Alpine crece gracias a inversiones de 277 millones de dólares y a una estrategia de desarrollo basada en múltiples ejes.

Fecha de la llamada6 de febrero de 2026

Resultados financieros

• IngresosP4: $16.9 millones; Año completo 2025: $60.5 millones
• EPSQ4: FFO/AFFO: $0.54 por acción diluida, un aumento del 22.7% en comparación con el año anterior. Para todo el año 2025: entre $1.88 y $1.89 por acción diluida, lo que representa un aumento del 8.6% en comparación con el año anterior.

Instrucciones:

• FFO por acción común diluida: de $2.07 a $2.11 durante todo el año 2026.
• Para las acciones ordinarias diluidas: de $2.09 a $2.13 durante todo el año 2026.
• Volumen de inversión: entre 70 millones y 100 millones de dólares.
• Volumen de disposición: entre 30 millones y 60 millones de dólares.
• El crecimiento refleja las disposiciones de los individuos, que generalmente se cierran antes que las adquisiciones.

Comentarios de negocios:

Volumen de inversión y crecimiento de los ingresos:

• Alpine Income Property Trust informó de un volumen anual de inversión récord.277.7 millones de dólaresPara el año 2025, se espera que haya un aumento en el número de vehículos que circulen por la ciudad.8.6%Aumento de los dividendos por acción común.
• El fuerte crecimiento de los ingresos se debió principalmente a este alto nivel de actividad de inversión y a una gestión disciplinada del balance financiero.

Adquisiciones y disposiciones de propiedades:

• La empresa adquirió13 propiedadesPor100.6 millones de dólaresY se vendieron.9 propiedades no relevantesPorque…38.4 millones de dólaresEn el año 2025, representará un enfoque estratégico basado en la utilización de barreras como herramientas para lograr objetivos específicos.
• Esta estrategia tenía como objetivo equilibrar los inquilinos de grado de inversión con las propiedades que ofrecían mayores rendimientos, lo que permitía aumentar el rendimiento general del portafolio.

Expansión del portafolio de préstamos comerciales:

• Alpine fue creado por…177 millonesEl valor de los préstamos comerciales en el año 2025 será elevado, con un cupón inicial promedio ponderado de…12%.
• El crecimiento de este portafolio se debió a la reputación y las relaciones de la empresa, lo que le permitió acceder a oportunidades de alto rendimiento, con patrocinadores de calidad.

Mercados de capital y refinanciamiento de deuda:

• La empresa emitió50 millonesDe las acciones preferenciales de la Serie A, se recaudó adicionalmente…18.3 millones de dólaresA través de los programas de ATM.
• Este capital se utilizó para financiar inversiones. Además, se obtuvieron nuevas facilidades de crédito, lo que permitió mejorar los precios y aumentar la flexibilidad en las operaciones.

Aumento de los dividendos e ingresos sujetos a impuestos:

• La junta directiva aumentó el dividendo común trimestral en un5.3%Para$0.30Por acción, lo que refleja una…56%Ratio de pagos de AFFO.
• Este aumento se debió al crecimiento de las ganancias y a un incremento en los ingresos sujetos a impuestos, especialmente provenientes del portafolio de préstamos comerciales que generan beneficios.

Análisis de sentimientos:

Tono generalPositivo

• La dirección informó de un “fuerte cuarto trimestre, marcado por un aumento del 22.7% en los beneficios por acción”. También se mencionó un “volumen de inversión anual récord”, de 277.7 millones de dólares. Se expresó una actitud optimista respecto a las perspectivas futuras, indicando que la empresa está “entusiasmada con las posibilidades que se presentan” y que cuenta con “una escala y dinamismo significativos”.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Michael Goldsmith (UBS)La primera pregunta relacionada con la cartera de préstamos. Parece que han establecido un límite superior del 20% de la cartera de préstamos. ¿Puede explicarnos un poco cómo llegaron a establecer ese límite? Supongo que, en comparación con el nivel actual de la cartera de préstamos, ¿cuánto más se puede avanzar para alcanzar ese límite máximo? Y, si esperan alcanzarlo este año…
  RespuestaEl umbral del 20% es un nivel razonable y complementario para el negocio inmobiliario. Al final del año, la cartera de préstamos ascendía a aproximadamente 130 millones de dólares. Esto significa que todavía hay margen para añadir otros 25 a 30 millones de dólares más.

