Estoy de acuerdo con la compra interna de Agree Realty: Una divisa coberta, no un precio barato.

Cuando un director de una empresa de inversión inmobiliaria invierte 724,200 dólares de su propio dinero en acciones de esa empresa, la reacción natural del mercado es preguntarle qué sabe él que el mercado no sabe. Es un negocio real: John Rakolta, director de Agree Realty (NYSE: ADC).Compré 10,000 acciones el 31 de agosto, a un precio promedio de $72.42 por acción.Añadió una participación a unas 632,000 acciones que ya controlaba. Lo que no hizo fue comprarlas a un precio bajo. Realty es una empresa bien gestionada, y sus dividendos se cubren fácilmente; simplemente no es barata. Comprender la diferencia entre estos dos factores es todo lo que hay que entender aquí.

Agree Realty es una REIT que utiliza el modelo de arrendamiento neto. Este es un concepto útil para entender cómo funciona la empresa antes de juzgarla. La empresa posee miles de propiedades comerciales para uso individual; por ejemplo, Dollar General, CVS, Wawa y cadenas similares. Luego arrienda cada una de estas propiedades al operador, mediante un contrato de arrendamiento a largo plazo. En este acuerdo, el inquilino, no el propietario, paga los impuestos sobre la propiedad, los seguros y los costos de mantenimiento. La tarea del propietario es simplemente cobrar los alquileres. Dado que el alquiler asegura los ingresos, el flujo de efectivo es bastante predecible, tal como ocurre con los ingresos basados en tarifas. Esa es la versión de la REIT de ese flujo de efectivo contractual que los inversores en energía buscan: las ventas minoristas pueden variar, pero los pagos por arrendamiento son estables.

Los números de la empresa confirman esto.La ocupación es de aproximadamente el 99,7% de un portafolio de unos 2,700 propiedades.Dos tercios del alquiler anual provienen de inquilinos de calidad de inversión. La media ponderada de los arrendamientos sigue teniendo casi ocho años para ejercerse. Por lo tanto, el alquiler está totalmente comprometido y fijo durante mucho tiempo. En cuanto a los ingresos, los fondos ajustados de operaciones son la medida estándar de la capacidad de generación de efectivo de un REIT.Creció un 17.3% en el segundo trimestre, alcanzando los 138.0 millones de dólares.La dirección aumentó su objetivo anual y sus planes de inversión.

Eso nos lleva al concepto de dividendos. Para un REIT, los dividendos son lo esencial. Está de acuerdo: Realty ha pagado dividendos durante 24 años seguidos, y también ha aumentado los dividendos durante 12 años consecutivos.Recientemente, aumentaron el pago mensual a $0.267 por acción.En términos anualizados, eso es aproximadamente $3.20 por acción. Con el precio actual de alrededor de $71, esto equivale a un rendimiento del 4.4%. La razón por la cual el retorno es creíble es debido a la cobertura que tiene el activo.La dividendo anual equivale aproximadamente al 70% del punto medio de la guía de AFFO de la gerencia para el año 2026.Es decir, los fondos se cubren aproximadamente 1.4 veces con el dinero que generan las propiedades. Un dividendo que se cubre 1.4 veces, en un portafolio de inmuebles con un 99.7% ocupado y pertenecientes a inversores de calidad, no representa una distribución excesiva.

Ahora, está la parte que un lector inexperto podría confundir… Vale la pena detenerse en ella. Si se observa el estado de flujo de caja neto de Agree Realty, se puede ver que hay un flujo de caja neto negativo y grandes gastos de capital. La empresa gasta más de mil millones de dólares al año para comprar propiedades nuevas. Eso parece alarmante, teniendo en cuenta el 4.4% de dividendos. No es señal de problemas financieros… Es simplemente gasto relacionado con el crecimiento de la empresa. Comprar un edificio para alquilarlo no es algo relacionado con mantenimientos; es parte del proceso de expansión de la empresa. Por eso, los inversores en REITs utilizan el AFFO en lugar del flujo de caja neto bruto. Y por eso, la relación de distribución de dividendos del 70% respecto al AFFO es más importante que la línea de flujo de caja neto, que parece preocupante.

Es aquí donde entran en juego mis instintos contrarios, pero el mercado ya ha hecho parte de este trabajo. Las acciones se encuentran cerca del punto más bajo de su rango de 52 semanas, entre $69.56 y $82.08. Han disminuido aproximadamente un 9% en los últimos cuatro meses, y más del 12% respecto a su punto más alto. Un descenso en una empresa cuyo flujo de efectivo está creciendo es precisamente lo que un comprador interno consideraría atractivo. Sin embargo, comparada con sus competidores más cercanos en el sector de alquiler, como Realty Income, NNN REIT y Essential Properties, Agree Realty no es barata. Tiene un multiplicador de valor empresarial por EBITDA en las decenas, lo cual es un precio elevado en comparación con los multiplicadores de los demás competidores, a pesar de que la relación de pagos es casi idéntica a la de ellos. El mercado no ha bajado el precio de Agree Realty a un precio bajo; más bien, lo ha bajado a un precio razonable.

Eso cambia la forma en que se entiende lo que los inversores internos realmente nos dicen. Rakolta compró cuando el precio del activo estaba en un nivel bajo, debido a una disminución en los precios, en una empresa de ingresos altos dirigida por un gerente que presenta unas expectativas razonables. Es una apuesta razonable, no un signo de que el precio del activo está mal valorado. Los inversores internos compran por muchas razones, y tener una participación de 45 millones de dólares, con un crecimiento de 724,000 dólares, no es algo que se comente mucho. Lo que los fundamentos indican es una conclusión diferente, más equilibrada: Agree Realty es una empresa con un flujo de ingresos estable y bien cubierto, cuyo rendimiento del 4.4% se vende a un precio justo, y el principal riesgo es el mismo que hizo que los precios bajaran: el nivel de los tipos de interés a largo plazo, que determina si el rendimiento de una REIT vale la pena o no, en comparación con los bonos del gobierno.

Por lo tanto, la prueba honesta para un inversor que se fija en este titular no es “¿Acaso los informantes han comprado las acciones?”, sino “¿Un dividendo del 4.4%, que ha aumentado durante una docena de años seguidos y que está cubierto por un alquiler contractual de 1.4 veces el valor de las acciones, es adecuado para mi portafolio?”. Si el objetivo es obtener ingresos mensuales provenientes de un arrendador que garantiza un buen descanso, entonces la empresa cumple con su obligación. Pero si vienes en busca de una oportunidad de compra, los datos indican que estarás proyectando un descuento que el mercado realmente no ha concedido.