AMH retrasa las entregas debido a la presión en el suministro, pero aumenta las recompraciones de acciones.

Fecha de contacto/llamada20 de febrero de 2026

Resultados financieros

• EPS$0.33 por acción diluida; un crecimiento del 4.1% en comparación con el año anterior.

Guía:

• Se espera que el valor de Core FFO por unidad de acción sea de $1.89 a $1.95. Esto representa un crecimiento del 2.7% en comparación con el año anterior, en promedio.
• Se espera que el crecimiento de los ingresos netos sea del 2.25%. Este resultado se debe al aumento promedio del 2.5% en los alquileres mensuales, además de una tendencia negativa en cuanto al índice de ocupación, que es de -25 puntos porcentuales.
• Se espera que el crecimiento del ingreso neto de la misma casa sea del 2% en el punto medio.
• Se espera que se entreguen aproximadamente 1,900 nuevas viviendas a través del programa de desarrollo de AMH.
• La perspectiva anual incluye la recompra de acciones por un valor de 115 millones de dólares, ya ejecutadas. Las recompras adicionales se realizarán con mayor lentitud, debido a la incertidumbre del mercado de capitales.

Comentarios de negocios:

Crecimiento de los ingresos y de la rentabilidad:

• American Homes 4 Rent informó que…Valor neto por acciónDe…$1.87Para el año 2025, representa un…5.4%Crecimiento año tras año.
• El crecimiento se debió a resultados operativos consistentes, una gestión eficaz de los desafíos del mercado y una estrategia clara para maximizar el valor en todas las áreas de negocio.

Estrategia de Desarrollo y Disposición:

• La empresa entregó lo solicitado.Más de 2,300 hogaresEn el año 2025, con planes de entregar alrededor de1,900Casas recién construidas en el año 2026.
• Esta estrategia se basa en la venta de propiedades a los propios propietarios de las viviendas.1,827 propiedadesSe vendió por un monto total neto de aproximadamente570 millones de dólaresProporcionando capital para nuevos desarrollos.

Tendencias en cuanto a la ocupación y las tarifas de alquiler:

• En enero de 2026, la empresa informó sobre nuevos spreads, renovaciones y combinaciones de spreads.-1%, 3.5%Y…2.4%Respectivamente, con un promedio de días ocupados en el mismo hogar.95%.
• Las tendencias reflejan una moderación en la demanda estacional y una mayor presión en el suministro. Esto requiere un enfoque estratégico en el aspecto de la ocupación de los espacios, así como en lograr una curva de crecimiento de los alquileres más plana durante el año 2026.

Estado de situación financiera y recompra de acciones:

• Al final del año, la deuda neta de la empresa en relación con el EBITDA ajustado fue5.2xCon un saldo de 1.25 mil millones de dólares en la facilidad de crédito rotativo.360 millones.
• American Homes 4 Rent ha sido recomprado.8.4 millones de acciones ordinariasA un precio promedio de…$31.65Por acción, lo que representa aproximadamente…2%De las unidades de acciones totales en circulación, como parte de un plan estratégico de despliegue de capital.

Análisis de sentimientos:

Tono generalNeutral.

• La dirección reconoce que se trata de un “entorno difícil”, donde la demanda estacional es moderada y el suministro es insistente, lo que afecta los precios y la tasa de ocupación. Sin embargo, expresan su confianza en su estrategia, destacando la “buena ejecución” de sus planes y el hecho de que son líderes en el crecimiento del sector residencial. Además, enfatizan su compromiso de crear valor a través del desarrollo y la gestión disciplinada de los recursos financieros.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Eric Wolfe (Citigroup Inc., División de Investigación)¿Podría explicarnos por qué espera que la curva de ocupación y el crecimiento de los alquileres sean más suaves de lo normal? ¿Y específicamente, qué implica eso para sus expectativas de crecimiento de las tarifas? Finalmente, también mencionó que espera que la ocupación sea más suave este año. Pero si miramos al cuarto trimestre, se ha reducido en unos 30 puntos básicos con respecto al año anterior. Creo que esa es la situación que espera para todo el año 2026. Así que, me parece que parece que espera algo más relacionado con factores estacionales, como ocurrió en 2025. Por favor, ayúdenos a entender ambos aspectos.
  RespuestaSe espera que la ocupación aumente durante la temporada de alquileres, y que permanezca más alta en la segunda mitad del año, debido a las curvas de vencimiento favorables. El crecimiento de las tasas de alquiler se mantendrá estable, mientras que los reajustes de contratos seguirán un rango de aproximadamente 3%. Por lo tanto, se espera una diferencia de precios de entre el 2% y el 2%.

