Evaluación de los límites estructurales que impiden una disminución de las tasas de hipotecas en los Estados Unidos

El factor que ha sido el catalizador inmediato del cambio en el mercado inmobiliario reciente es la marcada caída de las tasas de interés de las hipotecas. A fecha del 15 de enero, las tasas de interés habían disminuido significativamente.La tasa promedio de las hipotecas a tipos fijos durante 30 años fue del 6.06%.Es el nivel más bajo que se ha visto en más de tres años. Este descenso, desde el 6.16% de la semana anterior, representa una disminución de 98 puntos básicos en comparación con el promedio del 7.04% de hace un año. Este cambio ya ha provocado una reacción significativa: las solicitudes de compra y refinanciamiento han aumentado considerablemente. La caída se debe a la disminución de los rendimientos de los bonos del tesoro, que sirven como referencia para fijar los precios de las hipotecas.

Sin embargo, este alivio impuesto por el mercado está siendo superado por una intervención política sin precedentes. El presidente Trump ha ordenado a Fannie Mae y Freddie Mac que compren…200 mil millones de dólares en valores respaldados por hipotecas de agencias financieras.Esta medida ejecutiva, anunciada la semana pasada, constituye un intento directo de reducir las tasas de interés en hasta un cuarto de punto porcentual. Este enfoque ignora a la Reserva Federal, que el gobierno considera que no está actuando de manera suficientemente agresiva para reducir los costos. Además, esta medida desdibuja los límites tradicionales entre la política fiscal y la monetaria.

Esta medida representa una expansión significativa del papel que desempeñan las empresas gubernamentales patrocinadas por el gobierno. Fannie Mae y Freddie Mac, que aún están bajo la supervisión federal, nunca fueron diseñadas para funcionar como autoridades monetarias alternativas. Sus balances son modestos en comparación con otros entes financieros similares; cada uno posee aproximadamente 124 mil millones de dólares en activos relacionados con hipotecas. Añadir 100 mil millones de dólares a cada uno de estos portafolios representaría un cambio importante, pero sin pruebas suficientes. Los analistas señalan que, aunque las compras de MBS por parte de la Reserva Federal, por un total de 1.3 billones de dólares durante la pandemia, ayudaron a reducir las tasas de interés sobre las hipotecas en unos 40 puntos básicos, el efecto proporcional de este programa de 200 mil millones de dólares sería mucho menor: probablemente en el rango de 6 puntos básicos. El impacto principal de esta directiva podría ser más simbólico, marcando así un nuevo período de influencia ejecutiva en el sector financiero relacionado con la vivienda.

El piso estructural: los rendimientos del tesoro y la diferencia de tipos de interés en las hipotecas

La reciente disminución de las tasas de hipotecas es el resultado de dos factores que interactúan entre sí: la rentabilidad del bono del Tesoro a 10 años y la prima de riesgo que se aplica sobre ese bono. Para que las tasas bajen aún más, ambos factores deben disminuir. Pero la rentabilidad del bono del Tesoro establece un nivel fundamental que no se puede superar fácilmente.

La rentabilidad del bono del Tesoro a 10 años, que sirve como referencia para los tipos de interés a largo plazo, ha sido volátil, pero sigue siendo elevada. Ha superado su rango de cotización reciente y terminó la semana en niveles más altos. Esta rentabilidad refleja el costo general de capital para el gobierno de los Estados Unidos. Está influenciada en gran medida por las expectativas de inflación y la política monetaria de la Reserva Federal. Aunque la rentabilidad ha disminuido desde sus picos, sigue estando muy por encima de los niveles históricamente bajos observados durante la pandemia. Esto significa que el costo base de financiación es estructuralmente más alto que hace unos años.

La variable más relevante que afecta las tasas de hipotecas es la “ diferencia entre los rendimientos del bono del Tesoro a 10 años y los de la hipoteca a 30 años”. Esta diferencia representa el compensación que el mercado ofrece por los riesgos específicos asociados a los valores respaldados por hipotecas, como el riesgo de pago anticipado, la liquidez y la calidad crediticia de las entidades gubernamentales que emiten estos valores. No se trata de un número fijo; este valor fluctúa según las opiniones del mercado y las medidas políticas adoptadas. Como ya se mencionó, esta diferencia generalmente oscilaba entre 1.5 y 2 puntos porcentuales antes de la pandemia. Sin embargo, durante el período de inflación en 2021 y 2022, esta diferencia aumentó hasta llegar a 3 puntos porcentuales.

