Evaluación de los límites estructurales que impiden una disminución de las tasas de hipotecas en los Estados Unidos

El factor que ha provocado el reciente cambio en el mercado inmobiliario es la caída drástica de las tasas de interés hipotecario. A partir del 15 de enero…La tasa promedio de las hipotecas a tipos fijos durante 30 años fue del 6.06%.Es el nivel más bajo que se ha registrado en más de tres años. Este descenso, desde el 6,16% de la semana anterior, representa una disminución de 98 puntos básicos con respecto al promedio del 7,04% de hace un año. Esto ya ha provocado una reacción significativa por parte de los consumidores: las solicitudes de compra y refinanciamiento han aumentado considerablemente. La disminución se debe a la caída de los rendimientos de los bonos del tesoro, que sirven como referencia para fijar los precios de las hipotecas.

Sin embargo, este alivio impulsado por el mercado está siendo superado por una intervención política sin precedentes. El presidente Trump ha ordenado a Fannie Mae y Freddie Mac que compren…200 mil millones de dólares en valores respaldados por hipotecas de agencias.Esta medida ejecutiva, anunciada la semana pasada, constituye un intento directo de reducir las tasas de interés en hasta un cuarto de punto porcentual. Esto implica el abandono de la intervención del Banco de la Reserva Federal, quien, según el gobierno, no está actuando de manera suficientemente activa para reducir los costos. Además, esta medida desdibuja las líneas tradicionales que separan la política fiscal de la política monetaria.

Este movimiento representa una expansión significativa del papel que desempeñan las empresas gubernamentales patrocinadas por el gobierno. Fannie Mae y Freddie Mac, que todavía están bajo la tutela federal, nunca fueron diseñados para funcionar como autoridades monetarias alternativas. Sus balances son modestos en comparación con otros sectores; cada una de ellas posee aproximadamente 124 mil millones de dólares en activos hipotecarios. Añadir 100 mil millones de dólares a cada uno de estos portafolios sería un cambio importante, pero no probado. Los analistas señalan que, aunque las compras de bonos hipotecarios por parte de la Reserva Federal durante la pandemia redujeron las tasas de interés hipotecarios en aproximadamente 40 puntos básicos, el efecto proporcional de este programa de los GSEs sería mucho menor: probablemente en el rango de 6 puntos básicos. El impacto principal de esta directiva podría ser simbólico, marcando así un nuevo período de influencia ejecutiva en el ámbito financiero de la vivienda.

El piso estructural: los rendimientos del tesoro y la diferencia de tipos de interés en las hipotecas

La reciente disminución de las tasas de hipotecas es el resultado de dos factores que interactúan entre sí: la rentabilidad del bono del Tesoro a 10 años y la prima de riesgo que se aplica sobre esa rentabilidad. Para que las tasas bajen aún más, ambos factores deben disminuir también. Pero la rentabilidad del bono del Tesoro constituye un nivel fundamental que no es fácil de superar.

La rentabilidad del bono del Tesoro a 10 años, que sirve como referencia para los tipos de interés a largo plazo, ha sido volátil, pero sigue siendo elevada. Ha superado su rango de cotización reciente, y esta semana se encuentra en niveles más altos. Esta rentabilidad refleja el costo general de financiación para el gobierno de los Estados Unidos. Está fuertemente influenciada por las expectativas de inflación y la política monetaria de la Reserva Federal. Aunque la rentabilidad ha disminuido desde sus picos más altos, sigue estando muy por encima de los niveles históricamente bajos observados durante la pandemia. Esto significa que el costo base de financiamiento es mucho mayor que hace unos años.

La variable más relevante que afecta las tasas de interés de los préstamos hipotecarios es la diferencia entre el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años y el de los préstamos hipotecarios a 30 años. Esta diferencia representa el compensación que el mercado paga por los riesgos específicos relacionados con los valores respaldados por hipotecas, como el riesgo de prepago, la liquidez y la calidad crediticia de las entidades financieras estatales. No se trata de un número fijo; esta diferencia varía según la actitud del mercado y las decisiones políticas. Como se mencionó anteriormente, esta diferencia generalmente estaba entre 1.5 y 2 puntos porcentuales antes de la pandemia. Sin embargo, aumentó hasta llegar a 3 puntos porcentuales durante el período de inflación en 2021 y 2022.