• Pregunta de Michael Goldsmith (UBS)Mi pregunta es: ¿continúas reduciendo tu exposición a algunos de los inquilinos que no son populares? Walgreens ha bajado bastante en la lista de los inquilinos que no son convenientes para ti. ¿Qué piensas al respecto? ¿Hay algo más que necesitas hacer? ¿Estás satisfecho con el estado actual de las cosas? Solo intento averiguar si hemos terminado con esa actividad o si todavía hay algo más que hacer.
  RespuestaTodavía hay cierta actividad relacionada con la venta de las propiedades adicionales de Walgreens. La empresa está trabajando en este proceso de venta, pero será prudente y no se verá obligada a venderlas de forma precipitada.

• Pregunta de Jay Kornreich (Cantor Fitzgerald):Supongo que lo que quiero decir es que sigo preguntando sobre ese umbral del 20% para las inversiones en préstamos. Ese ha sido realmente un factor importante para el crecimiento de ustedes. Además, como gran parte de las inversiones durante el año pasado se centró en ese umbral. Así que, aunque ya han indicado cuánto más pueden aumentar ese porcentaje, ¿por qué no superar ese umbral del 20%? ¿Consideran ustedes hacerlo? ¿Quieren hacerlo cuando piensen en las oportunidades que les esperan en 2026?
  RespuestaLa empresa no tiene intención de superar el 20%, ya que quiere mantener su enfoque en la actividad principal relacionada con las propiedades que se venden a través del arrendamiento, que constituye la principal fuente de ingresos para la empresa.

• Pregunta de Jay Kornreich (Cantor Fitzgerald):Y luego, solo una pregunta más. Hablaste sobre algunas de las inversiones que realizaste en el cuarto trimestre. Supongo que querías hablar sobre los 10 millones de dólares que invirtiste en ese momento. También me interesa saber cómo consideras la posibilidad de invertir más capital propio con estos precios de acciones actuales. Supongo que estás pensando en utilizar ese capital para préstamos con mayor rendimiento. Así que me gustaría saber cómo consideras las diferencias entre los costos de capital y los costos de los préstamos de inversión. ¿Cómo planeas dirigir esa inversión?
  RespuestaLa empresa será prudente, pero considera que los cálculos matemáticos indican que es viable financiar inversiones de gran valor, incluso con los precios actuales de las acciones. Esto se debe a que la empresa vuelve a emitir acciones que anteriormente habían sido adquiridas nuevamente.

• Pregunta de Wesley Golladay (Baird)Solo una pregunta sobre los dividendos. Definitivamente, usted volvió a mencionar este tema. Y si lo piensa bien, ¿no es que esto se debe principalmente al crecimiento de las ganancias que tienen, y al hecho de que deben pagar un dividendo un poco más alto? ¿Por qué no intentan retener más flujo de efectivo?
  RespuestaEl aumento de los dividendos se debió tanto al crecimiento de las ganancias como al aumento de los ingresos sujetos a impuestos. Esto ocurre, en particular, en el caso del portafolio de préstamos, que genera ingresos sin que haya cobertura fiscal por parte de la depreciación. Por lo tanto, era necesario realizar un pago para equilibrar la situación financiera de la empresa.

• Pregunta de Wesley Golladay (Baird)Una pregunta relacionada con el préstamo: ¿Ya se han vendido algunos terrenos en la Fase I? ¿Y cuándo se espera que se pueda recuperar la cantidad prestada? Además, ¿se espera que el segundo préstamo comience a funcionar antes de que el primero termine de pagarse?
  RespuestaLas ventas de lotes ya están devengando el primer préstamo. Se espera que los pagos correspondientes al segundo préstamo ocurran más tarde, durante la primavera. Es probable que el financiamiento del segundo préstamo se realice antes de que el primer préstamo sea completamente reembolsado.