• Pregunta de James Feldman (Wells Fargo Securities, LLC, Departamento de Investigación)Agradezco sus opiniones sobre la curva estacional. Quizás, como usted pensó al dar sus consejos para el año que viene… Hay muchos factores en juego en el ámbito político, tanto desde el punto de vista de la demanda como de la oferta. ¿Dónde cree que hay más variabilidad en los datos? Además, podría explicarnos el rango superior e inferior de los datos, y qué factores lo llevan a esos extremos.
  RespuestaLa mayor variabilidad se debe a los niveles elevados de oferta en algunos mercados. Esto permite que los residentes tengan más opciones y que los períodos de ocupación de los locales se alarguen. Sin embargo, la demanda de productos AMH sigue siendo alta. Las perspectivas son positivas, teniendo en cuenta esta dinámica entre oferta y demanda.

• Pregunta de Steve Sakwa (Evercore ISI Institutional Equities, Departamento de Investigación)Solo quería concentrarme un poco en el proceso de desarrollo del producto. Me parece que están reduciendo un poco la velocidad de entrega de los productos, y actuando con más cautela, teniendo en cuenta el entorno de los mercados de capitales. Pero, ¿en qué se basan para determinar los rendimientos del desarrollo del producto, teniendo en cuenta los precios actuales y los costos actuales? ¿Qué pueden obtener? Y, además, ¿cómo se equilibran las inversiones de capital con los planes de recompra de las acciones? Sé que son un poco cautelosos debido al entorno político, pero, ¿cómo se equilibran estas dos cosas hoy en día?
  RespuestaSe espera que los resultados de desarrollo sean similares al 5.3% registrado en el año 2025. La inversión de capital se realiza de manera adecuada, y los fondos necesarios para el desarrollo se obtienen a través de las ganancias obtenidas de la disposición de activos. Esto permite liberar capacidad para las recompra de acciones. Sin embargo, el momento en que se realicen las recompras adicionales será determinado con paciencia, debido a la incertidumbre del mercado.

• Pregunta de Haendel St. Juste (Mizuho Securities USA LLC, División de Investigación)Tal vez haya algún indicio de crecimiento en OpEx. He calculado que las expectativas para los ingresos fiscales serán del 3%, entre el 4% y el 5%. Es decir, se trata de un promedio a largo plazo de entre el 4% y el 5%. ¿Hay algo especial que valga la pena destacar? ¿Crees que este nivel es sostenible a corto plazo? Y también, ¿hay algún indicio de crecimiento en las cuentas de rotación? ¿Qué esperas en las renovaciones de pólizas de seguros recientes?
  RespuestaSe espera que el aumento en los impuestos sobre la propiedad sea moderado, alrededor del 3%. Esto está por debajo del promedio a largo plazo, que es de 4-5%. Se espera que los costos de seguros disminuyan en dos dígitos, gracias a las exitosas campañas de renovación. Además, se espera que los gastos controlables aumenten en aproximadamente un 3%, lo cual refleja una continua reducción en los costos.