La reciente intervención política ya ha reducido esta diferencia entre los precios. La directiva del presidente Trump ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac que adquieran estas acciones.200 mil millones en MBSLa demanda de estos valores ha aumentado, lo que ha llevado a un aumento en sus precios y a una disminución en las tasas de rendimiento. Este fenómeno ha reducido la diferencia entre las tasas de rendimiento de los bonos del gobierno y las tasas de interés de los préstamos hipotecarios. Sin embargo, esta reducción tiene sus limitaciones. La diferencia entre las tasas de rendimiento está influenciada por las condiciones de liquidez y el nivel de apetito de los inversores hacia el riesgo hipotecario. Dado que los balances de las GSE son moderados, su capacidad para absorber más valores hipotecarios está limitada. Además, la diferencia entre las tasas de rendimiento sigue siendo una función de la percepción del mercado respecto al riesgo crediticio de las GSE. Este riesgo no puede eliminarse con una directiva del Gobierno de los Estados Unidos.

En resumen, las tasas de hipotecas no pueden descender por debajo del rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, sin que el mercado considere que ese es un riesgo adecuado para asumir. Dado que los rendimientos del Tesoro siguen siendo elevados y la diferencia entre las tasas ya se ha reducido significativamente, la posibilidad de que las tasas de hipotecas sigan disminuyendo se está reduciendo. El umbral estructural está determinado por la resiliencia del mercado del Tesoro; mientras que la capacidad de la diferencia entre las tasas para seguir reduciéndose está siendo puesta a prueba por la magnitud y novedad de las medidas políticas adoptadas.

Escenarios a futuro y implicaciones en el mercado

El futuro de las tasas de interés hipotecarios y la actividad inmobiliaria es bastante limitado. Según las proyecciones de Bankrate, las tasas de interés seguirán siendo bajas.Se producirá un aumento del 6% a lo largo de casi todo el año 2026.Se proyecta un nivel mínimo del 5.7% y un promedio de 6.1%. Esto implica una disminución moderada con respecto al nivel actual del 6.06%, pero sigue siendo muy distinto de los niveles mínimos durante la pandemia, que fueron inferiores al 3%. El nivel estructural mínimo establecido por las altas rentabilidades de los bonos del Tesoro y por la reducción del margen de beneficio limita el potencial para un cambio drástico en la situación. Los esfuerzos políticos del White House, aunque significativos, es poco probable que cambien significativamente esta tendencia. Los analistas estiman que…Compras de bonos de alto rendimiento por valor de 200 mil millones de dólares.Esto causaría una reducción de las tasas de interés de solo aproximadamente 6 puntos básicos, lo cual es una fracción de los 40 puntos básicos que el programa de la Fed durante la pandemia logró obtener.

En cuanto a la vivienda, esto marca el inicio de una recuperación significativa, pero no explosiva. El economista de NAR, Lawrence Yun, pronostica que…Aumento del 14% en las ventas de casas para el año 2026.Se trata de una situación que depende de que la tasa de interés continúe disminuyendo, lo que permitirá mejorar las condiciones para los compradores. La previsión se basa en el hecho de que la tasa de interés se mantenga por debajo del 6% durante un período significativo. Si la tasa de interés se mantiene cerca del 6%, el mercado podría reactivarse gradualmente, con más inventario y menos presión en las subastas. Sin embargo, la previsión también asume que el entorno de precios se moderará, y que el crecimiento de los precios de las viviendas será de aproximadamente el 2% al 3%, en línea con la inflación. Esto mejoraría la asequibilidad de las viviendas, sin que se produjera una corrección en los precios. Pero esto también significa que el poderoso efecto de apreciación de los valores desaparecería.

Las implicaciones del mercado en general son de dos tipos. En primer lugar, el papel ampliado de las GSE como herramientas de política monetaria introduce nuevos riesgos financieros y políticos. Sus balances, aunque están creciendo, siguen siendo modestos. Asumir el papel de una especie de banco central aumenta su exposición al riesgo de tipo de interés y a las responsabilidades hacia los contribuyentes, especialmente si los tipos de interés aumentan después de que se realicen las compras. En segundo lugar, esto crea un precedente peligroso, que desdibuja los límites entre la política fiscal y la política monetaria. La directiva para que Fannie Mae y Freddie Mac compren…200 mil millones en MBSSe trata de una afirmación directa del poder ejecutivo en un ámbito que siempre ha estado reservado para la Reserva Federal. Esto plantea preguntas fundamentales sobre la independencia futura de estas instituciones y sobre la viabilidad a largo plazo de cualquier plan de privatización. Parece que esta opción está cada vez más lejos de ser factible.