La reciente intervención política ya ha reducido esta diferencia. La directiva del presidente Trump para que Fannie Mae y Freddie Mac compren…200 mil millones en MBS.La demanda de estos valores ha aumentado, lo que ha llevado a un aumento en sus precios y a una disminución en las tasas de rendimiento. Esto ha reducido la diferencia entre las tasas de rendimiento del Tesoro y las tasas hipotecarias. Sin embargo, esta reducción tiene sus límites. La diferencia entre las tasas se ve influenciada por las condiciones de liquidez y el nivel de aceptación del riesgo hipotecario por parte de los inversores. Dado que los balances de los GSEs son limitados, su capacidad para absorber más valores hipotecarios también está restringida. Además, la diferencia entre las tasas sigue siendo una función de la percepción del mercado respecto al riesgo crediticio de los GSEs. Este riesgo no puede eliminarse con una directiva del White House.

En resumen, las tasas de hipotecas no pueden disminuir por debajo del rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, sin que el mercado considere que ese es un riesgo aceptable. Dado que los rendimientos del Tesoro siguen siendo elevados y la diferencia entre las tasas ya se ha reducido significativamente, las posibilidades de que las tasas de hipotecas sigan disminuyendo son cada vez más limitadas. El límite estructural para estas tasas está determinado por la capacidad de recuperación del mercado del Tesoro. Por otro lado, la capacidad de esta diferencia de rentabilidad para seguir disminuyendo está siendo puesta a prueba por la magnitud y novedad de las medidas políticas adoptadas.

Escenarios prospectivos y implicaciones del mercado

El camino que se presenta para las tasas de interés hipotecario y la actividad inmobiliaria es uno de limitaciones. La previsión de Bankrate indica que las tasas de interés seguirán siendo…Se mantendrá en un rango de 6% durante gran parte del año 2026.Se proyecta un nivel mínimo del 5.7%, y una media de 6.1%. Esto implica una disminución moderada con respecto al nivel actual del 6.06%. Pero esto está muy lejos de los mínimos de la pandemia, que fueron inferiores al 3%. El suelo estructural establecido por los rendimientos elevados de los bonos del Tesoro y por el aumento de la diferencia entre las tasas de interés limita el potencial para un cambio drástico en la situación. Los esfuerzos políticos del White House, aunque importantes, es poco probable que cambien significativamente esta situación. Los analistas estiman que…Compras de bonos del gobierno de 200 mil millones de dólaresReduciría las tasas de interés solo en aproximadamente 6 puntos básicos, una cantidad insignificante en comparación con los 40 puntos básicos que el programa de la Fed durante la pandemia logró alcanzar.

En cuanto a la vivienda, esto prepara el terreno para una recuperación significativa, pero no explosiva. El economista de NAR, Lawrence Yun, pronostica que…Aumento del 14% en las ventas de viviendas para el año 2026.La situación depende de que las tasas de interés sigan disminuyendo, lo que mejoraría las condiciones para los compradores. La previsión se basa en el hecho de que las tasas de interés permanezcan por debajo del 6% durante un período prolongado. Si las tasas de interés se mantienen cerca del 6%, el mercado podría volver a funcionar de manera estable, con más viviendas disponibles y menos presión en los precios. Sin embargo, la previsión también asume que el entorno de precios se moderará, y que el crecimiento de los precios de las viviendas será de aproximadamente el 2% al 3%, en línea con la inflación. Esto mejoraría la asequibilidad de las viviendas, sin causar una corrección en los precios. Pero esto también significa que el poderoso efecto de valorización de las viviendas desaparecerá.

Las implicaciones del mercado en general son de dos tipos. En primer lugar, el aumento del papel que desempeñan las GSE como herramientas de política monetaria conlleva nuevos riesgos financieros y políticos. Sus balances, aunque están creciendo, siguen siendo modestos. Asumir el papel de una “banca central” aumenta su exposición al riesgo de tipos de interés y a las responsabilidades hacia los contribuyentes, especialmente si los tipos de interés aumentan después de realizar las compras. En segundo lugar, esto crea un precedente peligroso, que difumina las líneas entre la política fiscal y la monetaria. La directiva para que Fannie Mae y Freddie Mac compren…200 mil millones en MBSSe trata de una afirmación directa del poder ejecutivo en un ámbito que siempre ha sido reservado para la Reserva Federal. Esto plantea preguntas fundamentales sobre la independencia futura de estas instituciones y la viabilidad a largo plazo de cualquier plan de privatización. Parece que esta opción está cada vez más lejos de ser posible.