• Pregunta de Jeffrey Spector (BofA Securities, Departamento de Investigación)Genial. Si pudieras hablar un poco más sobre la presión de suministro que observaste en el año 25, ¿qué te sorprendió? Sería útil que dieras detalles más específicos en cuanto a los mercados involucrados. ¿Y cómo podría esto afectar tu estrategia para el futuro en esos mercados? Una vez más, el Medio Oeste sigue teniendo un rendimiento superior. ¿Quieres intentar concentrarte más en ese área? Dada la presión que se observa en el Sunbelt, ¿cuáles son tus pensamientos sobre esa presión de suministro en el año 26?
  RespuestaLa presión del suministro en mercados como San Antonio (con viviendas multifamiliares), Phoenix (viviendas construidas para alquiler) y Las Vegas (con conversiones de viviendas a propiedades comerciales) ha influido negativamente en el rendimiento de los mercados. En el Medio Oeste, las condiciones fundamentales siguen siendo favorables, pero existe una restricción en la oferta. La estrategia consiste en una cuidadosa evaluación del mercado, con especial atención a las perspectivas a largo plazo en mercados clave como las Carolinas, Seattle y Columbus.

• Pregunta de David Segall (Green Street):Reconozco que este año se adoptará un enfoque más paciente en relación a los procesos de recompra de viviendas. ¿Sería necesario realizar más actividades de venta para financiar esos procesos de recompra? Recuerdo que el año pasado había 20,000 viviendas que pudieron liberarse de la garantía necesaria para su securitización. ¿Podríamos considerar eso como una fuente adicional de financiamiento este año?
  RespuestaLas recompras incrementales pueden financiarse con los recursos disponibles en el balance general del negocio (aproximadamente $200 millones), o con los ingresos obtenidos de la disposición de activos futuros. Sin embargo, el ritmo de estas recompras está determinado por la necesidad de desocupar las viviendas para que puedan ser vendidas, ya que los contratos de arrendamiento deben terminar naturalmente.

• Pregunta de Buck Horne (Raymond James & Associates, Inc., División de Investigación)Me preguntaba si podrían comentar un poco sobre las noticias que recibió la Casa Blanca anoche, relacionadas con la posibilidad de limitar el número de viviendas que pueden ser adquiridas por una sola organización o por un inversor, a unas 100 viviendas por organización. Si ese es un límite mucho más bajo de lo que se había considerado anteriormente, ¿cómo creen que esto afectará a la industria? ¿Podría obligar eso a muchos operadores pequeños a retirar sus inventarios de alquiler del mercado o a venderlos rápidamente? ¿Qué piensan que harán esos operadores más pequeños si se implemente ese tipo de límite?
  RespuestaLa colaboración con los responsables de la formulación de políticas continúa; las reglas definitivas aún están en proceso de aprobación. AMH enfatiza su papel como parte de la solución para el sector de la vivienda. El impacto en los operadores más pequeños aún no está claro, pero el mensaje del sector se centra en la necesidad de contar con alojamientos de tipo residencial en el ecosistema del sector.

• Pregunta de Brad Heffern (RBC Capital Markets, Departamento de Investigación):Sí. Obviamente, aprecio mucho el impacto que tienen los colores en la oferta y la demanda. ¿Cuándo cree usted que estaremos en un entorno más normal, desde el punto de vista del equilibrio entre oferta y demanda?
  RespuestaEl momento en que se volverá a lograr un equilibrio entre oferta y demanda depende de la capacidad de la industria para consumir los inventarios existentes. Este proceso está siendo monitoreado de cerca, pero no se ha proporcionado ningún cronograma específico para ello.

