La vivienda asequible cuenta con el apoyo de las políticas gubernamentales. Sin embargo, su precio aún no se ha fijado. Mientras tanto, las compañías de inversión inmobiliaria dedicadas a la vivienda multifamiliar enfrentan problemas debido a los costos adicionales que implica operar en este sector para el año 2026.

La situación para el año 2026 es un claro ejemplo de brecha entre las expectativas y la realidad. El mercado está preparado para una recuperación, basada en la idea de que la oferta disminuirá. Sin embargo, los cálculos fundamentales relacionados con la rentabilidad indican que esta se está reduciendo, ya que los gastos operativos aumentan más rápido que los alquileres. Esta tensión entre la esperanza de una mejoría en la oferta y la realidad desalentadora de los gastos define el panorama actual del sector.

La brecha se abrió debido a un extremo pesimismo. Al analizar los resultados del cuarto trimestre del año pasado, la percepción de los inversores sobre los REITs relacionados con las viviendas alcanzó niveles mínimos, algo que no se había visto en tres décadas. La posición tradicional de este sector como “refugio seguro” se vio alterada por la volatilidad económica y por el exceso de oferta en el pasado. Por lo tanto, las perspectivas para el año 2026 son difíciles de predecir, ya que existen muchas incertidumbres.

La historia de recuperación económica se basa en una disminución significativa en las entregas nuevas. Se espera que el suministro disminuya drásticamente, con un descenso de más del 60% con respecto al pico reciente. Este es el factor clave en el cual el mercado confía para reducir la presión competitiva y apoyar los precios de alquiler. Sin embargo, esta dinámica positiva del suministro está siendo completamente eclipsada por los costos relacionados con la oferta de bienes.

La situación crítica radica en que los REITs en sí proyectan un descenso en los ingresos operativos netos o, al menos, ganancias modestas para el año 2026. Esto se debe a que los aumentos en los gastos superan la tasa de crecimiento de los ingresos. Mid-America Apartment Communities (MAA), el mayor REIT del sector, es un ejemplo claro de esto. La empresa espera que los ingresos operativos netos de sus tiendas permanezcan estables, con una disminución del 0.75%. Ello se debe a que los gastos operativos aumentarán un 2.7%, mientras que el aumento de los alquileres seguirá siendo moderado. Otras empresas importantes también informan tendencias similares. Equity Residential espera una mayor desaceleración en los ingresos operativos netos, mientras que AvalonBay proyecta un aumento de solo el 0.3%, junto con el aumento de los costos.

En otras palabras, el mercado está creyendo en la posibilidad de una recuperación impulsada por la oferta. Pero la realidad para el año 2026 es un año marcado por presiones financieras que probablemente frenarán el aumento de los ingresos. La tendencia descendente en la oferta puede ser una esperanza para un rebote en el ciclo económico, pero por ahora, no es suficiente para contrarrestar las dificultades derivadas de los costos elevados.

La contra-narrativa sobre la vivienda asequible: los factores políticos que la favorecen y el valor relativo de la vivienda

Mientras que el sector multifamiliar en general enfrenta presiones relacionadas con los costos, existe una expectativa diferente en relación con la vivienda asequible. Aquí, la situación está cambiando de una situación de escasez a una de apoyo, ya que las políticas regulatorias buscan activamente eliminar los obstáculos que han limitado durante mucho tiempo la oferta de viviendas. El mercado apenas comienza a valorar estos factores positivos, lo que podría generar oportunidades de rendimiento adicional.

El catalizador más directo fue una serie de medidas federales. En marzo de 2026, el presidente firmó órdenes ejecutivas destinadas específicamente a reducir los obstáculos regulatorios que dificultan el desarrollo residencial.Para reducir los costos relacionados con la construcción y la propiedad de viviendas.Esto incluye una directiva para revisar y modificar los requisitos federales relacionados con el agua pluvial y los humedales. Se sabe que estos requisitos dificultan la obtención de permisos y aumentan los costos de los proyectos. El cambio en la política es claro: el gobierno está utilizando su autoridad para reducir los trámites burocráticos y agilizar los procesos de toma de decisiones. El objetivo explícito es promover la accesibilidad de la vivienda para todos.

Este ajuste regulatorio cuenta con el respaldo de resultados concretos en la práctica. El impacto ya es visible en los mercados de alquiler.Los alquileres medios a nivel nacional se encuentran en su nivel más bajo en cuatro años.Más importante aún, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) está brindando apoyo activo a millones de estadounidenses. En el primer año del nuevo gobierno, HUD ha ayudado a hacer que la vivienda sea más asequible para más de un millón de personas, incluyendo a un número significativo de personas que compran su primera casa. Esta combinación de bajas rentas y apoyo directo indica que se está creando un entorno político que contribuye a superar la crisis de asequibilidad de la vivienda.