En resumen, se trata de un mercado que está buscando encontrar una nueva normalidad. Las tasas de interés hipotecario probablemente brinden algún alivio, pero no se tratará de volver a la era de los precios bajos. La actividad inmobiliaria podría recuperarse, pero su ritmo y escala están ahora vinculados de forma inevitable a las dinámicas político-económicas relacionadas con la financiación de la vivienda. Los límites estructurales son claros, y los escenarios futuros reflejan un mundo en el que la intervención política, por más importante que sea, no puede superar esos límites.

Catalizadores y riesgos para la trayectoria de los tipos de interés

La trayectoria inmediata de las tasas de interés hipotecarias depende de dos factores que compiten entre sí: la resistencia del referencial de tesorería y la eficacia del nuevo instrumento normativo. El factor principal que influye en esto es la evolución de las tasas de interés.Rendimiento del bono del Tesoro a 10 añosRecientemente, este rendimiento ha salido de su rango de cotización habitual. Este nivel de rendimiento representa un punto de referencia fundamental; sus movimientos estarán determinados por las políticas del Banco de la Reserva Federal, los datos sobre la inflación y los flujos de capital a nivel mundial. Cualquier indicio de que el Banco de la Reserva Federal adopte una postura más moderada, o que la inflación disminuya de manera significativa, podría contribuir a que los rendimientos del Tesoro caigan aún más. Por otro lado, si la inflación persiste o el Banco de la Reserva Federal adopta una postura más firme, ese nivel de rendimiento se mantendrá, impidiendo cualquier posibilidad de descenso en las tasas de hipotecas.

El segundo catalizador es la reacción del mercado ante lo sin precedentes que está sucediendo.Compra de 200 mil millones de dólares de MBS por parte de GSE.La compresión inicial del margen de hipotecas es un señal positivo, pero su impacto marginal probablemente disminuirá con el tiempo. El mercado ya tiene en cuenta la liquidez que proporcionan Fannie Mae y Freddie Mac. Las futuras compras podrían tener dificultades para reducir significativamente ese margen. Se trataría entonces de alcanzar un punto de equilibrio estructural, donde el premio por el riesgo restante refleje preocupaciones más profundas sobre la calidad crediticia de las GSE y las consecuencias a largo plazo de su expansión en el mercado. Lo importante será si esta política puede generar un cambio sostenible en la percepción del mercado, o si simplemente proporciona un alivio temporal y superficial.

Un riesgo importante es que las compras realizadas por los GSEs puedan enfrentar desafíos regulatorios o legales. Esta directiva representa una afirmación directa del poder ejecutivo en un ámbito tradicionalmente reservado a la Reserva Federal. Esto borra las fronteras entre la política fiscal y la monetaria, y plantea serias dudas sobre la independencia futura de los GSEs. Cualquier acción legal o reacción regulatoria podría retrasar o invalidar el programa, eliminando así un importante soporte para los tipos de interés hipotecarios. Incluso sin desafíos legales, la economía política de esta intervención introduce nuevas incertidumbres, lo que hace que los GSEs sean participantes más visibles y potencialmente volátiles en el mercado de MBS.

Por último, hay que tener en cuenta el impacto en la actividad inmobiliaria en el mundo real.Tasa de interés promedio para hipotecas a largo plazo de 30 años en el nivel nacional.Las tasas de interés siguen siendo elevadas, y las encuestas de opinión de los constructores aún no reflejan los cambios recientes en las tasas de interés. Si las tasas se estabilizan alrededor del 6%, es posible que el mercado vuelva a activarse gradualmente. Pero esto dependerá de la eficacia limitada de las políticas vigentes. Las proyecciones para el futuro son…Aumento del 14% en las ventas de viviendas para el año 2026.Se asume que las tasas de interés permanecerán por debajo del 6% durante un período prolongado. Si el programa de GSE no logra proporcionar ese alivio, la recuperación del mercado inmobiliario podría ser más lenta y tardía de lo esperado. En resumen, se trata de un camino determinado por factores externos y por herramientas políticas con alcances limitados.