• Pregunta de Jesse Lederman (Zelman & Associates LLC)Cuando hablaste a finales de octubre, mencionaste que los indicadores internos indicaban que había un punto de inflexión en la actividad de arrendamiento estacional. Pero parece que, en noviembre en comparación con diciembre, la tasa de ocupación fue más baja, y esta situación se mantuvo también en enero. ¿Qué cambió durante los meses siguientes, en comparación con las expectativas de octubre? Y, si puedes, explícame cómo ha variado el crecimiento de los alquileres durante el período de renovación, en aproximadamente 70 puntos básicos.[Se podría hacer de forma secuencial, en el mes de enero. Eso también sería genial.
  RespuestaLas expectativas de ocupación se ajustaron debido a una disminución estacional en el cuarto trimestre. La estrategia de precios también se modificó, y el crecimiento de las contrataciones de arrendamiento se volvió negativo. Los tipos de renovación se fijaron con una ligera reducción, con el objetivo de mantener la retención de clientes. Se espera que el número de renovaciones durante todo el año sea de alrededor del 3%.

• Pregunta de Michael Goldsmith (División de Investigación, Banco de Inversiones UBS)¿Puede usted hablar un poco sobre las tendencias de precios en los casos de construcción para alquiler, en comparación con el producto “scatter site”? ¿Están ofreciendo concesiones en alguno o en ambos de estos segmentos de su cartera de proyectos?
  RespuestaExiste una gran demanda de comunidades donde no se necesiten concesiones. El poder de fijación de precios está respaldado por los productos de alta calidad y la ubicación privilegiada del lugar. En las nuevas construcciones y en los sitios dispersos, las concesiones son mínimas.

• Pregunta de Jason Sabshon (Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., División de Investigación)Hola, soy Jason Sabshon, en nombre de Jade. Últimamente, los constructores han optado por reducir sus costos y ofrecer incentivos a los compradores. ¿Puede comentar sobre el equilibrio entre oferta y demanda en los mercados clave del Sunbelt? ¿Se puede decir que esa actitud agresiva de los constructores está contribuyendo a un aumento en el número de personas que deciden mudarse para comprar una vivienda?
  RespuestaLas tasas de mudanzas para comprar se mantienen en el rango de los 20 a 30 porcentaje. Existen algunos incentivos para los constructores en ciertos mercados, pero estos son casos aislados y no tienen un impacto significativo en las tendencias generales.

• Pregunta del analista desconocido (Barclays):Mirando la cadena de desarrollo, hay algunos terrenos en ciertos mercados que se encuentran fuera del área del Sunbelt, como el Medio Oeste y la Costa Occidental. Me pregunto dónde se llevará a cabo la entrega este año, y en qué lugares prefieren iniciar nuevos proyectos de desarrollo.
  RespuestaEl foco del desarrollo se centra en mercados con alta demanda, como Columbus, las Carolinas y Seattle. En cambio, los conductos de gas en Arizona y Las Vegas podrían enfrentar presiones a corto plazo.

• Pregunta de Eric Wolfe (Citigroup Inc., División de Investigación)Gracias por tomarse la molestia de seguirme. En cuanto a los cambios en tu grupo de propiedades del mismo negocio, la tasa de ocupación en el tercer trimestre fue del 95%, tal como se informó en el último trimestre. Ahora es del 96.4%. Hay un cambio similar, de unos 50 puntos porcentuales, basado en las ventas realizadas. ¿Cuál crees que es la razón de ese cambio? Quiero decir, ¿estás vendiendo más casas sin habitaciones de lo normal? ¿Por qué hay un aumento tan grande en la tasa de ocupación, teniendo en cuenta el nuevo grupo de propiedades del mismo negocio? Obviamente, eso hace que sea un poco más difícil para ti realizar comparaciones entre las diferentes propiedades.
  RespuestaEl aumento en la ocupación se debe a una gestión inteligente de los activos, así como a la venta de propiedades que no rendían bien. Esto ha contribuido a mejorar el promedio de las tasas de ocupación en las tiendas restantes.

