Infraestructura de IA y demanda inmobiliaria en Europa: centros estratégicos y oportunidades de inversión

La rápida aparición de la inteligencia artificial como fuerza transformadora está remodelando la demanda de infraestructura global, con Europa emergiendo como un campo de batalla crítico para el desarrollo de centros de datos. A medida que las empresas y los gobiernos se apresuran a asegurar la capacidad computacional para la capacitación y despliegue de IA, los mercados inmobiliarios en ciudades como Dublín, Ámsterdam y Berlín están experimentando una inversión sin precedente. Este análisis examina el valor estratégico de estos centros, sus desafíos de sostenibilidad y la dinámica en evolución de la participación de los inversores.

Dublín: un centro esencial con restricción de red

Dublín ha sido durante mucho tiempo un pilar del panorama de los centros de datos de Europa, impulsado por su conectividad transatlántica, su régimen fiscal favorable y su clima templado. Ahora, sin embargo, la ciudad se enfrenta a una paradoja: sus ventajas estratégicas son tanto una bendición como una maldición.Según el informe de datos del centro de la JLL EMEA Q2 2025Las tasas de vacantes en el mercado de centros de datos de Dublín han caído a niveles históricos, con una demanda que supera la oferta por un margen significativo. Este aumento se ve impulsado por el apetito insaciable de la IA por el poder computacional, conSe espera que el gasto mundial en IA alcance los $144,600 millones de dólares para 2028.

Sin embargo, la capacidad de la red de Dublín se está aproximando a su pico máximo. Los centros de datos ya representan el 80 % del consumo de electricidad de Irlanda, yNuevos proyectos se posponen hasta 2028 debido a limitaciones de la redEsto ha llevado a los operadores a adoptar soluciones de energía en el sitio, como energía renovable y generación de gas, para mitigar la dependencia de la red nacional.Por ejemplo, la reciente inversión de 5500 millones de euros de Google en AlemaniaIncluye un proyecto de recuperación de calor en Dietzenbach, donde el calor excesivo del centro de datos se usará nuevamente para el sector de calefacción, un modelo que Dublin podría emular.

Los incentivos gubernamentales, incluyendo la reducción de impuestos a la electricidad y los créditos de I + D, han fortalecido el atractivo de Dublín, pero la sostenibilidad continúa siendo una prioridad.El Plan de Acción Climática de Irlanda exige una tasa de eficiencia energética (EPE) de 1,3para nuevos centros de datos, obligando a las empresas a usar tecnologías de enfriamiento energéticamente eficientes, como los enfriadores de aire libre y el enfriamiento líquido de chips. A pesar de esos esfuerzos, la tensión en la red ha provocado cancelaciones de proyectos, como los planes de instalaciones de IA abandonados de Amazon,destacando la fragilidad de la trayectoria de crecimiento de Dublín.

Ámsterdam y Berlín: Escalando la infraestructura de IA con sostenibilidad pragmática

Mientras que Dublín se enfrenta a la limitación de la red, Ámsterdam y Berlín aprovechan su estatus FLAP-D (Frankfurt, Londres, Ámsterdam, París, Dublín) para escalar la infraestructura de IA con un enfoque en la sostenibilidad. En Ámsterdam,Centros de datos Campus Pure por 1.000 millones de euros, respaldados por Oaktree CapitalLos trabajos de construcción se programan para comenzar en 2026. Este proyecto, que fue arrendado a un hiperescalar, destaca la capacidad de la ciudad de atraer inversiones a gran escala a pesar de sus propias limitaciones de energía. Las rigurosas normativas medioambientales de los Países Bajos, incluida la IA Law de la UE y la CSRD,están impulsando innovaciones en la resiliencia energéticaAlgunos de ellos son el enfriamiento por inmersión y la integración de hidrógeno verde.