La respuesta de los inversores a esta nueva situación ha sido positiva. La demanda de activos relacionados con la vivienda asequible es evidente en los datos de inversión. Desde la Crisis Financiera Global, el volumen de inversión en este sector ha seguido de cerca el ritmo del mercado multifamiliar en general, pero con una diferencia significativa.El volumen de inversiones en viviendas asequibles aumentó hasta un nivel sin precedentes: 13.5 mil millones de dólares en el año 2021.Aunque las cantidades invertidas han disminuido en comparación con los picos anteriores, la demanda subyacente sigue siendo alta. Los promedios trimestrales de 2023 muestran que el valor de estos activos ha aumentado en un 50% con respecto a los niveles previos a la pandemia. Este flujo de capital constante indica que los inversores ven valor y potencial de apreciación en estos activos, incluso cuando el mercado en general enfrenta condiciones adversas.

En resumen, se trata de un sector en el que las expectativas están aumentando. En el caso de los REIT de vivienda multifamiliar, la presión por parte de los costos supera la recuperación de la oferta de viviendas. En cuanto a la vivienda asequible, las políticas favorables y la demanda de los inversores contribuyen a crear una situación ventajosa para los inversores. Por ahora, la opinión general del mercado sigue centrada en los desafíos que enfrenta este sector. Se espera que estas políticas favorables y los fuertes flujos de inversión se reflejen plenamente en las valoraciones de las empresas, lo que permitirá una recuperación si la dinámica regulatoria continúa.

Oportunidad de rotación del sector: Basar el comercio en las diferencias de expectativas.

La brecha de expectativas entre los dos sectores genera una clara oportunidad para realizar operaciones de rotación en el mercado. El mercado considera que la recuperación del sector será impulsada por la oferta de viviendas, pero ese factor catalítico todavía está lejos de llegar. Mientras tanto, las viviendas asequibles están recibiendo apoyo político, pero eso aún no se refleja en las valoraciones de los activos relacionados con este sector. Lo importante es identificar cuál de los factores catalíticos abrirá primero esa brecha entre los dos sectores.

Para los REIT tradicionales de viviendas, el principal factor que puede contribuir a un rebote en las actividades del negocio es una mejora sostenida en el crecimiento de los empleos. Este es el elemento clave que podría resolver directamente la presión financiera que enfrentan estas empresas. Como se mencionó en las recientes presentaciones financieras,El crecimiento de los alquileres en términos de renovación se encuentra en una tendencia hacia el rango de 3 a 5%.Pero el crecimiento del sector sigue siendo débil. La capacidad del sector para aumentar los alquileres y compensar los incrementos en los costos depende de la situación financiera de los arrendatarios. Datos más sólidos sobre el empleo podrían aumentar la demanda, mejorar la tasa de ocupación y darle a los operadores más poder para fijar precios. Sin este impulso macroeconómico, el camino hacia la rentabilidad del sector está limitado por su propia estructura de gastos.

Por el contrario, el catalizador para la creación de viviendas asequibles es la implementación de nuevas políticas regulatorias. Los decretos ejecutivos firmados en marzo de 2026 son el primer paso hacia este objetivo. Sin embargo, su efecto se medirá en la reducción de los costos de construcción y en la aceleración del proceso de permisos. El mercado espera que en el futuro disminuya la oferta de viviendas. Además, se está dando un apoyo directo desde las políticas para reducir los obstáculos que dificultan la construcción de más viviendas. Este es un catalizador más inmediato y tangible que la desaceleración natural del ciclo de suministro.

Un punto de vigilancia crucial para ambos sectores es la diferencia entre los costos de propiedad y los de alquiler. Esta brecha persistente es una de las principales razones por las cuales…Se espera que los compradores permanezcan en sus lugares por más tiempo.Esto representa un factor positivo para los REITs de viviendas multifamiliares. Si esta brecha se reduce significativamente, esto podría acelerar la transición del alquiler a la compra de viviendas. Esto, a su vez, generaría presión sobre la demanda de alquileres y sobre la retención de inquilinos. En cuanto a la vivienda asequible, una reducción de esta brecha podría disminuir la cantidad de subsidios necesarios para que estos proyectos sean viables, lo que podría afectar negativamente los flujos de inversión. Es importante monitorear esta dinámica para evaluar la solidez de las estrategias actuales.

Por lo tanto, el negocio depende del momento adecuado y de los factores que puedan impulsarlo. Los REITs tradicionales necesitan una recuperación macroeconómica para poder compensar las presiones de costos internos. En cambio, la vivienda asequible cuenta con un factor catalítico basado en políticas gubernamentales, lo que podría permitir que su valor se incremente más rápidamente. Por ahora, la brecha entre expectativas favorece a este último caso, ya que la narrativa positiva relacionada con la vivienda asequible todavía está siendo incorporada en los precios de los activos relacionados con ella.