La influencia de la IA en el sector inmobiliario: un cambio estructural para los centros de datos y las oficinas

El catalizador de este cambio es evidente: la carrera mundial en materia de inteligencia artificial. Esta competencia no se trata solo de algoritmos; se trata también de una carrera financiera y tecnológica para desarrollar la infraestructura necesaria para ello. La escala de las inversiones es impresionante. Los datos preliminares indican que…Se estima que la inversión extranjera directa en centros de datos superará los 270 mil millones de dólares en el año 2025.Esto convierte al sector en uno de los principales receptores de nuevas inversiones extranjeras en todo el mundo. Este aumento ayudó a elevar las inversiones extranjeras a nivel mundial en un 14% durante ese año. Sin embargo, esta cifra se ve algo inflada debido a las corrientes de inversión que pasan por los principales centros financieros.

El núcleo de esta inversión es el poder. Goldman Sachs Research pronostica que…La demanda de energía global por parte de los centros de datos aumentará en un 50% para el año 2027. Para finales de ese decenio, este aumento podría llegar hasta el 165%.En comparación con el año 2023, esto no es una proyección lejana. El nivel actual de consumo de energía en el mercado de centros de datos mundiales es de aproximadamente 55 gigavatios. Las cargas de trabajo relacionadas con la inteligencia artificial ya representan el 14% de ese total. Para el año 2027, se proyecta que esa demanda llegue a los 84 gigavatios, y la participación de la inteligencia artificial en ese total aumentará casi tres veces, alcanzando el 27%. Esto crea una limitación fundamental: la capacidad de obtener energía confiable y de alta capacidad se convierte en un factor importante para determinar dónde se pueden construir los centros de datos, así como las empresas que los necesitan.

Esta infraestructura física se refleja también en el mercado inmobiliario comercial. La demanda de espacio de oficinas por parte de las empresas relacionadas con la inteligencia artificial es exorbitante. Solo en Manhattan, por ejemplo…Las empresas de IA alquilaron 486,000 pies cuadrados de espacio de oficinas en los primeros nueve meses de 2025.Se trata de una cifra que ya supera los 414,000 pies cuadrados de espacio alquilado durante todo el año anterior. Este rápido crecimiento es el resultado directo del capital invertido en este sector. Las empresas se esfuerzan por contratar personal y establecer presencias físicas para apoyar sus operaciones relacionadas con la inteligencia artificial.

En resumen, existe una doble demanda que crea un catalizador estructural. Por un lado, hay una construcción masiva de centros de datos, que requiere mucho capital para su desarrollo. Por otro lado, hay un aumento en la demanda de espacio de oficinas para albergar a las personas que se encargan de desarrollar y gestionar este sistema. Esto no es una tendencia cíclica, sino una reconfiguración fundamental de los flujos de inversión y las necesidades relacionadas con el sector inmobiliario, impulsada por la búsqueda incesante de ventajas tecnológicas.

La Revolución del Centro de Datos: El poder como el nuevo indicador de rendimiento

La economía de los centros de datos está experimentando una transformación radical. Esta clase de activos ya no se valora según las métricas tradicionales del sector inmobiliario, como el precio del alquiler por pie cuadrado. En cambio, se valora en función de una nueva unidad fundamental: el megavatio. Este cambio de una valoración basada en elementos físicos a una valoración basada en la energía es una característica distintiva de la era de la IA.

La magnitud del capital institucional que fluye hacia este nuevo paradigma es impresionante. Entre enero y agosto de 2025, hubo…42 transacciones en centros de datos, con un valor total de casi 13 mil millones de dólares.Ese ritmo de desarrollo, sumado a un mercado de 52 mil millones de dólares en el año 2024, indica que las instituciones están adoptando rápidamente las infraestructuras digitales. La lógica de sus decisiones financieras también ha cambiado en consecuencia. Los inversores ahora priorizan la adquisición de capacidad energética segura, a través de acuerdos de compra de energía. De esta manera, se garantiza el pago, independientemente del uso que haga el inquilino. Este enfoque ha desplazado el punto focal de la valoración desde la diversificación de inquilinos hacia la garantía de la disponibilidad de energía.

La huella física de esta nueva clase de activos es sin precedentes. Mientras que los centros de datos más grandes en los Estados Unidos consumen menos de 500 megavatios de energía, los proyectos de próxima generación tienen una escala mucho mayor que la de las centrales eléctricas tradicionales. Los proyectos más importantes pretenden alcanzar capacidades de…Hasta 2,000 MWO bien, 2 gigavatios. Aún más ambicioso es el caso de los campus de primer nivel, con una superficie de 50,000 acres cada uno, que podrían consumir hasta 5 gigavatios de energía… más del total de capacidad de las plantas nucleares o de generación de energía eléctrica más grandes de Estados Unidos. Esto crea una tensión fundamental: la infraestructura relacionada con la inteligencia artificial se está desarrollando rápidamente, pero la red física para distribuir esa energía no lo hace al mismo ritmo.