• Pregunta de R.J. Milligan (Raymond James):Solo quería seguir con el tema del libro de préstamos. John, los préstamos de mayor duración… A medida que algunos de estos préstamos se van pagando, ¿esperas continuar reasignando ese capital y mantener esa asignación del 20% durante los próximos años? ¿O crees que esa proporción disminuirá con el tiempo?
  RespuestaLa empresa tiene la intención de mantener esa asignación del 20% a largo plazo. Consideran que el negocio es sólido y que existe la oportunidad de reponer el portafolio, a medida que los préstamos se devuelvan.

• Pregunta de Gaurav Mehta (Alliance Global Partners)Quería seguir analizando el estado financiero y me preguntaba si tendría alguna opinión sobre sus expectativas en cuanto al apalancamiento para el año 2026.
  RespuestaLa empresa está satisfecha con el nivel actual de apalancamiento y con los precios ofrecidos. Se espera que la situación se mantenga así durante todo el año, a menos que ocurran cambios en las circunstancias.

• Pregunta de Gaurav Mehta (Alliance Global Partners)Según los comentarios preparados, usted mencionó que el enfoque de “barbell” no era tan efectivo en el año 26. Me pregunto si podría comentar sobre las oportunidades que ve en el área de inversiones, tanto en aquellos casos relacionados con inversiones como en aquellos relacionados con adquisiciones.
  RespuestaLa empresa está muy entusiasmada con las oportunidades de arrendamiento neto. En particular, espera poder atraer nuevos créditos de calidad para fortalecer a los diez inquilinos más importantes.

• Pregunta de Jason Weaver (Jones Trading):Felicidades por un año especial en el 25. Primero, en cuanto a la guía de adquisiciones y disposiciones de activos, se ha reducido mucho en comparación con el año 25, debido al crecimiento de la base de capital. ¿Hay algo que podamos interpretar en esto, basándonos en una actitud de conservadurismo? ¿Se trata de alguna clase de indecisión respecto a las condiciones del mercado? O tal vez haya algo más que está causando este cambio.
  RespuestaEl guía es conservador, con el objetivo de asegurar que la empresa solo compre activos de alta calidad, aquellos con los cuales esté satisfecha. De esta manera, no se ve obligada a adquirir activos de menor calidad o de tipo común.

• Pregunta de Craig Kucera (Lucid Capital Markets):Phil, incluyaste los intereses generados por PIK en el AFFO. Entiendo que eso tiene sentido para este trimestre, ya que prácticamente no hubo nada que no se recaudara en efectivo. ¿Es esa tu expectativa para el futuro próximo?
  RespuestaSí, la empresa continuará incluyendo los intereses de PIK en los AFFO. Además, proporcionará información detallada que muestre la relación entre el efectivo y los intereses de PIK, con el objetivo de garantizar la transparencia.

• Pregunta de John Massocca (B. Riley Securities):Así que, quizás sea mejor volver a hablar sobre las guías de inversión. ¿Cuál es el rango de rendimientos esperados para la cantidad de dinero que se invierte en estas guías? Supongo que en esa pregunta se plantea también cómo se distribuirá esa cantidad de dinero entre las inversiones estructuradas y las inversiones en arrendamientos.
  RespuestaDe los 70 millones a 100 millones de dólares destinados al proyecto, se espera que entre 25 y 30 millones de dólares provengan de préstamos (con un aumento en el primer semestre), y el resto procederá de las propiedades inmobiliarias. Las tasas de rendimiento de los préstamos son similares a las tasas históricas. Las tasas de capital para las propiedades de calidad, que cumplen con los requisitos de calificación de inversión, siguen siendo bajas, pero similares a las del año pasado.