• Pregunta de Eric Wolfe (Citigroup Inc., División de Investigación)Bien. Y la última pregunta: normalmente, tienen una buena idea de cómo son las tasas de ocupación en un período de 30 o 60 días. Sé que puede haber errores, debido a varios factores. Pero creo que, si miran los datos del sistema de gestión de ingresos a lo largo de esos períodos, ¿ve algo parecido al aumento típico en las tasas de ocupación que se observa en esta época del año? Especialmente porque ya han reducido un poco las tarifas. Me gustaría saber qué esperan para los próximos meses.
  RespuestaLa temporada de arrendamientos comenzó un poco más lentamente, pero se observan tendencias positivas en cuanto a la actividad. Se espera que la tasa de ocupación alcance los 96% durante la temporada alta, y se mantenga en ese nivel durante el resto del año.

• Pregunta de Austin Wurschmidt (KeyBanc Capital Markets Inc., División de Investigación)Genial. Además de los desafíos relacionados con el suministro que ya hemos discutido, existe también ese aspecto de moderación en las directrices relacionadas con el crecimiento de los tipos de interés en los arrendamientos, o esa curva estacional más plana que has mencionado. ¿Es algo que se aplica en todo el mercado? ¿Se nota más que en los mercados del Sunbelt o del Medio Oeste? Y además, me gustaría saber cuánto influye eso en tus decisiones de desarrollo.
  RespuestaLa presión de suministro es generalizada, pero se relaciona con las características específicas del mercado. El tamaño de los proyectos de desarrollo está determinado por las rentabilidades relativas, en comparación con las condiciones del mercado de capitales y el costo de capital. Además, los costos de construcción siguen estando bajo control.

• Pregunta de Buck Horne (Raymond James & Associates, Inc., División de Investigación)Gracias por su seguimiento. Aprecio el tiempo que ha dedicado a esto. Quería hablar sobre las propiedades que se vendieron, no solo en el cuarto trimestre, sino también en todo el año hasta ahora. Parece que los ingresos netos obtenidos por cada propiedad fueron un poco inferiores a los 300,000 dólares por propiedad. La mayoría de los precios medios de reventa en sus mercados probablemente estén cerca de los 400,000 dólares. ¿Cómo calificaría el nivel de las propiedades que están siendo vendidas?
  RespuestaLas propiedades que se venden generalmente son activos de bajo valor, que provienen de portafolios que ya han sido securizados anteriormente. Los precios de venta reflejan el diferente ritmo de crecimiento de estas propiedades, en comparación con las viviendas nuevas y de mejor calidad.

• Pregunta de Brad Heffern (RBC Capital Markets, División de Investigación):Gracias por tomarse el tiempo para responder. Chris, teniendo en cuenta todo el ruido político que hay, ¿tienen ustedes un nivel elevado de costos relacionados con la promoción o algo similar, que se incluyan en los gastos generales y que estén afectando al guía?
  RespuestaLos costos relacionados con los asuntos gubernamentales constituyen una parte estructural de las ganancias y pérdidas. Estos costos representan menos de 0.01 dólares por acción al año. Los costos adicionales relacionados con las actividades de promoción no se cuantifican de forma separada en las directrices, pero se indicarán si son significativos.

• Pregunta de Steve Sakwa (Evercore ISI Institutional Equities, División de Investigación)Solo quería seguir hablando de las disposiciones que ustedes tienen en mente. ¿Qué tipo de restricciones, aparte de los problemas relacionados con los impuestos, limitan sus decisiones? Quiero decir, ¿qué tipo de tamaño de viviendas o qué escala del mercado desean tener? En qué medida, entonces, sus decisiones están limitadas por el deseo de tener una buena posición en cada mercado, teniendo en cuenta la diferencia entre los valores de venta y el precio de las acciones en el mercado.
  RespuestaEl volumen de disposición está naturalmente limitado por la necesidad de desalojar las viviendas cuando los contratos de arrendamiento terminan. La práctica de eliminar activos no estratégicos permite reinvertir recursos en áreas donde se espera un mayor crecimiento, manteniendo al mismo tiempo plataformas operativas eficientes en diferentes escalas.