Este modelo centrado en el poder enfrenta graves limitaciones. La red eléctrica del país, construida principalmente en las décadas de 1960 y 1970, ya está cerca de su capacidad máxima y está envejeciendo. Como resultado, actualmente se necesita esperar siete años para que se concedan las solicitudes de conexión a la red. Este sobrecargo en la red es el principal desafío para el desarrollo, según indicaron el 72% de los ejecutivos encuestados. Además, los problemas relacionados con la cadena de suministro dificultan a las empresas de energía y a las compañías de nivel superior. Los costos de los componentes clave han aumentado un 40% en los últimos cinco años. El resultado es una competencia de alto riesgo entre las ambiciones relacionadas con la IA y la infraestructura física; la capacidad de garantizar el suministro de energía es, en definitiva, el factor clave en esta situación.

Sinergia entre la industria y la logística: La estrategia de Prologis

La oportunidad estructural más interesante se encuentra en la intersección de dos tendencias poderosas: la profunda experiencia del sector inmobiliario industrial en el área de logística y gestión de energía, y la creciente demanda de infraestructuras relacionadas con la inteligencia artificial. Este fenómeno está demostrado por Prologis, el mayor propietario de propiedades industriales del mundo. La empresa ha tomado una decisión estratégica importante: planea…Se invierten 8 mil millones de dólares en proyectos relacionados con centros de datos, con el objetivo de satisfacer las necesidades informáticas de la IA.El objetivo es desarrollar hasta 100 nuevas instalaciones para el año 2029. Este es un esfuerzo que no se trata de algo secundario; se trata de una forma directa de aprovechar su plataforma industrial principal para aprovechar la oportunidad que ofrece el desarrollo de la inteligencia artificial.

La sinergia entre los diferentes elementos es lógica y poderosa. El sector inmobiliario industrial siempre ha involucrado la obtención de terrenos, la gestión de conexiones eléctricas complejas y la construcción de instalaciones a gran escala que requieren una gran cantidad de energía. Estos son precisamente los conocimientos necesarios para construir centros de datos de próxima generación. Prologis cuenta con una experiencia probada en la obtención y desarrollo de grandes parcelas de terreno, lo cual constituye un activo fundamental para los campus que requieren una gran cantidad de energía. Además, sus relaciones con proveedores de energía y su experiencia en la gestión de cargas eléctricas altas le otorgan una ventaja natural para enfrentar el modelo de asignación de recursos basado en la energía, que ahora domina el sector. Como señala Hamid Moghadam, como director ejecutivo, satisfacer estas necesidades requiere una variedad de fuentes de energía. Este es un desafío en el que la experiencia logística de los desarrolladores industriales es de gran valor.

Esta estrategia refleja una tendencia más amplia. Los REIT industriales, con su infraestructura y cartera de propiedades ya establecidas, se encuentran en una posición única para convertirse en actores clave en la construcción de infraestructuras digitales. No están entrando en un nuevo mercado desde cero; sino que aplican sus capacidades existentes a una nueva clase de activos con alto potencial de crecimiento. Esto crea un ciclo virtuoso: el capital y los conocimientos operativos obtenidos del desarrollo industrial pueden acelerar la construcción de centros de datos que son esenciales para la inteligencia artificial. A su vez, el éxito de estos proyectos refuerza el valor del modelo inmobiliario industrial, el cual ahora está indisolublemente ligado a la cadena de suministro de inteligencia artificial.

En resumen, se trata de una reevaluación estructural de los activos industriales. Para Prologis y sus competidores, la inversión de 8 mil millones de dólares representa una apuesta por considerar que su experiencia en el área industrial es la plataforma ideal para el desarrollo de infraestructuras basadas en la inteligencia artificial. Esto transforma su portafolio, que antes consistía únicamente en almacenes, en una herramienta fundamental para la economía digital. De este modo, su crecimiento está directamente relacionado con la expansión constante del uso de la computación inteligente.

La revitalización del mercado de oficinas: una recuperación selectiva

La narrativa de una recuperación del mercado laboral impulsada por la tecnología AI está ganando impulso. Pero se trata de una situación en la que solo ciertos sectores logran superar las dificultades, frente a una realidad generalmente negativa. Aunque la tasa general de vacantes en el sector sigue siendo alta, alrededor del 35%, hay un aumento significativo en las actividades de arrendamiento, debido a las necesidades de capital y contratación de las empresas que utilizan la tecnología AI. Esta demanda no representa un resurgimiento generalizado, sino más bien un factor que puede servir como una oportunidad para ciertos sectores.