El crecimiento de la infraestructura de IA de Berlín es igualmente dinámico.Google invertirá 5.500 millones de euros en Alemaniaincluye un nuevo centro de datos en Dietzenbach y operaciones ampliadas en Hanau, con un compromiso de energía sin carbono del 85% para 2026. El papel de la ciudad como centro para la adopción de la IA industrial, evidenciado por asociaciones con empresas como Mercedes-Benz y Koenig & Bauer.destaca su valor estratégico en manufactura y logística.Entre tanto, los Países BajosFábrica de IA de 200 millones de euros en Groningen, que comenzará a operar en 2027, tiene como objetivo reforzar la soberanía europea de IA mediante la combinación de computación a alto rendimiento con innovación responsable.

La participación de los inversores en estos mercados es sólida, con capital institucional que se despliega masivamente hacia los centros de datos y la infraestructura energética.La industria inmobiliaria europea ahora clasifica los centros de datosEntre sus prioridades principales, impulsadas por sus rendimientos similares a los de la infraestructura y la alineación con los objetivos de descarbonización. Instituciones democráticas estables de Ámsterdam y Berlín y liquidezMejorar aun más su atractivo, lo que los convierte en opciones atractivas a los centros restringidos por la red como Dublín.

Ventajas comparativas y mercados emergentes

La competencia entre las ciudades europeas para dominar la infraestructura de IA se está intensificando. La conectividad transatlántica de Dublín y la huella hiperescala existente siguen siendo incomparables, pero sus cuellos de botella en la red están impulsando a los operadores a los mercados auxiliares. En cambio, ciudades como Milán, Varsovia y Madrid están ganando terreno debido a una mejor preparación de la red y menores costos de energía.Por ejemplo, la región de Sines en Portugalse configuró para albergar un centro de datos de Microsoft de $10 mil millones con 12.000NVIDIAGPU, aprovechando su potencial de energía renovable.

La sostenibilidad se está convirtiendo en un factor de diferenciación. Aunque el clima de Dublín reduce los costos de refrigeración, su dependencia de la energía de la red es una responsabilidad. Amsterdam y Berlín, por el contrario, están incorporando principios de economía circular en sus proyectos, como la recuperación de calor y las asociaciones de energía renovable, que están alineados con el Acuerdo Verde de la UE. Este cambio no es solo el cumplimiento normativo, sino una ventaja competitiva.a medida que los inversores priorizan cada vez más las métricas ESG.

Perspectivas de los inversores: equilibrio entre el crecimiento y el riesgo

El auge de la industria inmobiliaria impulsada por IA presenta tanto oportunidades como riesgos.Las valoraciones de los centros de datos están aumentando, con un mercado de EMEA que se expandirá a una tasa anual del 13,2% en 2024. Sin embargo, la intensidad energética del sector plantea un dilema de carbono.Los centros de datos de Irlanda podrían añadir un 2,9% a las emisiones nacionalesPara el 2030, un desafío que Dublín debe abordar para mantener la confianza de los inversores.

Los inversores están adoptando una estrategia dual: asegurar sus activos primarios en centros establecidos mientras cuentan con mercados secundarios. Por ejemplo, los proyectos de recuperación de calor de la AI Factory de los Países Bajos y Alemaniaofrecer oportunidades de valor agregado a través de la innovación, mientras que ciudades como Varsovia brindan infraestructura escalable y de bajo costo. Esta diversificación reduce los riesgos regulatorios y de red y se aprovecha el crecimiento de la IA a largo plazo.

Conclusión

Dublín, Ámsterdam y Berlín son ejemplos de la doble estrategia de Europa en cuanto a la infraestructura de IA: aprovechar las fortalezas existentes mientras se busca la innovación para la sostenibilidad. Las limitaciones de la red de Dublín resaltan la necesidad de soluciones energéticas in situ, mientras que Ámsterdam y Berlín demuestran cómo el rigor regulatorio puede impulsar un desarrollo responsable. A medida que se acelere el gasto en IA, las ciudades que equilibran la demanda computacional con la administración ambiental surgirán como las potencias de IA del continente. Para los inversionistas, la clave está en proyectos estratégicos de diversificación y respaldo que se alinien tanto con el progreso tecnológico como con los imperativos de descarbonización.