La recuperación de los apartamentos está extendiéndose más allá de la clase A; ahora también incluye a las empresas de inversión inmobiliaria que pagan intereses.

Durante tres años, las personas que ganan ingresos de las REITs de apartamentos vieron que dos cosas se movían en direcciones opuestas: los cheques de alquileres seguían llegando, mientras que los precios de las acciones bajaban, debido a una ola récord de nuevas ofertas que hacía que los alquileres disminuyeran. Ahora, el mercado ha cambiado. Los alquileres han vuelto a ser positivos a nivel nacional, y la situación del mercado se ha transformado hacia una recuperación que “se extiende más allá de la Clase A”. Para un inversor que busca ingresos, lo importante no es el titular del informe, sino si este cambio se ha producido en los edificios en los que dependen sus dividendos: el centro del mercado, donde realmente operan la mayoría de las REITs de apartamentos cotizadas en bolsa, y donde todavía se encuentran los mayores rendimientos.

La vuelta es real, y se trata de una historia relacionada con los suministros.

Los números nacionales han cambiado.Los alquileres aumentaron un 0,7%, y los alquileres efectivos aumentaron un 0,8%.En el segundo trimestre de 2026, se trata del segundo trimestre positivo consecutivo, después de casi tres años en los cuales la sobreoferta había causado una disminución en los alquileres. La fuente de esa presión está disminuyendo: las nuevas entregas están disminuyendo.Aproximadamente 700,000 unidades en 2024, frente a una estimación de 421,000 este año.Mientras que la vacante persiste en más del 8%, los alquileres no necesitan de una economía próspera para recuperarse cuando la cantidad de nuevos apartamentos disminuye. Solo necesitan que el aumento de la demanda de viviendas se detenga.

Pero la recuperación tiene forma de “K”.

Aquí está la parte que el titular omite: todos los sistemas de seguimiento importantes indican que el proceso de recuperación es selectivo, no generalizado. La empresa de datos de la industria RealPage cuenta…La clase A registra un aumento del 1.9%, las viviendas de clase B disminuyen un 2%, y la clase C disminuye un 2%.En términos de crecimiento año tras año. Por otro lado, los datos de CoStar indican que el nivel más barato es el que crece más rápidamente. Cuando las dos grandes empresas ni siquiera pueden ponerse de acuerdo sobre cuál es el sector que está liderando, eso no es un error de redondeo… Es simplemente un mercado estrecho e irregular.

Para entender qué significa realmente “más allá de la Clase A”, primero hay que entender qué es la Clase B. Es el mercado intermedio más amplio y diverso.Del 50% al 60% de todos los apartamentos registrados.Y se divide en dos partes bajo la presión. La parte superior, a veces llamada “B-plus”, absorbe el impacto de la inflación y ahora se mueve aproximadamente al mismo ritmo que la Clase A. La parte inferior, edificios de 30 a 40 años de antigüedad, sufre un deterioro significativo. Por debajo de ella, la Clase C sigue empeorando: los alquileres en Raleigh han disminuido durante quince trimestres seguidos. El ampliamiento es real, pero ocurre en las áreas con crecimiento laboral, en propiedades que se manejan bien para aprovecharlo. No se está extendiendo hacia los precios bajos.

Dos REITs muestran dónde se encuentra el cambio positivo.

NexPoint Residential Trust (NXRT) es propietaria de activos en el mercado medio.Apartamentos en todo el Sun BeltY es un caso dramático: aproximadamente un rendimiento de dividendos del 9%, y el precio de las acciones está unas pocas centavos por encima de su mínimo de 52 semanas atrás; en realidad, ha bajado aproximadamente un 30% durante el último año. En la pantalla, parece el clásico “el mercado espera una reducción de dividendos”. El motor de ingresos funciona en sentido contrario: no está funcionando bien. Su dividendo trimestral de $0.53 – que aumentó de $0.51 hace un año –…Está cubierto en 1,12 veces por fondos provenientes de las operaciones.El estándar de los REITs para los ingresos en efectivo incluye también la depreciación de los activos. En el segundo trimestre, ese valor es 1.25 veces mayor que el FFO core. Esas ganancias son más bajas que hace un año (1.31 y 1.39). Además, el ingreso operativo neto por misma estructura comercial sigue disminuyendo en un 2.9%. Pero los indicadores clave han cambiado: la tasa de ocupación aumentó al 93.6%. La proporción de contratos de arrendamiento con concesiones disminuyó de 55.6% a 27.7% entre el primer y el segundo trimestre. En julio, hubo también una disminución en las transacciones de arrendamientos mixtos.Se obtuvo un resultado positivo: 30 puntos básicos. Es el primer resultado positivo desde principios de 2025.Eso es la recuperación a nivel de propiedad, no una noticia en un comunicado de prensa.