En resumen, el mercado está buscando encontrar un nuevo equilibrio. Los tipos de interés en las hipotecas probablemente brinden algo de alivio, pero no se tratará de volver a la época en que los precios eran bajos. La actividad relacionada con la vivienda podría recuperarse, pero su ritmo y escala están ahora vinculados de forma inevitable a la economía política relacionada con la financiación de la vivienda. Los límites estructurales son claros, y los escenarios futuros reflejan un mundo en el que la intervención política, por importante que sea, no puede superar esos límites.

Catalizadores y riesgos para la trayectoria de las tasas

La trayectoria inmediata de las tasas de interés hipotecarios depende de dos fuerzas en conflicto: la resiliencia del índice de referencia del Tesoro y la eficacia del nuevo instrumento político. El factor principal que determina esto es la evolución de los datos relacionados con este índice de referencia.Yield del bono del Tesoro a 10 añosRecientemente, este rendimiento ha salido de su rango de negociación habitual. Este nivel de rendimiento constituye un punto fundamental en el mercado. Los movimientos del rendimiento estarán determinados por las políticas de la Reserva Federal, los datos sobre la inflación y los flujos de capital a nivel mundial. Cualquier indicio de que la Reserva Federal se vaya hacia una postura más relajada, o de que la inflación disminuya de manera significativa, podría contribuir a que los rendimientos del Tesoro caigan aún más. Por otro lado, si la inflación persiste o la Reserva Federal adopta una postura más firme, ese nivel de rendimiento se mantendrá, impidiendo cualquier posibilidad de descenso de las tasas de hipotecas.

El segundo catalizador es la reacción del mercado ante lo sin precedentes que está ocurriendo.Compra de 200 mil millones de dólares de GSE MBSLa compresión inicial del margen de hipotecas es una señal positiva, pero su efecto marginal probablemente disminuya con el tiempo. El mercado ya tiene en cuenta la liquidez que proporcionan Fannie Mae y Freddie Mac. Las futuras adquisiciones podrían tener dificultades para reducir significativamente ese margen. Se tratará de un nivel estructural en el que el premio de riesgo restante refleja preocupaciones más profundas sobre la calidad crediticia de las GSE y las consecuencias a largo plazo de su papel ampliado. Lo importante será si esta política puede generar un cambio sostenible en la percepción del mercado, o si simplemente proporciona un alivio temporal y superficial.

Un riesgo importante es que las compras realizadas por los GSE enfrenten desafíos regulatorios o legales. La directiva representa una afirmación directa del poder ejecutivo en un área que tradicionalmente está reservada a la Reserva Federal. Esto borra las líneas entre la política fiscal y la monetaria, planteando serias dudas sobre la independencia futura de los GSE. Cualquier acción legal o resistencia regulatoria podría retrasar o invalidar el programa, eliminando así un soporte importante para los tipos de interés de las hipotecas. Incluso sin desafíos legales, la economía política de esta intervención introduce nuevas incertidumbres, lo que hace que los GSE sean participantes más visibles y potencialmente volátiles en el mercado de los MBS.

Por último, hay que tener en cuenta el impacto que esto tendrá en la actividad inmobiliaria en el mundo real.Tasa de interés promedio para hipotecas fijas de 30 años en el mercado nacional.Las tasas de interés siguen siendo elevadas, y las encuestas de opinión entre los constructores aún no reflejan los cambios recientes en las tasas de interés. Si las tasas se estabilizan alrededor del 6%, es posible que el mercado vuelva a activarse gradualmente. Pero esto dependerá de la eficacia limitada de las políticas aplicadas. La previsión para el futuro…Aumento del 14% en las ventas de viviendas para el año 2026.Se asume que las tasas de interés permanecerán por debajo del 6% durante un período significativo. Si el programa de GSE no logra proporcionar ese alivio, la recuperación del mercado inmobiliario podría ser más débil y tardará más de lo esperado. En resumen, se trata de una situación determinada por factores externos y por herramientas políticas con un alcance limitado.