Los datos indican un aumento en la actividad, especialmente en los centros tecnológicos. En San Francisco, por ejemplo, las empresas relacionadas con la inteligencia artificial han alquilado espacio para desarrollar sus operaciones.Unos 500,000 pies cuadrados este año.El ritmo de desarrollo fue similar al del año pasado. Esto ha generado optimismo entre los propietarios locales. Según un analista, el crecimiento en las actividades de arrendamiento se debe a las empresas que utilizan la inteligencia artificial. Esta tendencia también se observa en Manhattan, donde las empresas que utilizan la inteligencia artificial arrendaron propiedades.486,000 pies cuadrados en los primeros nueve meses de 2025Este patrón refleja ciclos tecnológicos anteriores. Los observadores establecen una analogía con el auge de las aplicaciones móviles en la década de 2010; ese período también marcó un aumento significativo en la ocupación de oficinas fuera de los principales centros urbanos.

Sin embargo, la sostenibilidad de esta recuperación es dudosa. La demanda está dividida en diferentes categorías, y a menudo está relacionada con necesidades a corto plazo. Las empresas de IA más grandes y estable buscan espacios de alta calidad; en cambio, las startups priorizan la flexibilidad y la ocupación inmediata de los edificios de clase B. Esto crea una situación en la que, en algunos portafolios, el número de visitas ha aumentado un 60% en comparación con el año anterior. Pero esto no significa necesariamente un cambio en el perfil de riesgo del mercado en general. Los factores fundamentales que impiden este proceso de recuperación, como las altas tasas de vacantes, los despidos continuos en el sector tecnológico y las costumbres de trabajo remoto, siguen sin resolverse debido a esta demanda especializada.

En resumen, la IA es un catalizador selectivo, no una solución universal. Ofrece un impulso importante en el corto plazo para ciertos mercados inmobiliarios y propietarios. Esto confirma la teoría de que las empresas que utilizan la IA están “en los oficinas todos los días de la semana”. Sin embargo, esta demanda se concentra en empresas de alto crecimiento, y aún no refleja un aumento significativo en las tasas de ocupación, como ocurrió antes de la pandemia. Para que el sector inmobiliario experimente una verdadera recuperación duradera, este tipo de arrendamientos impulsados por la IA debe convertirse en compromisos a largo plazo y en una mayor confianza económica. Hasta entonces, la recuperación del mercado inmobiliario seguirá siendo una historia de fuerzas locales dentro de un panorama generalmente difícil.

La oportunidad de inversión: Sintetizando las posibilidades

Los cambios estructurales que hemos descrito crean un marco de inversión claro y multifacético. La oportunidad principal se encuentra en los centros de datos, donde las reglas anteriores han sido reescritas. La valoración ya no se basa en el precio del alquiler por pie cuadrado, sino en la cantidad de megavatios garantizados. La lógica de asignación de riesgos ha cambiado hacia modelos centrados en la energía; los inversores ahora consideran los ingresos en términos de megavatios garantizados.Dólares por kilovatio al mesEsto crea un nuevo conjunto de ganadores y perdedores. Las estrategias más interesantes se encuentran en las alianzas entre las empresas que operan en el ámbito del suministro eléctrico y las redes de distribución. El principal desafío en esta etapa de desarrollo es el sobrecarga de las redes eléctricas.Siete años de espera para algunas solicitudes de conexión.Esta restricción aumenta el valor de cualquier activo o alianza que pueda superar este obstáculo. Puede tratarse de un desarrollador con relaciones directas de utilidad, o de un REIT que pueda obtener acuerdos de compra de energía a largo plazo.

Existe una oportunidad secundaria y más selectiva en el sector de los espacios de oficina. El aumento en el alquiler de espacios de oficina es real, pero se concentra en ciertas áreas y, con frecuencia, está relacionado con necesidades a corto plazo. La recuperación del mercado no es algo generalizado, sino más bien un factor que impulsa el desarrollo de propiedades específicas. Los propietarios de espacios de oficina…Disposiciones flexibles y características de sostenibilidadEn los centros tecnológicos establecidos, las empresas tienen una mejor posibilidad de atraer a inquilinos con alto crecimiento. La demanda se refiere a espacio que pueda adaptarse rápidamente a las necesidades del negocio, y generalmente se trata de contratos de arrendamiento de dos a tres años. Esto crea un mercado dividido en dos partes: un sector donde las propiedades están bien ubicadas y son ágiles para adaptarse a las cambiantes necesidades del negocio; por otro lado, existe un sector donde las propiedades están poco utilizadas y no pueden adaptarse fácilmente a las nuevas necesidades del negocio. La demanda de oficinas impulsada por la inteligencia artificial puede ser una solución, pero todavía no indica una recuperación duradera a las condiciones previas a la pandemia.

