Evaluación de la tesis de “retorno” para los ingresos relacionados con bienes raíces y MercadoLibre en el año 2026

El optimismo del mercado respecto a una posible recuperación de los consumidores en 2026 es una idea prometedora. Pero ese optimismo a menudo choca con la realidad de los resultados recientes y las valoraciones actuales de las empresas. La situación general es de claro bajo rendimiento. En 2025, el sector de bienes de consumo discreto registró un retorno mensual de apenas…5.7%Se encuentra muy rezagado en comparación con las ganancias del mercado en general. Esta debilidad constante ha contribuido a una visión escéptica por parte de los analistas. Tanto el sector como el sector inmobiliario son considerados como activos de bajo rendimiento para el próximo año. Por lo tanto, cualquier esperanza de un cambio drástico en la situación actual enfrenta una dura batalla contra el pesimismo arraigado entre los analistas.

Sin embargo, los precios en el mercado a menudo tienen en cuenta no solo las percepciones a corto plazo, sino también los factores que podrían influir en el futuro. En el caso de Realty Income, lo que importa es el ciclo de reducción de tasas de interés, lo cual podría disminuir su costo de capital y fomentar su expansión. Sin embargo, el precio actual de las acciones indica que el mercado ya ha tenido en cuenta una parte importante de estos factores. A pesar de que los fundamentos comerciales de la empresa siguen siendo sólidos…Casi el 99% de ocupación.Y además, existe un dividendo creciente: las acciones se negocian con un descuento de casi el 25% en comparación con su nivel más alto de todos los tiempos. Este gran descuento refleja la opinión del mercado sobre la influencia de las altas tasas de interés. Esto indica que la teoría de “recuperación” para el sector inmobiliario, que es sensible a las tasas de interés, no se basa en la esperanza de un milagro, sino en una mejora gradual.

El riesgo aquí radica en el desfase entre las expectativas y la realidad. La opinión generalizada sobre una recuperación del consumidor parece ser optimista, lo que significa que las posibilidades de crecimiento son limitadas si la realidad no se ajusta al nivel de optimismo previsto. En el caso de Realty Income, la valoración de sus acciones ya refleja esa expectativa de que las tasas de interés más bajas eventualmente ayudarán. Cualquier retraso o recuperación más lenta de su cartera de propiedades podría hacer que las acciones tengan una valoración más baja, y no más alta. El mercado ha sido paciente con esta situación durante años; es posible que no siga compensando este descuento por más tiempo.

Estudio de caso: Realty Income (O) – El catalizador de las tasas de interés

El punto clave para la inversión en Realty Income radica en un único factor importante: los tipos de interés. El modelo de negocio de la empresa se basa en la adquisición y alquiler de propiedades comerciales para uso individual. Por lo tanto, este modelo es muy sensible a los costos de capital. Se espera que la disminución de los tipos de interés reduzca sus gastos de intereses, lo que permitirá disponer de más efectivo para seguir expandiendo su negocio y mantener una tendencia positiva en el crecimiento de sus dividendos. Este es el factor clave que podría impulsar el retorno de la inversión.

Sin embargo, los precios del mercado cuentan una historia diferente. A pesar de las sólidas bases operativas de la empresa… su cartera de productos…Aproximadamente 15,500 propiedades comerciales que son utilizadas por un único inquilino.El ratio de ocupación se mantiene en casi el 99%. La cotización de la acción está a un descuento del 25% en comparación con su nivel más alto de siempre. Este gran descuento refleja la opinión del mercado: se considera que las altas tasas de interés son la causa de este declive. En otras palabras, la teoría de la “recuperación después de las reducciones de tasas” no plantea la posibilidad de un milagro, sino más bien de una mejora gradual.

Esto crea una clara asimetría entre riesgos y recompensas. El principal riesgo es que el pesimismo del mercado sea justificado. Si las tasas de interés en aumento continúan presionando las valoraciones de los REIT, o si la decisión de la Reserva Federal se retrasa o no es suficiente, las acciones podrían seguir bajo presión. La tasa de descuento del 25% indica que hay pocas posibilidades de error. Cualquier retraso en el ciclo de reducción de las tasas probablemente hará que las acciones tengan una valoración más baja, y no más alta.

En resumen, el catalizador clave ya se refleja en el precio de las acciones. La baja valoración de la empresa significa que el mercado ha sido paciente con este descuento durante años. Pero puede que no haya recompensa adicional por la paciencia demostrada. Para que ocurra un regreso al nivel anterior, los fundamentos de la empresa deben superar la lenta normalización de las tasas de interés. Ese escenario requiere algo más que simplemente una reducción en los costos de endeudamiento.

Estudio de caso: MercadoLibre (MELI) – Aceleración del crecimiento frente a la valoración

MercadoLibre se enfrenta a un dilema clásico relacionado con el crecimiento de los precios. El negocio de la empresa está expandiéndose rápidamente, y los ingresos están aumentando.37% en los primeros tres trimestres de 2025.Este impulso, junto con las posibilidades de mejoras económicas en mercados clave como Argentina y Venezuela, alimenta la idea de que el crecimiento podría acelerarse aún más. Sin embargo, la valoración premium de las acciones sugiere que el mercado ya ha tenido en cuenta una parte significativa de ese optimismo.