Independence Realty Trust (IRT) es un caso en el que la expansión ya se refleja en el estado de resultados. Posee apartamentos de precio bajo en ciudades no clave como Atlanta y Memphis. Su dividendo trimestral de $0.18 fue…Está cubierto 1,5 veces con $0,28 por acción de FFO básico.– Un retorno del 64%. Los ingresos operativos netos por establecimiento similar aumentaron un 1.2% en el trimestre; los alquileres combinados aumentaron un 1.6%. La gestión…Aumentó su objetivo de ingresos por unidades del mismo tipo durante todo el año a un punto medio del 1.5%.Fitch cambió su perspectiva sobre la empresa a positiva. Se paga aproximadamente un 4.3% por ello.

El lujo complementa ese contraste. AvalonBay, la operadora costera de clase A, informó que su FFO core aumentó un 1.4% en comparación con el año anterior. Además, mejoró sus perspectivas para el año, ya que los alquileres aumentaron. También se encuentra en una situación favorable.Un acuerdo de fusión total de 71 mil millones de dólares con Equity Residential.Se paga solo un rendimiento del 3.8% por los dividendos, sin necesidad de demostrar que realmente pueden sobrevivir a la sobreoferta. La recuperación de las acciones de clase A nunca fue cuestionada; simplemente, la ola de oferta redujo su crecimiento.

Donde vive el riesgo

Nada de esto es un permiso indefinido para obtener altos rendimientos en los apartamentos. Hay que tomar en serio las discrepancias en los datos: si el mercado se estanca –por una recesión en el mercado laboral o por costos de préstamo que aumentan–, las empresas con mayor apalancamiento serán las primeras afectadas. El apalancamiento de NXRT ha aumentado hasta el 69% del valor neto de la deuda en relación con el valor empresarial. La gerencia redujo las expectativas anuales de ingresos operativos a un promedio de $2.45, aunque mantuvo los dividendos. Además, los ingresos operativos de las mismas empresas siguen siendo negativos durante el año. La razón principal para dividir las empresas en esta clase es que cubren un portafolio de calidad B-plus en un mercado en crecimiento, y no empresas REIT concentradas en edificios de tipo C de 40 años de antigüedad en un mercado débil. Eso hace que una reducción de precios sea plausible.

¿Qué hace un inversor de ingresos con esto?

Haga algo al respecto. No compre la opción con el mayor rendimiento del sector. Asume que la recuperación económica será tal como sea posible en ese momento. Primero, verifique el nivel de calidad de esa opción: B-plus o mejor. En un mercado donde hay crecimiento en los ingresos, eso es lo que realmente importa. Luego, deje de preocuparse por el precio de las acciones y preste atención a dos factores que realmente pueden predecir el futuro de los dividendos: la tendencia de cobertura y los indicadores clave, como los descensos en las contratas de arrendamiento y las concesiones. Si el pago de dividendos sigue siendo suficiente para cubrir los costos, mientras que los precios del mercado indican una situación problemática, entonces un precio más bajo es simplemente una oportunidad para comprar más ingresos en condiciones más favorables.

Es esa la situación en la que se encuentran las REITs de apartamentos de gama media-alta actualmente; pero hay una condición adicional. El aumento en la oferta y la predicción de RealPage de que el crecimiento de los alquileres volverá a los niveles pre-pandémicos para el año 2027, solo se convertirán en ingresos para los accionistas si el cambio realmente se refleja en el crecimiento del ingreso neto por operaciones de las mismas propiedades durante los próximos dos o tres trimestres. Las pruebas disponibles – como el aumento en las expectativas de IRT y el primer negocio positivo relacionado con arrendamientos de NXRT desde principios de 2025 – indican que este crecimiento es real y ya ha afectado a las propiedades. Si esto se detiene, hay que respetar la división de mercados y reducir las inversiones en los mercados más débiles.