La combinación más única de tecnologías se encuentra en el sector industrial. Aquí, la convergencia de conocimientos técnicos y capitales crea una verdadera integración vertical. Los REITs industriales como Prologis no simplemente construyen almacenes; además, aprovechan sus fortalezas en materia de adquisición de terrenos, gestión de servicios públicos y desarrollo de infraestructuras de gran escala para la creación de centros de datos de nueva generación. Se trata de una revalorización estructural de los activos industriales, convirtiéndolos en elementos fundamentales para la economía digital. La inversión de 8 mil millones de dólares por parte de Prologis representa una apuesta por utilizar su plataforma logística como base ideal para el desarrollo de infraestructuras de IA. Para los inversores, esto ofrece una oportunidad de aprovechar el auge del mercado de centros de datos, a través de un método que ya ha demostrado ser eficaz desde el punto de vista operativo.

En resumen, existe una jerarquía de oportunidades. Los centros de datos son el principal motor de crecimiento, pero el éxito depende de la solución de los problemas relacionados con la energía. El espacio de oficinas ofrece una opción de recuperación selectiva, dependiendo de la ubicación y la capacidad de adaptación. El sector industrial, por su parte, ofrece un modelo híbrido único, donde se aprovecha la experiencia operativa para obtener beneficios en las nuevas infraestructuras digitales. La tesis de inversión es clara: hay que mirar más allá de los edificios y hacia los megavatios de energía, las conexiones eléctricas y las plataformas estratégicas que definirán la era de la inteligencia artificial.

Catalizadores, riesgos y lo que hay que tener en cuenta

El cambio estructural que hemos descrito ya está en marcha, pero su éxito y durabilidad dependen de unos pocos factores importantes. El principal obstáculo es la infraestructura de energía. La capacidad del sistema eléctrico para conectar y servir a estos nuevos centros de datos masivos será lo que determinará el ritmo de todo el proceso de desarrollo. El principal desafío para el desarrollo es el sobrecarga del sistema eléctrico.Siete años de espera para algunas solicitudes relacionadas con la conexión.Esta restricción no es una molestia menor; se trata de un factor fundamental que favorece a los desarrolladores que cuentan con fuertes alianzas con empresas de servicios útiles y con el capital necesario para superar las dificultades relacionadas con los procedimientos de autorización. Es importante estar atentos a signos de progreso en la modernización del sistema eléctrico, así como en la formación de alianzas estratégicas entre los constructores de centros de datos y los proveedores de energía. Cualquier reducción de esta situación sería un gran impulso positivo para el sector.

También existe un riesgo similar en el lado de la oferta. La gran cantidad de capital invertido en los centros de datos, junto con el aumento previsto en la ocupación de esos centros, plantea el peligro de un exceso de oferta. Goldman Sachs Research pronostica que…La tasa de ocupación alcanzará un pico de más del 95% a finales de 2026.A continuación, se producirá una moderación en los gastos de capital a partir del año 2027. Este ciclo podría prolongarse si las mejoras en la eficiencia debidas a nuevos equipos o software reducen los costos de capital necesarios por unidad de procesamiento. El informe señala que una mayor eficiencia podría ayudar a reducir el riesgo de un exceso de oferta en el mercado a largo plazo. Los inversores deben estar atentos a cualquier indicio de que los proveedores y nuevos entrantes reduzcan sus planes de inversión en capital, ya que esto podría indicar que el mercado es más estable y menos cíclico.

En el mercado de oficinas, la medida clave es la calidad y la longevidad del sistema de arrendamiento basado en IA. La demanda actual está concentrada en ciertas áreas, y los inquilinos suelen optar por ese tipo de soluciones.Contratos de arrendamiento de dos a tres años, con cláusulas de expansión.La historia de recuperación solo ganará credibilidad si esta actividad se traduce en compromisos a más largo plazo y en una mayor ocupación en los mercados secundarios, no solo en Manhattan y San Francisco. La alta tasa de vacantes en el mercado de oficinas y las continuas despidos en el sector tecnológico siguen siendo obstáculos importantes. Es importante estar atentos a datos que indiquen una expansión de la demanda más allá de los centros tecnológicos iniciales, y una tendencia hacia contratos de alquiler más permanentes.

En resumen, se trata de una carrera contra dos obstáculos: la red física y el ciclo económico. El éxito será de quienes puedan obtener energía de manera eficiente y construir de forma adecuada. Por ahora, los factores que impulsan este proceso son las alianzas con redes eléctricas y la disciplina en materia de inversiones en capital fijo. Pero los riesgos de sobreoferta y una recuperación incierta de la economía son reales. Los próximos trimestres nos mostrarán si esta es una transformación estructural duradera o simplemente un auge cíclico.