¿Qué empresa de Berkshire está comprando el inquilino del apartamento, MF1?

Lo primero que hay que aclarar es de quién es este negocio, porque “Berkshire” está involucrada en muchos proyectos de noticias, y el nombre pertenece a dos compañías completamente diferentes. Existe Berkshire Residential Investments, la empresa de Boston.Fue fundada en 1966 por los hermanos George y Douglas Krupp.Ese que maneja todo.34 mil millones de dólares en bienes raíces residenciales en los Estados Unidos.Para los inversores institucionales… Y está Berkshire Hathaway: el conglomerado de Omaha que opera en el sector de seguros, ferrocarriles y reuniones anuales. Son empresas separadas. Si asumimos que esta historia se refiere a la segunda empresa, entonces estamos leyendo sobre una transacción incorrecta. Esta es la transacción: Berkshire Residential ha acordado comprar la otra mitad de una empresa prestadora de crédito hipotecario llamada MF1 Process LLC.MF1 se lanzó en 2018 como una empresa conjunta del 50/50 entre Berkshire y Scott Waynebern.Fue el fundador de la empresa de crédito inmobiliario de Nueva York, Limekiln. Al concluir la transacción, MF1 se convierte en una subsidiaria propiedad exclusivamente de Berkshire.Desde 2018, se han otorgado aproximadamente 32 mil millones de dólares en préstamos para viviendas multifamiliares.El precio de compra no fue revelado. Se espera que la mayoría de los empleados de Limekiln se conviertan en empleados de Berkshire. Es decir, se trata de una forma cortés de decir que el equipo operativo del vendedor pasa a formar parte del personal del comprador. La razón por la cual importa todo esto es lo que realmente es MF1. Se describe como…Principales prestamistas de hipotecas para viviendas multifamiliares con marcas propias, y principales emisores de obligaciones de préstamos respaldadas por bienes inmuebles comerciales.O bien CRE CLOs. “Private-label” es la palabra clave. Significa que MF1 no vende sus préstamos a los gigantes de hipotecas patrocinados por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac, tal como lo hacen los prestamistas tradicionales. En cambio…Financia una gran parte de sus préstamos para apartamentos al agruparlos en CRE CLOs.Y vendiendo esos valores a inversores institucionales, para luego utilizar los ingresos obtenidos para financiar aún más préstamos.

Se ejecuta ese ciclo de actividades, y se obtiene una “máquina” para la securización de préstamos: se otorgan préstamos para apartamentos, se agrupan en bonos CLO, se venden esos bonos y luego se vuelven a prestar dinero. No se trata de una nueva forma de financiación basada en términos tecnicos; se trata de la securización de créditos privados, pero con un envoltorio que evita que los préstamos aparezcan en las cuentas de balance de las agencias financieras. El costo de esa opción es la dependencia. Dado que los préstamos no tienen otro lugar donde ir, toda la plataforma solo puede seguir prestando dinero si el mercado de securitización permanece abierto. Pero el mercado no permaneció abierto. Cuando la Reserva Federal aumentó las tasas de interés en 2022, los valores de las propiedades multifamiliares disminuyeron y el mercado de CLO quedó bloqueado. La presión se reflejó en los estados financieros de MF1.Hasta agosto de 2023, casi la mitad de su libro de préstamos con amortización de aproximadamente 11 mil millones de dólares estaba en estado de observación o era atrasado.La empresa había sido el prestamista preferido de los gestores de apartamentos en situación de dificultades, aquellos que financian compras agresivas con préstamos a alto margen de apalancamiento. El objetivo del acuerdo es tomar el control de toda la operación. Cuando se cierra la transacción, Berkshire posee todo el activo relacionado con MF1: el sistema de securitización y los préstamos que maneja, sin importar cuál sea su estado actual. No queda ningún socio en conjunto para compartir las decisiones o los riesgos. La entidad que otorga préstamos para apartamentos y convierte esos préstamos en bonos CLO pasa a ser una empresa propiedad exclusiva de Berkshire. Se trata de un emisor continuo, bajo su propio nombre, no de algo único. En enero de 2022…MF1 emitió su octava securitización, MF1 2022-FL8, con apoyo de 38 propiedades en 24 mercados estadounidenses.Ese es el retrato de la máquina que opera a gran escala: un prestamista privado que convierte los préstamos para apartamentos en valores líquidos, uno tras otro, a través de un mercado que demuestra su capacidad para funcionar eficientemente. Así que, cuando veas ese acuerdo, veas el mecanismo en sí, no el nombre del propietario. Un gestor de inversiones inmobiliarias está transformando una plataforma de préstamos y securitización de propiedades en una empresa propiedad totalmente por él mismo; además, está comprando al socio que ayudó a construir esa plataforma. En esta historia no hay nada relacionado con Omaha… Solo hay una “máquina” de préstamos por alquiler, su libro de préstamos y el mercado de securitización en el que depende, ahora bajo el control de un único propietario.