformación de portafolios y adquisiciones estratégicas:

• La transformación del portafolio de Brixmor ha llevado a que…10%Rendimiento incremental183 millones de dólaresSe trata de proyectos que ya están estabilizados, y también se logra una reducción significativa en los problemas causados por la interrupción del funcionamiento de los inquilinos.
• La empresa se concentró en adquirir centros de comercio minorista de alta calidad, especialmente en mercados como Denver y el sur de California. Además, también completó la adquisición de otros negocios relacionados con este sector.170 millonesEn situaciones en las que el ROI era limitado.

Mejora de la calidad del inquilino y del perfil crediticio:

• La calidad crediticia de los inquilinos mejoró.70%Se trata de los ingresos derivados de la renta de pequeñas tiendas, provenientes de operadores que tienen varias unidades comerciales. Además, se cuenta con una alta tasa de retención de dichos ingresos.87%.
• Esto refleja los estrictos estándares de evaluación crediticia de la empresa, así como la solidez general del entorno minorista. Estos factores permiten a Brixmor atraer inquilinos de mayor calidad y reducir el riesgo crediticio.

Integración de tecnología y análisis:

• Brixmor está utilizando la inteligencia artificial y la automatización en áreas como la abstracción de contratos de arrendamiento, los análisis de la situación financiera de los inquilinos y las herramientas para la búsqueda de nuevos clientes. Estos esfuerzos están dando resultados positivos.
• Este enfoque estratégico en la tecnología tiene como objetivo mejorar la eficiencia operativa y la capacidad de toma de decisiones en toda la plataforma de la empresa.

Análisis de sentimientos:

Tono generalPositivo

• La dirección describió los resultados como “excepcionales”, y afirmó que el portafolio es “el más sólido que ha tenido nunca”. Se señalaron “rendimientos récord”, “un impulso tremendo” y la posibilidad de acelerar nuestro crecimiento. Las expectativas futuras indican que continuará habiendo un fuerte crecimiento en los ingresos netos y en el flujo de efectivo por activo.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Michael Goldsmith (UBS)¿Puede proporcionar más detalles sobre la orientación relativa a las deudas incobrables, que va entre 75 y 100 puntos básicos? ¿Cómo se refleja esto en la calidad de los inquilinos y en la posibilidad de que ocurran quiebras?
  RespuestaLa mejoría en las directrices de gestión refleja una mayor mejora en la salud de los inquilinos. Además, se espera que las expectativas relacionadas con los costos más altos disminuyan en 10 puntos básicos. No se prevén interrupciones significativas en el futuro.

• Pregunta de Todd Thomas (KeyBanc)¿Qué se piensa sobre el entorno de adquisiciones, las oportunidades de negocio y los precios en el año 2026? ¿Y qué tiene que ver el aumento del 0.01% en el FFO con estas transacciones?
  RespuestaLa cartera de adquisiciones sigue creciendo, y la reducción del cociente entre el precio de capital y el valor de los activos adquiridos está impulsando las transacciones. Se espera que las transacciones sean neutras durante el primer año, ya que los activos adquiridos tendrán un mayor potencial de crecimiento en comparación con aquellos que se venden.

• Pregunta de Haendel St. Juste (Mizuho)¿Puede usted explicar las suposiciones que se utilizan para estimar el valor del NOI en el nivel más alto, teniendo en cuenta un menor riesgo de crédito y una menor tasa de ocupación?
  RespuestaLograr el objetivo deseado depende de que el equipo pueda llevar a cabo las tareas necesarias para que la tubería esté lista y listada para su utilización, lo antes posible en el año. Además, los pagos de alquiler también deben comenzar cuanto antes.

• Pregunta de Michael Griffin (Evercore):Como nuevo director ejecutivo permanente, ¿qué iniciativas o cambios desea implementar en la empresa?
  RespuestaLa estrategia de reinvertir y operar los activos no cambiará, sino que se acelerará aún más. Se mantendrá la disciplina en las adquisiciones, pero se priorizará el uso de tecnologías y AI para tomar decisiones basadas en datos y mejorar la eficiencia.

• Pregunta de Craig Mailman (Citigroup)Con el aumento de los costos relacionados con la tubería SNO y las tarifas de arrendamiento, ¿será que el próximo lote de inversión será más beneficioso para FFO/AFFO, debido a la sustitución intencional de inquilinos y a los menores costos de capital?
  RespuestaSí, el oleoducto SNO ahora cuenta con inquilinos más respetables y más fuertes. Además, los proyectos se ejecutan de manera más eficiente, gracias a la competencia y a las condiciones existentes. Esto conduce a un mejor rendimiento económico.

• Pregunta de Juan Sanabria (BMO Capital Markets)¿Qué factores impulsaron el uso del término “fees” en el cuarto trimestre y las expectativas para el año 2026? ¿Qué impacto tendrá esto en los ingresos no monetarios?
  RespuestaLa tarifa por el uso de los términos contractuales en el cuarto trimestre fue específica para una oportunidad única en la zona del East Bay. Normalmente, las tarifas por el uso de los términos contractuales oscilan entre 4 y 6 millones de dólares al año. La aceleración de los ingresos no monetarios se debió a las quiebras empresariales, y no se espera que esto vuelva a ocurrir en el futuro.