La valoración es muy alta, según cualquier criterio. MercadoLibre cotiza a un ratio de precio a beneficio de 52, lo cual está muy por encima del promedio del S&P 500, que es de 31. Este precio excesivo solo es justificable si la empresa puede demostrar que su actual tasa de crecimiento no representa un punto máximo, sino el inicio de una nueva trayectoria de crecimiento más elevada. La comparación con los años de crecimiento de Amazon es instructiva: Amazon también tuvo ratios similares cuando estaba en proceso de crecimiento acelerado. Para que MercadoLibre merezca un precio tan alto hoy en día, debe demostrar que su aceleración de crecimiento no es simplemente posible, sino probable.

El principal riesgo es que el crecimiento de la empresa no se acelere como se esperaba. La ralentización reciente en el crecimiento de los ingresos netos, que solo aumentó un 13% en los primeros nueve meses de 2025, es un indicio preocupante. Este descenso, junto con el aumento de las reservas para préstamos fallidos, sugiere que la empresa enfrenta obstáculos reales. Si la actual tasa de crecimiento del 37% resulta ser el límite, la valoración de las acciones se vuelve vulnerable. El mercado ha sido paciente con el descuento desde su nivel más alto en las últimas 52 semanas, pero podría no tolerar más demoras si el crecimiento de la empresa se detiene.

En resumen, se trata de una situación de asimetría. La valoración del papel bursátil ya refleja un nivel elevado de expectativas para el rendimiento futuro. Para que se produzca un retorno positivo, MercadoLibre debe no solo mantener su rápido crecimiento, sino también demostrar de manera convincente que está acelerando su desarrollo. Cualquier contratiempo en esa trayectoria podría causar que la valoración excesiva del papel bajara drásticamente, dejando pocas posibilidades de recuperación.

Catalizadores, riesgos y lo que hay que tener en cuenta

Para que estas teorías sobre el retorno del mercado sean válidas, es necesario que ocurran acontecimientos específicos en el corto plazo que confirman el optimismo cauteloso del mercado. Los catalizadores son claros, pero los riesgos también están relacionados con la persistencia de la tensión económica.

El principal factor que impulsa a Realty Income es un cambio sostenido en la política monetaria. Los inversores deben estar atentos a las próximas acciones de la Reserva Federal y, lo más importante, al comportamiento de los rendimientos de los bonos del Tesoro. La gran descuento del precio de las acciones se basa en la expectativa de que la caída de las tasas de interés eventualmente reducirá su costo de capital. Cualquier indicio de una pausa o retroceso en el ciclo de reducción de tasas por parte de la Reserva Federal socavaría esta creencia. Las finanzas de la empresa son sólidas.Casi el 99% de ocupación.Es una empresa con un dividendo sólido, pero su valoración se basa en la expectativa de que las condiciones macroeconómicas mejoren. El mercado ya ha incorporado en sus precios el aumento gradual de la situación económica. Lo que falta es que vean signos concretos de que ese ciclo económico está cambiando.

Para MercadoLibre, el punto de referencia es la ejecución trimestral de sus activos. La valoración premium del papel bursátil exige que se demuestre que su crecimiento en ingresos del 37% no es simplemente estable, sino que realmente está acelerándose. Los próximos informes financieros serán analizados detenidamente para detectar signos de que el crecimiento está acelerándose, especialmente en sus segmentos principales de comercio electrónico y tecnología financiera. Cualquier retroceso en esa trayectoria, o cualquier evidencia de mayores pérdidas crediticias, pondría en duda la optimismo ya existente en los precios de las acciones. La empresa debe demostrar que su alto crecimiento actual es solo el inicio de un nuevo período de desarrollo más exitoso.

El riesgo general para ambos tipos de acciones es que el estrés en los consumidores siga persistiendo, especialmente entre las familias de bajos ingresos. Como se ha mencionado anteriormente…Los compradores se volvieron más exigentes.En 2025, los gastos en artículos de lujo, como comida y bienes de gran valor, seguramente disminuirán. Si esta tendencia continúa, esto afectará directamente a los factores fundamentales que impulsan ambas empresas. Para Realty Income, una demanda más baja por parte de los inquilinos podría influir negativamente en sus planes de expansión y en su tasa de ocupación. En cuanto a MercadoLibre, esto limita el mercado al que puede llegar con sus servicios, y podría agravar los problemas relacionados con la calidad del crédito. La hipótesis de recuperación del consumidor implica que se produzca un mejoramiento en las condiciones económicas. Pero si ese proceso se retrasa o no es uniforme, las acciones de ambas empresas podrían permanecer dentro de un rango estable, a pesar de sus fortalezas individuales.