• Pregunta de Viktor Fediv (Scotiabank)¿Está viendo retornos mejorados, ajustados en función del riesgo, en los activos tradicionales que se centran en la compra de alimentos, en comparación con las oportunidades de crecimiento del estilo de vida, actualmente?
  RespuestaEl objetivo es encontrar activos en los que la plataforma Brixmor pueda generar un ROIC significativamente alto, independientemente del tipo de activo. Las adquisiciones recientes han presentado grandes oportunidades para la aplicación de la plataforma y para obtener mayores rendimientos.

• Pregunta de Caitlin Burrows (Goldman Sachs)¿Cuál es su opinión sobre el reabastecimiento del gas por parte de la tubería SNO en el futuro, teniendo en cuenta la demanda de arrendamiento y las posibilidades de vacantes?
  RespuestaEl entorno de demanda sigue siendo favorable. La situación con respecto a la tubería ha sido complicada, ya que el precio se mantiene en torno a los 60 millones de dólares. Las conversaciones sobre la expansión de las tiendas todavía están en curso, y existe la posibilidad de que la ocupación de las tiendas siga aumentando.

• Pregunta de Samir Khanal (Bank of America):¿Qué se asume en cuanto a los ingresos auxiliares en las directrices para el año 2026, tras la aplicación del beneficio relacionado con el estacionamiento en el cuarto trimestre?
  RespuestaLos ingresos auxiliares son un aspecto importante, y cuenta con un equipo capaz de generar ingresos significativos. Aunque no se han proporcionado directrices específicas, se espera que estos ingresos contribuyan de manera importante al total de ingresos. Además, se prevén contribuciones recurrentes.

• Pregunta de Cooper Clark (Wells Fargo)¿Cuál es el volumen de la canalización de las disposiciones, así como la frecuencia y la profundidad de los grupos de licitantes?
  RespuestaLas disposiciones legales permiten a Brixmor vender activos de baja rentabilidad a tasas de retorno más favorables, y así reutilizar el capital en oportunidades de mayor crecimiento. Además, existe un gran interés por parte de fondos de pensiones y personas con altos patrimonios para adquirir estos activos.

• Pregunta de Connor Mitchell (Piper Sandler):¿Puede proporcionar algún contexto sobre la lista de vigilancia, y si las preocupaciones se refieren más a problemas relacionados con los créditos otorgados a los inquilinos o a cuestiones relacionadas con el balance general de la empresa?
  RespuestaLa lista de observación es positiva. Los estrictos estándares de aseguramiento han atraído a operadores que cuentan con perfiles de crédito sólidos. Esto ha llevado a tendencias positivas, con bajas tasas de incumplimiento y ausencias de clientes en el lugar donde se encuentra la propiedad.

• Pregunta de Michael Mueller (JPMorgan):¿De qué manera se utiliza la IA para evaluar la salud de los inquilinos? ¿Ha cambiado este método en términos significativos?
  RespuestaLa IA se utiliza para detectar señales tempranas, como los patrones de pago, lo que permite tomar decisiones proactivas. Además, la IA ayuda a tomar decisiones basadas en datos, pero no cambia significativamente la lista de vigilancia general.

• Pregunta de Linda Yu Tsai (Jefferies)¿Qué tan sostenible será el menor gasto en gastos de capital, si se considera hacia unos años?
  RespuestaEl menor gasto en capital es sostenible, gracias a la competencia por el espacio disponible, la flexibilidad de los minoristas, la reducción de las reparaciones futuras y una mejor recuperación de los costos. Además, se continúa enfocándose en inversiones que generen beneficios adicionales.

• Pregunta de Paulina Rojas Schmidt (Green Street)¿Tienen los activos vendidos con baja ocupación algo en común que haga que la venta sea más atractiva que fomentar la ocupación internamente?
  RespuestaLas ventas se vieron impulsadas por consideraciones relacionadas con el retorno sobre la inversión; el capital se reutilizaba en oportunidades de mayor crecimiento, donde los retornos eran más significativos. No se debió a los niveles de ocupación de las instalaciones.

• Pregunta de Omotayo Okusanya (Deutsche Bank)¿Estamos preparándonos para un año en el que las condiciones mejorarán, y todo se arreglará por sí solo? ¿O las diferencias entre las diferentes plataformas seguirán existiendo?
  RespuestaEl entorno es favorable, pero Brixmor se encuentra en una posición estratégica, con tarifas de alquiler bajas, alta tasa de ocupación y un planificado desarrollo que le permitirá aprovechar las oportunidades disponibles.

• Pregunta de Caitlin Burrows (Goldman Sachs) – Seguimiento¿Cómo piensan ustedes en la relación de endeudamiento con respecto al margen EBITDA, que es de 5.4 veces?
  RespuestaLa posición de apalancamiento de 5x se considera cómoda, teniendo en cuenta el perfil de crecimiento de la empresa. La empresa seguirá vigilando esta situación, pero se encuentra en una posición favorable.

• Pregunta de Paulina Rojas Schmidt (Green Street): Seguimiento.¿Puede compartir algún contexto histórico relacionado con el hecho de que el 75% de los inquilinos de las pequeñas tiendas son personas que operan en varias unidades comerciales?
  RespuestaEste porcentaje ha aumentado con el paso del tiempo. La proporción de arrendamientos locales, que en un momento dado era del 17%, se ha reducido a ese nivel. Esto refleja la atracción de operadores de mayor calidad y con mejor perfil, así como una mejora en el perfil de los inquilinos.